Junta de Administración de Viviendas: ¿Guardián o especulador?

Últimamente, las disputas en los edificios de apartamentos se han complicado. Los incidentes que involucran al consejo de administración, a los inversionistas y a las unidades de gestión operativa provocan continuamente indignación pública y reflejan las deficiencias del actual mecanismo de gestión de los edificios de apartamentos.

Explotación de fondos de mantenimiento

Más recientemente, el caso de dos miembros de la junta directiva del edificio de apartamentos Golden Mansion (distrito de Phu Nhuan, Ciudad Ho Chi Minh) que fueron procesados ​​y detenidos temporalmente para ser investigados por "malversación de bienes" ha causado pánico entre los residentes. La agencia de investigación determinó que estos dos individuos se habían apropiado de más de 22 mil millones de VND del fondo de mantenimiento del apartamento, aunque luego recuperaron parcialmente el dinero.

No mucho antes, también en Ciudad Ho Chi Minh, el ex jefe y subdirector del edificio de apartamentos Mieu Noi (distrito de Binh Thanh) fueron propuestos para ser procesados ​​por los delitos de "malversación de bienes" y "abuso de posición y poder en el ejercicio de funciones oficiales", con una cantidad total de dinero malversado y daños causados ​​de más de 3 mil millones de VND. Estos incidentes no son aislados, sino que muestran que el sistema de gestión de apartamentos tiene muchas lagunas tanto en capacidad como en ética de gestión.

Sin detenerse en los problemas de gestión interna, recientemente, un nuevo desarrollo ha atraído especial atención cuando la Junta Directiva de Conic Southeast Asia Apartment (Distrito Binh Chanh) fue multada administrativamente por la autoridad fiscal con hasta 119 mil millones de VND por no emitir facturas de IVA para más de 7.000 transacciones de recaudación de dinero de los residentes. El incidente no sólo enfureció a los residentes sino que también "sobresaltó" a muchos otros consejos de administración porque durante mucho tiempo, las actividades de ingresos y gastos se realizaron principalmente de forma informal, sin emisión de facturas y sin instrucciones específicas.

Inmediatamente después del incidente, la junta directiva del edificio de apartamentos The Sun Avenue (ciudad de Thu Duc) envió de manera proactiva un despacho a la autoridad fiscal, solicitando una inspección exhaustiva de las actividades financieras en el edificio. Según el Consejo de Administración, la unidad de gestión y explotación, Savills Vietnam Co., Ltd., ha recaudado tasas de gestión y otros servicios, pero no ha emitido facturas de IVA a los residentes durante muchos meses.

Por su parte, al hablar con un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, un representante de Savills explicó que cumplen con la normativa legal, siguiendo el mecanismo de “cobro – pago”, por lo que no necesitan emitir facturas a los residentes sino al Consejo de Administración. Sin embargo, los residentes se preguntaron por qué no se les emitían facturas si eran ellos quienes las pagaban. Esto plantea preguntas sobre la transparencia y la responsabilidad legal de las partes involucradas en las operaciones de construcción de edificios de apartamentos. "Todos los meses, Savills nos cobra las tasas y el IVA. Y somos nosotros quienes necesitamos las facturas, no la administración, que las necesita para emitirlas", planteó la cuestión un residente del edificio de apartamentos The Sun Avenue.

El abogado Tran Quoc Bao, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que el problema con los casos mencionados radica en la falta de transparencia y la falta de un mecanismo de monitoreo efectivo. Según el Sr. Bao, antes de la creación del Consejo de Administración, a menudo surgían disputas entre residentes e inversores, principalmente relacionadas con el fondo de mantenimiento del 2% del valor total del apartamento.

Una vez que existe una Junta Directiva, si las personas elegidas no representan el interés común sino fines personales, el riesgo de especulación es muy alto. “La falta de claridad en los ingresos y gastos, sumada a la debilidad de la unidad de gestión y operación, provocó que el conflicto se acumulara cada vez más y estallara en acusaciones y demandas”, afirmó este abogado.

La junta directiva y los residentes del complejo de apartamentos The Sun Avenue acusan a la unidad operativa de cobrar tarifas pero no emitir facturas durante muchos meses.

Se necesitan regulaciones más estrictas

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), una serie de casos en los que las juntas de administración de edificios de apartamentos fueron procesadas y detenidas por malversación de fondos es una señal de alarma para la gestión actual de los edificios de apartamentos. En su opinión, es necesario cerrar rápidamente las lagunas legales y fortalecer el papel supervisor de la policía local y de las autoridades locales.

Se trata de fuerzas cercanas a la gente, que la entienden, capaces de captar la situación de seguridad y orden, así como las actividades inusuales en los edificios de apartamentos, incluidos los alquileres a corto plazo.

Dijo que en Ciudad Ho Chi Minh, los edificios de apartamentos de 20 a 25 pisos tienen fondos de mantenimiento de hasta 20 mil millones de dongs, diez veces el capital estatutario de una pequeña empresa. Algunos grandes edificios de apartamentos incluso cuentan con fondos de mantenimiento de hasta 500 mil millones de VND, lo que los convierte en un "cebo gordo" y hace que muchos individuos busquen "encajarse" en el consejo de administración para obtener ganancias.

Mientras tanto, una realidad preocupante es la indiferencia de los propios residentes. Algunas personas incluso envían a sus sirvientes a las reuniones, o no asisten o no tienen opinión. Cuando ocurre un incidente, quedamos “en shock” porque no entendemos claramente los derechos, obligaciones y actividades financieras del Consejo de Administración. Incluso hay muchos casos de compra de pequeños departamentos y luego ser autorizados a crear una mayoría de votos, ocupando puestos en el Consejo de Administración para beneficio personal. Por lo tanto, el Sr. Chau propuso modificar y complementar la Circular 05/2024/TT-BXD del Ministerio de Construcción para fortalecer la autoridad de las conferencias de edificios de apartamentos, limitando la explotación de lagunas legales para manipular las actividades de gestión.

Además, también propuso permitir a los inversores conservar el fondo de mantenimiento de los apartamentos, pero deberán abrir una cuenta separada bajo la supervisión del Consejo de Administración, en lugar de entregárselo al Consejo de Administración para su gestión. "Si la Junta Directiva es transparente y utiliza el fondo de forma racional, incluso dividirlo en pequeñas cantidades para depositarlo en el banco traerá grandes beneficios a los residentes", enfatizó el Sr. Chau.

Español Respecto a la información de que el Consejo de Administración de Conic Southeast Asia Apartment fue multado con más de 119 mil millones de VND por no emitir 7.260 facturas al cobrar las tarifas de las actividades de administración de edificios de apartamentos, el Sr. Nguyen Tien Dung, Director General de Savista Holdings (una unidad especializada en consultoría, gestión y explotación de bienes inmuebles), dijo que la Ley de Vivienda 2023 y la Circular 05/2024/TT-BXD estipulan que el Consejo de Administración es una organización que representa a los residentes, tiene un sello y una cuenta bancaria pero no tiene personalidad jurídica, no tiene funciones comerciales y no está autorizado a emitir facturas como una empresa.

Por lo tanto, exigir al Consejo de Administración que emita facturas de IVA no tiene una base jurídica clara, porque si se hace, supondrá que los ciudadanos tengan que pagar impuestos dos veces.

Según él, el caso demuestra la necesidad de coherencia entre el derecho de la vivienda y el derecho fiscal. Si se definen claramente los roles y funciones de cada entidad y se aplica adecuadamente la ley, se evitarán sanciones controvertidas. Las autoridades deben revisar con cuidado la Ley de Vivienda y la Circular 05 para tener instrucciones de manejo adecuadas, evitando afectar una serie de edificios de departamentos en todo el país.

Propuesta para establecer una asociación de gestión de viviendas

Recientemente, una empresa de gestión y operación, en nombre de un grupo de seis empresas fundadoras, envió un documento al Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh solicitando el reconocimiento del Comité Directivo para el establecimiento de la Asociación de Gestión y Operación de Viviendas de la Ciudad de Ho Chi Minh (HMO). Esta unidad considera que la gestión y operación de edificios es un trabajo altamente especializado, que requiere mantenimiento de sistemas técnicos, explotación de los servicios de los apartamentos, prestación de servicios de limpieza, seguridad, servicios medioambientales... Por lo tanto, es muy necesaria la participación de unidades experimentadas, profesionales y que cumplan con estándares claros.

Fuente: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm