«Η χειραγώγηση ακινήτων δεν είναι λιγότερο εξελιγμένη από ό,τι στις μετοχές»

[διαφήμιση_1]

Λαμβάνοντας υπόψη ότι η χειραγώγηση των ακινήτων δεν είναι λιγότερο επικίνδυνη από παρόμοια συμπεριφορά στις μετοχές, οι εκπρόσωποι της Εθνοσυνέλευσης πρότειναν την απαγόρευσή της για να αποφευχθούν οι χειραγωγήσεις των τιμών και οι φούσκες στην αγορά.

Το σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) συμπληρώνει μια σειρά από απαγορευμένες πράξεις στον τομέα των ακινήτων, όπως η πλαστογράφηση εγγράφων, η εκ προθέσεως παραποίηση και η μη δημοσιοποίηση πληροφοριών σχετικά με ακίνητα που τίθενται σε λειτουργία, η απάτη, η εξαπάτηση πελατών...

Μιλώντας στη συνεδρίαση της Εθνοσυνέλευσης στις 31 Οκτωβρίου, ο κ. Trinh Xuan An (μέλος πλήρους απασχόλησης της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας) πρότεινε την προσθήκη της πράξης χειραγώγησης και καθορισμού των τιμών των ακινήτων στον κατάλογο των απαγορευμένων δραστηριοτήτων σε αυτόν τον επιχειρηματικό τομέα.

Ανέλυσε ότι η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων δεν είναι λιγότερο επικίνδυνη από παρόμοια συμπεριφορά στην χρηματιστηριακή αγορά. Η χειραγώγηση δεν γίνεται μόνο μέσω υποβολής προσφορών σε υψηλές τιμές και στη συνέχεια εγκατάλειψης καταθέσεων, αλλά και με τη χρήση ενός έργου για την «αύξηση» της τιμής ενός άλλου έργου, οδηγώντας σε μια φούσκα και δημιουργώντας ένα επίπεδο τιμών που είναι υπερβολικά υψηλό σε σύγκριση με την πραγματικότητα.

«Εάν δεν αντιμετωπιστεί διεξοδικά, θα δημιουργήσει μια φούσκα, όπως η περίπτωση της κινεζικής εταιρείας ακινήτων China Evergrande Group», δήλωσε ο κ. Αν, προσθέτοντας ότι είναι απαραίτητο να απαγορευτεί η χειραγώγηση και ο καθορισμός των τιμών των ακινήτων στο νόμο και να εξαιρεθούν συγκεκριμένα συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Ο κ. Trinh Xuan An (μέλος πλήρους απασχόλησης της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας) μίλησε στη συνεδρίαση συζήτησης του σχεδίου νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένου) το πρωί της 31ης Οκτωβρίου. Φωτογραφία: National Assembly Media — Ο κ. Trinh Xuan An (μέλος πλήρους απασχόλησης της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας) μίλησε στη συνεδρίαση συζήτησης του σχεδίου νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένου) το πρωί της 31ης Οκτωβρίου. Φωτογραφία: *National Assembly Media*

Συμμεριζόμενοι την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Huu Thong (Αναπληρωτής Επικεφαλής της αντιπροσωπείας της επαρχίας Binh Thuan ) και ο Trinh Lam Sinh (Αναπληρωτής Επικεφαλής της αντιπροσωπείας της επαρχίας An Giang) πρότειναν την προσθήκη κανονισμών που να απαγορεύουν πράξεις χειραγώγησης και διατάραξης της αγοράς ακινήτων.

Ο κ. Thong σημείωσε ότι οι συμπαιγνίες σε δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης και σε δημοπρασίες που αποσκοπούν στην αύξηση των τιμών στις γύρω περιοχές είναι συχνές. Αυτό προκαλεί αύξηση των τιμών της γης και οι άνθρωποι που πραγματικά χρειάζονται στέγαση δεν μπορούν να αγοράσουν γη και να χτίσουν σπίτια.

Εν τω μεταξύ, αναφέροντας επίσης απαγορευμένες πράξεις στον τομέα των ακινήτων, ο κ. Nguyen Van Manh (Μέλος της Οικονομικής Επιτροπής) δήλωσε ότι οι κανονισμοί σχετικά με την είσπραξη και χρήση χρημάτων για την αγορά και πώληση ακινήτων με σκοπό τη μελλοντική μίσθωση-αγορά από τον αγοραστή και τον αγοραστή με μίσθωση είναι παράνομοι. Σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς, το παρόν νομοσχέδιο εξαλείφει την πράξη της κινητοποίησης και παράνομης ιδιοποίησης κεφαλαίων, σύμφωνα με τον κ. Manh, δημιουργώντας ακούσια κενά στη χρήση κεφαλαίων από τους επενδυτές, καθώς και δημιουργώντας άλλα κανάλια για την κινητοποίηση κεφαλαίων.

Πρότεινε να διατηρηθούν οι κανονισμοί που σχετίζονται με την απαγόρευση της παράνομης κατοχής, ώστε να περιοριστεί η εμφάνιση αυτής της συμπεριφοράς στην πραγματικότητα.

Οι κανονισμοί σχετικά με τις εγγυήσεις για μελλοντικές συναλλαγές στέγασης (κατοικίες, ακίνητα σε χαρτί) έτυχαν επίσης πολλών σχολίων κατά τη διάρκεια της συζήτησης. Προς το παρόν, το νομοσχέδιο προτείνει δύο επιλογές. Η μία είναι ότι ο επενδυτής του έργου μπορεί να εισπράξει εγγυήσεις μόνο όταν οι εργασίες στέγασης και κατασκευής πληρούν τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία. Εναλλακτικά, ο επενδυτής εισπράττει εγγυήσεις σύμφωνα με τη συμφωνία με τον πελάτη όταν το έργο διαθέτει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και διαθέτει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης. Το μέγιστο ποσό εγγυήσεων ρυθμίζεται από την κυβέρνηση, αλλά δεν υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης ή ενοικίασης.

Η κα Tran Hong Nguyen (Αναπληρώτρια Επικεφαλής της Νομικής Επιτροπής) επέλεξε την επιλογή 1, επειδή πίστευε ότι ενείχε μικρότερο κίνδυνο για τον αγοραστή - το αδύναμο μέρος στη συναλλαγή. Οι καταθέσεις γίνονται μόνο όταν το ακίνητο πληροί τους επιχειρηματικούς όρους και τα δύο μέρη υπογράψουν σύμβαση, περιορίζοντας έτσι την εμφάνιση διαφορών.

Εάν ο επενδυτής λάβει την προκαταβολή όταν το έργο έχει εγκριθεί με βασικό σχεδιασμό ή έχει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης (επιλογή 2), σύμφωνα με την κα. Nguyen, ο αγοραστής θα αναλάβει πολλούς κινδύνους, επειδή ο χρόνος από την παραλαβή της προκαταβολής έως την κατασκευή του έργου είναι μεγάλος.

Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων έχει περιπλακεί τελευταία, με τους επενδυτές έργων να εκμεταλλεύονται τις καταθέσεις και τα συμβόλαια κεφαλαιακής εισφοράς για να αντλήσουν αυθαίρετα κεφάλαια. «Πολλά έργα που έχουν λάβει καταθέσεις μετά από 5 ή 10 χρόνια δεν έχουν ακόμη υλοποιηθεί, επομένως είναι απαραίτητο να υπάρχουν κανονισμοί που να «σφίγγουν» τις καταθέσεις για τα έργα ακινήτων που θα διαμορφωθούν στο μέλλον», εξέφρασε την άποψή του ο Αναπληρωτής Πρόεδρος της Επιτροπής Νομικής.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Nguyen Dai Thang (Αναπληρωτής Επικεφαλής της εξειδικευμένης αντιπροσωπείας της επαρχίας Hung Yen) και ο κ. Pham Van Hoa επέλεξαν την επιλογή 2, επειδή θεώρησαν ότι οι κανονισμοί όριζαν σαφώς σε ποιες περιπτώσεις ο επενδυτής μπορούσε να εισπράξει την προκαταβολή, το ποσό της προκαταβολής και ήταν δημόσιοι και διαφανείς.

Ο κ. Pham Van Hoa είπε ότι ο επενδυτής δεν διαθέτει το 100% του κεφαλαίου για να εκτελέσει το έργο και πρέπει να δανειστεί από την τράπεζα. Η προκαταβολή του 10% της αξίας του διαμερίσματος προς πώληση είναι επίσης κατάλληλη για την πραγματικότητα. «Ένα σπίτι αξίας 1 δισεκατομμυρίου, μια προκαταβολή 10% σημαίνει 100 εκατομμύρια, ένα σπίτι αξίας 4 δισεκατομμυρίων έχει προκαταβολή 400 εκατομμυρίων, νομίζω ότι για τους πελάτες αυτό το ποσό δεν είναι μεγάλο όταν αγοράζουν ένα σπίτι. Οι πελάτες κάνουν προκαταβολή, μερικές φορές ο επενδυτής πουλάει το σπίτι σε χαμηλότερη τιμή», είπε.

Επιπλέον, ο επενδυτής διαθέτει τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης για να λάβει την προκαταβολή, σύμφωνα με τον ίδιο, «δεν είναι ανέντιμοι». Ως εκ τούτου, το σχέδιο νόμου πρέπει να προβλέπει ευέλικτους κανονισμούς, ώστε ο επενδυτής να μπορεί να κινητοποιήσει κεφάλαια για την υλοποίηση του έργου, δημιουργώντας εμπιστοσύνη μεταξύ του επενδυτή και του πελάτη.

Συζητήθηκαν επίσης οι κανονισμοί σχετικά με την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων επί της γης κατά τη μεταβίβαση έργων ακινήτων . Στην 5η σύνοδο (Ιούνιος), ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh, κατά την παρουσίαση της έκθεσης που εξηγούσε και αποδεχόταν τη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης, δήλωσε ότι πολλές γνωμοδοτήσεις συμφωνούσαν με την απαίτηση της «υποχρεωτικής εκπλήρωσης υποχρεώσεων» πριν από τη μεταβίβαση έργων. Ωστόσο, υπήρχαν επίσης απόψεις ότι θα πρέπει να δημιουργηθούν συνθήκες για επενδυτές που δεν έχουν πλέον επαρκή χωρητικότητα.

Ως εκ τούτου, η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης πρότεινε δύο επιλογές.

Καταρχάς , σε περίπτωση που ο επενδυτής μεταβιβάσει αλλά δεν έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις του σχετικά με τη γη του έργου ή το μεταβιβαζόμενο τμήμα του έργου προς το Δημόσιο, τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να συνεχίσουν να εκπληρώνουν τις ανεκπλήρωτες οικονομικές υποχρεώσεις.

Δεύτερον, εάν ο μεταβιβάζων επενδυτής έχει λάβει απόφαση από αρμόδια κρατική υπηρεσία να διαθέσει ή να μισθώσει γη για την υλοποίηση του έργου και έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σχετικά με τη γη του έργου (τέλη χρήσης γης, ενοίκιο γης, φόροι, τέλη κ.λπ.), δεν απαιτείται να έχει πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης για ολόκληρο ή μέρος του μεταβιβαζόμενου έργου.

Η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης επέλεξε την επιλογή 1. Αυτή η επιλογή διασφαλίζει αυστηρούς κανονισμούς και αποτρέπει την επιλογή μη ειδικευμένων επενδυτών για τη μεταβίβαση έργων και την αποκόμιση κερδών.

Ο κ. Pham Van Hoa συμφώνησε να επιλέξει την επιλογή 1, που σημαίνει ότι όταν ο επενδυτής μεταβιβάσει το έργο ή μέρος του σε άλλο πρόσωπο, ο δικαιούχος θα πρέπει να εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις προς το Κράτος. Ο κ. Hoa δήλωσε ότι το Κράτος δεν χάνει τίποτα επειδή οι οικονομικές υποχρεώσεις θα συνεχίσουν να εκπληρώνονται.

«Οι επενδυτές που είναι «υποσιτισμένοι» και δεν έχουν πλέον τη δυνατότητα να συνεχίσουν με νέα έργα πρέπει να τα μεταβιβάσουν και δεν συνιστάται να τους υποχρεώνουμε να εκπληρώσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις πριν μπορέσουν να πραγματοποιήσουν συναλλαγές», δήλωσε.

Ο κ. Pham Van Hoa εξέφρασε την άποψή του στη συνεδρίαση συζήτησης του σχεδίου νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένου) το πρωί της 31ης Οκτωβρίου. Φωτογραφία: National Assembly Media — Ο κ. Pham Van Hoa εξέφρασε την άποψή του στη συνεδρίαση συζήτησης του σχεδίου νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένου) το πρωί της 31ης Οκτωβρίου. Φωτογραφία: *National Assembly Media*

Ο κ. Trinh Xuan An, μέλος πλήρους απασχόλησης της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας, δήλωσε επίσης ότι χρειάζεται ευελιξία στη μεταβίβαση έργων ακινήτων. Πρότεινε να επιτραπεί στα μέρη να διαπραγματευτούν τις δικές τους οικονομικές υποχρεώσεις προς το Κράτος.

Το μόνιμο μέλος της Επιτροπής Επιστήμης, Τεχνολογίας και Περιβάλλοντος, Nguyen Ngoc Son, ανησυχεί για το γεγονός ότι υπάρχουν επί του παρόντος πολλές διαφορετικές ερμηνείες σχετικά με την έννοια της «μεταβίβασης του συνόλου ή μέρους ενός έργου ακινήτων».

Ο κ. Σον ανέφερε το γεγονός ότι οι υπηρεσίες έρευνας και επιθεώρησης αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες κατά τον χειρισμό έργων που αλλάζουν επενδυτές μέσω μορφών όπως η μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη, η πώληση περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη. Ως εκ τούτου, πρότεινε ότι το νομοσχέδιο πρέπει να ορίζει με σαφήνεια την έννοια και τη μέθοδο μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων για την αποφυγή εκμετάλλευσης.

Η Εθνοσυνέλευση αναμένεται να ψηφίσει για την ψήφιση του σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένου) στις 27 Νοεμβρίου.

Κύριος Μινχ

[διαφήμιση_2]
Σύνδεσμος πηγής