Precio insuficiente del terreno adicional: Cien ramas de morera caen sobre los compradores de viviendas

Si bien las autoridades tardan en decidir sobre los precios de los terrenos, obligar a los inversores a pagar impuestos territoriales adicionales del 5,4% anual es irrazonable, sin mencionar que esta carga de costos se incluirá en el precio del producto y los compradores de viviendas serán los más afectados.

Se completó un proyecto inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh, pero no se completó la evaluación; la empresa corre el riesgo de pagar miles de millones en tarifas de tierras adicionales - Foto: QUANG DINH

En declaraciones a Tuoi Tre, muchos expertos propusieron unánimemente modificar el Decreto 103, eliminando la regulación sobre el cobro de tasas territoriales adicionales porque la culpa no es de la empresa y es imposible obligar a la empresa a "pagar la multa" - pagar tasas adicionales, que al final se trasladarán a los compradores de las viviendas.

* Abogado Nguyen Van Dinh (experto en bienes raíces):

Las empresas sufren dobles pérdidas y son multadas injustamente.

La política de cobro de derechos de uso de tierras y rentas de tierras, según el Decreto 103, es actualmente inadecuada e injusta para los usuarios de las tierras, cuando la demora en determinar los precios de las tierras se debe a la autoridad pública pero el inversionista tiene que pagar más dinero.

En la práctica, las actividades de valoración de tierras, desde la etapa de selección de una unidad consultora, preparación de certificados de valoración, organización de tasaciones, emisión de decisiones de precios de tierras, notificación de tarifas por uso de tierras, rentas de tierras... son realizadas por agencias estatales y funcionarios públicos.

En principio, los inversores no están autorizados a participar en el proceso de valoración de tierras, por lo que no son responsables de los retrasos en la valoración de tierras.

La Ley de Tierras también estipula claramente que el momento de determinar los precios de las tierras es cuando el organismo estatal decide otorgar los derechos de uso de las tierras. Las demoras en la determinación de los precios de las tierras son responsabilidad de los organismos estatales y los funcionarios públicos.

Por tanto, el Decreto 103 obliga a los usuarios de tierras a pagar una cantidad adicional de dinero por el período aún no calculado en concepto de derechos de uso de tierras a una tasa muy elevada del 5,4%/año calculada sobre el monto de los derechos de uso de tierras a pagar, lo que no garantiza la equidad y la armonía de intereses entre el Estado y las empresas.

La demora en la determinación de los precios de las tierras por parte de los organismos estatales imposibilita a los inversionistas cumplir con sus obligaciones financieras respecto de las tierras para el proyecto y ejercer plenamente sus derechos como usuarios de la tierra.

Normalmente, las empresas sufren demoras en la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra y no pueden realizar transacciones con ella (incluidas hipotecas sobre tierras, hipotecas de proyectos para pedir prestado capital para inversiones y comercialización de productos).

El inversionista debería ser identificado como la entidad más perjudicada cuando la autoridad competente retrasa la valoración, pero el Decreto 103 le exige pagar una cantidad adicional de dinero similar a una multa, lo cual no es realmente razonable.

* Abogado Pham Anh Tuan (Colegio de Abogados de Hanoi ):

Es culpa de las autoridades, ¿por qué obligan a las empresas a pagar multas?

De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, la responsabilidad de determinar los precios de las tierras corresponde al organismo de gestión estatal.

Las empresas no tienen derecho a intervenir ni influir en la determinación de los precios de la tierra. Por lo tanto, la demora en la determinación de los precios y las rentas de la tierra, ya sea por razones objetivas o subjetivas, es responsabilidad del organismo de gestión estatal.

La culpa es del organismo estatal, el organismo estatal debe determinar la responsabilidad y no puede trasladar la responsabilidad y las obligaciones financieras a la empresa.

Cuando la empresa aún no ha determinado el precio de la tierra, la renta de la tierra y no ha cumplido con sus obligaciones financieras sobre la tierra, en principio la empresa no tiene derechos sobre la tierra, no se le ha otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra y no puede movilizar capital de la tierra.

No es razonable responsabilizar parcialmente a las empresas por cuestiones financieras, a menos que se pueda demostrar que la empresa es culpable del retraso en la determinación de los precios de las tierras.

Mientras tanto, hay proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh a los que se les han asignado terrenos durante décadas, pero la valoración de los terrenos no se ha completado y la tarifa por el uso de los terrenos no se ha determinado, por lo que si se calcula una tasa de interés del 5,4%/año para el período de pago atrasado de la tarifa por uso de los terrenos (calculada a partir del momento de la asignación de los terrenos), el coste que tienen que pagar las empresas es muy grande.

Todos estos costes los calcula la empresa en el precio del producto, por lo que el comprador de la vivienda asumirá toda la carga independientemente de la culpa de las autoridades.

* Sr. Tran Khanh Quang (Director General de Viet An Hoa Company):

Debería haber regulaciones que sancionen el retraso en la determinación de los precios de la tierra.

Obligar a los inversores a pagar un 5,4% adicional al año sobre el importe de las tasas por el uso de la tierra y los alquileres de la tierra a pagar, debido a la demora de las autoridades en decidir los precios de la tierra, es muy irrazonable.

Se puede decir que esta regulación crea de manera invisible condiciones para que los agentes encargados de hacer cumplir la ley tengan la oportunidad de acosar a los inversores.

Porque no es imposible que funcionarios competentes exijan a los inversionistas que "contribuyan" para que la organización determine anticipadamente el canon por el uso del suelo, pues de lo contrario tendrán que pagar una gran cantidad adicional.

Por lo tanto, en mi opinión, debería haber regulaciones para castigar y sancionar a los funcionarios responsables de organizar la determinación de los precios de la tierra pero que son lentos en implementarlas y en tomar decisiones sobre los precios de la tierra.

De hecho, la demora en la toma de decisiones sobre los precios de la tierra por parte de las autoridades no sólo no trae ningún beneficio sino que también causa perjuicios a las empresas, porque las tarifas por el uso de la tierra tienden a aumentar con el paso de los años, sin mencionar que el Estado no puede recaudar ese dinero de la tierra como estaba previsto para servir a otros fines de inversión.

Lo importante es que todos los costos se añadirán al precio de la vivienda, y los compradores tendrán que asumir este incremento. Si la tasación se realiza con anticipación y el precio del terreno se calcula con anticipación, la empresa completará los trámites y abrirá a la venta con anticipación, y el precio de la vivienda será más económico.

Si la tasación se retrasa, el precio del terreno aumentará, los costos financieros serán mayores, las tasas de interés serán más altas y, por supuesto, las empresas tendrán que vender casas a precios mucho más altos. Por lo tanto, la política debe ser transparente y justa, y no se puede obligar a las empresas a "pagar multas", pero al final, la gente sufrirá, aunque no sea culpa de las autoridades.

El proyecto Lakeview City de Novaland (HCMC) aún no ha "finalizado" la tarifa por uso de la tierra que se pagará después de muchos años, lo que provoca que a las personas no se les otorguen los libros rosas - Foto: NGOC HIEN

* Sr. Le Hoang Chau (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh):

Esta regulación inadecuada debe modificarse pronto.

La modificación del Decreto 103 es absolutamente necesaria. Si la culpa no es de la empresa, en principio, no habrá penalización por demora en el pago, lo que demuestra el espíritu de servicio del Estado.

Suponiendo que la empresa no tiene capacidad financiera o por otros errores subjetivos no puede cumplir con sus obligaciones financieras, la sanción es correcta.

Sin embargo, si hay una falla causada por un organismo estatal o una razón objetiva que perturba los procedimientos administrativos normales o en el caso de una epidemia o un evento de fuerza mayor, es necesario que haya reparto porque las empresas también sufren grandes pérdidas.

Si la empresa no tiene culpa, no se la puede obligar a pagar un 5,4% adicional al año (que en realidad es un interés sobre el monto impago), lo que le causaría dificultades.

