Η αγορά γης με πλειστηριασμούς καταλαγιάζει μετά από έναν τρελό πυρετό πριν από περισσότερο από ένα χρόνο

Μετά τις παρτίδες δημοπρασία γης Το 2024, η αγορά ήταν πολύ ακμάζουσα στα προάστια του Ανόι . Η ελκυστικότητα αυτής της αγοράς μειώνεται αυτή τη στιγμή. Πολλοί επενδυτές που «κρατούν» γη που έχει τεθεί σε πλειστηριασμό θέλουν να πουλήσουν τα αγαθά τους, αποδεχόμενοι ακόμη και «μείωση των ζημιών».

Σε αντίθεση με την έντονη ζωή του 2024, από την αρχή του έτους, οι δραστηριότητες δημοπρασιών γης στα προάστια του Ανόι έχουν δείξει μια τάση επιβράδυνσης. Σε πολλά μέρη, οι τιμές έχουν μειωθεί σημαντικά.

Για παράδειγμα, 34 οικόπεδα στην περιοχή Thach That (παλιά) δημοπρατήθηκαν στα μέσα του τρέχοντος έτους με την υψηλότερη τιμή νίκης άνω των 56 εκατομμυρίων VND/m², μειωμένη κατά 3,3 φορές σε σύγκριση με τη συνεδρίαση του Δεκεμβρίου 2024 (η υψηλότερη τιμή νίκης ήταν πάνω από 185 εκατομμύρια VND/m²).

Ομοίως, 9 οικόπεδα στην περιοχή Phuc Tho (παλιά) πωλήθηκαν επίσης στην υψηλότερη τιμή των 47 εκατομμυρίων VND/m², μειωμένα κατά σχεδόν 40% σε σύγκριση με τη συνεδρίαση του Σεπτεμβρίου του περασμένου έτους. Σε αυτήν τη συνεδρίαση συμμετείχαν περισσότεροι από 100 συμμετέχοντες, μειωμένοι κατά περισσότερο από το ένα τρίτο σε σύγκριση με την προηγούμενη συνεδρίαση.

Πολλά από τα οικόπεδα που έχουν δημοπρατηθεί έχουν ψυχθεί. (Εικονογραφημένη φωτογραφία)

Ο κ. Nguyen Tien Thuat, μεσίτης ακινήτων στην κοινότητα Hoai Duc, δήλωσε ότι διαφημίζει δύο οικόπεδα από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, η τιμή πώλησης είναι μόνο ελαφρώς υψηλότερη από την τιμή νίκης των 5 - 10 εκατομμυρίων/τ.μ., αλλά για αρκετούς μήνες κανείς δεν έχει ρωτήσει.

Αυτή τη στιγμή, η εταιρεία του κ. Thuat διαθέτει έναν αριθμό πλειστηριασμένων οικοπέδων στις περιοχές Hoai Duc, Thanh Oai και Quoc Oai (παλιές), τα οποία οι επενδυτές έχουν πουλήσει από τις αρχές του 2025. Ωστόσο, ο αριθμός των συναλλαγών είναι πολύ μικρός, με μόνο 5 οικόπεδα να διαπραγματεύονται στην ίδια τιμή με τους επενδυτές που κέρδισαν και τα αγόρασαν πίσω στο παρελθόν.

Σύμφωνα με τον κ. Thuat, στην πραγματικότητα, όλοι οι επενδυτές έστειλαν μια διαφορά τιμής 200-300 εκατομμυρίων VND/οικόπεδο για μια έκταση 90-110τ.μ., αλλά όλοι οι πελάτες που αγόρασαν προσέφεραν χαμηλότερη τιμή. Μετά από πολλές αυξήσεις και μειώσεις, οι επενδυτές αποφάσισαν να πουλήσουν στην ίδια τιμή που είχαν αγοράσει προηγουμένως. Ο λόγος που αυτοί οι επενδυτές έπρεπε να πουλήσουν αμέσως ήταν επειδή είχε έρθει η ημερομηνία πληρωμής τόκων και κεφαλαίου στην τράπεζα, αλλά δεν είχαν ακόμη μετατρέψει τη ρευστότητα, επομένως αυτό θα μπορούσε να θεωρηθεί μια κίνηση «μείωσης ζημιών» για τη διατήρηση του κεφαλαίου.

Σύμφωνα με τον κ. Thuat, υπάρχουν αυτή τη στιγμή 4 οικόπεδα στο Hoai Duc με την τιμή νίκης στη δημοπρασία να είναι περίπου 85 εκατομμύρια VND/τ.μ., ο ιδιοκτήτης γης θέλει να πουλήσει στην ίδια τιμή, ο αγοραστής θα αναλάβει τον φόρο, αλλά οι πελάτες που έρχονται να ρωτήσουν παραπονιούνται ότι η τιμή είναι πολύ υψηλή και θέλουν να τη μειώσουν κατά 200 - 300 εκατομμύρια VND/οικόπεδο.

« Στα μέσα του περασμένου έτους, όταν η αγορά γης σε δημοπρασίες ανέβηκε στα ύψη, πολλοί επενδυτές έσπευσαν να αγοράσουν με σκοπό το κέρδος, αλλά λίγους μήνες αργότερα η αγορά αντιστράφηκε, η ρευστότητα επιβραδύνθηκε και αυτοί οι επενδυτές αναγκάστηκαν να πουλήσουν για να ανακτήσουν κεφάλαιο και να αποπληρώσουν τραπεζικά δάνεια », δήλωσε ο κ. Thuat.

Ο κ. Tran Ngoc Anh, μεσίτης ακινήτων στο Ανόι, δήλωσε επίσης ότι επί του παρόντος, πολλοί επενδυτές που κατέχουν οικόπεδα σε πλειστηριασμό από τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο του 2024 έχουν αναγκαστεί να μειώσουν την τιμή πώλησης για να απαλλαγούν από τα αγαθά.

Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο 61 τ.μ. στην παλιά συνοικία Thanh Oai, με τιμή πώλησης περίπου 70 εκατομμύρια VND/τ.μ., που ισοδυναμεί με περίπου 4,25 δισεκατομμύρια VND/οικόπεδο, πωλείται επί του παρόντος με ζημία για περίπου 4 δισεκατομμύρια VND.

Ή ένα άλλο οικόπεδο στην παλιά συνοικία Hoai Duc είχε μια τιμή νίκης περίπου 85 εκατομμυρίων VND/m², αλλά τώρα έχει επίσης μειωθεί σε περίπου 80 εκατομμύρια VND/m².

Σύμφωνα με τον κ. Ngoc Anh, πολλές εκτάσεις που έχουν τεθεί σε πλειστηριασμό διαθέτουν βασικές υποδομές, αλλά δεν υπάρχει μελλοντικό σχέδιο σύνδεσης για την επέκταση της περιφερειακής συνδεσιμότητας, επομένως δεν υπάρχουν πολλές δυνατότητες αύξησης των τιμών.

Οι κερδοσκόποι αγοράζουν και περιμένουν να αυξηθούν οι τιμές ανάλογα με τις τάσεις της αγοράς, χωρίς να αξιολογούν τις δυνατότητες της γης. Έτσι, όταν η αγορά καταρρέει, περιέρχονται σε μια κατάσταση «κατακράτησης βόμβας», αναγκασμένοι να μειώσουν τις τιμές για να μειώσουν τις απώλειες.

Στην πραγματικότητα, στις περιοχές γύρω από τα πλειστηριασμένα οικόπεδα, η αγοραία τιμή είναι περίπου 50-60 εκατομμύρια VND/m2, ακόμη και σε ορισμένες περιοχές κατοικιών, συμπεριλαμβανομένου του κόστους κατασκευής, η τιμή είναι από 100-110 εκατομμύρια VND/m2, ενώ τα πλειστηριασμένα οικόπεδα είναι από 80-120 εκατομμύρια VND/m2. Εάν οι επενδυτές κρατήσουν αυτά τα οικόπεδα, θα τα έχουν αγοράσει στην τιμή τουλάχιστον 3 χρόνια αργότερα.

