Από ένα μάθημα ζωής, οι επιχειρήσεις ακινήτων επικεντρώνονται στην πώληση όσων χρειάζεται η αγορά.

«Εκτός συγχρονισμού» της προσφοράς, κίνδυνος αύξησης των τιμών των κατοικιών

Η αγορά ακινήτων μόλις πέρασε μια περίοδο «στασιμότητας», κατά την οποία η προσφορά και η ζήτηση μειώθηκαν απότομα, τα νομικά ζητήματα των έργων εμπλέκονταν και οι πηγές κεφαλαίου μπλοκαρίστηκαν. Πολλές επιχειρήσεις έπρεπε να περάσουν μια εξαιρετικά δύσκολη περίοδο, μειώνοντας χιλιάδες υπαλλήλους, ακόμη και αναστέλλοντας προσωρινά τις δραστηριότητές τους.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) - σε πρόσφατο συνέδριο παραδέχτηκε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν πάρει «αξέχαστα μαθήματα» μετά την Covid-19.

Μετά από αυτό, η εταιρεία έπρεπε να επικεντρωθεί στην αναδιάρθρωση, την επίλυση του κεφαλαιακού προβλήματος και την προώθηση της ανάπτυξης προϊόντων. Το μεγαλύτερο πρόβλημα, το χρέος των ομολόγων, αντιμετωπίστηκε επίσης «ήπια», χάρη στην υποστήριξη της κυβέρνησης και της κρατικής τράπεζας με την εγκύκλιο που παρέτεινε την περίοδο αποπληρωμής του χρέους και επέκτεινε το χρέος των ομολόγων.

Ωστόσο, ο κ. Chau εξακολουθεί να ανησυχεί ότι η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ φέτος ενδέχεται να συνεχίσει να παρουσιάζει ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών. Το 71% της προσφοράς εξακολουθεί να βρίσκεται στην κατηγορία υψηλής ποιότητας, το υπόλοιπο στην κατηγορία μεσαίας κατηγορίας και υπάρχει έλλειψη οικονομικά προσιτών προϊόντων και κοινωνικής στέγασης, σύμφωνα με στοιχεία που έχουν καταγραφεί στο τέλος του 2023.

Λόγω νομικών προβλημάτων που ευθύνονται για το 70% των δυσκολιών της αγοράς, η πόλη Χο Τσι Μινχ διαθέτει 148 έργα ακινήτων, εμπορικών κατοικιών και κοινωνικών κατοικιών που δεν έχουν καταφέρει να ολοκληρώσουν τις επενδυτικές, κατασκευαστικές και επιχειρηματικές διαδικασίες ή έχουν ανασταλεί. Ως αποτέλεσμα, σε περισσότερους από 58.000 πελάτες που αγόρασαν κατοικίες σε έργα δεν έχουν χορηγηθεί «ροζ βιβλία».

Η έλλειψη στέγασης μπορεί να οδηγήσει σε υψηλές τιμές κατοικιών ή σε υψηλές τιμές, στο πλαίσιο της ολοένα και πιο σπάνιας οικονομικά προσιτής στέγασης και της κοινωνικής στέγασης. Ο Πρόεδρος της HoREA πιστεύει ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να προωθήσουν τη δομή των προϊόντων, εστιάζοντας στην οικονομικά προσιτή στέγαση και την κοινωνική στέγαση, για να αυξήσουν τη ρευστότητα, να καλύψουν τις πραγματικές ανάγκες των ανθρώπων και να διασφαλίσουν την υγιή ανάπτυξη της αγοράς.

Η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει τον κίνδυνο συνεχιζόμενων αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών λόγω έλλειψης προσφοράς (Εικονογράφηση: Trinh Nguyen).

