Zona inmobiliaria en construcción en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) - Foto: QUANG DINH
El desequilibrio entre la oferta y la demanda hace que el "sueño" de establecerse esté cada vez más fuera del alcance de muchas personas...
Y para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, en una reunión reciente sobre la situación del mercado inmobiliario, el Comité Permanente del Gobierno solicitó al Ministerio de Construcción , al Banco Estatal y a los ministerios y localidades pertinentes que implementaran una serie de soluciones para eliminar obstáculos como la creación de fondos de tierras, la investigación de paquetes de crédito a mediano plazo, tasas de interés estables para proyectos de vivienda comercial con precios adecuados y paquetes de crédito para que los jóvenes puedan pedir prestado para comprar casas.
Al mismo tiempo, debemos controlar estrictamente la inflación de precios y crear una fiebre virtual para controlar los precios de la vivienda.
Los precios de la vivienda aumentan "por las nubes"
Según el Ministerio de Construcción, en los primeros meses de 2025 el mercado inmobiliario tendrá muchas mejoras, con una oferta y transacciones inmobiliarias en aumento en comparación con el mismo período de 2024.
Sin embargo, la oferta sigue siendo limitada y no satisface la demanda del mercado; la estructura de productos no está equilibrada; faltan viviendas adecuadas para las necesidades de los trabajadores y los jóvenes; hay un exceso de villas y casas de baja altura; y los precios de los inmuebles y las viviendas no se ajustan a las posibilidades de quienes las necesitan. La especulación, la manipulación, la inflación de precios y la perturbación del mercado persisten.
En Ciudad Ho Chi Minh, la mayoría de los proyectos que se abrieron a la venta desde finales del año pasado hasta el segundo trimestre de este año se centraron en el segmento de apartamentos de alta gama y de lujo, con precios que oscilan entre 100 y 150 millones de VND/m², incluso más altos en la zona central.
Según una encuesta de Tuoi Tre en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh, los apartamentos en nuevos proyectos en Thu Duc se ofrecen a compradores a precios superiores a 100 millones de VND/m². Algunos proyectos en la zona cercana a la intersección de An Phu (Thu Duc) ofrecen precios de hasta 120-150 millones de VND/m².
En la zona sur de la ciudad, en los distritos de Binh Chanh y Nha Be, se están vendiendo proyectos a clientes a precios que oscilan entre 64 y 80 millones de VND/m².
Sólo en el Distrito 1, sólo unos pocos edificios de apartamentos aún tienen apartamentos en su "carrito de compra", pero el precio de venta oscila entre 200 y 300 millones de VND/m², y en algunos lugares hasta 400-500 millones de VND/m².
No solo en el mercado primario, el mercado de apartamentos tradicionales mantiene precios exorbitantes. Incluso hay proyectos que llevan casi diez años en funcionamiento, pero cuyo precio de venta se ha duplicado, cotizando actualmente entre 4.000 y 5.000 millones de VND por apartamento.
Según estudios de mercado, el precio de los apartamentos asequibles en las zonas suburbanas de Ciudad Ho Chi Minh oscila entre 45 y 55 millones de VND/m². A este precio, un apartamento de 50 m² también cuesta unos 2200 millones de VND.
Edificios de apartamentos a lo largo de la calle Vo Nguyen Giap, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
En Hanoi , los precios de la vivienda han aumentado "vertiginosamente" desde la segunda mitad de 2024 hasta ahora, los apartamentos comerciales con precios inferiores a 50 millones de VND/ m2 casi han desaparecido, incluso en zonas fuera de la Ring Road 3.
En una sala de operaciones inmobiliaria en el área de Nam Tu Liem (el inversor está abriendo un proyecto para la venta en las áreas de Hung Yen , Hanoi, incluidas: Dong Anh, Gia Lam y Nam Tu Liem), aunque es un día laborable, está lleno de automóviles, motocicletas de corredores y personas que vienen a ver la casa modelo.
Según una encuesta en el área de Nam Tu Liem, algunos proyectos de departamentos comerciales se están abriendo a la venta por inversores a precios que oscilan entre 120 y 160 millones de VND/ m2 .
La Sra. Minh Huong, agente inmobiliaria, comentó que en Nam Tu Liem ya no hay apartamentos por debajo de los 50 millones de VND/m². Un proyecto junto a la calle Le Quang Dao también ofrece precios de entre 120 y 150 millones de VND/ m² , sin incluir el impuesto sobre el valor añadido ni las cuotas de mantenimiento.
Los apartamentos con bonitas vistas rondan los 150 millones de VND/ m² . Un apartamento de tres habitaciones de unos 100 m² también tiene un precio que oscila entre los 13.000 y los 15.000 millones de VND.
Además, algunos apartamentos que se han puesto en uso en el área de Thanh Xuan (Hanoi) se ofrecen a la venta por corredores a 74 millones de VND / m2 o los apartamentos en el complejo de apartamentos comerciales en la calle Pham Van Dong (Bac Tu Liem) también se ofrecen a 67 millones de VND / m2 .
Los precios de la vivienda aumentan por obstáculos procesales
Al hablar con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Hoang Minh, subdirector general de Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, dijo que los precios de las viviendas en las grandes ciudades como Ho Chi Minh City están subiendo demasiado, en parte debido a la congestión en los procedimientos administrativos.
Tomemos el ejemplo de un proyecto empresarial que está en desarrollo desde 2018 pero que está "estancado" en fases procesales, lo que provoca que el precio esperado de la vivienda aumente al menos el doble en comparación con el precio original.
El Sr. Minh citó que el proyecto de la compañía en el Distrito 8 se lanzó inicialmente al mercado a un precio de 26 a 28 millones de VND/m² antes de 2020.
Sin embargo, debido a problemas legales, el proyecto ha sido suspendido temporalmente hasta ahora, lo que ha provocado que la empresa incurra en intereses bancarios adicionales de más de 51 mil millones de VND, sin mencionar muchos otros costos financieros que también han aumentado.
Por lo tanto, si el proyecto se ejecuta y se abre a la venta este año, la parte comercial también planea recalcular el precio de venta al menos al doble porque además de los costos financieros, también aumentarán otros costos como los materiales de construcción, los costos de construcción, los costos comerciales...
"Si los trámites no fueran complicados, habríamos construido y vendido rápidamente, y la gente se habría instalado en las casas durante cuatro o cinco años. Pero ahora que el proyecto avanza lentamente, ese gasto financiero acabará sumándose al coste de venta, y los compradores tendrán que asumirlo, lo que hará que el precio de la vivienda no sea tan bajo como desean la gente y las empresas", explicó el Sr. Minh.
Según la Sra. Duong Thanh Thuy, vicepresidenta del Grupo Trung Thuy, para los proyectos de apartamentos, el precio del terreno solo representa el 30%, los costos financieros representan el 30% si el proyecto se completa dentro de tres años y los costos de construcción antes eran solo del 15%, pero ahora han aumentado al 20 - 25%.
Según ella, estos son costos "duros", por lo que si el proyecto es lento en los procedimientos legales que generan retrasos, si se extiende por cuatro años, los costos financieros aumentarán en un 40% o más, lo que significa que los costos financieros también se "inflarán".
No habrá vivienda asequible si los costos del suelo son altos y los costos de financiamiento aumentan con el tiempo, como está sucediendo en muchos proyectos de vivienda.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Tran Khanh Quang, director de la empresa Viet An Hoa, afirmó que el factor más importante para que los precios inmobiliarios sean asequibles es el bajo precio de los terrenos. El costo de los materiales de construcción no afecta significativamente el precio general de los inmuebles.
Para un apartamento de 50 m² con un precio de 5 mil millones de VND en el centro de Ciudad Ho Chi Minh, el coste del material es de sólo mil millones de VND, lo que representa una pequeña parte de entre el 15 y el 20 por ciento del precio de venta.
Personas completan los procedimientos de construcción de viviendas en el distrito de Binh Thanh, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: HUU HANH
Los propietarios de viviendas por primera vez necesitan ayuda
Para superar la escasez, empresas y expertos coinciden en que se necesitan soluciones para aumentar rápidamente la oferta de viviendas, especialmente en el segmento de vivienda asequible.
Además, debería haber una política para apoyar a los propietarios de viviendas por primera vez, independientemente de su edad, siendo la forma más obvia de apoyo una política de tasas de interés.
Teniendo en cuenta que los fondos de tierras en las áreas centrales de Hanoi y Ho Chi Minh son escasos, el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que es necesario planificar y reservar fondos de tierras en las áreas suburbanas de las dos ciudades para desarrollar viviendas asequibles.
En el futuro inmediato, se debe dar prioridad a los terrenos con conexiones de infraestructura de transporte disponibles con los centros de las dos ciudades para construir viviendas asequibles.
En las áreas restantes, la planificación del suelo para viviendas comerciales asequibles debe sincronizarse con la inversión en la conexión de la infraestructura de tráfico para crear un lugar donde la gente pueda vivir.
Además, para desarrollar viviendas asequibles, se necesita una estrategia específica, en la que el Gobierno necesita sentarse con las localidades para planificar el desarrollo de viviendas asequibles para las personas en las provincias vecinas de Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh.
El Sr. Nguyen Hoang Minh dijo que si las agencias estatales eliminan rápidamente las dificultades en los procedimientos legales, las empresas pronto iniciarán la construcción y los proyectos reducirán los costos financieros y disminuirán los costos que componen los precios de la vivienda.
Mientras tanto, el vicepresidente del Grupo Trung Thuy dijo que es necesario ajustar los costos de la tierra y los costos financieros, en los cuales el Estado puede ajustar los costos de la tierra para representar alrededor del 20% en lugar del costo actual de la tierra de hasta el 30%.
En particular, es posible promover medidas no financieras (que son esencialmente soluciones financieras) agilizando los procedimientos y evitando que los proyectos caigan en un estado de lenta implementación.
Por ejemplo, en lugar de costos financieros del 30% por tres años, el Estado debería acompañar a las empresas a manejar las etapas en sólo un año, entonces los costos financieros también se reducirían a sólo el 10%.
"Si logramos estas dos cosas, es evidente que la drástica reducción en los costos de desarrollo de proyectos impactará los precios de la vivienda. Entonces, las empresas solo mantendrán márgenes de ganancia aceptables, mientras que los precios de la vivienda disminuirán y la gente tendrá un acceso más fácil", añadió la Sra. Thuy.
Es necesario resolver rápidamente los trámites administrativos para reducir los costos financieros de las empresas. En la foto: Zona inmobiliaria en la calle Nguyen Huu Tho (Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh) - Foto: TU TRUNG
* Sr. Nguyen Quoc Hiep (Presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam):
El comprador obtiene lo que merece.
El mercado inmobiliario está experimentando una situación en la que los precios del terreno persiguen a los de la vivienda, y los precios de la vivienda persiguen a los del terreno, creando un círculo vicioso de precios que, en última instancia, perjudica a los compradores. Parte de esta situación se debe a la fluctuación del precio del terreno, que provoca el aumento de los precios, con un alto riesgo de que se sitúen entre los más altos del mundo.
En un mismo proyecto, bastan unos pocos meses entre la decisión anterior y la siguiente de asignación de terrenos para que el precio aumente un 20%, lo cual no es razonable y provocará que el precio de venta de la casa aumente.
Por lo tanto, es hora de que las autoridades intervengan y gestionen y controlen los precios de la tierra de manera armoniosa.
Además, los procedimientos administrativos, como la tasación de terrenos, también ocasionan a las empresas costos financieros adicionales, como intereses o costos adicionales de terreno, de hasta decenas o incluso cientos de miles de millones de VND. Todos estos costos se suman al precio de venta.
Para controlar los precios de la vivienda, es necesario contar pronto con un mecanismo de gestión estatal sobre los precios del suelo, evitar la actual situación de flotación y resolver rápidamente los procedimientos administrativos para reducir los costes financieros para las empresas.
* Dr. Nguyen Quoc Hung (Vicepresidente y Secretario General de la Asociación de Bancos de Vietnam):
Los paquetes de préstamos preferenciales deben desembolsarse a los sujetos adecuados
Añadir un paquete de préstamos a medio plazo con tipos de interés estables para préstamos de vivienda asequibles que permitan a los jóvenes comprar casas es la política correcta.
Pero para que este paquete de préstamos sea realmente efectivo, es necesario revisar si los compradores de viviendas actuales en el mercado están comprando para vivir o comprando para inversión o especulación.
La mayoría de las transacciones actuales consisten en la compra y venta de viviendas entre inversores. Si esta situación no se controla, los préstamos no llegarán a las personas adecuadas con necesidades reales de compra de vivienda.
Además, es necesario definir claramente los beneficiarios del paquete de préstamos, así como los criterios y estándares para la obtención de capital. Idealmente, este paquete de préstamos debería estar dirigido exclusivamente a compradores de primera vivienda.
Son adecuadas las casas comerciales con un precio de entre 35 y 40 millones de VND/m2.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, la vivienda comercial asequible es el tipo de vivienda que pueden adquirir las personas con ingresos medios y bajos. Por lo tanto, el precio de la vivienda comercial asequible oscila entre 35 y 40 millones de VND/m².
Según los cálculos del Ministerio de Construcción, el precio unitario actual de construcción de un metro cuadrado de edificios de apartamentos de gran altura es de unos 20 millones de VND/m2, por lo que con un precio de venta de 35 a 40 millones de VND, los inversores han obtenido beneficios.
En cuanto al precio actual de los terrenos, en las zonas fuera del centro de Hanói, estos suelen representar entre el 20 % y el 25 %. Para proyectos en el centro, el precio de los terrenos puede llegar al 50 %.
Mercado inmobiliario de Hanói - Foto: NAM TRAN
Preocuparse por no tener la oportunidad de comprar una casa
El sueño de establecerse se está volviendo cada vez más lejano para millones de personas, especialmente los jóvenes y las personas de ingresos medios en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh.
Los precios de la vivienda, que ya eran altos, siguen aumentando "vertiginosamente" mientras los ingresos de los trabajadores son "lentos", lo que ha "quebrado" los planes de "propiedad de la vivienda" de muchos trabajadores de oficinas y funcionarios.
"Trabajo como funcionario judicial en el barrio y mi esposa trabaja como notaria. Hemos ahorrado algo de dinero, pero con los altos precios de la vivienda, mi esposa y yo ya no tenemos la oportunidad de comprar una casa. Hemos invertido el dinero que ganamos, pero actualmente nuestra familia sigue alquilando una casa", dijo Hoang Van Minh (40 años, de Thanh Hoa).
La Sra. Nguyen Thu Trang (34 años, de Phu Tho) dijo que después de más de 10 años de ahorrar, tenía algo de dinero pero después de investigar, todavía no era suficiente para comprar un apartamento de unos 30 metros cuadrados.
"Soy soltero y quiero comprar un apartamento, pero después de ver los precios, uno bonito costaría unos 2 mil millones de VND. Tuve que alquilar una casa porque un apartamento de 30 m² en una zona urbana cuesta solo unos 8 millones de VND al mes", compartió Trang.
Según un experto de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, el mercado inmobiliario está experimentando una escasez de apartamentos asequibles, por lo que los inversores están vendiendo sus productos a precios elevados.
La mayoría de los compradores de viviendas recientemente son inversores con la mentalidad de comprar casas y esperar que los precios aumenten para obtener ganancias, por lo que los precios de las viviendas en el mercado no son reales.
Razones del aumento de la estructura de precios de los bienes raíces, como el precio del terreno, el precio de los materiales de construcción y los intereses de los préstamos. Foto: TU TRUNG
Reducir trámites, reducir costes de inversión en vivienda
Una de las soluciones importantes en la conclusión del Comité Permanente del Gobierno para promover el desarrollo del mercado inmobiliario en una dirección segura, saludable y sostenible es aumentar la descentralización, la delegación de autoridad y minimizar los procedimientos administrativos.
Paralelamente a la solicitud de revisar y aclarar las causas del aumento de la estructura de precios de los bienes raíces, como el precio del terreno, el precio del material de construcción, la tasa de interés de los préstamos...; el Comité Permanente del Gobierno también solicitó a los ministerios, sucursales y localidades que se concentren en minimizar los procedimientos administrativos innecesarios y superpuestos, y eliminar de inmediato los complicados requisitos de papeleo y registros.
Asegurar una reducción de al menos un 30% en el tiempo de tramitación y un 30% en los costos de cumplimiento de los procedimientos administrativos. En particular, investigar para simplificar los procedimientos de aprobación de políticas de inversión, evaluación de proyectos, diseño (en especial, los procedimientos de licencia de construcción), inspección de las obras de aceptación, reducir la preinspección y aumentar la postinspección.
Además, es una solución para aumentar la oferta, reducir los precios y desarrollar segmentos inmobiliarios diversos para satisfacer las necesidades reales de vivienda, especialmente de las personas de ingresos bajos y medios.
En particular, el Gobierno exige investigación y desarrollo de políticas para apoyar a los jóvenes y a las personas con necesidades reales de vivienda, aumentar el acceso a la vivienda y contribuir a la realización del derecho a la vivienda según lo prescribe la Constitución.
El Banco Estatal debe centrarse en orientar e instar a los bancos a participar en el programa de préstamos preferenciales por 120 billones de VND. Asimismo, se ha encomendado a los ministerios y sucursales la investigación y propuesta del modelo de "Centro de transacciones inmobiliarias y derechos de uso de suelo gestionados por el Estado" en una plataforma electrónica.
Este será un sistema que integrará todas las etapas: transacciones, notarización, impuestos, registro, etc., similar a las transacciones de valores. Este modelo garantizará la transparencia de la información, evitará la inflación de precios, las pérdidas fiscales y el fraude en el mercado.
Fuente: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
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