Σχολιάζοντας την τρέχουσα κατάσταση των πλειστηριασμών γης, ο επικεφαλής μιας εταιρείας πλειστηριασμών είπε επίσης ότι η κατάσταση έχει ηρεμήσει πολύ σε σύγκριση με πριν. Για παράδειγμα, πριν από μια δημοπρασία μπορούσαν να έχουν 1.000 αιτήσεις. Αλλά τώρα έχει μειωθεί σε μερικές εκατοντάδες. Δηλαδή, κατά μέσο όρο, πριν υπήρχαν περίπου 40 - 50 αιτήσεις ανά οικόπεδο που συμμετείχαν στη δημοπρασία, αλλά τώρα υπάρχουν μόνο περίπου 10 - 20 πελάτες ανά οικόπεδο. Και οι τιμές είναι επίσης πιο κοντά στην πραγματικότητα, η κατάσταση της ακύρωσης της προκαταβολής δεν υπάρχει πλέον.

Οι πλειστηριασμοί γης αυστηροποιούνται

Σχολιάζοντας την υποχώρηση των πλειστηριασμών γης, ορισμένοι ειδικοί σε θέματα ακινήτων ανέλυσαν ότι οι τιμές των γαιών σε προηγούμενες πλειστηριασμούς είχαν ανέβει πολύ ψηλά και όταν υπερέβαιναν κατά πολύ την πραγματική τους αξία, η ρευστότητα θα γινόταν μεγάλο πρόβλημα. Οι νικητές των πλειστηριασμών θα δυσκολεύονταν να μεταπωλήσουν επειδή δεν θα μπορούσαν να βρουν αγοραστές, ειδικά στο πλαίσιο των υψηλών επιτοκίων τραπεζικών δανείων και της αγοράς ακινήτων που αντιμετωπίζει κεφαλαιακές προκλήσεις.

Ένας άλλος λόγος θα μπορούσε να είναι ότι οι αγοραστές έχουν «ξυπνήσει» μετά την εκτόξευση των τιμών της γης, οι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται πλέον να πληρώσουν πολύ υψηλή τιμή για να αγοράσουν ένα οικόπεδο και στη συνέχεια να πρέπει να εργαστούν σκληρά για να το πουλήσουν με κέρδος. Επειδή όλοι βλέπουν ότι η τρέχουσα τιμή είναι πολύ μη ρεαλιστική, αν δεν μπορέσουν να βρουν αγοραστή μέσα σε ένα μήνα, θα πρέπει να χάσουν την προκαταβολή τους, επομένως είναι πιο προσεκτικοί.

Επιπλέον, οι προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Χόαι Ντουκ, το Ταν Οάι ή το Φουκ Το, παρουσιάζουν ως επί το πλείστον άνιση ανάπτυξη υποδομών. Αυτές οι περιοχές μπορεί να είναι ελκυστικές βραχυπρόθεσμα, αλλά οι τιμές της γης εκτοξεύονται σε υπερβολικά υψηλά επίπεδα, κάτι που δεν θα αντιστοιχεί στην πραγματική αγοραστική δύναμη της αγοράς, οδηγώντας σε μια παρατεταμένη κατάσταση «κατοχής γης και αναμονής για την κατάλληλη στιγμή», μειώνοντας την ελκυστικότητα της δημοπρατούμενης γης.

Εκτός, πλειστηριασμένη γη Η γη είναι εγγενώς ξεχωριστή, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει το πλήρες ποσό σε σύντομο χρονικό διάστημα, δεν επιτρέπεται καμία καθυστέρηση πληρωμής. Όταν η τιμή νίκης είναι πολύ υψηλή, ο επενδυτής έχει λίγα περιθώρια για κέρδος. Εάν δεν υπάρχει σχέδιο εκμετάλλευσης, κατασκευής ή ανάπτυξης του έργου, η δημοπρατούμενη γη είναι απλώς ένα κομμάτι κόκκινο χαρτί στο χρηματοκιβώτιο.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Tien Thuat, ένας από τους λόγους για την παύση των πλειστηριασμών γης είναι ότι οι κανονισμοί για τους πλειστηριασμούς γίνονται ολοένα και πιο αυστηροί. Εκτός από την αύξηση της εγγύησης, ο αναθεωρημένος νόμος για τους πλειστηριασμούς ακινήτων, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές του τρέχοντος έτους, ορίζει ότι οι παραβάτες μπορούν να αποκλειστούν από τη συμμετοχή σε πλειστηριασμούς για έως και 5 χρόνια, και μπορούν ακόμη και να διωχθούν ποινικά. Χάρη σε αυτό, σε αντίθεση με το προηγούμενο σκηνικό ανταγωνισμού για αγορά και πώληση, σε πολλούς χώρους πλειστηριασμού γης, μια σειρά από αίθουσες συναλλαγών και «πρόχειρα» μεσιτικά γραφεία έχουν κλείσει.

Επιπλέον, οι αρχές έχουν αυστηροποιήσει τον έλεγχο και τον χειρισμό της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς και της χειραγώγησης των δραστηριοτήτων δημοπρασιών. Επιπλέον, έχουν αρχίσει να ισχύουν νέοι κανονισμοί για την αύξηση των τιμών εκκίνησης, την αύξηση των καταθέσεων και τον αυστηρό χειρισμό της εγκατάλειψης καταθέσεων.

Ο κ. Pham Duc Toan, Διευθύνων Σύμβουλος της EZ Propert, ανέλυσε ότι οι τιμές γης σε προηγούμενες δημοπρασίες είχαν αυξηθεί πολύ και όταν υπερβαίνουν την πραγματική αξία, η ρευστότητα θα γίνει μεγάλο πρόβλημα. Οι νικητές των δημοπρασιών θα δυσκολευτούν να μεταπωλήσουν επειδή δεν μπορούν να βρουν αγοραστές, ειδικά στο πλαίσιο των υψηλών επιτοκίων τραπεζικών δανείων και της αγοράς ακινήτων που αντιμετωπίζει προκλήσεις στις πηγές κεφαλαίου.

« Η χαμηλή ρευστότητα μπορεί να είναι η άμεση αιτία της σταδιακής υποχώρησης των πλειστηριασμών γης », σχολίασε ο κ. Toan.

Ένας άλλος λόγος θα μπορούσε να είναι ότι οι αγοραστές έχουν «ξυπνήσει» μετά την απότομη αύξηση των τιμών της γης. « Μερικοί επενδυτές δεν ενδιαφέρονται πλέον να πληρώσουν πολύ υψηλή τιμή για να αγοράσουν ένα οικόπεδο και στη συνέχεια να πρέπει να εργαστούν σκληρά για να το πουλήσουν με κέρδος. Επειδή όλοι βλέπουν ότι η τρέχουσα τιμή είναι πολύ μη ρεαλιστική, αν δεν μπορέσουν να βρουν αγοραστή μέσα σε ένα μήνα, θα πρέπει να χάσουν την προκαταβολή τους, επομένως έχουν γίνει πιο επιφυλακτικοί », πρόσθεσε ο κ. Toan.

Επιπλέον, ο κ. Toan δήλωσε ότι η ανάπτυξη υποδομών στις προαστιακές περιοχές του Ανόι είναι άνιση. Αυτές οι περιοχές μπορεί να είναι ελκυστικές βραχυπρόθεσμα, αλλά η υπερβολική αύξηση των τιμών της γης δεν θα ανταποκριθεί στην πραγματική αγοραστική δύναμη της αγοράς, οδηγώντας σε μια παρατεταμένη κατάσταση «κατοχής γης και αναμονής για την κατάλληλη στιγμή», μειώνοντας την ελκυστικότητα της δημοπρατούμενης γης.

Πηγή: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html