Δορυφορικά κύματα και ευκαιρίες για ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων

Μετά τη συγχώνευση, ο διευρυμένος αστικός χώρος βοηθά την πόλη Χο Τσι Μινχ να πλησιάσει το «υπεραστικό» μοντέλο, μαζί με την προσδοκία ότι οι ροές κεφαλαίων και ο πληθυσμός θα κινηθούν σε νέες τροχιές.

Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά δορυφορικών ακινήτων αναφέρεται ως μια εξαιρετική ευκαιρία. Στο Φόρουμ Στέγασης Ακινήτων 2025 με θέμα «Δορυφορικό Κύμα» που διοργάνωσε ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) σε συνεργασία με την εφημερίδα Lao Dong και την Κοινότητα Αναθεώρησης Ακινήτων το απόγευμα της 18ης Σεπτεμβρίου στην πόλη Χο Τσι Μινχ, αναλύθηκε μια σειρά από βασικά ζητήματα για τη διαμόρφωση ενός κατάλληλου μοντέλου ανάπτυξης για την επόμενη περίοδο.

Θετικές αλλαγές

Από πολιτικής άποψης, ο Δρ. Nguyen Van Khoi - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Μεταρρύθμισης του Πρωθυπουργού, πρώην Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι - δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων άνοιξε πρόσφατα μεγάλες ευκαιρίες όταν συγκλίνουν 3 κινητήριες δυνάμεις: νόμισμα - πιστωτική ψύξη επιτοκίων· δημόσιες επενδύσεις που ενισχύονται με αυτοκινητόδρομους, μετρό, αεροδρόμια, φέρνοντας τις υποδομές πιο κοντά στα προάστια· νέο και πιο διαφανές νομικό πλαίσιο. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα μειωμένα επιτόκια αυξάνουν άμεσα την πραγματική αγοραστική δύναμη των κατοικιών· τα μεγάλης κλίμακας έργα υποδομών δημιουργούν μια φυσική «βάρος» προς τις δορυφορικές περιοχές· οι τροποποιημένοι και συμπληρωμένοι νόμοι βοηθούν τις επιχειρήσεις να μειώσουν τους νομικούς κινδύνους και να επιταχύνουν την ανάπτυξη της προσφοράς.

Η προσφορά ακινήτων κατέγραψε επίσης μια πιο φωτεινή εικόνα. Ο κ. Vuong Duy Dung, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης της Αγοράς Ακινήτων - Υπουργείο Κατασκευών , δήλωσε ότι από την αρχή του έτους, η προσφορά ήταν άφθονη, ίση με 120% κατά την ίδια περίοδο. Η δομή του προϊόντος είναι πιο διαφοροποιημένη, συμπεριλαμβανομένου του τμήματος που εξυπηρετεί άτομα χαμηλού εισοδήματος και των κοινωνικών κατοικιών σε αστικές περιοχές.

Όσον αφορά τις τιμές, ο κ. Dung παραδέχτηκε ότι παρόλο που το επίπεδο τιμών εξακολουθεί να είναι υψηλό, «ολόκληρη η αγορά είναι γενικά σχετικά σταθερή, χωρίς πυρετό». Όσον αφορά την προσιτή τιμή, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι απαραίτητο να την εξετάσουμε από την οπτική γωνία του συσσωρευμένου εισοδήματος και της δομής των δαπανών των νοικοκυριών, αντί να συγκρίνουμε τα μηχανήματα με το μέσο μηνιαίο εισόδημα.

«Στις μέρες μας, οι αγοραστές όχι μόνο έχουν ένα σπίτι αλλά και μια ποιοτική ζωή», σχολίασε ο κ. Dung. Τόνισε ότι το βιοτικό επίπεδο στις αστικές περιοχές σήμερα είναι πολύ διαφορετικό από ό,τι πριν από 20 χρόνια, με αποτέλεσμα οι τιμές να αντικατοπτρίζουν πολλούς παράγοντες όπως οι παροχές, οι υπηρεσίες και οι λειτουργίες.

Πιο συγκεκριμένα, ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι κατά τους πρώτους 8 μήνες του 2025, η πόλη Χο Τσι Μινχ και οι γειτονικές επαρχίες κατέγραψαν θετικά σημάδια ανάκαμψης. Η προσφορά διαμερισμάτων έφτασε τις 28.114 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 58% την ίδια περίοδο, ενώ η απορρόφηση ήταν πάνω από 20.000 μονάδες, 3,1 φορές υψηλότερη από ό,τι το 2024.

Ο τομέας των μεζονετών και των βιλών προσέφερε 10.133 προϊόντα, αύξηση 71%, με 4.817 προϊόντα να καταναλώνονται, 4 φορές υψηλότερη από την ίδια περίοδο. Τα οικόπεδα παρείχαν 7.167 προϊόντα, αύξηση μόνο 3%, αλλά ο όγκος απορρόφησης έφτασε τα 1.130 προϊόντα, αύξηση 2,2 φορές. Αξίζει να σημειωθεί ότι η ζήτηση για επενδύσεις εξακολουθεί να είναι υψηλότερη από τη ζήτηση για κατοικίες. Η ομάδα που ενδιαφέρεται για την αγορά ακινήτων ανήκει κυρίως στην ηλικιακή ομάδα 35-44 ετών (36%), ενώ οι αγοραστές κατοικίας ανήκουν συνήθως στην ηλικιακή ομάδα 25-34 ετών, αντιπροσωπεύοντας το 40%.

Το Φόρουμ Στέγασης και Ακινήτων του 2025 προσέλκυσε μεγάλο αριθμό επενδυτών και ειδικών για να παραστούν. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Πρέπει να πληροί πολλαπλά κριτήρια

Στο φόρουμ, οι απόψεις ανέφεραν ότι ο σχεδιασμός πρέπει να θέσει τις απαραίτητες προϋποθέσεις ώστε τα «δορυφορικά κύματα» να αποτελέσουν μακροπρόθεσμη κινητήρια δύναμη.

Ο Δρ. Νγκο Βιετ Ναμ Σον, ειδικός σε θέματα πολεοδομίας, πιστεύει ότι στο εγγύς μέλλον, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα «σχεδόν γίνει μια υπεραστική υποπεριοχή», παίζοντας τον ρόλο ενός πυρήνα που θα συνδέει και θα προωθεί τη βιομηχανία και τις υπηρεσίες σε δορυφόρους τομείς. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι επιχειρήσεις μιλούν πολύ για τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, αλλά «το να πουλάνε ζωή στους ανθρώπους είναι αυτό που είναι ελκυστικό». Οι δορυφόροι πόλεις που θέλουν οι άνθρωποι να ζουν πρέπει να διαθέτουν σχολεία, θέσεις εργασίας και δημόσια υγειονομική περίθαλψη , ώστε να έχουν σταθερές θέσεις εργασίας και αρκετά καλό εισόδημα, «οι γονείς να μπορούν να μετακινηθούν πιο κοντά στην αστική περιοχή για να αγοράσουν ή να νοικιάσουν, και τα δύο είναι ακόμα καλά».

Ο κ. Σον ανέφερε το παράδειγμα της περιοχής της Νότιας Σαϊγκόν, η οποία προηγουμένως είχε σχεδιαστεί συστηματικά, με τις κοινωνικές υποδομές να προηγούνται της πώλησης ακινήτων, και ένα λεπτομερές σχέδιο που εφαρμόστηκε με συνέπεια για να βοηθήσει στην αύξηση της αξίας με βιώσιμο τρόπο. Τρεις αδυναμίες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την ανάπτυξη αστικών περιοχών, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι ο μηχανισμός - νομιμότητα, το περιβάλλον (όπως οι πλημμύρες, ακόμη και σε μια καλά σχεδιασμένη περιοχή) και το ζήτημα της ταυτότητας - χωροταξικής διαχείρισης όταν η γύρω περιοχή είναι ακατάστατη, γεγονός που μπορεί να μειώσει τη συνολική ποιότητα.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, ο κ. Nguyen Khanh Duy, Διευθυντής του Τμήματος Πωλήσεων Κατοικιών της Savills Βιετνάμ, πρόσθεσε πρακτικά κριτήρια για την αποφυγή των «πόλεων-φαντασμάτων». Συγκεκριμένα, μια επιτυχημένη δορυφορική πόλη πρέπει να έχει τουλάχιστον κατοίκους, να βρίσκεται σε ακτίνα 30 - 40 χλμ. από το κέντρο της πόλης, να έχει μέγιστο χρόνο μετακίνησης 40 - 45 λεπτά με τα μέσα μαζικής μεταφοράς, να διαθέτει χώρους πρασίνου και μέτρια πυκνότητα πληθυσμού, ώστε οι άνθρωποι να είναι πρόθυμοι να ταξιδέψουν μακριά για να ζήσουν. Η τιμή πώλησης πρέπει να είναι κατάλληλη, προσιτή, 40% - 50% χαμηλότερη από την κεντρική περιοχή. Αυτά τα κριτήρια συνδέονται άμεσα με τη δυνατότητα διασυνδεσιμότητας των υποδομών μεταξύ των περιφερειών, την ποιότητα των υπηρεσιών επί τόπου και τη στρατηγική τιμολόγησης του επενδυτή.

Στο μέτωπο της πολιτικής, ο κ. Vuong Duy Dung τόνισε ότι ο προσανατολισμός του Κράτους στο επόμενο διάστημα είναι να συνεχίσει να τροποποιεί τη νομοθεσία, καταργώντας τις διαδικασίες για τις επενδύσεις, τη γη, τον σχεδιασμό και τις κατασκευές, με στόχο την απλοποίηση και τη δημιουργία συνθηκών για τις επιχειρήσεις, ώστε να μειώσουν το κόστος και να αυξήσουν την προσφορά στην αγορά, ιδίως σε ομάδες προϊόντων που είναι κατάλληλες για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η ταυτόχρονη βελτίωση της ποιότητας και της ποσότητας θα βοηθήσει στην αύξηση των επιλογών για τους πραγματικούς αγοραστές, στον περιορισμό των αυξήσεων των τιμών λόγω τοπικής σπανιότητας και ταυτόχρονα στη δημιουργία μιας σταθερής πλατφόρμας λειτουργίας για τις δορυφορικές πόλεις.

Στο μακροπρόθεσμο όραμα, ο Δρ. Nguyen Van Khoi τόνισε ότι τα «δορυφορικά κύματα» αποτελούν αναπόφευκτη τάση την περίοδο 2025-2030. Η τήρηση της σωστής πορείας, συμπεριλαμβανομένων διαφανών πολιτικών, συγχρονισμένου σχεδιασμού και μηχανισμών για την ενθάρρυνση της πραγματικής ζήτησης κατοικιών, θα βοηθήσει τα ακίνητα όχι μόνο να εξυπηρετούν οικιστικούς σκοπούς, αλλά και να αποτελέσουν το θεμέλιο για βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη.

«Στην πραγματικότητα, ο συνδυασμός χαμηλότερων επιτοκίων, επιταχυνόμενων δημόσιων επενδύσεων και βελτιωμένων νομικών πλαισίων δημιουργεί ευνοϊκές «εξωγενείς συνθήκες». Για να μετατρέψουν τις ευκαιρίες σε αξία, οι δορυφορικές πόλεις πρέπει να υιοθετήσουν πλήρως τις «ενδογενείς συνθήκες»: τοπικές θέσεις εργασίας, ποιοτικές δημόσιες υπηρεσίες, διαφανή διακυβέρνηση και τιμές που είναι προσιτές για την πλειοψηφία των ανθρώπων», τόνισε ο ειδικός.

Δημοσιογράφος, Δρ. TO DINH TUAN - Αρχισυντάκτης της εφημερίδας Nguoi Lao Dong:

Συνοδεύοντας την αγορά ακινήτων

Το θέμα του φόρουμ «Δορυφορικά Κύματα» είναι επίκαιρο και υποβλητικό. Η έννοια των «δορυφορικών πόλεων» αναμενόταν να μειώσει το φορτίο στην κεντρική περιοχή, να επεκτείνει τον χώρο διαβίωσης και να προσφέρει ευκαιρίες κατοικίας σε μεγάλο αριθμό ανθρώπων.

Τα τελευταία χρόνια, οι άνθρωποι έχουν γίνει μάρτυρες της άνθησης των δορυφορικών αστικών έργων γύρω από την πόλη Χο Τσι Μινχ, το Ανόι και πολλές άλλες μεγάλες πόλεις. Ωστόσο, η υλοποίηση δεν ήταν η αναμενόμενη. Τα δορυφορικά αστικά έργα μπορούν να εξελιχθούν σε πραγματικό κύμα μόνο όταν συνδέονται με πραγματικές ανάγκες στέγασης, όταν οι άνθρωποι βρίσκουν ένα μέρος για να ζήσουν και όχι απλώς ένα προϊόν κερδοσκοπίας. Σε αυτή τη διαδικασία, ο ρόλος του Τύπου είναι εξαιρετικά σημαντικός.

