Αυστηροποίηση της φορολογίας των ακινήτων με δύο δηλωμένες τιμές.

Το Υπουργείο Οικονομικών μόλις υπέβαλε στην κυβέρνηση σχέδιο διατάγματος που περιγράφει λεπτομερώς ορισμένες διατάξεις και μέτρα για την οργάνωση και την καθοδήγηση της εφαρμογής του νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Ένα αξιοσημείωτο σημείο είναι η πρόταση για επανυπολογισμό των φόρων σε περιπτώσεις ασυνήθιστα χαμηλών δηλωμένων τιμών.

Οι τραπεζικές συναλλαγές θα πρέπει να είναι υποχρεωτικές.

Σύμφωνα με το παρόν προσχέδιο, η φορολογητέα αξία για τις μεταβιβάσεις ακινήτων βασίζεται στην συμβατική τιμή. Συγκεκριμένα, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων για τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται στο 2% της τιμής μεταβίβασης. Ο χρόνος προσδιορισμού του φορολογητέου εισοδήματος είναι η έναρξη ισχύος της σύμβασης μεταβίβασης ή η καταχώριση του δικαιώματος χρήσης ή κυριότητας του ακινήτου.

Ο προτεινόμενος υπολογισμός φόρου από το Υπουργείο Οικονομικών λαμβάνει ανάμεικτες αντιδράσεις.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Το σχέδιο διατάγματος ορίζει ρητά ότι η τιμή μεταβίβασης ακινήτου είναι η τιμή που αναφέρεται στη σύμβαση μεταβίβασης κατά τη στιγμή της μεταβίβασης. Εάν η σύμβαση μεταβίβασης δεν αναφέρει την τιμή της γης ή εάν η τιμή της γης στη σύμβαση είναι χαμηλότερη από τον πίνακα τιμών γης και τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής Κ), τότε η τιμή μεταβίβασης γης θα βασίζεται στον πίνακα τιμών γης και τον συντελεστή Κ (εάν υπάρχει) που ισχύουν κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.

Σε περιπτώσεις όπου μεταβιβάζονται τόσο τα δικαιώματα χρήσης γης όσο και τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη, όπως κατοικίες και κατασκευαστικά έργα, εάν η σύμβαση δεν καθορίζει την τιμή της γης ή η τιμή είναι χαμηλότερη από τον τιμοκατάλογο γης, η αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης θα υπολογίζεται σύμφωνα με τον τοπικό τιμοκατάλογο γης και τον συντελεστή Κ. Εάν η αξία της κατοικίας ή των κατασκευαστικών έργων στη σύμβαση είναι χαμηλότερη από το επίπεδο υπολογισμού του τέλους εγγραφής που ορίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, η φορολογική αρχή θα βασίσει τον υπολογισμό στην τιμή που εκδίδεται από την τοπική αρχή.

Ο κ. Nguyen Van Hoa, Πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου της πόλης Χο Τσι Μινχ, αξιολόγησε την πρόταση αυτή ως κατάλληλη και απαραίτητη, επειδή η πρακτική της δήλωσης «δύο τιμών» στις μεταβιβάσεις ακινήτων υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια, προκαλώντας απώλειες φορολογικών εσόδων και στρεβλώνοντας τη διαφάνεια της αγοράς. Ωστόσο, η χρήση μόνο του πίνακα τιμών γης πολλαπλασιασμένου με τον συντελεστή Κ ή της τιμής που εκδίδεται από την τοπική αυτοδιοίκηση ως ελάχιστη βάση αντιμετωπίζει μόνο ένα μέρος του προβλήματος. Για τον αποτελεσματικό έλεγχό του, απαιτούνται πρόσθετες συγχρονισμένες λύσεις, όπως η υποχρεωτική πληρωμή μέσω τραπεζών για συναλλαγές ακινήτων. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητη η σύνδεση δεδομένων μεταξύ συμβολαιογράφων, φορολογικών αρχών, κτηματομεσιτικών γραφείων και τραπεζών. Πρέπει να δημιουργηθεί μια βάση δεδομένων με τις πραγματικές τιμές συναλλαγών. Και, το πιο σημαντικό, πρέπει να αυξηθεί η ευθύνη όλων των μερών να δηλώνουν με ειλικρίνεια τις συναλλαγές τους.

«Πιστεύω ότι η ευθύνη για την εκτίμηση δεν πρέπει να βαρύνει τους συμβολαιογράφους. Οι συμβολαιογράφοι δεν είναι γραφεία εκτίμησης ή φορολογικές αρχές. Ο κατάλληλος ρόλος ενός συμβολαιογράφου είναι να εξηγεί και να προειδοποιεί τα μέρη για τις νομικές τους υποχρεώσεις και να συντονίζει την παροχή δεδομένων συναλλαγών σύμφωνα με το νόμο. Εάν αυτές οι λύσεις εφαρμοστούν ταυτόχρονα, η πολιτική θα συμβάλει στη μείωση των συναλλαγών «δύο τιμών», στην καταπολέμηση των απωλειών εσόδων του προϋπολογισμού και στην αύξηση της διαφάνειας και της νομικής ασφάλειας για την αγορά ακινήτων», πρότεινε ο κ. Nguyen Van Hoa.

Ουσιαστικά, η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών έχει τον σωστό στόχο της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής και της διασφάλισης της διαφάνειας της αγοράς. Ωστόσο, για να είναι εφικτή και δίκαιη, το πιο σημαντικό είναι οι τιμές της γης να αντικατοπτρίζουν πραγματικά τις αγοραίες αξίες, ο συντελεστής Κ να είναι κατάλληλος και ο μηχανισμός εφαρμογής να είναι ευέλικτος, αποφεύγοντας τη μετατροπή των φόρων σε βάρος για τις νόμιμες συναλλαγές.

κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ

Φόβος μήπως επιβαρυνθεί περαιτέρω ο λαός.

Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Tran Khanh Quang, ο προτεινόμενος υπολογισμός φόρου για «ύποπτες» συναλλαγές ακινήτων από το Υπουργείο Οικονομικών είναι μόνο εν μέρει λογικός. Προηγουμένως, οι τοπικές αρχές και οι ειδικοί συνιστούσαν την εφαρμογή πολλαπλασιαστή 2% στον πίνακα τιμών γης για τον υπολογισμό του φόρου. Αυτή είναι η πιο ακριβής μέθοδος, που διασφαλίζει ότι δεν θα υπάρξει απώλεια εσόδων, είναι εύκολη στον υπολογισμό και αντικατοπτρίζει πιστά τις τιμές της αγοράς. Αυτό συμβαίνει επειδή οι πίνακες τιμών γης σε επαρχίες, όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, μετά από πολλά χρόνια προσαρμογών, είναι ήδη περίπου στο 80% των τιμών της αγοράς. Η προσθήκη ενός συντελεστή Κ θα αύξανε σημαντικά τους φόρους, επιβαρύνοντας περισσότερο τους πολίτες.

Πολλές απόψεις υποδηλώνουν ότι οι πίνακες τιμών γης θα πρέπει να αντικατοπτρίζουν πραγματικά τις τιμές της αγοράς και ο συντελεστής Κ θα πρέπει να είναι κατάλληλος.

Φωτογραφία: Ντιν Σον

«Από την 1η Ιουλίου και μετά, οι τοπικές αρχές θα συνεχίσουν να εκδίδουν τον συντελεστή Κ, ο οποίος θα εφαρμόζεται για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης. Επί του παρόντος, τα τέλη χρήσης γης είναι πολύ υψηλά, υπερβαίνοντας την οικονομική δυνατότητα της συντριπτικής πλειοψηφίας των ανθρώπων, προκαλώντας τους ανησυχία. Τώρα, ο υπολογισμός του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων και ο πολλαπλασιασμός του με τον συντελεστή Κ θα μπορούσε να προκαλέσει αύξηση των τιμών ακόμη και υψηλότερα από τις τιμές της αγοράς, αυξάνοντας έτσι το ποσό του φόρου που πρέπει να πληρώσουν οι άνθρωποι σε σύγκριση με την τρέχουσα κατάσταση», εξέφρασε την ανησυχία του ο κ. Tran Khanh Quang.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι προηγουμένως, για να προσδιοριστούν ποιες περιπτώσεις αφορούσαν υποδηλωμένες τιμές και ποιες υπερδηλωμένες τιμές, οι επαρχίες εξέδιδαν πίνακες κατώτατων τιμών με βάση τη μέση τιμή κάθε τοποθεσίας. Όταν εντοπίζονταν υποδηλωμένες τιμές, οι φορολογικές αρχές υπολόγιζαν εκ νέου πολλαπλασιάζοντας τον πίνακα τιμών γης επί 2%. Επί του παρόντος, με την πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών, σε περιπτώσεις όπου υπάρχει υποψία ότι η τιμή είναι χαμηλότερη από την αγοραία τιμή, ο πίνακας τιμών γης θα πολλαπλασιάζεται με έναν συντελεστή K και στη συνέχεια επί 2%. Ενώ αυτή η μέθοδος είναι θεωρητικά εφαρμόσιμη, στην πράξη θα δημιουργήσει δύο πιθανά σενάρια.

