El sector inmobiliario sigue liderando la rentabilidad de la inversión

¿Cómo cambiará la psicología del comprador de vivienda en los próximos dos años?

Basándose en big data y estudios de mercado a lo largo de los ciclos de desarrollo, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, predice que, en los próximos dos años, el mercado inmobiliario vietnamita podría atravesar las siguientes fases: reversión, exploración, consolidación, recuperación y estabilización. En cada fase, los compradores priorizarán diferentes factores al elegir un inmueble.

En concreto, desde ahora hasta finales de 2024, el mercado aún se encuentra en una fase de prueba. Los compradores priorizan ciertos factores como satisfacer las necesidades reales de vivienda, una situación jurídica clara, buenas políticas de apoyo financiero y una rentabilidad estable del alquiler, optimizando al mismo tiempo diversos costes. En esta fase, los apartamentos generan un interés significativo y registran la mayor liquidez entre todos los tipos de propiedad.

Al entrar en una fase de consolidación, cuyo inicio está previsto para el primer trimestre de 2025, compradores e inversores se sentirán más seguros en cuanto a los factores financieros y legales, pero seguirán priorizando productos que satisfagan necesidades reales y generen un buen flujo de caja. En este momento, si las condiciones monetarias son más favorables, las propiedades de alto coste, como las casas unifamiliares y adosadas, verán una mejora gradual en el volumen de transacciones.

Psicología del comprador en cada etapa del mercado inmobiliario (Imagen: Batdongsan.com.vn)

Se prevé que del segundo al cuarto trimestre de 2025 se produzca un período de resurgimiento, en el que los compradores prestarán más atención a las necesidades de inversión y a la apreciación de los precios, y no tanto al precio de venta ni a los aspectos legales como durante la recesión del mercado. Este será el momento en que los terrenos y las villas recuperen gradualmente sus ventajas y tengan mayor liquidez. Se espera que, a principios de 2026, el mercado inmobiliario vietnamita entre en un ciclo estable, donde los compradores priorizarán las oportunidades de inversión en propiedades con altas tasas de apreciación, oferta limitada y alta demanda.

Además de pronosticar las tendencias de compradores e inversores para los próximos dos años, Batdongsan.com.vn también analiza sus preferencias a corto plazo mediante su Encuesta de Sentimiento del Consumidor Inmobiliario para el segundo semestre de 2024. Según la encuesta, la confianza del mercado se mantiene estable. Los compradores esperan señales positivas del mercado, con tasas de interés más bajas en comparación con 2023 y nuevas políticas legales próximas a entrar en vigor, lo que genera una percepción más favorable entre el público.

Según los expertos de Batdongsan.com.vn, la propuesta del gobierno de permitir que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entren en vigor a partir del 1 de agosto de 2024 es una señal positiva, ya que clarifica el marco legal y acelera la recuperación del mercado. La implementación efectiva de estas leyes promoverá una valoración de terrenos más consistente y realista, reforzará los requisitos para los promotores en el desarrollo de proyectos para garantizar los derechos de los compradores, facilitará la adquisición de bienes inmuebles para los vietnamitas en el extranjero, atraerá más inversión extranjera y mejorará la profesionalidad y la transparencia en la comunidad inmobiliaria.

Factores clave que impulsan a los compradores de vivienda a realizar una compra.

Además, la demanda de bienes raíces se mantiene fuerte, siendo el principal grupo objetivo en el próximo período las familias jóvenes, especialmente los recién casados. Una encuesta realizada por esta unidad indica que el 73% de las personas casadas sin hijos planean comprar una casa el próximo año. Mientras que las personas solteras priorizan el espacio de trabajo al elegir una propiedad, las parejas casadas se interesan más por servicios como escuelas y centros comerciales. La tendencia a buscar propiedades en el mercado secundario está en aumento debido a la limitada oferta primaria y los altos precios iniciales de los proyectos primarios.

Una encuesta sobre la confianza del consumidor realizada en el segundo semestre de 2024 también indicó que los compradores priorizan la búsqueda de información en grandes plataformas de anuncios y en los sitios web oficiales de las promotoras. Al considerar una promotora, priorizan la solidez financiera, mientras que al elegir un proyecto, el cumplimiento legal es el factor principal. Al buscar la ayuda de agentes inmobiliarios, los compradores valoran sobre todo la experiencia, la pericia y la actitud, seguidas de los honorarios de corretaje.

El sector inmobiliario sigue siendo el de mejor rendimiento entre los canales de inversión.

Según datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn correspondientes al primer semestre de 2024, la mayoría de los canales de inversión registraron resultados positivos en comparación con 2023. El sector inmobiliario sigue siendo el canal con mayor rentabilidad. En junio de 2024, el precio promedio de venta de los bienes raíces aumentó un 24 % en comparación con principios de 2023. Mientras tanto, el índice VNIndex, reflejando las fluctuaciones del precio de las acciones, aumentó un 19 %, el precio del oro SJC aumentó un 17 % y el tipo de cambio del dólar estadounidense aumentó un 8 %.

Como una de las localidades líderes en cuanto a aumento de precios, Hanói registró un aumento del 32% en los precios de venta de viviendas particulares en comparación con principios de 2023, un aumento del 31% en los apartamentos y un incremento del 10% al 19% en terrenos, villas y casas adosadas. Mientras tanto, los precios de venta de inmuebles en Ciudad Ho Chi Minh se han mantenido prácticamente sin cambios durante el último año y medio, excepto en el caso de los apartamentos, que experimentaron un ligero aumento del 6%, mientras que otros tipos de propiedades se mantuvieron estables.

En cuanto a los tipos de mercado, los terrenos y las viviendas unifamiliares mostraron una cierta recuperación en el interés y las transacciones durante el primer semestre de 2024. En concreto, el interés en viviendas unifamiliares se recuperó un 87% y el interés en terrenos un 60% en comparación con el primer trimestre de 2021. Sin embargo, esta mejora se limita a algunas zonas, especialmente en las provincias del norte.

El sector inmobiliario sigue siendo el canal de inversión con mayor rendimiento.

En algunas provincias del norte, como Hung Yen , el interés por terrenos aumentó un 194% y por viviendas particulares, un 70%. Hanói también registró un aumento del 75% en el interés por terrenos y del 48% en el de viviendas particulares. El interés y los precios aumentaron considerablemente en las zonas suburbanas de Hanói debido a las actividades de planificación y subastas. En concreto, durante el primer semestre de 2024, la demanda de terrenos en Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That y Quoc Oai aumentó entre un 48% y un 104%, lo que se tradujo en un aumento del 4% al 24% en los precios de venta en comparación con el segundo semestre de 2023.

Además, los apartamentos son el tipo de propiedad más dinámico del mercado inmobiliario, especialmente en Hanói. Un estudio de esta unidad muestra que la demanda de apartamentos en Hanói alcanzó su punto máximo en marzo de 2024, con un aumento de casi el 60 % en comparación con finales de 2023. Actualmente, aunque el interés por los apartamentos se ha calmado, los precios no han bajado. El precio de venta de los apartamentos en Hanói en mayo de 2024 era similar al de Ciudad Ho Chi Minh, alcanzando los 50 millones de VND/m². Al mismo tiempo, los apartamentos siguen siendo el tipo de propiedad con mayor liquidez del mercado; el 48 % de los agentes inmobiliarios que participaron en la encuesta de Batdongsan.com.vn cree que los apartamentos se encuentran actualmente en una fase de fuerte crecimiento.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com.vn, considera que, en la actualidad, el mercado de apartamentos no muestra indicios de una "burbuja" debido a que los factores que la generan son la demanda inflada, con una mayor demanda de inversión que la demanda real; el aumento de los precios en comparación con la economía y otros tipos de propiedades; y una política monetaria laxa que genera condiciones para restricciones de capital en el mercado.

Los apartamentos son el tipo de propiedad más dinámico del mercado, especialmente en Hanoi.

Datos de Batdongsan.com.vn indican que, en comparación con ciudades de todo el mundo, la diferencia entre los precios de los apartamentos y el PIB de Vietnam aún no es muy alta. Se estima que comprar un apartamento de 50 m² en Bangkok (Tailandia) requeriría más de 47 años de ingresos; en Manila (Filipinas), más de 56 años; y en Kuala Lumpur (Malasia), casi 17 años. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, se necesitarían entre 14 y 15 años de ingresos para comprar un apartamento de tamaño similar.

La tasa de crecimiento poblacional en las dos principales ciudades muestra que la demanda de apartamentos se mantiene muy alta. La demanda total de vivienda proyectada para el período 2021-2030 en Hanói es de 89 millones de metros cuadrados, y en Ciudad Ho Chi Minh, de 107,5 millones de metros cuadrados. A pesar de esta alta demanda, los precios actuales de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh no son excesivamente altos en comparación con otras ciudades del mundo. Mientras tanto, no se espera que los tipos de interés hipotecarios bajen a niveles bajos, ya que los tipos de interés de los depósitos se acaban de ajustar al alza. Por lo tanto, no existe una burbuja en el mercado de apartamentos; en realidad, la oferta limitada y los altos precios iniciales de venta han provocado el fuerte crecimiento reciente, explicó el Sr. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Fuente: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html