Διευκόλυνση της πρόσβασης των επιχειρήσεων στη γη

Εικονογράφηση: Bich Lien

Όσον αφορά τη δυσκολία πρόσβασης σε γη για επιχειρήσεις που επιθυμούν να υλοποιήσουν έργα που παρέχουν υπηρεσίες στους τομείς της υγείας και της εκπαίδευσης, ο Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (MONRE) Le Minh Ngan είχε συνέντευξη με δημοσιογράφους για το θέμα αυτό.

Δημοσιογράφος: Κύριε, θα μπορούσατε να μας πείτε τι ορίζει ο νόμος περί γης του 2024 και τα εκτελεστικά του έγγραφα σχετικά με την κατανομή γης για την υλοποίηση έργων που παρέχουν υπηρεσίες στους τομείς της υγείας και της εκπαίδευσης για επενδυτές;

Υφυπουργός Le Minh Ngan : Σε σύγκριση με τον Νόμο περί Γης του 2013, ο Νόμος περί Γης του 2024 έχει πολλές αλλαγές στους κανονισμούς σχετικά με την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς όφελος εθνικών και δημοσίων συμφερόντων. Το Κράτος ανακτά γη σε περιπτώσεις όπου είναι απολύτως απαραίτητο να υλοποιηθούν έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης για το εθνικό και δημόσιο συμφέρον, προκειμένου να προωθηθούν οι χερσαίοι πόροι, να βελτιωθεί η αποδοτικότητα της χρήσης γης, να αναπτυχθούν σύγχρονες κοινωνικοοικονομικές υποδομές, να εφαρμοστούν πολιτικές κοινωνικής ασφάλισης, να προστατευθεί το περιβάλλον και να διατηρηθεί η πολιτιστική κληρονομιά σε 31 συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται στο Άρθρο 79 του Νόμου περί Γης, ανεξάρτητα από την πηγή επενδυτικού κεφαλαίου εντός ή εκτός του κρατικού προϋπολογισμού, συμπεριλαμβανομένων έργων στους τομείς της εκπαίδευσης, της υγείας, της σωματικής αγωγής και του αθλητισμού κ.λπ.

Όσον αφορά αυτές τις περιπτώσεις, η ρήτρα 5 του άρθρου 124 του νόμου περί γης επιτρέπει επίσης την κατανομή και μίσθωση γης χωρίς δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης, χωρίς υποβολή προσφορών για την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση έργων χρησιμοποιώντας γη για την υλοποίηση έργων σε περιπτώσεις όπου το Κράτος ανακτά γη σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 79 χωρίς τη χρήση δημόσιων επενδυτικών κεφαλαίων ή επενδυτικών έργων με τη μέθοδο της σύμπραξης δημόσιου-ιδιωτικού τομέα σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν ενδιαφερόμενοι επενδυτές αλλά μόνο ένας επενδυτής πληροί τις προϋποθέσεις για την πρόσκληση ενδιαφέροντος για το έργο, ο αριθμός των ενδιαφερόμενων επενδυτών πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί υποβολής προσφορών, του νόμου περί βιομηχανίας και διαχείρισης τομέων.

Σε περίπτωση που υπάρχουν 2 ή περισσότεροι ενδιαφερόμενοι επενδυτές, είναι απαραίτητο να διεξαχθεί δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης ή διαδικασία υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών, ώστε να διασφαλιστεί η δίκαιη και η διαφάνεια στην πρόσβαση στη γη μεταξύ των επενδυτών, να περιοριστεί η συγκέντρωση γης σε λίγες ομάδες συμφερόντων και να διασφαλιστεί ότι οι πόροι γης κατανέμονται δίκαια και αποτελεσματικά, αυξάνοντας τα έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό...

Επιπλέον, η ρήτρα 1 του άρθρου 127 του νόμου περί γης επιτρέπει σε περιπτώσεις όπου δεν χρησιμοποιείται κεφάλαιο του κρατικού προϋπολογισμού και η ανάκτηση γης υπόκειται στο άρθρο 79 του νόμου περί γης, στο οποίο ο επενδυτής επιλέγει την επιλογή της διαπραγμάτευσης των δικαιωμάτων χρήσης γης και δεν προτείνει ανάκτηση γης, να χρησιμοποιήσει τη γη για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης μέσω συμφωνίας για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης.

Ή σε περίπτωση που το πρόσωπο που έχει δικαίωμα χρήσης γης έχει προτείνει ένα επενδυτικό σχέδιο, εάν αυτό εμπίπτει στην περίπτωση που ορίζεται στο άρθρο 79 του παρόντος νόμου, αλλά είναι σύμφωνο με τον χωροταξικό σχεδιασμό και έχει αίτημα αλλαγής του σκοπού χρήσης γης και η αρμόδια κρατική υπηρεσία εγκρίνει την επενδυτική πολιτική και ταυτόχρονα εγκρίνει τον επενδυτή σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί επενδύσεων, τότε η γη επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί για την υλοποίηση του επενδυτικού σχεδίου χωρίς το Κράτος να την ανακτήσει (άρθρο 127, παράγραφος 6).