Όσον αφορά την εφημερίδα Lao Dong, όλα αυτά τα χρόνια, συνοδεύουμε σταθερά την αγορά ακινήτων, θεωρώντας την έναν από τους βασικούς τομείς περιεχομένου. Κάθε χρόνο, η εφημερίδα Lao Dong διοργανώνει περισσότερες από 50 εκδηλώσεις, σεμινάρια, εργαστήρια, talk shows κ.λπ., συμπεριλαμβανομένων πολλών προγραμμάτων για την αγορά ακινήτων, όπου ειδικοί, επιχειρήσεις και διευθυντές μπορούν να συζητήσουν, να ανταλλάξουν πληροφορίες και να βρουν λύσεις. Μέσω αυτού, ελπίζουμε να συμβάλουμε στη δημιουργία μιας υγιούς και διαφανούς αγοράς ακινήτων, συμβάλλοντας σημαντικά στη συνολική ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας.

Δρ. Can Van Luc - Κύριος Οικονομολόγος του BIDV, μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού:

Να φέρουμε τις τιμές των ακινήτων σε λογικά επίπεδα

Επί του παρόντος, πολλές εταιρείες ακινήτων τείνουν να υλοποιούν πολλαπλά έργα ταυτόχρονα στην ίδια περιοχή, γεγονός που οδηγεί σε πιέσεις στο κεφάλαιο, στις ταμειακές ροές και σε αυξημένους χρηματοοικονομικούς κινδύνους. Αυτό είναι κάτι που πρέπει να προειδοποιείται έγκαιρα για να αποφευχθούν αρνητικές συνέπειες μακροπρόθεσμα.

Ένα στατιστικό στοιχείο δείχνει ότι ένας δημόσιος υπάλληλος στο Βιετνάμ χρειάζεται σχεδόν 26 χρόνια εργασίας για να μπορέσει να αγοράσει ένα διαμέρισμα, γεγονός που αντικατοπτρίζει σαφώς τη διαφορά όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από το εισόδημα, δημιουργώντας ένα μεγάλο χάσμα σε σύγκριση με τον παγκόσμιο μέσο όρο. Επομένως, ο έλεγχος των τιμών, η άνοδος των τιμών των ακινήτων σε ένα πιο λογικό επίπεδο και η διαφοροποίηση των κεφαλαιακών πηγών και προϊόντων για την κάλυψη των πραγματικών αναγκών του λαού αποτελούν επείγουσα απαίτηση.

Για σταθερή ανάπτυξη, οι επιχειρήσεις πρέπει να μετασχηματιστούν προληπτικά ψηφιακά, να μετασχηματιστούν οικολογικά και να συμμετάσχουν στη δημιουργία μιας βάσης δεδομένων ακινήτων για την αύξηση της διαφάνειας. Από την πλευρά του κράτους, πρέπει να υπάρχουν εφικτές λύσεις για τη σταθεροποίηση και τη σταδιακή μείωση των επιπέδων τιμών, τη διαφοροποίηση των πηγών κεφαλαίου, την ανάπτυξη της χρηματοδότησης ακινήτων, την αποκατάσταση της αγοράς ομολόγων, τη δημιουργία ενός Εθνικού Ταμείου Στέγασης, την προώθηση των πληρωμών χωρίς μετρητά και έναν εύλογο φορολογικό χάρτη... Εάν εφαρμοστούν σωστά, οι τρέχουσες ευκαιρίες υπερτερούν των προκλήσεων, δημιουργώντας μια βάση για τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τον Δρ. Επιστημών και Αρχιτέκτονα Νγκο Βιετναμ Σον, το μεγαλύτερο εμπόδιο στην αστική ανάπτυξη που σχετίζεται με τις δημόσιες συγκοινωνίες (TOD) είναι το νομικό πλαίσιο για τον σχεδιασμό και την εκκαθάριση του χώρου. Χωρίς έναν σαφή και διαφανή μηχανισμό αποζημίωσης, το έργο μπορεί εύκολα να βαλτώσει.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι είναι απαραίτητο να εφαρμοστεί ένας μηχανισμός «δύο τιμών» για την επίλυση αυτού του προβλήματος. Συνεπώς, με την έγκαιρη αποζημίωση ανάλογα με την τιμή της γης, όταν υπάρχουν διαθέσιμες υποδομές, οι άνθρωποι μπορούν εύκολα να παραδώσουν τη γη και το Κράτος μπορεί να απολαύσει την προστιθέμενη αξία μετά τη θέση σε λειτουργία της υποδομής.

Πηγή: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm