Para reducir los precios inmobiliarios, lo más importante es aumentar la oferta.

La propuesta de limitar los préstamos para la compra de segundas residencias o más busca frenar la especulación y la inflación de los precios inmobiliarios. Sin embargo, para reducir dichos precios, se requieren soluciones más integrales y coordinadas.

Distinguir entre especulación e inversión y necesidades reales

En el proyecto de Resolución sobre el mecanismo para controlar y frenar los precios inmobiliarios, el Ministerio de la Construcción solicita opiniones de ministerios, ramas y agencias, proponiendo aplicar un límite de préstamo de no más del 50% para préstamos para la compra de una segunda vivienda, un límite de préstamo de no más del 30% para préstamos para la compra de una tercera vivienda o reservar al menos el 20% del número total de proyectos de construcción de viviendas comerciales para viviendas asequibles, según la decisión de la localidad.

En declaraciones a un reportero de VietNamNet, el vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, afirmó que el objetivo del endurecimiento de los préstamos es prevenir la especulación y la inflación de precios, pero que, si no se tiene cuidado, afectará a personas con necesidades reales, como familias numerosas y padres que desean comprar más casas para que vivan sus hijos.

Según él, es necesario identificar claramente las necesidades especulativas y de inversión de las necesidades reales, evitando confusiones que afecten a las necesidades reales de vivienda de los compradores.

“Las soluciones propuestas no deben ser locales ni improvisadas, sino que requieren un sistema regulatorio sincronizado, con diversas herramientas y métodos para abordar los objetos que se deben controlar. Para ello, es necesario crear una base de datos unificada. Todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse a través de un centro de transacciones para facilitar el seguimiento y el control de las fluctuaciones”, afirmó el Sr. Dinh.

Respecto a la propuesta de destinar al menos el 20% de los proyectos de vivienda al segmento de precio adecuado según cada localidad, el Sr. Dinh comentó que, si bien es un paso en la dirección correcta, aún resulta insuficiente, pues no aborda la raíz del problema. Según él, es necesario incluir un mecanismo obligatorio para que las localidades lo implementen rigurosamente y así evitar que se repita la situación actual de la vivienda social.

Citó la normativa que exige reservar el 20% del fondo para proyectos de construcción de viviendas sociales, que existe desde hace mucho tiempo, pero que en realidad es muy difícil de aplicar, lo que provoca que la oferta de viviendas sociales siga siendo escasa.

Los expertos afirman que para reducir los precios inmobiliarios se necesita una solución integral que regule el mercado. Foto: Hoang Ha

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), afirmó que limitar los préstamos para la compra de segundas viviendas o más afectará directamente a los especuladores inmobiliarios, aunque el impacto no será significativo. Esto se debe a que, ante una restricción del crédito, el mercado dispone de diversas alternativas. La mayoría de los inversores y especuladores cuentan con una cantidad considerable de efectivo o poseen otros activos que pueden hipotecar para obtener préstamos, sin necesidad de recurrir a la compra de una vivienda.

“Esta solución solo puede aplicarse a proyectos de vivienda que se construyan en el futuro. En cuanto a los inmuebles que ya tienen un ‘libro rojo’, es muy difícil controlarlos porque es posible obtener préstamos de los bancos a través de muchas formas diferentes”, dijo el Sr. Toan.

Analizó que los vietnamitas tienen la costumbre de acumular oro y terrenos. Al comprar una casa, muchas familias suelen dejarla en manos de sus padres para luego transferirla a sus hijos cuando estos crecen. Si se restringen los préstamos para segundas y terceras viviendas, esta política puede afectar directamente las necesidades legítimas de la población, así como el desarrollo del mercado inmobiliario.

Es necesario aumentar la oferta y crear competencia.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, afirmó que el mercado inmobiliario se rige por la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda es alta y la oferta es escasa, el precio de cualquier bien, incluidos los inmuebles, aumenta.

Según el Sr. Quyet, limitar los préstamos para la compra de segundas y terceras viviendas es una medida administrativa. Para regular eficazmente el mercado, el Estado debería utilizar instrumentos de política fiscal. Actualmente, los derechos de uso del suelo se calculan en función de los precios de mercado. Junto con los elevados impuestos sobre la tierra, esto provoca un fuerte aumento de los costes de inversión para los inversores. Además, el incremento de los precios de los materiales de construcción y la mano de obra también eleva los costes de producción, lo que a su vez impulsa al alza el precio de venta en el mercado.

El Sr. Quyet señaló que, paralelamente al endurecimiento de los préstamos para la compra de viviendas comerciales, tal como se propone, se requiere una solución integral para regular el mercado. En particular, la solución más importante es aumentar la oferta de viviendas mediante la simplificación de los trámites y la eliminación de obstáculos legales. Cuando la oferta sea abundante, los precios de la vivienda disminuirán automáticamente.

“Es necesario impulsar el desarrollo de la vivienda social, la vivienda para personas de bajos ingresos, especialmente la vivienda en alquiler, para reducir la presión sobre la compra de vivienda. Al mismo tiempo, deberían existir políticas preferenciales en las tasas de interés de los préstamos bancarios para quienes compran una vivienda por primera vez o para personas de bajos ingresos”, enfatizó el Sr. Quyet.

Según el Sr. Pham Duc Toan, para controlar el aumento de los precios inmobiliarios, es necesario desarrollar dos mercados en paralelo: vivienda comercial y vivienda de precio medio, vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores.

“Cuando aumenta la oferta de viviendas sociales, las viviendas comerciales se ven obligadas a competir en precio, y entonces el mercado se autorregula”, dijo el Sr. Toan.

Citó como ejemplo que en algunas localidades, como Hai Duong (el casco antiguo), donde la vivienda social está muy desarrollada, los precios de la vivienda comercial no pueden alcanzar los niveles de las grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh. Por lo tanto, al formular políticas, el Estado debería permitir que el mercado se autorregule según la ley de la oferta y la demanda, en lugar de aplicar medidas administrativas.

Vietnamnet.vn

Fuente: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html