Para reducir los precios de los inmuebles lo más importante es aumentar la oferta.

La propuesta de limitar los préstamos para la compra de segundas residencias o más tiene como objetivo frenar la especulación y aumentar los precios inmobiliarios. Sin embargo, para reducir los precios inmobiliarios, se necesitan soluciones más integrales y coordinadas.

Distinguir entre especulación e inversión y necesidades reales

En el proyecto de Resolución sobre el mecanismo para controlar y frenar los precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción está solicitando opiniones de ministerios, ramas y agencias, proponiendo aplicar un límite de préstamo de no más del 50% para préstamos para comprar una segunda vivienda, un límite de préstamo de no más del 30% para préstamos para comprar una tercera vivienda o reservar al menos el 20% del número total de proyectos de construcción de viviendas comerciales para viviendas asequibles, dependiendo de la decisión de la localidad.

Hablando con el reportero de VietNamNet, el vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, evaluó que el objetivo de endurecer los préstamos es prevenir la especulación y la inflación de precios, pero si no se tiene cuidado, afectará a personas con necesidades reales, como familias con muchos hijos, padres que quieren comprar más casas para que vivan sus hijos.

Según él, es necesario identificar claramente qué es demanda especulativa y de inversión y qué es demanda real, evitando confusiones que afecten la demanda real de vivienda de los compradores.

Las soluciones propuestas no deben ser locales ni aleatorias, sino que requieren un sistema regulatorio sincronizado, diversas herramientas y métodos para identificar los objetos que deben controlarse. Para ello, es necesario crear una base de datos unificada. Todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse a través de un centro de transacciones para facilitar la supervisión y el control de las fluctuaciones, afirmó el Sr. Dinh.

Respecto a la propuesta de asignar al menos el 20% de los proyectos de vivienda al segmento de precio adecuado según cada localidad, el Sr. Dinh comentó que esta es la dirección correcta, pero aún es "tibia", ya que no aborda el problema de fondo. Según él, es necesario incluir un mecanismo obligatorio que las localidades implementen seriamente para evitar que se repita la situación actual de la vivienda social.

Citó la normativa de reservar el 20% del fondo de suelo en proyectos para construir vivienda social que existe desde hace mucho tiempo, pero en la realidad es muy difícil de implementar, lo que provoca que la oferta de vivienda social siga siendo escasa.

Los expertos afirman que para reducir los precios inmobiliarios se necesita una solución integral para regular el mercado. Foto: Hoang Ha

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), afirmó que limitar los préstamos para la compra de segundas viviendas o más afectará directamente a los especuladores inmobiliarios, pero el efecto no será significativo. Esto se debe a que, cuando el crédito se restringe, el mercado tendrá muchas maneras de eludir las restricciones. La mayoría de los inversores y especuladores poseen una cantidad relativamente grande de efectivo o poseen muchos otros activos para hipotecar préstamos, no necesariamente para comprar una vivienda.

Esta solución solo puede aplicarse a los proyectos de vivienda que se formen en el futuro. En cuanto a los bienes raíces que ya cuentan con un libro rojo, es muy difícil controlarlos, ya que es posible obtener préstamos de los bancos a través de diversas modalidades, explicó el Sr. Toan.

Analizó que los vietnamitas tienen la costumbre de acumular oro y tierras. Al comprar una casa, muchas familias suelen dejarla en propiedad a sus padres y luego cederla a sus hijos cuando crecen. Si se restringen los préstamos para segundas y terceras viviendas, esta política puede afectar directamente las necesidades legítimas de la población, así como el desarrollo del mercado inmobiliario.

Necesidad de aumentar la oferta y crear competencia.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, afirmó que el mercado inmobiliario funciona según la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda es alta y la oferta es escasa, el precio de cualquier bien, incluidos los bienes raíces, aumenta.

Según el Sr. Quyet, limitar los préstamos para la compra de segundas y terceras viviendas es una medida administrativa. Para regular eficazmente el mercado, el Estado debería utilizar herramientas de política fiscal. Actualmente, las tasas por uso del suelo se calculan con base en los precios de mercado. Esto, sumado a los altos impuestos sobre el suelo, provoca un aumento drástico en los costos de los insumos para los inversores. Asimismo, el aumento en los precios de los materiales de construcción y la mano de obra también provoca un aumento en los costos de los productos, lo que impulsa el precio de venta en el mercado.

El Sr. Quyet señaló que, paralelamente a la restricción propuesta de los préstamos para la compra de viviendas comerciales, es necesaria una solución integral para regular el mercado. En particular, la solución más importante es aumentar la oferta de viviendas simplificando los trámites y eliminando los obstáculos legales. Cuando la oferta es abundante, los precios de las viviendas bajan automáticamente.

“Es necesario promover el desarrollo de viviendas sociales, viviendas para personas de bajos ingresos, especialmente viviendas de alquiler, para reducir la presión de comprar una vivienda. Al mismo tiempo, se deben implementar políticas preferenciales sobre las tasas de interés de los préstamos bancarios para quienes compran su primera vivienda o para personas de bajos ingresos”, enfatizó el Sr. Quyet.

Según el Sr. Pham Duc Toan, para controlar el aumento de los precios inmobiliarios, es necesario desarrollar dos mercados en paralelo: la vivienda comercial y la vivienda de precio medio, la vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores.

“Cuando aumenta la oferta de viviendas sociales, la vivienda comercial se ve obligada a competir en precio, y entonces el mercado se autorregula”, dijo Toan.

Citó que en algunas localidades como Hai Duong (antigua), donde la vivienda social está fuertemente desarrollada, los precios de la vivienda comercial no pueden aumentar tanto como en grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh. Por lo tanto, al establecer políticas, el Estado debería permitir que el mercado se autorregule según la ley de la oferta y la demanda, en lugar de aplicar medidas administrativas.

Vietnamnet.vn

Fuente: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html