Πρέπει να δημιουργηθούν νέα έργα για να κατασκευαστούν και να πωληθούν, τα μίνι διαμερίσματα κινδυνεύουν με παρακμή.

[διαφήμιση_1]

Ο νόμος περί στέγασης (όπως τροποποιήθηκε) που ψηφίστηκε πρόσφατα από την Εθνοσυνέλευση έχει πολλά νέα σημεία, κυρίως ότι η επένδυση σε κατοικίες με πολλά διαμερίσματα προς πώληση ή ενοικίαση (κοινώς γνωστά ως μίνι διαμερίσματα) απαιτεί ένα έργο.

Σχολιάζοντας αυτό, ο κ. Pham Duc Toan, Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), δήλωσε ότι η αυστηροποίηση της κατασκευής και διαχείρισης μίνι διαμερισμάτων είναι απαραίτητη, επειδή αυτός ο τύπος διαμερίσματος αναπτύσσεται ραγδαία εδώ και πολύ καιρό με πολλές παραβιάσεις.

Η αγορά μίνι διαμερισμάτων θα περιοριστεί στο μέλλον. (Φωτογραφία: Cong Hieu).

Στο εγγύς μέλλον, τα μίνι διαμερίσματα θα είναι σχεδόν αδύνατο να πωληθούν σε άτομα χωρίς επενδυτικό σχέδιο. Συνεπώς, η ανάπτυξη μίνι διαμερισμάτων θα είναι σημαντικά περιορισμένη λόγω αυστηρών διαδικαστικών κανονισμών.

Εν τω μεταξύ, η δημιουργία επενδυτικών έργων και η εκπλήρωση των προϋποθέσεων για να γίνει κάποιος επενδυτής σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών θα αποτελέσει τεράστια πρόκληση. Επειδή τα μίνι διαμερίσματα είναι πολυώροφα κτίρια, χτισμένα σε έκταση κυρίως 200 - 300 τ.μ., που βρίσκονται σε βαθιά σοκάκια. Επομένως, η δημιουργία έργων όπως τα κανονικά επαγγελματικά διαμερίσματα είναι σχεδόν αδύνατη.

« Με σοκάκια πλάτους μικρότερου από 2 μέτρα, είναι αδύνατο να καθιερωθεί ένας σχεδιασμός 1/500, επειδή πολλοί παράγοντες δεν είναι εγγυημένοι, όπως: η πρόληψη πυρκαγιών, οι υποδομές, οι δείκτες πληθυσμού και η εκτίμηση περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Η ικανοποίηση αυτών των απαιτήσεων με τα τρέχοντα μίνι διαμερίσματα είναι σχεδόν αδύνατη », ανέλυσε ο κ. Toan.

Σύμφωνα με τον κ. Toan, με τα εμπορικά διαμερίσματα, η αδειοδότηση και ο σχεδιασμός του έργου μπορεί να διαρκέσουν αρκετά χρόνια, ενώ με τα μίνι διαμερίσματα αυτή η περίοδος θα είναι ακόμη μεγαλύτερη.

Πολλά μίνι διαμερίσματα βρίσκονται σε βαθιά σοκάκια που δεν πληρούν τα πρότυπα πρόληψης και πυρόσβεσης. (Φωτογραφία: Cong Hieu).

Επιπλέον, τα μίνι διαμερίσματα κατασκευάζονται κυρίως σε κεντρικές περιοχές, επομένως οι κανονισμοί για το ύψος των κτιρίων είναι πολύ αυστηροί, συνήθως ένα οικόπεδο 200 τ.μ. μπορεί να χτιστεί μόνο περίπου 5-6 ορόφους. Με αυτή την πυκνότητα και το ύψος, οι επενδυτές δεν μπορούν να αποκομίσουν κέρδος, επομένως κανείς δεν θα το κάνει.

Στην πραγματικότητα, επί του παρόντος, έως και 95% των υφιστάμενων μίνι διαμερισμάτων κατασκευάζονται χωρίς άδεια, επειδή αν κατασκευάζονταν σύμφωνα με τους κανονισμούς, οι επενδυτές θα έβλεπαν ζημίες πριν καν ξεκινήσουν.

« Εάν αγοράσετε ένα οικόπεδο 200 τ.μ. για 10 δισεκατομμύρια, αλλά μπορείτε να χτίσετε μόνο 5 ορόφους και να χτίσετε το 70% της επιφάνειας, δηλαδή 700 τ.μ., το κόστος τόσο της γης όσο και της κατασκευής είναι περίπου 22 εκατομμύρια VND/τ.μ. Εάν το πουλήσετε για 25 εκατομμύρια VND/τ.μ., τότε σαφώς ο επενδυτής δεν θα έχει κέρδος κατασκευάζοντας 5 ορόφους », εξήγησε ο κ. Toan.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον κ. Toan, στο μέλλον, ο τύπος των μίνι διαμερισμάτων κινδυνεύει να παρακμάσει, επειδή η ανάγκη δημιουργίας ενός νέου επενδυτικού έργου που θα κατασκευαστεί θα καταστήσει αδύνατη την κατασκευή του για πολλούς ανθρώπους.

Για τα μίνι διαμερίσματα που πληρούν τις προϋποθέσεις κατασκευής, το κόστος θα είναι επίσης πολύ υψηλό, μη ανταγωνιστικό με τα επαγγελματικά διαμερίσματα, επειδή το κόστος επένδυσης είναι πολύ ακριβό.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Vu Cuong Quyet, Γενικός Διευθυντής της Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, υποστηρίζει επίσης την άποψη του Νόμου περί Στέγασης ότι είναι απαραίτητο να αυστηροποιηθεί η διαχείριση των μίνι διαμερισμάτων για την προστασία των δικαιωμάτων, των υποχρεώσεων και της ασφάλειας των ιδιοκτητών.

Ο κ. Quyet ανέφερε ότι η κανονική προετοιμασία του έργου διαρκεί περίπου δύο ή τρία χρόνια και το κόστος για αυτό το στάδιο ανέρχεται σε περίπου 5-10% ανάλογα με την κλίμακα και την τοποθεσία του έργου.

Ενώ το έργο είναι πολύ περίπλοκο, δεν μπορούν όλοι οι κάτοικοι να το κάνουν μόνοι τους. Τα μίνι διαμερίσματα βρίσκονται κυρίως σε βαθιά σοκάκια, επομένως είναι δύσκολο να διασφαλιστεί η πρόληψη και η καταπολέμηση των πυρκαγιών.

« Στο μέλλον, κατά την κατασκευή μίνι διαμερισμάτων, οι ιδιοκτήτες θα αναγκάζονται να ιδρύσουν επιχειρήσεις. Τότε, θα είναι αδύνατο να αποφύγουν τους φόρους όπως τώρα, οι ιδιοκτήτες σπιτιών θα έχουν γη και στη συνέχεια θα υποβάλλουν οι ίδιοι αίτηση για άδειες κατασκευής », δήλωσε ο κ. Quyet.

Οι πιο διαφανείς και σαφείς κανονισμοί θα βοηθήσουν τα μίνι διαμερίσματα να αναπτυχθούν προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά θα καταστήσουν επίσης αδύνατο για πολλούς ανθρώπους να αποκομίσουν κέρδος από αυτό το είδος διαμερίσματος.

Σύμφωνα με τον κ. Quyet, στο μέλλον, η τιμή πώλησης των μίνι διαμερισμάτων θα είναι υψηλότερη, αλλά οι άνθρωποι θα προστατεύονται από το νόμο και θα έχουν ένα ασφαλέστερο περιβάλλον διαβίωσης.

« Η αγορά κατασκευής, πώλησης και ενοικίασης μίνι διαμερισμάτων θα είναι πολύ περίπλοκη στο εγγύς μέλλον, επομένως το παιχνίδι θα είναι μόνο για επαγγελματίες κατασκευαστές, οι οποίοι μπορούν να σχηματίσουν επαγγελματικές εταιρείες που ειδικεύονται στην ανάπτυξη αυτού του μοντέλου. Τα μεμονωμένα νοικοκυριά ή οι ερασιτέχνες επενδυτές θα δυσκολευτούν να συμμετάσχουν σε αυτό το είδος έργου », τόνισε ο κ. Quyet.

Μιλώντας για αυτό το ζήτημα, ο κ. Nguyen Manh Khoi, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης της Αγοράς Ακινήτων του Υπουργείου Κατασκευών , τόνισε ότι είναι απαραίτητο να ρυθμιστεί η κατασκευή 20 ή περισσότερων διαμερισμάτων για τη δημιουργία ενός επενδυτικού έργου, όπως ένα κανονικό έργο, για να αποδειχθεί η υπευθυνότητα, ανεξάρτητα από την κλίμακα ή τον αριθμό των διαμερισμάτων. Κατά την πώληση, πρέπει να συμμορφώνεται με τον Νόμο περί Ακινήτων.

Επιπλέον, στα έγγραφα, η άδεια κατασκευής πρέπει να δείχνει με σαφήνεια πόσα διαμερίσματα μπορούν να κατασκευαστούν, πόσοι όροφοι, πόσα διαμερίσματα ανά όροφο και πόσα τετραγωνικά μέτρα είναι κάθε διαμέρισμα.

Επιπλέον, πρέπει επίσης να πληροί τα κριτήρια πρόληψης και πυρόσβεσης· η κατασκευή πρέπει να είναι κοινής και ιδιωτικής ιδιοκτησίας· απαιτούνται άδειες κατασκευής σε όλες τις περιπτώσεις· άδειες εκδίδονται για κάθε διαμέρισμα κ.λπ.

Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς, τα άτομα που επιθυμούν να κατασκευάσουν μίνι διαμερίσματα (κατοικίες με 2 ή περισσότερους ορόφους, κάθε όροφος έχει διαμερίσματα, ή 2 ή περισσότερους ορόφους με 20 διαμερίσματα) προς πώληση ή ενοικίαση θα πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις για να είναι επενδυτές σε ένα έργο κατασκευής κατοικιών.
Τα διαμερίσματα που είναι επιλέξιμα για πιστοποιητικό βάσει του περί γης νόμου (ροζ βιβλίο) θα πωλούνται, θα μισθώνονται ή θα αγοράζονται με χρηματοδοτική μίσθωση σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Στέγασης Νόμου και του περί Ακινήτων Νόμου.
Επιπλέον, η επένδυση σε μίνι διαμερίσματα προς ενοικίαση πρέπει να πληροί τις κατασκευαστικές απαιτήσεις που εκδίδονται από τον Υπουργό Κατασκευών. Το κτίριο πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις πρόληψης και πυρόσβεσης, όπως ορίζεται από τον νόμο.

Τσάου Αν

[διαφήμιση_2]
Πηγή