Μετά τα διαμερίσματα, ποιος τύπος ακινήτων θα ηγηθεί της ταμειακής ροής την επόμενη περίοδο;

Τα διαμερίσματα εξακολουθούν να ηγούνται της αγοράς

Παράλληλα με τη σταθερή ανάπτυξη της οικονομίας , η αγορά ακινήτων κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 συνέχισε να καταγράφει θετικά μηνύματα, με την προσφορά νέων ακινήτων και τον όγκο συναλλαγών να αυξάνονται απότομα, 3 φορές και 2,4 φορές αντίστοιχα, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Συγκεκριμένα, ερευνητικά δεδομένα από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι κατά το τελευταίο τρίμηνο, η κύρια προσφορά κατοικιών έφτασε τα 27.335 προϊόντα, με περίπου 19.747 νέα προϊόντα να προσφέρονται. Σε ολόκληρη την αγορά, καταγράφηκαν 14.400 επιτυχημένες συναλλαγές. Ο όγκος των συναλλαγών αυξήθηκε απότομα λόγω της ποιότητας της προσφοράς και της βελτιωμένης ζήτησης, με επίκεντρο κυρίως τα έργα διαμερισμάτων. Η ζήτηση της αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της επενδυτικής ζήτησης, αυξήθηκε κατά περίπου 30% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, και η πραγματική ζήτηση βελτιώθηκε καθώς η εμπιστοσύνη στην αγορά ανέκαμψε σταδιακά.

Η VARS σχολίασε επίσης ότι, μέχρι σήμερα, τα διαμερίσματα εξακολουθούν να αποτελούν το κύριο τμήμα που οδηγεί σε ρευστότητα την αγορά. Εκ των οποίων, περισσότερο από το 70% της προσφοράς και το 75% του όγκου συναλλαγών της πρωτογενούς αγοράς ακινήτων κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 προέρχονται από τον τομέα των διαμερισμάτων. Τα νεοσύστατα έργα διαμερισμάτων, με το τμήμα να περιλαμβάνει έργα με τιμές άνω των 50 εκατομμυρίων VND/m2, συγκεντρωμένα στο Ανόι , κατέγραψαν όλα πολύ καλά ποσοστά απορρόφησης, έως και 90% μετά από σύντομο χρονικό διάστημα από τα επίσημα εγκαίνια, αν και οι πρωτογενείς τιμές συνέχισαν να αυξάνονται.

Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων συνεχίζει να διατηρεί ανοδική τάση με τον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης στο Ανόι. Από τα μέσα έως τα τέλη του 2023, ο ρυθμός ανάπτυξης της τιμής πώλησης στην αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι άρχισε να αυξάνεται και ξεπέρασε την αύξηση των τιμών στην αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ. Από το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή πώλησης των κύριων διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε σχεδόν τα 60 εκατομμύρια VND/m2. Σε σύγκριση με το 2019, η τιμή πώλησης των κύριων διαμερισμάτων στο Ανόι κατέγραψε αύξηση άνω του 58%, περισσότερο από το διπλάσιο του ρυθμού αύξησης (27%) της αγοράς της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Επιπλέον, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ντα Νανγκ έχει επίσης αρχίσει να αυξάνεται ξανά, με τον ρυθμό αύξησης των τιμών στο δεύτερο τρίμηνο του 2024 να ξεπερνά αυτόν της πόλης Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων εδώ εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από τις δύο ειδικές αστικές περιοχές.

Η VARS πιστεύει ότι οι τιμές των βασικών διαμερισμάτων θα εξακολουθήσουν να είναι δύσκολο να μειωθούν, ειδικά όταν η προσφορά πολυτελών διαμερισμάτων είναι συντριπτική. Παράλληλα, το κόστος κατασκευής αυξάνεται και ο χώρος και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας επενδύονται ολοένα και περισσότερο στην ποιότητα. Τα κεφάλαια γης για την ανάπτυξη εμπορικών κατοικιών στο κέντρο και τα προάστια θα συνεχίσουν να αναπτύσσονται από επενδυτές στον τομέα των διαμερισμάτων, εξυπηρετώντας τις επενδυτικές ανάγκες και τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες των «πλουσίων». Όσον αφορά την ιδιοκατοίκηση, τα άτομα χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος θα συνεχίσουν να βασίζονται στην κοινωνική στέγαση. Αλλά αυτός ο τομέας δεν θα είναι πολύ διαθέσιμος σε ακτίνα μικρότερη των 30 χιλιομέτρων από την κεντρική περιοχή.

Ωστόσο, σύμφωνα με αυτήν την ενότητα, στο πλαίσιο της μη πλήρους ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων και της έλλειψης προσφοράς, ο τομέας των διαμερισμάτων θα συνεχίσει να αποτελεί μια ελκυστική επιλογή χαμηλού κινδύνου για τους επενδυτές. Επειδή οι διακυμάνσεις της προηγούμενης λύσης αποτελούν ένα δαπανηρό μάθημα για τους νέους επενδυτές, καθώς και για τους «βετεράνους» επενδυτές που θέτουν αυστηρότερες απαιτήσεις στην αγορά κατοικιών για επένδυση, ειδικά όταν χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση.

Η ταμειακή ροή έχει τη δυνατότητα να αλλάξει κατεύθυνση.

Σύμφωνα με το VARS, με βάση την προσεκτική εξέταση μικροπαραγόντων, η ταμειακή ροή θα «στραφεί» σταδιακά σε άλλους τύπους, με παράγοντες όπως η τοποθεσία, το αναπτυξιακό δυναμικό και το καθαρό νομικό καθεστώς.

Η τοποθεσία είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας στις επενδύσεις σε ακίνητα, καθορίζοντας την αξία και την πιθανή αύξηση της τιμής του προϊόντος. Πρόκειται για προϊόντα που βρίσκονται στο κέντρο, σε περιοχές με καλή οικονομική ανάπτυξη, ανάπτυξη που σχετίζεται με τη βιομηχανία, το εμπόριο και τις υπηρεσίες, έχουν βολικό σύστημα μεταφορών και βρίσκονται κοντά σε παροχές όπως σχολεία, νοσοκομεία, εμπορικά κέντρα και χώρους ψυχαγωγίας.

Επιπλέον, τα ακίνητα σε περιοχές με αποτελεσματική ανάπτυξη και σχεδιασμό, ελκυστικές πολιτικές προσέλκυσης επενδύσεων και με τόλμη προσφορά σύγχρονης κυκλοφορίας θα έχουν σαφείς δυνατότητες αύξησης των τιμών. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να μελετηθεί προσεκτικά το σχέδιο ανάπτυξης της εν λόγω περιοχής στο μέλλον.

Τέλος, τα προϊόντα ακινήτων με κόκκινα/ροζ βιβλία ή νόμιμα πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης αποτελούν επίσης σημαντικό παράγοντα. Είτε το προϊόν αναπτύσσεται από αξιόπιστους επενδυτές, διαθέτει σύγχρονη, σύγχρονη υποδομή και σύστημα κοινής ωφέλειας, είτε προϊόντα με οικοσύστημα υπηρεσιών υψηλής ποιότητας, που στοχεύουν σε οικιστικές κοινότητες υψηλού επιπέδου.

Η ταμειακή ροή επενδύσεων σε ακίνητα προβλέπεται να αλλάξει κατεύθυνση.

Η VARS πιστεύει ότι η αγορά ακινήτων σίγουρα θα χρειαστεί χρόνο για να «απορροφήσει» πλήρως το περιεχόμενο των νέων νόμων. Παράλληλα, τα έργα στον τομέα των ακινήτων χρειάζονται χρόνο για να ξεπεράσουν τα εμπόδια, επειδή ο νόμος τέθηκε σε ισχύ 5 μήνες νωρίτερα από την προηγούμενη απόφαση και να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες, την έναρξη και την εκ νέου εφαρμογή του πριν φέρουν νέα προσφορά στην αγορά. Επομένως, εκτός από τον τομέα των διαμερισμάτων, βραχυπρόθεσμα, η ταμειακή ροή θα μετατοπιστεί σταδιακά σε προϊόντα που είναι «έτοιμα» προς διαπραγμάτευση και διαθέτουν εκκρεμείς παράγοντες.

Καταρχάς, μπορούμε να αναφέρουμε προϊόντα χαμηλού ύψους από αξιόπιστους επενδυτές, με όρους παράδοσης ή που έχουν παραδοθεί, με ισχύ στη δευτερογενή αγορά. Στη συνέχεια, δεν μπορούμε να παραλείψουμε να αναφέρουμε τον τύπο γης - "τον βασιλιά των επενδυτικών καναλιών" με ελκυστικά κέρδη. Τα οικόπεδα που έχουν χωριστεί σε οικόπεδα, σε ανεπτυγμένες περιοχές που σχετίζονται με τη βιομηχανία, το εμπόριο και τις υπηρεσίες, με ολοκληρωμένες υποδομές και τιμές που δεν είναι πολύ υψηλές, θα συνεχίσουν να είναι περιζήτητα από τους επενδυτές.

Ο πιο ελκυστικός τύπος γης δημοπρατείται σε αστικές περιοχές και κατοικημένες περιοχές, επειδή πρόκειται για καθαρό τύπο γης, δεν εμπλέκεται σε διαφορές, αγωγές, δεν έχει καταπατηθεί και δεν ενοικιάζεται, ειδικά με κόκκινα βιβλία και διαθέσιμες υποδομές. Οι επενδυτές μπορούν εύκολα να χτίσουν κατοικίες σε αυτά τα οικόπεδα προς ενοικίαση, κερδίζοντας μηνιαία ταμειακή ροή.

Στην πραγματικότητα, πρόσφατα, η οργάνωση πλειστηριασμών γης σε αστικές περιοχές και νέες οικιστικές περιοχές έχει εφαρμοστεί από τις τοπικές αρχές σε μεγαλύτερο βαθμό από ό,τι την ίδια περίοδο. Οι δραστηριότητες πλειστηριασμών γης σε ορισμένες πτυχές είναι έντονες, με τον αριθμό των ρεκόρ να εκτοξεύεται στα ύψη, με τις τιμές επιτυχίας να κυμαίνονται από 20% έως 10 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Στο μέλλον, τα χρήματα σίγουρα θα συνεχίσουν να «χύνονται» σε δημοπρατούμενες εκτάσεις, όταν οι μέθοδοι οργάνωσης πολλών δημοπρασιών θα αποφέρουν έσοδα στον προϋπολογισμό.

«Οι σωστές επενδύσεις όχι μόνο βοηθούν τους επενδυτές να διατηρούν περιουσιακά στοιχεία, να δημιουργούν κέρδη και να αυξάνουν την αξία για την κοινωνία, αλλά βοηθούν επίσης την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί πιο υγιής και αποτελεσματική μακροπρόθεσμα, αντί για προϊόντα γης με πολλά είδη τιμών», σχολίασε η VARS.

Πηγή: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html