Έτσι, τα έργα που παρέχουν υπηρεσίες στους τομείς της υγείας και της εκπαίδευσης είναι επιλέξιμα για ανάκτηση γης από το Κράτος σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης του 2024, χωρίς καμία διάκριση στις πηγές επενδυτικού κεφαλαίου.

Δημοσιογράφος: Ποιες είναι λοιπόν οι προσεγγίσεις των επενδυτών σε αυτόν τον τομέα για την προσγείωση;

Υφυπουργός Le Minh Ngan : Ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι οι μέθοδοι πρόσβασης στη γη για έργα, συμπεριλαμβανομένων των έργων υγείας και εκπαίδευσης, είναι πολύ ποικίλες και ευέλικτες, ανάλογα με την πραγματική κατάσταση υλοποίησης, και υπάρχουν επίσης μέθοδοι για την υποστήριξη και την προώθηση των επενδύσεων (κατανομή γης και μίσθωση γης χωρίς δημοπρασία ή υποβολή προσφορών).

Αναπληρωτής Υπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan. Φωτογραφία: TN&MT Newspaper

Ταυτόχρονα, υπάρχουν επίσης μέθοδοι που ακολουθούν τις αρχές της αγοράς, βασισμένες στον ανταγωνισμό μεταξύ των επιχειρήσεων, διασφαλίζοντας την αμεροληψία και τη διαφάνεια (δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης, υποβολή προσφορών για την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση έργων με χρήση γης) και μέθοδοι που δημιουργούν πρωτοβουλία για τις επιχειρήσεις (συμφωνία για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης).

Έτσι, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης, η πρόσβαση των επενδυτών σε δικαιώματα χρήσης γης σε διάφορους τομείς, συμπεριλαμβανομένης της υγείας και της εκπαίδευσης, είναι πιο ανοιχτή, δημιουργώντας ένα δημόσιο, διαφανές, δίκαιο και ευνοϊκό περιβάλλον για τους επενδυτές ώστε να έχουν πρόσβαση σε γη και να έχουν γη για την υλοποίηση έργων τοπικής κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης, σύμφωνα με τις πολιτικές, τις κατευθυντήριες γραμμές και τους νόμους του Κράτους.

Δημοσιογράφος: Κάποιοι λένε ότι ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι οι επιχειρήσεις που μισθώνουν γη από το Κράτος έχουν το δικαίωμα να υποθηκεύσουν, αλλά δεν υπάρχουν οδηγίες εφαρμογής, γεγονός που οδηγεί σε δυσκολίες στον εντοπισμό του ενυπόθηκου δανειστή κατά την κινητοποίηση ομολόγων με ακίνητα ως εγγύηση. Ποια είναι η γνώμη σας για αυτό το ζήτημα;

Υφυπουργός Le Minh Ngan : Ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει με μεγάλη λεπτομέρεια τα δικαιώματα υποθήκης των οικονομικών οργανισμών για κάθε μορφή χρήσης γης. Συνεπώς, οι οικονομικοί οργανισμοί στους οποίους παραχωρείται γη από το Κράτος με τέλη χρήσης γης ή μισθώνεται γη με εφάπαξ μίσθωμα γης για ολόκληρη τη μίσθωση έχουν το δικαίωμα να υποθηκεύσουν δικαιώματα χρήσης γης και περιουσιακά στοιχεία που τους ανήκουν και συνδέονται με τη γη σε πιστωτικά ιδρύματα με άδεια λειτουργίας στο Βιετνάμ, σε άλλους οικονομικούς οργανισμούς ή σε άτομα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου (Σημείο δ, Άρθρο 33). οι οικονομικοί οργανισμοί στους οποίους παραχωρείται γη από το Κράτος με ετήσια τέλη, τα άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό και οι οικονομικοί οργανισμοί με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο έχουν το δικαίωμα να υποθηκεύσουν περιουσιακά στοιχεία που τους ανήκουν και συνδέονται με τη γη σε πιστωτικά ιδρύματα με άδεια λειτουργίας στο Βιετνάμ, σε άλλους οικονομικούς οργανισμούς ή σε άτομα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου (Σημείο β, Άρθρο 34).

Η εκτέλεση της υποθήκης σύμφωνα με τις παραπάνω διατάξεις πρέπει να πληροί πλήρως τις προϋποθέσεις του Νόμου περί Γης (Άρθρο 45), όπως η κατοχή ενός από τους τύπους Πιστοποιητικών Δικαιώματος Χρήσης Γης όπως ορίζονται, η γη δεν τελεί υπό αμφισβήτηση ή η διαφορά έχει επιλυθεί από αρμόδια κρατική υπηρεσία, η δικαστική απόφαση, η απόφαση του Δικαστηρίου, η απόφαση ή η διαιτητική απόφαση έχει τεθεί σε ισχύ· το δικαίωμα χρήσης γης δεν υπόκειται σε κατάσχεση, δεν εφαρμόζονται άλλα μέτρα για τη διασφάλιση της εκτέλεσης της απόφασης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εκτέλεσης αστικών αποφάσεων· βρίσκεται εντός της προθεσμίας χρήσης γης· το δικαίωμα χρήσης γης δεν υπόκειται σε προσωρινά μέτρα έκτακτης ανάγκης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου...

Έτσι, ο Νόμος περί Γης διαθέτει ένα σχετικά πλήρες νομικό σύστημα για την άσκηση δικαιωμάτων υποθήκης από τις επιχειρήσεις που σχετίζονται με τα δικαιώματα χρήσης γης.

Όσον αφορά την υποθήκη κατά την κινητοποίηση ομολόγων με ακίνητη περιουσία ως εξασφάλιση, η οποία δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου περί Γης αλλά στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων, ο εξειδικευμένος φορέας διαχείρισης θα έχει τα δικά του επιχειρήματα για αυτό το περιεχόμενο.

Δημοσιογράφος: Ποια είναι η γνώμη σας σχετικά με ορισμένες απόψεις ότι ο Νόμος περί Γης του 2024 και τα έγγραφα που καθοδηγούν την εφαρμογή των κανονισμών για τις τιμές εμπορικών και υπηρεσιακών γαιών για τον υπολογισμό του φόρου χρησιμοποιούν τιμές γης στην ίδια περιοχή και τοποθεσία πολλαπλασιασμένες επί 70-80%, οδηγώντας σε υψηλές τιμές εμπορικών και υπηρεσιακών γαιών, προκαλώντας δυσκολίες και επηρεάζοντας την παραγωγή και τις δραστηριότητες των επιχειρήσεων;

Υφυπουργός Le Minh Ngan : Ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι οι τιμές γης για τον υπολογισμό του φόρου χρήσης γης είναι οι τιμές γης στον Τιμοκατάλογο Γης. Η παράγραφος 1 του άρθρου 12 του διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP της 27ης Ιουνίου 2024 της κυβέρνησης που ρυθμίζει τις τιμές γης έχει καθορίσει ότι οι τιμές γης για εμπορικούς και υπηρεσιακούς σκοπούς είναι υποχρεωτικά στοιχεία που πρέπει να καθορίζονται ρητά στον Τιμοκατάλογο Γης που αποφασίζεται από το Επαρχιακό Λαϊκό Συμβούλιο.

Προηγουμένως, κατ' εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2013, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 11 του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014 της κυβέρνησης που ρυθμίζει τις τιμές της γης, ο Τιμοκατάλογος Εμπορικής και Υπηρεσιακής Γης σε Αστικές Περιοχές και ο Τιμοκατάλογος Εμπορικής και Υπηρεσιακής Γης σε Αγροτικές Περιοχές είναι δύο υποχρεωτικά περιεχόμενα στον Τιμοκατάλογο Γης που εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Ταυτόχρονα, μόνο η γη που χρησιμοποιείται για δημόσιους σκοπούς με επιχειρηματικούς σκοπούς, η γη για την κατασκευή κεντρικών γραφείων πρακτορείων, η γη για την κατασκευή δημοσίων έργων, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή επιτρέπεται να βασίζει την τιμή της οικιστικής γης σε σύγκριση με την τιμή των κεντρικών γραφείων, η γη για την κατασκευή δημοσίων έργων στην γειτονική περιοχή, όπως ορίζεται στον τιμοκατάλογο γης, για να καθορίσει την τιμή της γης.

Έτσι, τόσο ο Νόμος περί Γης του 2013 όσο και ο Νόμος περί Γης του 2024 δεν περιλαμβάνουν κανονισμούς για τον καθορισμό της τιμής της εμπορικής γης για υπηρεσίες με βάση την τιμή της οικιστικής γης, αλλά απαιτούν συγκεκριμένους κανονισμούς για την τιμή αυτού του τύπου γης στον Τιμοκατάλογο Γης...

Η παραπάνω κατάσταση ενδέχεται να οφείλεται στη διαδικασία εφαρμογής. Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος θα συνεχίσει να καταγράφει, να απορροφά και να δίνει προσοχή σε αυτό το περιεχόμενο, για να εξετάζει, να επιθεωρεί και να αντιμετωπίζει άμεσα τα προβλήματα, ώστε να μπορεί να συνεχίσει να προσαρμόζει τις σχετικές πολιτικές για την καλύτερη δυνατή εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024 στο μέλλον.

Δημοσιογράφος: Σας ευχαριστώ πολύ, κύριε Υφυπουργέ!

Πηγή: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html