Σύσφιξη των δανείων κατάθεσης ακινήτων: Η αγορά μπορεί να επιβραδύνεται, αλλά γίνεται πιο διαφανής

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το αίτημα για διακοπή του δανεισμού με καταθέσεις καταθέσεων σύμφωνα με «γραπτές συμφωνίες» θα έχει κάποιο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων.

Ο κ. Nguyen Quang Huy - Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai) δήλωσε ότι βραχυπρόθεσμα, η παραπάνω ρύθμιση μπορεί να προκαλέσει προσωρινή στασιμότητα της αγοράς, ειδικά στον πρωτογενή τομέα και στα έργα που βρίσκονται στα αρχικά στάδια κινητοποίησης κεφαλαίων. Ορισμένοι επενδυτές που χρησιμοποιούν βραχυπρόθεσμη μόχλευση θα δουν τις ευκαιρίες τους να μειώνονται και η ρευστότητα θα μειωθεί ελαφρώς.

Ωστόσο, μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, πρόκειται για μια απαραίτητη διαδικασία καθαρισμού: οι πιστωτικές ροές θα ρυθμιστούν προς πραγματικούς αγοραστές και πραγματικά έργα· η ποιότητα των τραπεζικών εξασφαλίσεων θα βελτιωθεί και η εμπιστοσύνη της αγοράς θα ενισχυθεί σε πιο διαφανή και σταθερή βάση.

Εάν εφαρμοστεί με συντονισμένο τρόπο, με σαφείς κατευθυντήριες γραμμές, διαφανείς μηχανισμούς αποκλεισμού και τυποποιημένες διαδικασίες ελέγχου κινδύνου, η πολιτική αυτή όχι μόνο θα αποτρέψει τις ροές κεφαλαίων, αλλά θα δημιουργήσει και ένα ασφαλέστερο πλαίσιο λειτουργίας για τις τράπεζες, τις επιχειρήσεις και τους αγοραστές. Από εκεί και πέρα, η αγορά ακινήτων μπορεί να περάσει από το στάδιο της «ανάπτυξης που βασίζεται στη μόχλευση» στην «ανάπτυξη που βασίζεται στην πραγματική χρηματοοικονομική ικανότητα και την πραγματική αξία των περιουσιακών στοιχείων».

Σύσφιξη των καταθέσεων σε ακίνητα: Η αγορά θα καθαριστεί. (Εικονογράφηση φωτογραφίας: Minh Duc).

Ο κ. Huy ανέλυσε περαιτέρω ότι η Κρατική Τράπεζα της Περιοχής 2 απαιτεί από τις τράπεζες να διακοπή των πληρωμών καταθέσεων με δάνεια Η χρήση «γραπτής συμφωνίας» (ή παρόμοιας μορφής) κατά την αγορά ακινήτων αποτελεί στρατηγικό μέτρο ρύθμισης των πιστώσεων, που καταδεικνύει τη συνετή κατεύθυνση του φορέα διαχείρισης στον έλεγχο των κινδύνων και στην κατεύθυνση των ροών κεφαλαίων πίσω σε στόχους βιώσιμης ανάπτυξης.

Στην ουσία, δεν πρόκειται για μια ακραία δράση σύσφιξης, αλλά για ένα απαραίτητο βήμα προσαρμογής για να διασφαλιστεί η ασφάλεια του χρηματοπιστωτικού και τραπεζικού συστήματος, αποκαθιστώντας παράλληλα την πειθαρχία στην αγορά ακινήτων μετά από μια περίοδο έντονης ανάπτυξης και υψηλής μόχλευσης.

Στην πρακτική της πίστωσης ακινήτων, οι τράπεζες συνήθως δανείζουν μόνο το 50-70% της εκτιμημένης αξίας του ακινήτου και εκταμιεύουν μόνο όταν ο πελάτης έχει ολοκληρώσει το μετοχικό κεφάλαιο. Ωστόσο, πρόσφατα έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο ορισμένοι πελάτες να δανείζονται κεφάλαια για να πληρώσουν την προκαταβολή - το στάδιο κατά το οποίο το ακίνητο δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί, το έργο δεν έχει ακόμη πληροί τις νομικές προϋποθέσεις ή ακόμη και υπάρχει μόνο με τη μορφή συμφωνίας κράτησης ή αρχικής σύμβασης προκαταβολής.

Εκείνη την εποχή, οι τράπεζες εκταμίευαν δάνεια βάσει «συμφωνιών» που δεν είχαν σαφή νομική βάση, με αποτέλεσμα οι πιστωτικές ροές να εισέρχονται σε περιοχές υψηλού κινδύνου, οδηγώντας εύκολα σε διαφορές και επισφαλείς απαιτήσεις.

Όχι μόνο αυτό, ο δανεισμός μέσω καταθέσεων τροφοδοτεί επίσης ακούσια κερδοσκοπικές δραστηριότητες, όταν ορισμένοι επενδυτές χρησιμοποιούν το ίδιο ποσό κεφαλαίου για να καταθέσουν πολλά διαφορετικά προϊόντα, αναμένοντας ότι η τράπεζα θα συνεχίσει να εκταμιεύει σύμφωνα με τον δείκτη.

Αυτός ο κύκλος μόχλευσης δημιουργεί μεγάλη επενδυτική ζήτηση, συμβάλλοντας σε αυξήσεις τιμών, επηρεάζοντας έντονα την ισορροπία προσφοράς-ζήτησης, καθιστώντας την αγορά ευάλωτη σε υπερθέρμανση. Όταν η τάση αντιστραφεί, οι συναλλαγές μόχλευσης αποσύρονται γρήγορα, οδηγώντας σε κίνδυνο ακύρωσης καταθέσεων, αναστολής πληρωμών, άσκησης πίεσης στους επενδυτές και αυξανόμενων κινδύνων για το πιστωτικό σύστημα.

Σε αυτό το πλαίσιο, η αναστολή των καταθετικών δανείων μπορεί να θεωρηθεί ένα εύλογο προληπτικό μέτρο, που βοηθά την αγορά να επιστρέψει σε μια υγιή οικονομική τροχιά. Αυτή η πολιτική στοχεύει στην προστασία των πραγματικών αγοραστών κατοικιών, αναγκάζοντας τις συναλλαγές να επιστρέψουν σε μια τυποποιημένη νομική βάση: μόνο όταν το έργο είναι επιλέξιμο για πώληση, το ακίνητο αποτιμάται με διαφάνεια, η τράπεζα θα χορηγεί πίστωση και θα εκταμιεύει ανάλογα με την πρόοδο. Οι αγοραστές πρέπει να έχουν ένα αντίστοιχο ποσό ιδίων κεφαλαίων, με αποτέλεσμα να εξετάζουν πιο προσεκτικά πριν κάνουν μια κατάθεση, ελαχιστοποιώντας τον κίνδυνο να εμπλακούν σε έργα που δεν είναι νομικά ολοκληρωμένα ή έχουν περίπλοκες συμβάσεις.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), δήλωσε επίσης ότι είναι απαραίτητο να απαιτείται από τα πιστωτικά ιδρύματα να μην δανείζουν ή να μην καταβάλλουν καταθέσεις για την πραγματοποίηση μελλοντικών συναλλαγών που κατά τον χρόνο της κατάθεσης δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις.

« Σε περιπτώσεις παράνομης υποδιαίρεσης και πώλησης γης ή διαμερισμάτων που δεν έχουν ολοκληρώσει την θεμελίωση και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για κινητοποίηση κεφαλαίων σύμφωνα με τους κανονισμούς, οι πελάτες δεν θα μπορούν να δανειστούν κεφάλαια για να κάνουν κατάθεση. Αυτό γίνεται για την προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων και συμφερόντων των πελατών που αγοράζουν ή μισθώνουν ακίνητα και μελλοντικές κατοικίες και για να συμβάλουν στην οικοδόμηση μιας υγιούς αγοράς ακινήτων », δήλωσε ο κ. Le Hoang Chau.

Ο κ. Giang Anh Tuan - Διευθυντής της Tuan Anh Real Estate, εξέφρασε επίσης τη συμφωνία του με αυτή τη νέα απαίτηση, επειδή αυτό θα βοηθήσει στον καθαρισμό της αγοράς, στη μείωση των κινδύνων τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες. Ο κ. Tuan ανέφερε επίσης ότι οι επενδυτές που δεν έχουν επαρκές νομικό καθεστώς για να πουλήσουν προϊόντα πρέπει να κινητοποιήσουν κεφάλαια μέσω του καναλιού καταθέσεων. Επομένως, η αυστηροποίηση του δανεισμού θα βοηθήσει στην εξάλειψη επενδυτών με αδύναμα οικονομικά.

Όσο για τους πελάτες που δανείζονται απευθείας από το στάδιο της κατάθεσης, αυτό δείχνει επίσης ότι οι οικονομικές τους δυνατότητες είναι αδύναμες και είναι κερδοσκόποι που «πιάνουν τους κλέφτες με γυμνά χέρια». Η αυστηροποίηση της πληρωμής του δανείου για την κατάθεση μπορεί να μειώσει την ομάδα των κερδοσκόπων αγοραστών, των αγοραστών και εκείνων που δεν έχουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, βοηθώντας έτσι τους αγοραστές κατοικιών με πραγματικές ανάγκες να πλησιάσουν περισσότερο στην ευκαιρία να αποκτήσουν ένα σπίτι.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτή η απαίτηση είναι ο αυστηρός έλεγχος του σκοπού της χρήσης κεφαλαίου από τους δανειολήπτες και ο έλεγχος των πιστωτικών κινδύνων.

Για έργα που κατά τον χρόνο της κατάθεσης είναι επιλέξιμα για υλοποίηση σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, τα πιστωτικά ιδρύματα εξακολουθούν να δανείζουν για την πληρωμή καταθέσεων, ώστε να διεκπεραιώνονται οι κανονικές μελλοντικές συναλλαγές. Συνεπώς, αυτό δεν αποτελεί μέτρο κεφαλαιακής σύσφιξης, επομένως η αγορά ακινήτων δεν θα επηρεαστεί σημαντικά.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων που συμμορφώνονται με τον νόμο δεν επηρεάζονται, επειδή μελλοντικά έργα ακινήτων και στέγασης που πληρούν τις προϋποθέσεις για κινητοποίηση κεφαλαίων μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τους πελάτες για δανεισμό πιστώσεων για την αποπληρωμή καταθέσεων.

Οι αγοραστές κατοικιών θα περιορίσουν τους κινδύνους. (Εικονογράφηση: Minh Duc).

Προηγουμένως, εκφράζοντας την άποψή του για το θέμα αυτό, ο οικονομικός εμπειρογνώμονας, Δρ. Dinh The Hien, δήλωσε επίσης ότι η αρχή λειτουργίας των τραπεζών είναι η διαχείριση κινδύνου. Οι τράπεζες συνήθως δανείζουν μόνο ανάλογα με τη φύση της υπόθεσης. Επιπλέον, η αρχική κατάθεση είναι πολύ χαμηλή και είναι μόνο η αρχή. Αν ο αγοραστής ακινήτου δεν την έχει, πώς μπορεί η τράπεζα να τολμήσει να δανείσει;

Η ακύρωση καταθέσεων και ακινήτων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών είναι φυσιολογική και συμβαίνει συχνά στην πραγματικότητα. Τότε, αυτό το δάνειο θα είναι πολύ επικίνδυνο για να γίνει επισφαλές χρέος για την τράπεζα.

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι επενδυτικές δραστηριότητες όπως οι καταθέσεις και οι εισφορές αρχικού κεφαλαίου δεν αξίζουν τον δανεισμό σε τράπεζες. Εκτός από τους κανονισμούς που αποδεικνύουν την οικονομική ικανότητα κατά την αποστολή παιδιών για σπουδές στο εξωτερικό, που εγγυώνται την εισφορά κεφαλαίου για την ίδρυση μιας επιχείρησης, αλλά οι τράπεζες δανείζουν, χάνουν την έννοια της απόδειξης της οικονομικής ικανότητας για αυτές τις δραστηριότητες.

Συνεπώς, η παρούσα εργασία είναι απαραίτητη και παρουσιάζεται λεπτομερέστερα για την αύξηση της ασφάλειας του τραπεζικού συστήματος, χωρίς να επηρεάζεται η γενική κατάσταση δανεισμού των τραπεζών ή η αγορά ακινήτων.

Πηγή: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html