En mi opinión, la multa por pago tardío debería calcularse a partir de la fecha en que la autoridad fiscal emite la notificación del pago del canon territorial. Es inapropiado que la agencia estatal no complete la valoración, no anuncie o retrase el anuncio del canon territorial y luego exija a la empresa que reembolse la multa anterior.

Por lo tanto, es necesario considerar la modificación de este reglamento para identificar claramente los casos en que la responsabilidad recae en el organismo estatal o en la empresa. Si la responsabilidad recae en el organismo estatal, la empresa no estará obligada a pagar más.

* Profesor asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen (Jefe del Departamento de Derecho Económico , Universidad de Derecho de Hanoi):

La valoración de las tierras debería quedar en manos del sector privado y se deberían incrementar las inspecciones posteriores.

Según la ley, la tierra se asigna desde el momento del pago, y el dinero se calcula a partir de ese momento. Lo mismo ocurre con la recuperación de tierras de la población, y el dinero se calcula a partir de ese momento.

Pero en este caso, el retraso en el pago se debe a que el organismo de gestión estatal determinó tarde el precio del terreno, por lo que no pueden obligar a la empresa a pagar el interés del 5,4% anual.

Esta regulación debe reconsiderarse porque la agencia administradora no fija el precio de la tierra, por lo que las empresas no pueden saber cuánto deben pagar por derechos de uso de la tierra y renta de la tierra.

La reglamentación que exige a las empresas pagar un interés del 5,4% cuando la culpa no es de la empresa no está en línea con el espíritu de la Resolución 68 sobre desarrollo económico privado, que pretende eliminar los cuellos de botella para las empresas.

Desde hace mucho tiempo la valoración de terrenos ha presentado muchos problemas, ocasionando que las empresas gasten mucho tiempo y dinero debido a que este trámite sólo lo realizan organismos de gestión estatales.

Para reducir la presión sobre las agencias estatales y reducir el tiempo y los costos para las empresas, es necesario acelerar la transición de la preinspección a la postinspección. Se debe asignar a empresas y organizaciones calificadas la tarea de realizar la valoración de terrenos, determinar las tasas de uso y las rentas de la tierra, y las agencias estatales solo deben recaudar el dinero.

Si existe alguna duda, se realiza una inspección posterior, se detectan violaciones y se generan pérdidas presupuestarias y luego se trata estrictamente a las partes pertinentes.

Eliminar rápidamente los obstáculos en la valoración de tierras

Según los expertos, al determinar las obligaciones financieras de una empresa con respecto a la tierra, lo más importante es determinar su precio. Este precio está relacionado con diversos factores, como la compensación, la compraventa y la determinación del precio.

En la actualidad, la determinación de los precios de la tierra se hace generalmente de acuerdo al siguiente proceso: (paso 1) contratar una unidad con la función de evaluar los precios de la tierra para emitir certificados de evaluación, (paso 2) presentar los documentos al consejo de evaluación de tierras (establecido por el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente), (paso 3) presentarlos a los Comités Populares de provincias y ciudades para decidir sobre los precios de la tierra, las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de la tierra.

Se puede observar que el proceso de determinación del precio de la tierra se está administrando, dependiendo demasiado de la voluntad subjetiva de los organismos administrativos estatales.

Además, el proceso de determinación de los precios y las rentas de la tierra es altamente subjetivo para el organismo encargado de hacer cumplir la ley y, en muchos casos, incierto. Por ejemplo, determinar los precios de la tierra consultando los precios de las parcelas circundantes para determinar el monto de los precios, las tasas de uso y las rentas de la tierra.

El simple hecho de modificar los parámetros de entrada y usar el precio de referencia en diferentes momentos dará como resultado precios de terrenos diferentes. Este proceso depende en gran medida de la voluntad del tasador, por lo que el precio del terreno es relativo y su determinación suele ser imprecisa.

La solución fundamental en este momento es complementar y completar rápidamente la base de datos nacional sobre tierras. Cuando tengamos una base de datos nacional sobre precios de tierras, cada zona contará con una parcela y un precio de tierra estándar como base de referencia para determinar los precios de las tierras, las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra, propuso el abogado Pham Anh Tuan.

El inversor del proyecto residencial Hong Dat - Long An corre el riesgo de tener que pagar cientos de miles de millones en tasas territoriales adicionales, a pesar de que no hay culpa en la demora en la determinación de los precios de las tierras - Foto: SON LAM

Long An: Las empresas están preocupadas por la tarifa territorial adicional de cientos de miles de millones de dongs

Hablando con Tuoi Tre, el Sr. Tran Duc Vinh, subdirector general de Hong Dat Joint Stock Company (Long An), dijo que esta empresa está preocupada porque tendrá que pagar más de cien mil millones de VND en tarifas de tierras adicionales.

En concreto, desde 2018, esta empresa ha sido aprobada por el Comité Popular de la provincia de Long An para cambiar el propósito de uso de más de 578.000m2 de terrenos de parque industrial a terrenos residenciales, comerciales y de servicios para invertir en el proyecto de la zona residencial Hong Dat, viviendas para trabajadores y expertos (nombre comercial es proyecto Bella Vista, comuna de Duc Lap Ha, distrito de Duc Hoa).

De estos, más de 247.000 m² corresponden a terrenos residenciales rurales asignados con el cobro de tasas por uso del suelo. "Desde marzo de 2021, la empresa ha presentado reiteradas solicitudes a la provincia de Long An, sus departamentos y sucursales para resolver los problemas relacionados con el cálculo de las tasas por uso del suelo en el proyecto. Sin embargo, hasta la fecha, las solicitudes no se han resuelto", declaró el Sr. Vinh.

Bajo la presión de aquellos que habían recibido transferencias de tierras en el proyecto pero aún no se les habían otorgado los certificados de derecho de uso de la tierra, en septiembre de 2019, esta empresa envió un documento solicitando el pago temporal de las tarifas de uso de la tierra de acuerdo con la decisión de asignación de tierras.

"Para una superficie de más de 247.000 metros cuadrados de terreno rural, calculamos un anticipo de 100.000 millones de VND, pero no fue aceptado porque en ese momento no existía una normativa específica", explicó el Sr. Vinh.

En 2020, el Comité Popular Provincial de Long An emitió una decisión aprobando los precios de la tierra para este proyecto.

Sin embargo, la empresa dijo que el consejo de valoración de tierras de la provincia de Long An eligió el método de comparación para calcular el precio, pero no recopiló información sobre al menos 3 parcelas de tierra pertenecientes a 3 proyectos de comparación vecinos con información como el progreso de la construcción, el progreso de las ventas, la tasa de aumento de precios, la tasa de préstamo, características similares a la parcela de tierra a valorar...

Dado que la aprobación del precio del terreno se basa en las vías internas del proyecto en el que la empresa ha invertido, el precio del terreno, que debería haber sido de tan solo unos 800.000 VND/m², se ha calculado como terreno junto a la carretera, con un nivel de 3,3 a 3,8 millones de VND/m², casi el doble del precio que el inversor transfirió a los clientes. Por lo tanto, seguimos proponiendo ajustes, pero hasta el momento no se han completado, explicó el Sr. Vinh.

Según el Decreto 103 sobre tasas de uso de tierras, la renta de la tierra está sujeta a una tasa adicional del 5,4 % sobre la superficie pagadera durante el período en que no se haya calculado dicha tasa. Según la nueva ley de tierras, el Sr. Vinh estima que las empresas deben pagar 100 000 millones de VND adicionales.

Cabe mencionar que esto no es culpa de la empresa, ya que esta tampoco es proactiva en la notificación y aprobación de los precios de los terrenos. Tampoco se permiten pagos por adelantado. "Cuando la empresa tiene un problema, no se sabe de quién es la culpa, pero tiene que pagar una cantidad tan elevada, lo que la pone en una situación extremadamente difícil", expresó el Sr. Vinh indignado.

NGOC HIEN - BAO NGOC - SON LAM

Fuente: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-tram-dau-do-dau-nguoi-mua-nha-20250610080530506.htm