Η «εκτός φάσης» της αγοράς και η έλλειψη οικονομικά προσιτών προϊόντων στέγασης συγκαταλέγονται επίσης στις προκλήσεις που ανέφερε πρόσφατα ο κ. Nguyen Xuan Quang - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Nam Long Investment Company. Η «εκτός φάσης» μεταξύ προσφοράς και ζήτησης σε διαφορετικούς τομείς ακινήτων, η κρίση εμπιστοσύνης των αγοραστών κατοικιών που οδηγεί σε μειωμένη ρευστότητα και αυξημένα αποθέματα είναι τα προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπίσει η αγορά.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Quang, οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επίσης οικονομικές προκλήσεις όταν τα χρέη παραμένουν, και οι ομόλογες παρτίδες, αν και παρατείνονται, θα εξακολουθούν να υφίστανται το 2024 και το 2025. Τρίτον, η νομική πρόκληση του έργου, καθώς ορισμένοι νόμοι εξακολουθούν να αλληλεπικαλύπτονται. Εν τω μεταξύ, η πραγματική ζήτηση για στέγαση εξακολουθεί να είναι υψηλή και τα τμήματα της προσιτής στέγασης και της κοινωνικής στέγασης εξακολουθούν να έχουν ευκαιρίες ανάπτυξης.

Το φαινόμενο της «διαφοράς φάσης» μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, που σημαίνει ότι η προσφορά της αγοράς είναι στρεβλωμένη προς το τμήμα κατοικιών υψηλής ποιότητας και υπάρχει έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης, έχει προειδοποιηθεί από ειδικούς και εκπροσώπους φορέων διαχείρισης εδώ και πολλά χρόνια. Πρόσφατα, έχουν εκφραστεί απόψεις προς την ενθάρρυνση των επιχειρήσεων να αναπτύξουν αυτήν την «απαιτούμενη από την αγορά» σειρά προϊόντων.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, οι οικονομικά προσιτές κατοικίες και οι κοινωνικές κατοικίες θα είναι ο τομέας των ακινήτων που θα εισέλθει στην πρώτη φάση ανάκαμψης φέτος. Η ζήτηση σε αυτόν τον τομέα παραμένει πολύ υψηλή, προωθώντας έτσι τη ρευστότητα, φέρνοντας σύντομα την αγορά σε μια νέα φάση μετά την κρίση.

Πολλές επιχειρήσεις μπαίνουν στον αγώνα

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις και το ερευνητικό μοντέλο της Savills, για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του πληθυσμού, η πόλη Χο Τσι Μινχ χρειάζεται περίπου 50.000 διαμερίσματα για να καλύψει τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες και το 60-70% της συνολικής προσφοράς προέρχεται από το τμήμα της οικονομικά προσιτής στέγασης. Ωστόσο, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει έλλειψη αυτών των προϊόντων και η προσφορά συγκεντρώνεται σε γειτονικές αγορές όπως το Binh Duong, το Dong Nai, το Long An , αλλά μπορεί να μην είναι αρκετή.

Τα έργα διαμερισμάτων στα προάστια απευθύνονται σε πελάτες στην πόλη Χο Τσι Μινχ που αγοράζουν για να ζήσουν και να επενδύσουν. Η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων 2 υπνοδωματίων είναι περίπου 2 δισεκατομμύρια VND/μονάδα, πολύ κατάλληλη για μικρές οικογένειες.

Με μια τόσο μεγάλη αγορά, πολλές επιχειρήσεις έχουν εισέλθει γρήγορα στον αγώνα για την επέκταση της προσφοράς αυτού του προϊόντος υψηλής ρευστότητας. Η Nam Long Company εφαρμόζει μια στρατηγική που εστιάζει σε προσιτά προϊόντα στέγασης που ανταποκρίνονται στη ζήτηση της αγοράς, προωθώντας πολιτικές υποστήριξης, διαχειριζόμενος αποθέματα και ενισχύοντας τις πωλήσεις. Ο στόχος εσόδων για φέτος είναι περίπου 6.657 δισεκατομμύρια VND, που προέρχονται από βασικά έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το Λονγκ Αν και το Καν Το .

Μια εταιρεία Gia επιλέγει σταθερά την ανάπτυξη έργων στο μεσαίου και προσιτό τμήμα, επειδή αυτό ανταποκρίνεται στη ζήτηση της αγοράς. Οι ηγέτες μιας Gia πιστεύουν ότι αυτό το τμήμα εξακολουθεί να αποδεικνύει την «ακαταμάχητη δύναμή» του, ακόμη και όταν η αγορά είναι ευημερούσα ή παγωμένη, καλύπτοντας τις ανάγκες της πλειοψηφίας των ανθρώπων και έχοντας υψηλή ρευστότητα.

Η TT Capital Investment Joint Stock Company και δύο Ιάπωνες εταίροι, η Cosmos Initia (μέλος του ομίλου Daiwa House) και η Koterasu, ξεκίνησαν επίσης μια μακροπρόθεσμη κοινοπραξία για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών έργων ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στις γειτονικές επαρχίες. Η κοινοπραξία ανακοίνωσε ότι θα επενδύσει περίπου 150 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ τα επόμενα 5 χρόνια, με στόχο να φέρει στην αγορά περίπου 1.000 οικονομικά προσιτά διαμερίσματα κάθε χρόνο.

Η κοινοπραξία δήλωσε επίσης ότι ολοκλήρωσε την κεφαλαιακή εισφορά για ένα έργο κοντά στο Vincom Di An, στην πόλη Di An, στην επαρχία Binh Duong, με κλίμακα σχεδόν 2.000 διαμερισμάτων, με τιμή πώλησης κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND/διαμέρισμα. Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες, το έργο βρίσκεται σε εξέλιξη στις απαραίτητες διαδικασίες για να μπορέσει να κυκλοφορήσει στην αγορά από το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.

Όσον αφορά την κοινωνική στέγαση, η κυβέρνηση έχει ένα έργο για την κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030. Πολλές επιχειρήσεις έχουν εγγραφεί για την υλοποίηση αυτού του στόχου και σταδιακά τον υλοποιούν.

Ο Όμιλος Novaland εγγράφηκε για να επενδύσει στην κατασκευή 200.000 κοινωνικών κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στις γειτονικές επαρχίες. Ο Όμιλος Hoang Quan στοχεύει στην ολοκλήρωση 50 έργων, που αντιστοιχούν σε 50.000 μονάδες έως το 2030. Ο αριθμός των εγγεγραμμένων μονάδων αυτών των δύο ισούται με το 1/4 του συνολικού στόχου που έχει θέσει η κυβέρνηση.

Προηγουμένως, μια σειρά από μεγάλες επιχειρήσεις ακινήτων όπως οι Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... είχαν δεσμευτεί να κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες. Από τη δέσμευση στην πραγματικότητα, η Vingroup έχει ξεκινήσει πολλά έργα κοινωνικής στέγασης στις βόρειες και κεντρικές περιοχές.

Η επιστροφή των οικονομικά προσιτών κατοικιών και των κοινωνικών κατοικιών μπορεί να προσελκύσει μεγάλη προσοχή από την αγορά στο μέλλον. Η προσφορά αυτού του προϊόντος μπορεί να εκτοξευθεί στις προαστιακές αγορές της πόλης Χο Τσι Μινχ τα επόμενα 1-2 χρόνια, ανακουφίζοντας τη «δίψα» για ιδιοκατοίκηση σε άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης.

Ωστόσο, στο πλαίσιο του ότι το 70% της προσφοράς κατοικιών εξακολουθεί να βρίσκεται στην κατηγορία των κατοικιών υψηλής τεχνολογίας, η ρευστότητα της αγοράς είναι δύσκολη και τα νομικά ζητήματα των έργων δεν έχουν διευθετηθεί, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να χρειάζονται μια ισχυρή αναδιάρθρωση. Ειδικά όταν η αγορά ομολόγων έχει «προσγειωθεί ομαλά» αλλά η πίεση στη λήξη εξακολουθεί να υπάρχει.

Επομένως, πολλές απόψεις λένε ότι οι επιχειρήσεις πρέπει ακόμη να σχεδιάσουν την αναδιάρθρωση των προϊόντων τους, να συνεχίσουν να βελτιώνουν την οικονομική τους υγεία και να ενδυναμώσουν τον μηχανισμό τους, ώστε να έχουν ένα πιο υγιές σώμα πριν εισέλθουν στη νέα κούρσα.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm