Bienes raíces: El mercado está cambiando, ¿es un momento ideal para invertir? Los apartamentos en el sur están subiendo de precio "en secreto", donde los precios de los terrenos son los más altos de Hanói.

En un contexto en el que el mercado se prepara para cambiar, el período actual es el momento dorado para la inversión, los apartamentos del sur están aumentando "silenciosamente" de precio, se revela la zona urbana con el precio de la tierra más alto en Hanoi... son las últimas noticias inmobiliarias.

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de Hanói ha registrado aumentos de precios constantes en la mayoría de los tipos de inmuebles. (Fuente: DN&TT)

El mercado establece un nuevo nivel de precios

El ajuste de las listas de precios de terrenos en ciudades importantes como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói está dando una clara señal de una tendencia al alza generalizada de precios. La nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh entró en vigor en octubre de 2024, y el precio máximo en el Distrito 1 alcanzó los 687,2 millones de VND/m². Mientras tanto, en Hanói, el ajuste de la lista de precios de terrenos ha elevado el precio en el distrito de Hoan Kiem a más de 695 millones de VND/m², significativamente más alto que en Ciudad Ho Chi Minh. En comparación con la lista de precios anterior, el precio de terrenos ajustado en Hanói es entre dos y seis veces más alto.

Según la Ley de Tierras revisada, se espera que la lista nacional de precios de tierras entre en vigor oficialmente a principios de 2026. Este es un punto de inflexión importante, porque en la historia nunca ha habido un precedente de que los precios de las tierras disminuyan después de cada nueva lista de precios anunciada.

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Por ejemplo, entre 2015 y 2019, cuando se aplicó el nuevo marco de precios de la tierra, los precios de la tierra en Hanói aumentaron entre un 10 % y un 20 %. De igual manera, entre 2020 y 2024 también se registró un aumento promedio de alrededor del 15 % con la adaptación del marco nacional de precios de la tierra. Esta tendencia indica que la nueva lista de precios de la tierra de 2026 establecerá un nivel de precios más alto que el actual. Esto afectará significativamente las decisiones de inversión de muchas personas.

En un mercado que se prepara para el cambio, el período actual es el momento ideal para invertir en bienes raíces. Antes de la aplicación oficial de la nueva lista de precios de terrenos, los precios inmobiliarios se mantienen a un nivel relativamente razonable. Esta es una gran oportunidad para que los inversores adquieran activos a precios más bajos, evitando la presión del aumento de precios cuando se aplique el nuevo marco de precios de terrenos.

Invertir en esta etapa también ayuda a aumentar rápidamente el valor de la propiedad. De hecho, cuando los precios de los terrenos se ajustan al nuevo marco de precios, el valor de la propiedad de los primeros inversores aumenta drásticamente. Esto representa una clara ventaja competitiva, especialmente cuando el mercado se intensifica gradualmente a medida que los inversores comienzan a sumarse.

Además, las zonas con un gran potencial de desarrollo económico y de infraestructura suelen ser destinos atractivos para los inversores. Por ejemplo, las provincias vecinas de Ciudad Ho Chi Minh, como Dong Nai, Binh Duong o Long An, se están beneficiando enormemente de proyectos de infraestructura clave. Estas zonas no solo incrementan el valor inmobiliario, sino que también generan importantes oportunidades de rentabilidad gracias al auge de la demanda de vivienda.

Los apartamentos del sur suben de precio "silenciosamente"

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de Hanói ha registrado aumentos de precios constantes para la mayoría de los tipos de inmuebles. A diferencia de los apartamentos en Hanói, los proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han mantenido aumentos de precios estables, y algunos incluso han experimentado un fuerte crecimiento.

Según el informe del tercer trimestre de 2024 de CBRE Vietnam, en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de viviendas nuevas es baja, pero las tasas de absorción están mejorando. En concreto, en el tercer trimestre, Ciudad Ho Chi Minh contaba con menos de 130 apartamentos nuevos en venta, provenientes de la siguiente fase de proyectos que se han puesto a la venta, ubicados en distritos alejados del centro.

Aunque la oferta oficial para la venta es baja, el punto brillante del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh en los últimos tiempos se puede mencionar ya que el mercado tiene casi 300 apartamentos re-ofrecidos de proyectos que han dejado de venderse temporalmente en los últimos 1-2 años en la ciudad de Thu Duc, Distrito 7 y alrededor de 2.700 apartamentos que no han abierto oficialmente para la venta han comenzado a aceptar reservas, y se espera que se abran para la venta en un futuro cercano.

Además, la mayoría de los proyectos con inventario restante para la venta registraron tasas de venta positivas, con más de 2,000 apartamentos vendidos con éxito en el trimestre, casi el doble que en el trimestre anterior. Los inversores continuaron aplicando diversas políticas de venta, como descuentos según los métodos de pago, calendarios de pago diversificados, apoyo en los intereses de los préstamos, compromisos de alquiler, etc.

Algunos proyectos en etapa de reserva con precios de venta esperados altos también hacen que los compradores consideren proyectos vecinos con productos primarios en venta de calidad similar pero con precios de venta más bajos y entrega temprana.

A partir del tercer trimestre de 2024, el precio de venta primario de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh alcanzó los 66 millones de VND/m2 de área neta, un aumento del 4% intertrimestral y casi el 8% interanual, en gran parte debido a que los proyectos antiguos ajustaron sus precios de venta en la nueva fase de apertura, como D-Homme (Distrito 6), D-Aqua (Distrito 8) y Lavida Plus (Distrito 7), todos ajustaron sus precios de venta primarios entre un 10% y un 30% en comparación con los precios de venta de la fase anterior.

El mercado secundario en Ciudad Ho Chi Minh continuó creciendo ligeramente este trimestre, con un aumento promedio del 3 % intertrimestral y del 5 % interanual, alcanzando un promedio de 48 millones de VND/m² de superficie neta en el tercer trimestre. La mayoría de los segmentos de apartamentos registraron un aumento en los precios de venta secundarios este trimestre.

Cabe destacar que el proyecto Saigon Pearl ha experimentado un impresionante aumento de precio, de hasta un 34 % en el último año. Actualmente, el precio de venta habitual fluctúa en torno a los 83,2 millones de VND/m², según datos de Batdongsan.com.vn.

Perspectiva del área de vivienda social en la parcela CT3, Nueva Zona Urbana Kim Chung, distrito de Dong Anh, Hanói. (Fuente: Investor)

Hanoi está a punto de tener más de 1.000 unidades de vivienda asequibles.

La empresa conjunta de los inversores Handico y Viglacera planea iniciar la construcción del proyecto CT3 en el marco del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales en las parcelas CT3, CT4 - Kim Chung New Urban Area, Distrito Dong Anh (Hanoi) a principios de 2025.

Según información de la Junta de Gestión del Proyecto, el Comité Popular del Distrito de Dong Anh está acelerando el progreso de la limpieza del sitio en diciembre de 2024. Se espera que en enero de 2025, el Comité Popular de Hanoi decida asignar tierras para que el inversor de la empresa conjunta lleve a cabo los pasos para iniciar el proyecto.

Según el plan aprobado, en el terreno CT3 se construirán tres edificios de apartamentos de gran altura, cada uno de 12 plantas y un ático. La superficie total construida supera los 109.000 m², con un total de 1.104 apartamentos y una población de casi 4.000 habitantes.

En el terreno CT4, el proyecto de vivienda social ha completado la inversión de construcción y se ha puesto en funcionamiento desde el cuarto trimestre de 2021 con un edificio de apartamentos de 12 plantas + 1 ático, un total de 484 apartamentos que cubren las necesidades de vivienda de más de 1.500 personas.

Respecto al proyecto en el terreno CT5, el representante del inversor conjunto dijo que están coordinando activamente con el Comité Popular del distrito de Dong Anh para eliminar las dificultades y obstáculos en la compensación y la limpieza del sitio, así como para organizar las tierras de reasentamiento para la gente.

Por otra parte, el consorcio está estudiando un informe del ayuntamiento para permitir la adecuación de un proyecto de vivienda obrera a vivienda social para ampliar aún más los sujetos que acceden a este tipo de política habitacional, adecuada a la asequibilidad de la mayoría de las personas.

Descubriendo la zona urbana con el precio de terreno más alto en Hanoi

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi, el área urbana de Tay Ho Tay (distrito de Tay Ho) es el área urbana con el precio de terrenos más alto, con más de 113 millones de VND/m2.

El precio anterior pertenece a la ubicación más hermosa del área urbana (ubicación 1) con una sección de carretera de 60 m, parte del distrito de Tay Ho, un aumento del 225% en comparación con la lista de precios de terrenos emitida en 2019 (34,8 millones de VND/m2).

También en el área urbana de Tay Ho Tay, la ubicación con un frente de carretera de 60 m pero en el distrito de Bac Tu Liem tiene un precio de casi 108 millones de VND/m2, un aumento del 210%.

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi, hay cinco áreas urbanas con precios de terrenos superiores a 100 millones de VND/m2 en las carreteras principales.

Además del área urbana de Tay Ho Tay (nombre comercial: Starlake), el área urbana de Nam Trung Yen con un tramo de carretera de 40 m tiene un precio de 109,3 millones de VND/m2, el área urbana de Thanh Pho Giao Luu con un tramo de carretera de 50 m tiene un precio de casi 104,3 millones de VND/m2, el área del Cuerpo Diplomático tiene un precio de casi 108 millones de VND/m2 en un tramo de carretera de 60 m, y el área urbana de My Dinh - Me Tri tiene un precio de casi 101 millones de VND/m2 en un tramo de carretera de 20-30 m.

Los precios de los terrenos en las zonas urbanas suburbanas también aumentaron en promedio entre un 175 % y un 200 %. Por ejemplo, en el área urbana de Lideco (distrito de Hoai Duc), el precio aumentó de 18,8 millones de VND a casi 54,7 millones de VND/m², lo que equivale a un aumento de casi el 190 %.

Mientras tanto, el precio de terreno urbano más bajo en la tabla recientemente ajustada en Hanoi es el área residencial de Phu Thinh, ciudad de Son Tay con un precio de 11,38 millones de VND/m2, un aumento del 175% en comparación con la lista de precios anterior.

Sin embargo, los precios anteriormente mencionados siguen siendo mucho más bajos que los precios de compra y venta en el mercado recientemente.

Según estudios del mercado inmobiliario y de plataformas de compraventa, los precios de casas y terrenos en la zona urbana de Tay Ho Tay, así como en otras zonas urbanas, se anuncian a precios entre 3 y 4 veces superiores. Por ejemplo, en Tay Ho Tay, los precios de las villas y casas adosadas rondan los 350-400 millones de VND/m², mientras que los apartamentos superan los 100 millones de VND/m². Hay villas con precios anunciados que superan los 500 millones de VND/m².