Η πόλη Χο Τσι Μινχ οριστικοποιεί το ποσοστό κόστους και κερδών ως βάση για την αποτίμηση της γης.

Αυτή είναι μια από τις σημαντικές βάσεις για τον προσδιορισμό των τιμών γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Αυτή είναι μια από τις σημαντικές βάσεις για τον προσδιορισμό των τιμών γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Μπούι Σουάν Κουόνγκ, μόλις υπέγραψε και εξέδωσε την Απόφαση Αρ. 49/2025 που καθορίζει τους παράγοντες που διαμορφώνουν τα έσοδα από την ανάπτυξη, τους παράγοντες που εκτιμούν το κόστος ανάπτυξης για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος και τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές γης κατά τον προσδιορισμό των τιμών γης στην πόλη.

Κέρδος επενδυτών ίσο με το 15% του συνολικού κόστους επένδυσης στην κατασκευή

Για τους παράγοντες εκτίμησης του κόστους ανάπτυξης, η απόφαση είναι να δοθούν τα ποσοστά (%) για τον προσδιορισμό του επιχειρηματικού κόστους· των εξόδων τόκων, των κερδών των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τα ίδια κεφάλαια, των επιχειρηματικών κινδύνων για ομάδες έργων με τους ίδιους κύριους σκοπούς χρήσης γης των τύπων έργων.

Στην οποία, η πόλη διαιρεί κάθε συγκεκριμένο τμήμα, συμπεριλαμβανομένων πολυώροφων κατοικιών, μεζονετών, επαύλεων, υποδιαιρέσεων γης, πωλήσεων γης, βιομηχανικών πάρκων, βιομηχανικών συγκροτημάτων, γραφείων, εμπορίου - υπηρεσιών, ξενοδοχείων. Ανάλογα με κάθε τύπο έργου, θα υπάρχουν διαφορετικοί κανονισμοί ποσοστών.

Το κόστος τόκων, τα κέρδη των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τους μετοχικούς κινδύνους και τους επιχειρηματικούς κινδύνους θα υπολογιστούν πολλαπλασιάζοντας το 15% επί το συνολικό κόστος επένδυσης στην κατασκευή. Φωτογραφία: Le Toan

Συγκεκριμένα, τα έξοδα μάρκετινγκ, διαφήμισης και πωλήσεων θα υπολογίζονται στο 2% των συνολικών εσόδων για όλα τα τμήματα.

Τα έξοδα διαχείρισης και λειτουργίας θα εφαρμόζονται στο 15% των συνολικών εσόδων από ενοίκια, και θα ισχύουν για πολυώροφα έργα κατοικιών, επενδυτικά έργα σε βιομηχανικά πάρκα και βιομηχανικούς ομίλους, επενδυτικά έργα σε γραφεία, εμπόριο και υπηρεσίες. Ιδιαίτερα για έργα σε μεζονέτες και βίλες, έργα υποδιαίρεσης ακινήτων και έργα πώλησης γης, ο συντελεστής θα εφαρμόζεται στο 5% των συνολικών εσόδων από ενοίκια.

Σημειώνεται ότι τα έξοδα τόκων, το κέρδος των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τα ίδια κεφάλαια, ο επιχειρηματικός κίνδυνος θα υπολογιστούν με το πηλίκο του 15% πολλαπλασιασμένου με το συνολικό κόστος επένδυσης στην κατασκευή, το επιχειρηματικό κόστος και την αξία του δικαιώματος χρήσης γης. Αυτός ο συντελεστής ισχύει για όλα τα παραπάνω τμήματα.

Για επενδυτικά έργα σε ξενοδοχεία, ιατρικά, εκπαιδευτικά , αθλητικά έργα ή έργα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, ο οργανισμός που εφαρμόζει τον καθορισμό της τιμής γης προτείνει το ποσοστό των παραγόντων μάρκετινγκ, διαφήμισης, κόστους πωλήσεων, κόστους λειτουργίας διαχείρισης, κόστους τόκων δανείων, κερδών επενδυτών, λαμβάνοντας υπόψη τα ίδια κεφάλαια, τους επιχειρηματικούς κινδύνους και άλλα κόστη στην Επεξηγηματική Έκθεση σχετικά με την ανάπτυξη σχεδίου τιμών γης, προς εξέταση και λήψη απόφασης από το συγκεκριμένο Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμών Γης.

Έργα που δεν πωλούνται τον πρώτο χρόνο

Όσον αφορά τους παράγοντες που διαμορφώνουν τα έσοδα ανάπτυξης, η Απόφαση Αρ. 49/2025 ορίζει επίσης την ώρα έναρξης των πωλήσεων, τον χρόνο πωλήσεων και τον δείκτη πωλήσεων κάθε τμήματος.

Ωστόσο, αυτός ο συντελεστής ισχύει μόνο σε περιπτώσεις όπου τα έγγραφα σχετικά με τις επενδυτικές πολιτικές ή τα έγγραφα υποβολής προσφορών για την υλοποίηση επενδυτικών έργων ή οι αποφάσεις έγκρισης ή αποδοχής επενδυτικών έργων δεν έχουν καθορίσει τον χρόνο πώλησης, τον χρόνο έναρξης πώλησης και εμπορίας προϊόντων και υπηρεσιών και οι αποφάσεις έγκρισης λεπτομερούς σχεδιασμού κατασκευής δεν έχουν καθορίσει τον συντελεστή πληρότητας.

Συνεπώς, η ημερομηνία έναρξης των πωλήσεων είναι από το πρώτο έτος του έργου και το ποσοστό πωλήσεων κατανέμεται ανάλογα με την επιφάνεια του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της επιφάνειας του υπογείου.

Όσον αφορά την περίοδο πωλήσεων και το ποσοστό πωλήσεων, τα πολυώροφα οικιστικά έργα κάτω των 50.000 τ.μ. δαπέδου κατασκευής θα έχουν περίοδο πωλήσεων 2 ετών με ποσοστό 40% κατά το πρώτο έτος και 60% κατά το δεύτερο έτος. Όσον αφορά τα έργα μεζονετών και βιλών με κλίμακα μικρότερη των 100 μονάδων και τα έργα διαίρεσης και πώλησης οικοπέδων με λιγότερα από 200 οικόπεδα, το ποσοστό πωλήσεων θα είναι 100% εντός 1 έτους.

Για έργα μεγάλης κλίμακας με μεγαλύτερη περίοδο πωλήσεων, από 4 έως 5 έτη, τα οποία δεν επιτρέπεται να πωληθούν κατά το πρώτο έτος, όπως: Πολυώροφα έργα κατοικιών με κλίμακα 150.000 m2 επιφάνειας δόμησης ή περισσότερο· έργα μεζονετών και βιλών με περισσότερα από 1.000 προϊόντα.

Για επενδυτικά έργα γραφείων, εμπορικών χώρων και έργων παροχής υπηρεσιών, το ποσοστό πληρότητας είναι 75% για γραφειακούς σκοπούς και 70% για εμπορικούς σκοπούς.

Για επενδυτικά έργα σε ξενοδοχεία, υγειονομική περίθαλψη , εκπαίδευση, πολιτισμό, αθλητισμό ή ειδικά έργα, ο οργανισμός που εφαρμόζει τον καθορισμό της τιμής γης προτείνει άλλους παράγοντες για την εκτίμηση των εσόδων ανάπτυξης στην Επεξηγηματική Έκθεση σχετικά με την ανάπτυξη σχεδίου τιμών γης, προς εξέταση και λήψη απόφασης από το συγκεκριμένο Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμών Γης.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται λαμβάνοντας το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης μείον το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της έκτασης με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου) σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης και τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης ενός οικοπέδου ή έκτασης καθορίζονται με βάση εκτιμήσεις των τιμών μεταβίβασης, των τιμών ενοικίασης γης, των τιμών ενοικίασης χώρων, των τιμών των επιχειρήσεων προϊόντων και υπηρεσιών, των διακυμάνσεων στις τιμές μεταβίβασης, των τιμών ενοικίασης γης, των τιμών ενοικίασης χώρων, των τιμών των επιχειρήσεων προϊόντων και υπηρεσιών κατά την περίοδο υλοποίησης του έργου και άλλων παραγόντων που δημιουργούν έσοδα, όπως: χρόνος πωλήσεων· χρόνος έναρξης πωλήσεων, επιχείρηση προϊόντων και υπηρεσιών· ποσοστό πωλήσεων· ποσοστό πληρότητας.

Οι επιχειρηματικές τιμές προϊόντων και υπηρεσιών εφαρμόζονται σε περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατή η είσπραξη των τιμών μεταβίβασης, των τιμών ενοικίασης γης και των τιμών ενοικίασης χώρων.

Αυτή είναι μια από τις σημαντικές βάσεις για τον προσδιορισμό των τιμών γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Σχόλιο (0)