Το πρώτο σενάριο, όπως προτάθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών, θα εξάλειφε την ανάγκη για τοπικούς κατώτατους τιμοκαταλόγους. Η εφαρμογή αυτής της προσέγγισης θα διασφάλιζε τη δικαιοσύνη στο νόμο, θα διευκόλυνε τους υπολογισμούς της κυβέρνησης και θα μείωνε το βάρος για το κράτος, διευκολύνοντας έτσι την ακριβή πρόβλεψη εσόδων από γη και κατοικίες. Αυτή η μέθοδος θα απέτρεπε τόσο την απώλεια εσόδων όσο και την υπερβολική φορολογία, διασφαλίζοντας τη δικαιοσύνη. Οι πολίτες θα χρησιμοποιούσαν επίσης αυτήν τη μέθοδο για τις δηλώσεις, αποφεύγοντας τόσο τα χαμηλά όσο και τα υψηλά ποσά. «Ωστόσο, μόλις εφαρμοστεί αυτή η μέθοδος, το όριο του 2% πρέπει να επανεξεταστεί, καθώς ο φορολογικός συντελεστής θα ήταν υψηλότερος από τον τρέχοντα συντελεστή. Επομένως, θα μπορούσε να εξεταστεί ένα μικρότερο ποσό, λιγότερο από 2%. Το Υπουργείο Οικονομικών πρέπει να διεξάγει έρευνα και να κάνει τον εκ νέου υπολογισμό ανάλογα», πρότεινε ο κ. Le Hoang Chau.

Δεύτερον, εάν δεν εφαρμοστεί μείωση 2%, θα πρέπει να καταρτιστεί ένας ελάχιστος τιμοκατάλογος σε κάθε τοποθεσία για σκοπούς ελέγχου. Με έναν ελάχιστο τιμοκατάλογο, η κυβέρνηση μπορεί να καθορίσει ποιος δηλώνει τη σωστή τιμή και ποιος πληρώνει λιγότερο, εξαλείφοντας την τρέχουσα «υποψία». Οι πολίτες μπορούν στη συνέχεια να χρησιμοποιήσουν αυτόν τον ελάχιστο τιμοκατάλογο ως βάση για τη δήλωση των τιμών αγοράς και πώλησης και τον υπολογισμό των φόρων.

«Ουσιαστικά, η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών έχει τον σωστό στόχο της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής και της διασφάλισης της διαφάνειας της αγοράς. Ωστόσο, για να είναι εφικτή και δίκαιη, το πιο σημαντικό είναι οι τιμές της γης να αντικατοπτρίζουν πραγματικά τις αγοραίες αξίες, ο συντελεστής Κ να είναι κατάλληλος και ο μηχανισμός εφαρμογής να είναι ευέλικτος, αποφεύγοντας τη μετατροπή των φόρων σε βάρος για τις νόμιμες συναλλαγές», πρότεινε ο κ. Le Hoang Chau.

Οι πωλητές που υφίστανται ζημίες ενδέχεται να εξακολουθούν να υποχρεούνται να πληρώνουν φόρους.

Αντίθετα, πολλοί ειδικοί υποστηρίζουν ότι εάν ο φορολογικός συντελεστής είναι υψηλότερος από την πραγματική τιμή συναλλαγής, οι άνθρωποι θα πρέπει να πληρώσουν ένα μεγάλο ποσό φόρου ακόμη και αν πουλήσουν με ζημία ή με ισοζύγιο κέρδους. Αυτό επηρεάζει ιδιαίτερα όσους πρέπει να πουλήσουν επειγόντως λόγω οικονομικών δυσκολιών, καθώς και όσους αγόρασαν ακίνητα κατά τη διάρκεια της άνθησης των τιμών, αλλά πουλάνε όταν η αγορά «παγώνει», αναγκάζοντάς τους να μειώσουν τις ζημίες τους. Επιπλέον, εάν κάθε τοποθεσία εφαρμόσει διαφορετικό συντελεστή Κ ή τον προσαρμόσει ανακριβώς, θα προκύψουν διαφορές μεταξύ των πολιτών και των φορολογικών αρχών σχετικά με το ποσό του καταβλητέου φόρου, καθώς ορισμένες περιοχές θα έχουν υψηλότερους συντελεστές από άλλες.

Πηγή: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm