Bienes raíces: ¿pecador o motor de crecimiento?

El objetivo de aumentar el PIB de Vietnam al 8% para 2025 y aspirar a dos dígitos en los años siguientes representa la gran aspiración de la nación, una aspiración legítima, que refleja la fuerte voluntad del país de ascender en el camino de la integración y el desarrollo.

Pero el crecimiento no puede ser solo una cifra. Lo más importante es la calidad del crecimiento, la resiliencia de la economía ante las fluctuaciones globales. La pregunta es: ¿cuenta Vietnam con una base sólida y suficiente para lograr un avance sostenible, o se trata simplemente de un auge coyuntural impulsado por el mercado inmobiliario, un sector que es a la vez motor y un indicador de la salud de la economía?

No se puede negar que durante la última década, las corporaciones bienes raíces Han contribuido a transformar la imagen del país. Nuevas áreas urbanas, avenidas, centros turísticos y zonas industriales modernas han contribuido a crear una imagen urbana más civilizada, creando empleos, promoviendo la infraestructura y mejorando la calidad de vida.

Muchas empresas también han contribuido activamente a la sociedad, acompañando al Gobierno durante desastres naturales y pandemias. Estas contribuciones son sustanciales y reflejan el sentido de responsabilidad y el papel de los emprendedores vietnamitas en la nueva era.

Sin embargo, junto con estos logros, el mercado inmobiliario también ha presentado numerosos desafíos. El rápido aumento de los precios de la vivienda, la oferta limitada y los prolongados procesos legales han aumentado la presión tanto sobre las empresas como sobre las personas.

Según las estadísticas, en el segundo trimestre de 2025, los precios de los apartamentos en Hanoi aumentaron un 33% respecto al mismo período, alcanzando unos 3.000 USD/m²; en Ciudad Ho Chi Minh, aumentaron un 47%, hasta casi 4.700 USD/m².

Es importante reconocer que el mercado inmobiliario no es homogéneo. Existen básicamente dos tipos de negocios que operan en este sector.

Un grupo solo se preocupa por "comprar barato, vender caro", aprovechándose de la especulación a corto plazo, creando poco valor sostenible para la sociedad. Es este grupo el que distorsiona el mercado y pierde la confianza de los verdaderos compradores.

Pero además, existen promotores inmobiliarios genuinos, empresas con una visión a largo plazo, que no solo construyen viviendas para la venta, sino que también crean una ciudad habitable. Invierten sistemáticamente, a gran escala, a menudo en zonas periféricas de la ciudad para implementar adecuadamente la estrategia de dispersión poblacional y desarrollo regional equilibrado.

Para atraer a la gente a vivir en nuevas zonas urbanas, estos proyectos deben satisfacer las necesidades de un ecosistema vital integral: infraestructura moderna, educación, atención médica, comercio, espacios verdes y mejores servicios que el área central. En ese momento, cada zona urbana no es solo un lugar para vivir, sino también un motor de desarrollo socioeconómico local.

Este tipo de negocios suelen tardar muchos años en prepararse, desde la planificación, los asuntos legales y la inversión en infraestructura hasta la atracción de residentes.

Un ejemplo típico es el proyecto urbano costero de Can Gio, que tardó 21 años en prepararse antes de ser elegible para su implementación; el proyecto Vinhomes Wonder City (anteriormente Dan Phuong) tardó 13 años en obtener la aprobación legal... El largo tiempo de preparación debido a la falta de un marco legal sincrónico provocó que el capital de inversión aumentara, lo cual es una de las principales razones que obstaculizan la reducción de los precios de la vivienda.

Un hecho destacable es que el capital crediticio ha atraído con fuerza recientemente al sector inmobiliario, representando una gran proporción del total de préstamos bancarios pendientes. Al 31 de julio de 2025, el crédito pendiente en este sector superó los 4,1 billones de VND (equivalentes a 155 mil millones de USD), lo que representa casi el 24 % del total de préstamos pendientes del sistema bancario. La tasa de crecimiento del crédito inmobiliario (17 %) casi duplica la tasa de crecimiento general de la economía (9,6 %).

Sin embargo, el problema no es el flujo de capital hacia el sector inmobiliario, sino su ubicación. Cuando el capital se concentra en proyectos especulativos, urbanizaciones y la generación de olas de precios, la economía corre riesgo. Pero si el capital se canaliza correctamente, fluyendo hacia proyectos urbanos sostenibles, infraestructura y vivienda real, se convierte en un motor para el desarrollo de infraestructura y la seguridad social.

Porque el sector inmobiliario, si se desarrolla correctamente, no solo crea activos, sino que también impulsa cientos de industrias relacionadas, como materiales, construcción, diseño de interiores, logística, comercio y servicios. Este es el punto que debe analizarse y ajustarse pronto.

La experiencia internacional demuestra que todas las economías desarrolladas han experimentado un período de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario. Lo importante es la capacidad de gestionar los riesgos y regular las políticas. Cuando el Estado cuenta con un mecanismo legal transparente, controla eficazmente los flujos de capital y crea un entorno competitivo saludable, el sector inmobiliario se convierte en un motor de crecimiento en lugar de un riesgo potencial.

En muchos países, como Corea del Sur, Singapur o China, las primeras etapas de la industrialización experimentaron un fuerte crecimiento inmobiliario, que contribuyó significativamente al PIB. Sin embargo, cuando el mercado alcanzó cierto umbral, estos países se orientaron rápidamente hacia el desarrollo de la producción, la tecnología y la innovación.

China es la lección más reciente: la falta de una regulación oportuna provocó un shock en cadena en todo el sistema financiero. Por lo tanto, Vietnam debe prestar especial atención al problema del crecimiento equilibrado y al desarrollo armonioso entre el mercado inmobiliario y el sector productivo.

Una economía fuerte debe basarse en la producción, la ciencia, la tecnología y la innovación, y no puede depositar toda la responsabilidad en la tierra o los activos. Para lograr un crecimiento sostenible, Vietnam debe centrarse en los siguientes pilares:

Reformar, eliminar barreras administrativas y costes innecesarios.

Promover las industrias de procesamiento y manufactura, la agricultura de alta tecnología, la energía renovable y la economía digital.

Desarrollar los mercados de capitales (acciones, bonos corporativos) para reducir la dependencia del crédito bancario.

Invertir fuertemente en vivienda social, vivienda para trabajadores, vivienda de bajo costo y devolver al sector inmobiliario su función civil adecuada.

Reformar el impuesto territorial, el impuesto sobre la propiedad, introducir un impuesto contra la especulación y un impuesto sobre las viviendas vacías.

Hacer que los datos sobre tierras, los precios de las transacciones y el crédito inmobiliario sean transparentes para que las personas, las empresas y los inversores puedan monitorearlos.

El objetivo de la reforma es hacer transparente el mercado de tierras, porque sólo cuando los precios de las tierras, la planificación y la legalidad se hacen públicos, el mercado financiero y bancario puede ser estable, la confianza social puede fortalecerse y el crecimiento del PIB puede tener una base real.

Lo más importante es restaurar la confianza de las empresas y los ciudadanos. Un mercado solo funciona con fluidez cuando las empresas confían en las inversiones a largo plazo, las personas creen que sus activos están protegidos y el Estado actúa como árbitro imparcial. El papel de un gobierno constructivo en este caso no reside en la intervención administrativa, sino en establecer reglas de juego transparentes, estables y predecibles: la base de una economía madura.

Un crecimiento de dos dígitos es una noble aspiración. Pero el desarrollo debe ir de la mano de la estabilidad; el crecimiento debe estar vinculado a la calidad y la equidad social. Es hora de que elijamos: o perseguimos el halo temporal del crecimiento, o construimos firmemente las bases de la producción, la tecnología y el conocimiento para el futuro a largo plazo.

Un impulso en la dirección correcta puede abrir una nueva era de desarrollo; un impulso en la dirección equivocada puede arrastrar a la economía a una trampa de riesgo. La historia juzgará esa decisión, y la generación actual tiene la responsabilidad de garantizar que el impulso al crecimiento no se convierta en una trampa en el futuro.

El crecimiento no es solo cuestión de números, sino también de fe, inteligencia y aspiración del pueblo vietnamita. Si sabemos priorizar los intereses a largo plazo de la nación sobre los intereses a corto plazo, contaremos no solo con un "estímulo para el crecimiento", sino también con una base sostenible para entrar en una era de desarrollo autosuficiente y próspero.

Fuente: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html