VARS: Προσιτά διαμερίσματα «εξαφανίζονται» στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ

ANTD.VN - Η πρόσφατη αύξηση της προσφοράς ακινήτων οφείλεται κυρίως στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων, ενώ οι οικονομικά προσιτές κατοικίες «εγκαταλείπονται», καθιστώντας την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης ολοένα και πιο σοβαρή.

Τέλος στην προσφορά νέων, οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ έχει σταδιακά «θερμανθεί» χάρη στην κινητήρια δύναμη των νέων πολιτικών προσφοράς και στήριξης από την κυβέρνηση . Ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς αφορά κυρίως την κατηγορία των πολυτελών ακινήτων, ενώ οι οικονομικά προσιτές κατοικίες «εγκαταλείπονται».

Τα δεδομένα έρευνας VARS δείχνουν ότι η κατηγορία των προσιτών διαμερισμάτων (με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2) έχει «εξαφανιστεί» τα τελευταία χρόνια και είναι πολύ δύσκολο, έως και αδύνατο, να επανεμφανιστεί στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Συγκεκριμένα, στο Ανόι, το ποσοστό των νεοσύστατων προσιτών διαμερισμάτων έφτασε το 35% το 2018, μειώθηκε στο 20% το 2019 και μόνο στο 12% το 2020. Το 2021 και το 2022, η προσφορά διαμερισμάτων σε αυτό το τμήμα συνέχισε να μειώνεται, φτάνοντας μόνο περίπου το 4% της συνολικής προσφοράς διαμερισμάτων που τέθηκαν προς πώληση και φτάνοντας το 0% το 2023.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η μείωση ήταν ακόμη μεγαλύτερη όταν το 2018, το ποσοστό των νεοσύστατων προσιτών διαμερισμάτων αντιπροσώπευε το 20%, αλλά μειώθηκε σε μόλις 0,5% το 2020 πριν εξαφανιστεί εντελώς το 2021.

Μέχρι τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η προσφορά διαμερισμάτων παρουσίασε σημαντική ανάκαμψη, αλλά περίπου το 80% της προσφοράς διαμερισμάτων που άνοιξαν προς πώληση στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ είχαν τιμές πώλησης από 50 εκατομμύρια VND/m2 ή περισσότερο.

Η έρευνα για τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων, που αντικατοπτρίζει τις μέσες διακυμάνσεις των τιμών πώλησης των έργων στο δείγμα 150 έργων που επιλέχθηκαν και παρατηρήθηκαν από την VARS, δείχνει επίσης ότι, από το τρίτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή πώλησης του συμπλέγματος δειγμάτων έργων στο Ανόι είναι κοντά στα 60 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 64,0% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019.

Η μέση τιμή πώλησης των συμπλεγμάτων έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε από 49,2 εκατομμύρια VND/m2 σε 64,2 εκατομμύρια VND/m2, αντανακλώντας αύξηση 30,6% κατά την ίδια περίοδο.

Η προσφορά προσιτών διαμερισμάτων έχει εξαφανιστεί στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Γιατί οι επιχειρήσεις δεν ενδιαφέρονται για το τμήμα της χαμηλής κατηγορίας;

Σύμφωνα με την VARS, ο κύριος λόγος για τον οποίο οι οικονομικά προσιτές κατοικίες δεν έχουν λάβει μεγάλη προσοχή από τους κατασκευαστές ακινήτων είναι επειδή το περιθώριο κέρδους από αυτό το τμήμα είναι χαμηλότερο από αυτό του τμήματος υψηλής ποιότητας. Οι υπολογισμοί από τους κατασκευαστές έργων δείχνουν ότι με περιθώριο κέρδους μόνο περίπου 15%, εάν το κεφάλαιο παραμείνει στάσιμο για 1-2 χρόνια ή εάν οι πωλήσεις καθυστερήσουν για 1-2 χρόνια, ο κατασκευαστής θα χάσει χρήματα.

Επιπλέον, τα κεντρικά κονδύλια γης είναι ολοένα και πιο σπάνια, τόσο προς το παρόν όσο και στο μέλλον, και βρίσκονται κυρίως σε μεγάλες αστικές περιοχές με μια σειρά από υποδομές και δημόσιες υπηρεσίες που χρειάζονται επενδύσεις, ενώ παράλληλα το κόστος των εισροών, ιδίως το κόστος της γης, αυξάνεται και οι τιμές δεν μπορούν να είναι προσιτές.

Δεύτερον, παρόλο που η κυβέρνηση έχει εισαγάγει πολλές πολιτικές για την ενθάρρυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτών κατοικιών, οι νομικές διαδικασίες που σχετίζονται με τη γη και τον πολεοδομικό σχεδιασμό εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά εμπόδια. Η περίπλοκη διαδικασία αδειοδότησης, η μακρά, σε συνδυασμό με το ολοένα και πιο περιορισμένο χερσαίο κεφάλαιο για την ανάπτυξη κατοικιών στις μεγάλες πόλεις, υποχρεώνουν τους κατασκευαστές έργων να το σκεφτούν προσεκτικά πριν επενδύσουν σε αυτό το τμήμα.

Επιπλέον, οι πολιτικές πιστωτικής στήριξης για τους αγοραστές κατοικιών σε αυτό το τμήμα δεν έχουν εφαρμοστεί ταυτόχρονα.

Τρίτον, τα έργα υψηλής ποιότητας αποφέρουν υψηλά περιθώρια κέρδους και δεν είναι δύσκολο να πωληθούν. Επειδή η ζήτηση για κατοικίες υψηλής ποιότητας, συμπεριλαμβανομένων τόσο των οικιστικών όσο και των επενδυτικών αναγκών, είναι πολύ μεγάλη, από την ομάδα πελατών υψηλού εισοδήματος αυξάνεται συνεχώς μαζί με την οικονομική ανάπτυξη και από το κύμα ξένων επενδύσεων καθώς και από το εξωτερικό Βιετναμέζους, βάσει του νέου νομικού διαδρόμου που «χαλαρώνει» τους όρους ιδιοκτησίας για αυτήν την ομάδα.

Στην πραγματικότητα, ο αριθμός των πελατών που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν ένα επιπλέον ποσό για να αποκτήσουν τα πιο περιορισμένα και υψηλής ποιότητας προϊόντα του έργου δεν είναι μικρός. Αυτό καθιστά το τμήμα της οικονομικά προσιτής στέγασης λιγότερο ελκυστικό για τους κατασκευαστές έργων.

Ανάγκη για κρατική παρέμβαση

Για την αντιμετώπιση της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης, η VARS πιστεύει ότι απαιτείται ισχυρή παρέμβαση από το κράτος.

Συνεπώς, το Κράτος πρέπει να διερευνήσει και να αναπτύξει πολιτικές για τη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τους επενδυτές ώστε να αναπτύξουν οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα (απαλλαγή από τον φόρο γης, τον φόρο εταιρειών ή αύξηση της πυκνότητας δόμησης ή του συντελεστή χρήσης γης σε σύγκριση με τα πρότυπα για τα έργα εμπορικών κατοικιών).

Ταυτόχρονα, δίνεται προτεραιότητα στην έγκριση του σχεδιασμού και στην αδειοδότηση κατασκευής, συμβάλλοντας στη μείωση του χρόνου ανάπτυξης του έργου...

Δεύτερον, το Κράτος θα πρέπει να προωθήσει έργα συνεργασίας μεταξύ της Κυβέρνησης και του ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών (το Κράτος παρέχει κίνητρα για την αγορά γης και νομική υποστήριξη).

Τρίτον, θα πρέπει να υπάρχουν πολιτικές που να υποστηρίζουν τη ζήτηση των ανθρώπων για στέγαση. Η κυβέρνηση μπορεί να εξετάσει το ενδεχόμενο δημιουργίας ενός ταμείου για την υποστήριξη της ανάπτυξης και της διατήρησης της προσφοράς διαμερισμάτων χαμηλού κόστους...

Επιπλέον, το Κράτος πρέπει να έχει πολιτικές για τον περιορισμό των κερδοσκοπικών κινήτρων και θα πρέπει σύντομα να μελετήσει και να εφαρμόσει τον φόρο ακίνητης περιουσίας, στοχεύοντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν διαθέτουν την ακίνητη περιουσία τους σε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή δεν πραγματοποιούν κατασκευές μετά την παραλαβή γης...

Είναι απαραίτητο να συσταθούν υπηρεσίες ή επιτροπές εποπτείας στέγασης και να ληφθούν αυστηρές κυρώσεις σε περιπτώσεις κερδοσκοπίας, χειραγώγησης τιμών ή παράνομων αυξήσεων τιμών.

Ωστόσο, για να είναι πραγματικά αποτελεσματικές οι ρυθμιστικές πολιτικές, διασφαλίζοντας την ασφαλή και υγιή λειτουργία της αγοράς μακροπρόθεσμα, το Κράτος πρέπει να ολοκληρώσει σύντομα το σύστημα πληροφοριών και δεδομένων για την αγορά ακινήτων και το σύστημα διαχείρισης εντοπισμένων κατοικιών.

Πηγή: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd