Tres opciones
Este reglamento busca establecer criterios para identificar con mayor claridad a quienes realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala. De acuerdo con la Cláusula 3 del Artículo 9 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, quienes realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no están obligados a constituir una empresa, pero sí deben declarar y pagar impuestos conforme a lo dispuesto por la ley.
En consecuencia, el Ministerio de Construcción propone tres opciones para identificar a las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala. Opción 1: Personas que venden, transfieren o alquilan viviendas existentes o futuras: de 3 a 5 casas o apartamentos en un año. Personas que venden, transfieren o alquilan obras de construcción existentes o futuras: de 5 a 10 obras o de 5 a 10 superficies de una obra en un año.
Restringir las transacciones en este momento impactará negativamente al mercado inmobiliario.
Opción 2: Las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala pueden identificarse vendiendo o arrendando bienes inmuebles de su propiedad o con derecho de uso, con una superficie de entre 1000 y 2000 m² en zonas urbanas. En zonas rurales, esta superficie es mayor, entre 3000 y 5000 m².
Opción 3: Las personas físicas invierten en la construcción de viviendas individuales de dos o más plantas y con un número de menos de 20 apartamentos, según lo dispuesto en la Cláusula 3 del Artículo 57 de la Ley de Vivienda. Las personas físicas venden o alquilan viviendas heredadas, de agradecimiento, de beneficencia y de solidaridad, donadas por terceros.
Abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh)
Mientras tanto, la legislación actual no contempla detalles específicos para los casos de negocio inmobiliario que no requieran la constitución de una empresa.
Impuestos en lugar de restringir el comercio
El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) comentó que este tipo de regulación es inédito en el mundo , poco práctico y obstaculiza el desarrollo del mercado. En cambio, se debería permitir que las personas comercien libremente, pero con la responsabilidad de pagar los impuestos correcta y íntegramente, de acuerdo con la ley. En concreto, este tipo de negocio debería tener impuestos muy altos, ya que no genera plusvalía. Cuantos más bienes inmuebles se compren y vendan, mayores serán los impuestos. De esta manera, tanto el estado como la población se beneficiarán, ya que esos impuestos se destinarán a invertir y reconstruir infraestructura.
Además, si esta regulación entra en vigor, ¿qué organismo supervisará y verificará el número de compras y ventas de una persona para obligarla a establecer un negocio si vende seis o más inmuebles? ¿Deberían entonces verse obligadas a establecer un nuevo negocio para poder vender inmuebles? Si no lo hacen, ¿qué sanciones se les aplicarán? Si una persona acepta establecer un negocio, pero en los años siguientes no compra ni vende más inmuebles, ¿mantendrá ese negocio indefinidamente? Actualmente, es extremadamente difícil disolver o declarar en quiebra una empresa en Vietnam.
Según el abogado Cuong, el mercado inmobiliario sigue estancado, como una persona enferma que no se recupera. Es necesario impulsar el aumento de las transacciones inmobiliarias y generar liquidez en el mercado. Esta propuesta es como apretar el tubo de respiración, complicando aún más un mercado ya de por sí difícil. El mercado inmobiliario quiere desarrollarse, quiere vender, y debe haber corredores, inversores, especuladores... La gestión del mercado inmobiliario debe orientarlo para que se desarrolle de forma estable; si no se puede controlar, prohibir las actividades inmobiliarias.
Para aumentar los ingresos y evitar pérdidas presupuestarias, contribuyendo así al desarrollo saludable del mercado inmobiliario, se necesitan soluciones económicas para la gestión, no solo administrativas. Si hay más regulaciones administrativas, el mercado tendrá que encontrar maneras de sortear la ley, lo que generará mayor caos. Por lo tanto, no debemos limitar el número de viviendas en venta y alquiler, sino crear un sistema impositivo que imponga fuertes impuestos a los pequeños particulares que operan en el mercado inmobiliario para obtener ganancias. En particular, quienes compran casas y terrenos y los dejan abandonados, sin renovarlos ni utilizarlos, esperando simplemente a que suba el precio para venderlos y obtener ganancias, deberán tributar aún más. El Estado puede utilizar ese dinero de los impuestos como fondo para construir nuevas zonas de viviendas sociales para los más desfavorecidos, satisfaciendo así las necesidades reales de la población. En ese momento, los inversores y especuladores inmobiliarios disminuirán considerablemente, analizó el abogado Tran Minh Cuong.
El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang afirmó que si una persona realiza negocios inmobiliarios de forma continua y en grandes cantidades, necesita tener una entidad legal. Desde esa perspectiva, esta regulación es correcta. Sin embargo, si se aplica de inmediato, resulta inestable, o no es apropiado asignar un número específico de 3 a 5 viviendas, sino que se requiere una hoja de ruta y un plazo. Hay personas que poseen de 2 a 4 bienes inmuebles, pero su valor alcanza los 50 mil millones de dongs, incluso cientos de miles de millones de dongs, en comparación con una persona que posee de 10 a 20 bienes, pero cada uno cuesta solo de 1 a 2 mil millones de dongs.
La ley es correcta, pero requiere una hoja de ruta específica, ya que al establecer una entidad legal, se debe establecer una empresa inmobiliaria. Incorporar activos personales a una empresa plantea muchos problemas; no es sencillo y debe explicarse, especialmente al incorporar tierras agrícolas. Actualmente, la normativa estipula que el capital social para establecer una empresa inmobiliaria es de 20 mil millones de VND. ¿Es esto razonable? Los negocios inmobiliarios, ya sean ganancias o pérdidas, deben pagar un impuesto del 2% para un particular, mientras que las empresas solo pagan impuestos cuando obtienen ganancias y pueden incluir los costos en los gastos de la empresa. Por lo tanto, a largo plazo, si los inversores individuales pretenden invertir de forma continua, necesitan establecer una empresa que facilite la gestión de los bienes inmuebles y obtenga mayores beneficios. El problema radica en cómo el Estado facilita la incorporación de los bienes inmuebles a la entidad legal de la empresa, analizó el Sr. Tran Khanh Quang.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company, afirmó que la promulgación de dichas regulaciones busca limitar la especulación. La orientación del Estado es evitar un desarrollo inmobiliario descontrolado, que afecte a muchos otros sectores y a toda la economía. Sin embargo, si se limitan las transacciones, el mercado se verá afectado. Durante los períodos de alta demanda de terrenos, los intermediarios inmobiliarios no cederán la cartera de inversión, sino que utilizarán artimañas para eludir la ley y evadir impuestos.
En primer lugar, certificarán ante notario la autorización de compraventa con el propietario, lo que significa que este autoriza la compraventa al "corredor" sin transferir el libro rosa. En segundo lugar, cuando el "corredor" encuentre un comprador, certificará ante notario la transferencia de propiedad. En tercer lugar, hay casos en los que el "corredor" llega a un acuerdo previo con el propietario. Por lo tanto, el Estado no le cobra ningún impuesto. Además, los inversores eluden la ley al exigir a familiares, esposas e hijos que sean los propietarios del inmueble. Por lo tanto, esta regulación es inviable.
En el contexto actual, esta propuesta dificulta evitar la especulación; sin embargo, por el contrario, puede ser contraproducente al afectar la mentalidad de los inversionistas, quienes ya son inestables. Por lo tanto, se necesita un mecanismo abierto para atraer recursos, ya que, en el contexto actual, el sector inmobiliario sigue siendo uno de los canales para atraer grandes y efectivos recursos, especialmente capital de inversión extranjera y remesas. Se requieren más políticas para atraer y promover las transacciones inmobiliarias en lugar de intentar restringirlas.
Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company
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