Η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ διαφοροποιείται ολοένα και περισσότερο

Παρόλο που η αγορά ακινήτων ανακάμπτει, η διαφοροποίηση γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Ενώ τα κερδοσκοπικά προϊόντα που δεν έχουν αξία εκμετάλλευσης δεν έχουν ακόμη δείξει μεγάλη βελτίωση, τα προϊόντα που μπορούν να δημιουργήσουν άμεση ταμειακή ροή έχουν καταγράψει θετικές συναλλαγές.

Παρόλο που η αγορά ακινήτων ανακάμπτει, η διαφοροποίηση γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Ενώ τα κερδοσκοπικά προϊόντα που δεν έχουν αξία εκμετάλλευσης δεν έχουν ακόμη δείξει μεγάλη βελτίωση, τα προϊόντα που μπορούν να δημιουργήσουν άμεση ταμειακή ροή έχουν καταγράψει θετικές συναλλαγές.

Κάποτε ήταν «παίκτης» με εξειδίκευση στο swing trading, αλλά όταν η αγορά άλλαξε, ο κ. Hoang Minh, επενδυτής ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, άλλαξε τη στρατηγική του.

Ο κ. Μινχ είπε ότι όταν η αγορά ήταν πολύβουη, χρειαζόταν μόνο να καταθέσει ένα διαμέρισμα ή ένα οικόπεδο στην πρώτη φάση της πώλησης για να μπορέσει να το πουλήσει σε υψηλότερη τιμή αμέσως και να αποκομίσει υψηλό κέρδος. Αλλά όταν η αγορά επιβραδύνθηκε, τα πράγματα δεν ήταν πλέον εύκολα. Το προαστιακό οικόπεδο που είχε αγοράσει προηγουμένως αποκλείστηκε από τη ρευστότητα. Ο αριθμός των αγοραστών μειώθηκε απότομα, ενώ όσοι χρειάζονταν να πουλήσουν αναγκάστηκαν να μειώσουν σημαντικά τις τιμές. Αυτός ο επενδυτής συνειδητοποίησε ότι αν συνέχιζε την κερδοσκοπική του στρατηγική, θα μπορούσε να περιέλθει σε μια κατάσταση «υπερπροσφοράς» όπως πολλοί άλλοι επενδυτές.

Μετά από πολλή σκέψη, αποφάσισε να αλλάξει τη στρατηγική του. Αντί να επικεντρώνεται μόνο σε προϊόντα με στοιχεία «σερφ», άρχισε να αναζητά περιουσιακά στοιχεία που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν άμεσα για να δημιουργήσουν μια σταθερή ταμειακή ροή.

Στο τέλος του περασμένου έτους, ο κ. Μινχ επέλεξε να αγοράσει ένα διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου στην Περιοχή 7 (HCMC) για 2,5 δισεκατομμύρια VND. Πρόκειται για ένα ολοκληρωμένο έργο, με μια μεγάλη οικιστική κοινότητα και ενοικιαζόμενο από πολλούς ξένους ειδικούς. Αφού ολοκλήρωσε την εσωτερική διακόσμηση, το νοίκιασε γρήγορα για 13 εκατομμύρια VND/μήνα.

Σύμφωνα με τον κ. Μινχ, για τη διατήρηση του κεφαλαίου, η επένδυση σε οποιοδήποτε ακίνητο δεν είναι απολύτως ασφαλής, αλλά είναι απαραίτητο να επιλέγονται «αμυντικά» τμήματα. Δηλαδή, τα ακίνητα μπορούν να περιμένουν αυξήσεις τιμών σε 3-5 χρόνια και να φέρουν σταθερή ταμειακή ροή βραχυπρόθεσμα.

Μια πρόσφατη έκθεση του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) επεσήμανε επίσης ότι πριν από περισσότερα από 5 χρόνια, τα διαμερίσματα θεωρούνταν από πολλούς ως ένα είδος «καταναλωτικού περιουσιακού στοιχείου» και ήταν δύσκολο να συγκριθούν με άλλα τμήματα ακινήτων. Αλλά τώρα, η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης κλίνει ολοένα και περισσότερο προς τη ζήτηση, οι τιμές των διαμερισμάτων εισέρχονται σε έναν μακροπρόθεσμο κύκλο αύξησης, ξεπερνώντας κατά πολύ πολλά άλλα τμήματα.

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς και φτάνουν σε νέο επίπεδο, με αποτέλεσμα οι τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων να τείνουν επίσης να «ανεβαίνουν», με μέση αύξηση 10-20% το 2024. Στο κέντρο της πόλης, σχεδόν δεν υπάρχουν διαμερίσματα με τιμές ενοικίασης κάτω των 10 εκατομμυρίων VND/μήνα, η μέση τιμή ενοικίασης διαμερισμάτων 1 υπνοδωματίου είναι 10-15 εκατομμύρια VND/μήνα, ενώ τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων κοστίζουν 15-20 εκατομμύρια VND/μήνα.

Εκτός από τον αντίκτυπο της αυξημένης ζήτησης για ενοικίαση, οι συνεχώς αυξανόμενες τιμές των διαμερισμάτων επηρεάζουν άμεσα και την τιμολογιακή στρατηγική των ιδιοκτητών ακινήτων. Όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να αυξήσουν τις τιμές ενοικίασης για να διασφαλίσουν τα κέρδη και να εξισορροπήσουν τη ροή μετρητών των επενδύσεων.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, το περιθώριο κέρδους από την ενοικίαση διαμερισμάτων μειώνεται ολοένα και περισσότερο, επειδή η τιμή ενοικίασης δεν μπορεί να συμβαδίσει με την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Ο ρυθμός αύξησης της τιμής ενοικίασης είναι μόνο περίπου το μισό της τιμής των κατοικιών το 2024, με βάση το γεγονός ότι το περιθώριο κέρδους από την ενοικίαση διαμερισμάτων στο Βιετνάμ είναι μόνο κάτω από 4%, συνήθως κάτω από 2%, χαμηλότερο από την αποταμίευση.

Στο πλαίσιο της έλλειψης πολλών πρωτογενών πηγών, οι δραστηριότητες μεταβίβασης δευτερογενών διαμερισμάτων στην αγορά λαμβάνουν χώρα δυναμικά. Στοιχεία από το Ινστιτούτο Έρευνας Υπηρεσιών Dat Xanh δείχνουν ότι η νέα προμήθεια είναι ως επί το πλείστον η επόμενη φάση των υφιστάμενων έργων, επομένως η αγορά κατέγραψε διαφορά στις τιμές μεταβίβασης της τάξης του 10-20% σε σύγκριση με τα δευτερογενή έργα. Πολλά έργα υψηλής τεχνολογίας που μόλις παραδόθηκαν έχουν επίσης αυξημένες τιμές μεταβίβασης της τάξης του 15-25%.

Ο κ. Tran Hien Phuong, Γενικός Διευθυντής της Seaholdings, αναγνώρισε ότι η ταμειακή ροή έχει αρχίσει να επιστρέφει στην αγορά, αλλά ο τρόπος λειτουργίας της θα είναι πολύ διαφορετικός από πριν. Οι πελάτες είναι πλέον επιλεκτικοί, συχνά επιλέγουν έργα με τις κατάλληλες νομικές διαδικασίες ή, με δευτερεύοντα έργα, δέχονται να αγοράσουν μόνο όταν το διαμέρισμα έχει ροζ βιβλίο, έχει ολοκληρωθεί, διαθέτει πλήρεις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.

Σύμφωνα με τον κ. Phuong, η αγορά διαφοροποιείται ανά περιοχή. Σε ορισμένα μέρη, αν και οι τιμές έχουν μειωθεί απότομα, η ρευστότητα εξακολουθεί να είναι χαμηλή, αλλά σε μέρη με πραγματική ζήτηση, οι τιμές έχουν ανακάμψει γρήγορα. Αυτό δείχνει ότι ο μηχανισμός λειτουργίας της αγοράς αρχίζει να βασίζεται στην πραγματική ζήτηση, αντί για την κερδοσκοπία.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html