«Καυτή» ανάπτυξη της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων: Αισιοδοξία εν μέσω άγχους;

VTV.vn - Η πίστωση στον τομέα των ακινήτων αυξήθηκε απότομα τους πρώτους 10 μήνες του 2025, δημιουργώντας άφθονη ροή κεφαλαίων αλλά χαμηλή ρευστότητα, προειδοποιούν πολλοί ειδικοί για τη βιωσιμότητα της αγοράς.

Παρόλο που η πίστωση στον τομέα των ακινήτων επιταχύνεται, η πραγματικότητα δεν δημιουργεί την αναμενόμενη κίνηση.

Η πίστωση στον τομέα των ακινήτων αυξήθηκε απότομα τους πρώτους 10 μήνες του 2025, δημιουργώντας άφθονο κεφάλαιο αλλά χαμηλή ρευστότητα. Πολλοί ειδικοί προειδοποιούν ότι αυτή η πραγματικότητα όχι μόνο επηρεάζει την οικονομία , αλλά εγείρει και πολλά ερωτήματα σχετικά με τη βιωσιμότητα της αγοράς.

Πιστωτική αύξηση στο άγχος

Τους πρώτους 10 μήνες του 2025, η πίστωση στον τομέα των ακινήτων έχει αυξηθεί σημαντικά, αποτελώντας έναν από τους κύριους κινητήριους παράγοντες στην ανάπτυξη της οικονομίας. Σύμφωνα με τον κ. Pham Chi Quang, Διευθυντή του Τμήματος Νομισματικής Πολιτικής της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (SBV), η πίστωση σε ολόκληρο το τραπεζικό σύστημα έχει επιτύχει ρυθμό ανάπτυξης 13,4%, εκ του οποίου η πίστωση στον τομέα των ακινήτων αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό ποσοστό. Αυτό αντικατοπτρίζει μια πολύ σαφή τάση: τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν ελκυστικό προορισμό για πιστωτικές ροές. Ωστόσο, αυτή η αύξηση δημιουργεί μια σοβαρή συνέπεια, η οποία είναι μια ανισορροπία στην αγορά.

Οι αγορές και οι πωλήσεις, το «σερφάρισμα» χωρίς πραγματική αξία από άποψη ταμειακών ροών ή εισοδήματος από ενοίκια, έχουν ωθήσει τις αξίες των ακινήτων πολύ ψηλά, με αποτέλεσμα η ρευστότητα να είναι περιορισμένη.

Οι οικονομικές εκθέσεις για το τρίτο τρίμηνο του 2025 από μεγάλες τράπεζες δείχνουν ότι, παρόλο που η πίστωση στον τομέα των ακινήτων επιταχύνεται, η πραγματικότητα δεν δημιουργεί την αναμενόμενη κίνηση. Στην VPBank , οι επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων αντιπροσωπεύουν το 22,97% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων, ενώ στην MB, αυτό το ποσοστό είναι 10,42%. Αυτό δείχνει σαφώς ότι οι ροές πιστωτικού κεφαλαίου προς τα ακίνητα κυριαρχούν στη συνολική οικονομία. Ωστόσο, σε ορισμένες περιοχές όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, αν και η αγορά σφύζει από ζωή με τον αριθμό των νεόδμητων διαμερισμάτων, ο αριθμός των συναλλαγών δεν είναι ανάλογος με την αύξηση της προσφοράς.

Κατά τη διάρκεια του Επενδυτικού Φόρουμ 2026 που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στην πόλη Χο Τσι Μινχ , ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Dinh The Hien δήλωσε ότι ο κύριος λόγος για αυτήν την ανισορροπία είναι ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια κατάσταση «αγοράστε ακριβά, πουλήστε ακριβά» από την αρχή του έτους. Εάν αυτή η τάση συνεχιστεί, η αγορά κινδυνεύει με φούσκα. Αυτή είναι μια προειδοποίηση που δεν μπορεί να αγνοηθεί, καθώς η αγορά ακινήτων εξαρτάται ολοένα και περισσότερο από τη βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία. Οι αγορές και οι πωλήσεις, το «σερφάρισμα» χωρίς πραγματική αξία όσον αφορά τις ταμειακές ροές ή τα έσοδα από ενοίκια έχουν ωθήσει τις αξίες των ακινήτων πολύ ψηλά, προκαλώντας χαμηλή ρευστότητα.

Παρά την ισχυρή αύξηση των πιστώσεων στον τομέα των ακινήτων, η αγορά δεν έχει καταφέρει να δημιουργήσει έναν βιώσιμο κύκλο όπως επιθυμείται. Σύμφωνα με τον Property Guru, οι τιμές των ακινήτων σε μεγάλες περιοχές όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν αυξηθεί απότομα, με μια εντυπωσιακή αύξηση 112% στο Ανόι μέσα σε 5 χρόνια. Ωστόσο, αυτή η αύξηση των τιμών δεν είναι ανάλογη με το εισόδημα των ανθρώπων και την ικανότητα απορρόφησης της αγοράς. Η ρευστότητα της αγοράς έχει επομένως επίσης αποδυναμωθεί, και αυτός είναι ένας από τους κύριους λόγους που οδηγούν σε «κενές θέσεις» σε πολλά έργα ακινήτων.

Προειδοποίηση ότι η αγορά είναι εκτός ισορροπίας

Η κατάσταση της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων πέραν του ορίου εξελίσσεται σε σημαντική απειλή τόσο για την αγορά όσο και για την οικονομία. Όταν οι τιμές των κατοικιών ωθούνται πολύ ψηλά, πολλοί άνθρωποι, ιδίως η μεσαία και χαμηλή εισοδηματική τάξη, δεν έχουν πρόσβαση σε στέγαση. Αυτό όχι μόνο μειώνει τη ρευστότητα αλλά και διαταράσσει την οικονομία, όταν η άφθονη ταμειακή ροή δεν χρησιμοποιείται για σκοπούς βιώσιμης ανάπτυξης, αλλά εξυπηρετεί κυρίως κερδοσκοπικούς σκοπούς.

Επί του παρόντος, το απόθεμα των επιχειρήσεων ακινήτων έχει ξεπεράσει τα 570.000 δισεκατομμύρια VND, γεγονός που καταδεικνύει την ανισορροπία μεταξύ της ανάπτυξης έργων και της πραγματικής καταναλωτικής ικανότητας στην αγορά.

Ο τομέας των ακινήτων, αν και προσελκύει μεγάλες ροές κεφαλαίων από το τραπεζικό σύστημα, δεν έχει δημιουργήσει μια σαφή μετάβαση μεταξύ πιστώσεων και πραγματικών συναλλαγών. Μέχρι σήμερα, το απόθεμα των εισηγμένων επιχειρήσεων έχει ξεπεράσει τα 570.000 δισεκατομμύρια VND, γεγονός που καταδεικνύει την ανισορροπία μεταξύ της ανάπτυξης έργων και της πραγματικής καταναλωτικής ικανότητας στην αγορά. Αυτή είναι η αδυναμία της τρέχουσας αγοράς ακινήτων, όπου η ταμειακή ροή δεν μπορεί να μετατραπεί σε ρευστότητα.

Μία από τις λύσεις που προτείνουν οι ειδικοί είναι ο έλεγχος της ροής πιστώσεων προς τα ακίνητα, ιδίως τα δάνεια για κερδοσκοπικούς σκοπούς. Ο ειδικός Dinh The Hien προειδοποίησε: «Η νοοτροπία του «αγοράστε ακριβά, πουλήστε ακριβά» βοηθά μια ομάδα επενδυτών να επωφεληθεί βραχυπρόθεσμα, αλλά δημιουργεί έναν κύκλο υπερθέρμανσης, ο οποίος κινδυνεύει να προκαλέσει κατάρρευση της αγοράς». Αυτό είναι το βασικό πρόβλημα της μη βιωσιμότητας της αγοράς ακινήτων. Η διατήρηση των τιμών των ακινήτων σε πολύ υψηλές τιμές, χωρίς να είναι ανάλογες με το πραγματικό εισόδημα και την κερδοφορία, θα οδηγήσει μόνο σε αστάθεια και δυσκολία στη βιώσιμη ανάπτυξη.

Μια άλλη εφικτή λύση που πρότεινε ο κ. Vu Thanh Le, μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας Phat Dat, είναι η εφαρμογή φορολογικών εργαλείων όπως η φορολόγηση των δεύτερων κατοικιών, της εγκαταλελειμμένης γης και η έκπτωση τόκων από τα δάνεια πρώτης κατοικίας. Πρόκειται για μια στρατηγική που έχει εφαρμοστεί με επιτυχία σε πολλές χώρες, όταν η πίστωση στον τομέα των ακινήτων γνωρίζει άνθηση. Ο αυστηρός έλεγχος της κερδοσκοπικής ταμειακής ροής θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση της αγοράς και στη δημιουργία προϊόντων ακινήτων που ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των ανθρώπων.

Τα κεφάλαια ρέουν «έντονα» στα ακίνητα

Δείκτης	Κλίμακα	Ανάπτυξη
Συνολικό ανεξόφλητο χρέος από ακίνητα (31 Αυγούστου 2025)	> 4 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND	+19% σε ετήσια βάση
Λογαριασμός του συνολικού ανεξόφλητου χρέους της οικονομίας	23,68%	(το υψηλότερο στην πρόσφατη ιστορία)
Δάνεια για επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων	1,79 τρισεκατομμύρια VND	+24% (πιο καυτό)
Καταναλωτικά/ιδιοχρηματοδοτικά δάνεια	2,28 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND	+12%

Πηγή: Κρατική Τράπεζα

Οι ειδικοί πιστεύουν επίσης ότι, για να αναπτυχθεί βιώσιμα η αγορά ακινήτων, τα έργα πρέπει να είναι νομικά διαφανή, να εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες και να έχουν μακροπρόθεσμο όραμα. Αυτή τη στιγμή, η αγορά ακινήτων δεν θα κυριαρχείται πλέον από ακανόνιστους κύκλους αύξησης και μείωσης, αλλά θα αναπτύσσεται σταθερά, δημιουργώντας πραγματική αξία για την οικονομία και τους ανθρώπους.

Παρόλο που η ισχυρή ροή πιστώσεων προς τα ακίνητα μπορεί να βοηθήσει την οικονομική ανάπτυξη βραχυπρόθεσμα, εάν δεν ελεγχθεί αυστηρά, θα οδηγήσει σε σοβαρές συνέπειες όσον αφορά τη ρευστότητα και τη βιωσιμότητα της αγοράς. Οι φορείς διαχείρισης πρέπει να λάβουν δραστικά μέτρα για να περιορίσουν την κερδοσκοπία, προωθώντας έτσι την ουσιαστική και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ στο μέλλον.

Πηγή: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm