El sector inmobiliario sigue liderando la rentabilidad de las inversiones.

¿Cómo cambiará la psicología de los compradores de vivienda en los próximos dos años?

Basándose en el análisis de macrodatos y estudios de mercado a lo largo de los ciclos de desarrollo, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, predice que en los próximos dos años el mercado inmobiliario vietnamita podría atravesar las siguientes fases: reversión, exploración, consolidación, recuperación y estabilización. En cada fase, los compradores priorizarán diferentes factores al elegir una propiedad.

En concreto, desde ahora hasta finales de 2024, el mercado aún se encuentra en fase de prueba. Los compradores priorizan factores como la satisfacción de las necesidades básicas, una situación legal clara, buenas políticas de apoyo financiero y una rentabilidad estable por alquiler, al tiempo que optimizan diversos costes. En esta etapa, los apartamentos despiertan un gran interés y registran la mejor liquidez entre todos los tipos de inmuebles.

Al entrar en una fase de consolidación que se espera comience en el primer trimestre de 2025, los compradores e inversores se sentirán más seguros en cuanto a los aspectos financieros y legales, pero seguirán priorizando los productos que satisfagan necesidades reales y generen un buen flujo de caja. En este momento, si las condiciones monetarias son más favorables, las propiedades de alto costo, como las casas unifamiliares y las casas adosadas, experimentarán gradualmente una mejora en el volumen de transacciones.

Psicología del comprador en cada etapa del mercado inmobiliario (Imagen: Batdongsan.com.vn)

Se prevé que del segundo al cuarto trimestre de 2025 se produzca un repunte, en el que la gente preste más atención a las necesidades de inversión y a la revalorización de los inmuebles, y no se centre tanto en el precio de venta ni en los aspectos legales como durante la recesión del mercado. Será entonces cuando los terrenos y las villas recuperen gradualmente su atractivo y mejoren su liquidez. Se espera que, a partir de principios de 2026, el mercado inmobiliario vietnamita entre en un ciclo estable, en el que los compradores prioricen las oportunidades de inversión en propiedades con alta revalorización, oferta limitada y alta demanda.

Además de pronosticar las tendencias de compradores e inversores para los próximos dos años, Batdongsan.com.vn también analiza sus preferencias a corto plazo mediante su Encuesta de Sentimiento del Consumidor Inmobiliario para el segundo semestre de 2024. Según la encuesta, el sentimiento del mercado se mantiene estable. Los compradores esperan señales positivas del mercado, con tasas de interés más bajas en comparación con 2023 y nuevas políticas legales próximas a entrar en vigor, lo que genera un sentimiento más favorable entre el público.

Según expertos de Batdongsan.com.vn, la propuesta del gobierno de permitir que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entren en vigor el 1 de agosto de 2024 es una señal positiva, ya que clarifica el marco legal y acelera la recuperación del mercado. La implementación efectiva de estas leyes promoverá una valoración de terrenos más coherente y realista, reforzará los requisitos para los promotores inmobiliarios en el desarrollo de proyectos para garantizar los derechos de los compradores, facilitará la adquisición de bienes inmuebles a los vietnamitas residentes en el extranjero, atraerá más inversión extranjera y mejorará la profesionalidad y la transparencia en el sector de la intermediación inmobiliaria.

Factores clave que impulsan a los compradores de vivienda a realizar una compra.

Además, la demanda de bienes raíces se mantiene fuerte, siendo el principal grupo objetivo en el próximo período las familias jóvenes, especialmente los recién casados. Una encuesta realizada por esta unidad indica que el 73% de las personas casadas sin hijos planean comprar una casa en el próximo año. Si bien las personas solteras priorizan el espacio de trabajo al elegir una propiedad, las parejas casadas se interesan principalmente en servicios como escuelas y centros comerciales. La tendencia a buscar propiedades en el mercado secundario está en aumento debido a la limitada oferta de obra nueva y los altos precios iniciales de los proyectos nuevos.

Una encuesta sobre la percepción del consumidor realizada en la segunda mitad de 2024 también indicó que los compradores priorizan la búsqueda de información en grandes portales inmobiliarios y en las páginas web oficiales de los promotores. Al considerar un promotor, prestan especial atención a su solidez financiera, mientras que, al elegir un proyecto, el cumplimiento de la normativa legal es el factor principal. Al buscar la ayuda de agentes inmobiliarios, los compradores valoran por encima de todo la experiencia, la pericia y la actitud, seguidas de las comisiones de intermediación.

El sector inmobiliario sigue siendo el que ofrece el mejor rendimiento en términos de rentabilidad entre los canales de inversión.

Según datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn correspondientes al primer semestre de 2024, la mayoría de los canales de inversión registraron señales positivas en comparación con 2023. El sector inmobiliario sigue siendo el que ofrece la mayor rentabilidad. A junio de 2024, el precio medio de venta de inmuebles aumentó un 24% respecto a principios de 2023. Por su parte, el VNIndex, que refleja las fluctuaciones de los precios de las acciones, aumentó un 19%, el precio del oro SJC un 17% y el tipo de cambio del dólar estadounidense un 8%.

Como una de las localidades con mayor aumento de precios, Hanói registró un incremento del 32 % en los precios de venta de viviendas unifamiliares en comparación con principios de 2023, un aumento del 31 % para apartamentos y un incremento del 10 % al 19 % para terrenos, villas y casas adosadas. Mientras tanto, los precios de venta de bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh se han mantenido prácticamente sin cambios durante el último año y medio, a excepción de los apartamentos, que experimentaron un ligero aumento del 6 %, mientras que otros tipos de propiedades han mantenido el mismo nivel de precios.

En cuanto a los tipos de mercado, los terrenos y las viviendas unifamiliares mostraron cierta recuperación en el interés y las transacciones durante el primer semestre de 2024. En concreto, el interés por las viviendas unifamiliares se recuperó un 87 % y el interés por los terrenos un 60 % en comparación con el primer trimestre de 2021. Sin embargo, se trata de una mejora localizada en algunas zonas, especialmente en las provincias del norte.

El sector inmobiliario sigue siendo el canal de inversión con mejor rendimiento.

En algunas provincias del norte, como Hung Yen , el interés por los terrenos aumentó un 194%, y por las viviendas un 70%. Hanoi también experimentó un aumento del 75% en el interés por los terrenos y del 48% por las viviendas. El nivel de interés y los precios aumentaron drásticamente en las zonas suburbanas de Hanoi debido a la planificación urbanística y las subastas. En concreto, durante el primer semestre de 2024, la demanda de terrenos en Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That y Quoc Oai aumentó entre un 48% y un 104%, lo que se tradujo en un incremento de entre el 4% y el 24% en los precios de venta en comparación con el segundo semestre de 2023.

Además, los apartamentos son el tipo de propiedad más dinámico en el mercado inmobiliario, especialmente en Hanói. Un estudio realizado por esta unidad muestra que la demanda de apartamentos en Hanói alcanzó su punto máximo en marzo de 2024, con un aumento de casi el 60 % en comparación con finales de 2023. Actualmente, si bien el interés por los apartamentos se ha moderado, los precios no han disminuido. El precio de venta de apartamentos en Hanói en mayo de 2024 era similar al de Ciudad Ho Chi Minh, alcanzando los 50 millones de VND/m². Al mismo tiempo, los apartamentos siguen siendo el tipo de propiedad más líquido en el mercado; el 48 % de los agentes inmobiliarios que participaron en la encuesta de Batdongsan.com.vn creen que los apartamentos se encuentran actualmente en una fase de fuerte crecimiento.

El Sr. Dinh Minh Tuan, Director de la región sur de Batdongsan.com.vn, cree que actualmente el mercado de apartamentos no muestra signos de una "burbuja" porque los factores que crean esta situación son la demanda inflada, con una demanda de inversión mayor que la demanda real; los precios que suben en comparación con la economía y otros tipos de propiedades; y una política monetaria laxa que crea condiciones para restricciones de capital en el mercado.

Los apartamentos son el tipo de propiedad más dinámico del mercado, especialmente en Hanói.

Según datos de Batdongsan.com.vn, en comparación con otras ciudades del mundo, la diferencia entre el precio de los apartamentos y el PIB de Vietnam aún no es muy elevada. Se estima que para comprar un apartamento de 50 m² en Bangkok (Tailandia) se necesitarían más de 47 años de ingresos; en Manila (Filipinas), más de 56 años; y en Kuala Lumpur (Malasia), casi 17 años. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, se necesitarían entre 14 y 15 años de ingresos para comprar un apartamento de tamaño similar.

“El crecimiento demográfico en las dos principales ciudades demuestra que la demanda de apartamentos sigue siendo muy alta. La demanda total de vivienda proyectada para el período 2021-2030 en Hanói es de 89 millones de metros cuadrados, y en Ciudad Ho Chi Minh, de 107,5 millones de metros cuadrados. A pesar de esta alta demanda, los precios actuales de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh no son excesivamente altos en comparación con otras ciudades del mundo. Asimismo, no se prevé que los tipos de interés hipotecarios bajen a niveles bajos, ya que los tipos de interés de los depósitos acaban de ajustarse al alza. Por lo tanto, no existe una burbuja en el mercado inmobiliario; en realidad, la oferta limitada y los altos precios de venta iniciales han provocado el reciente y fuerte crecimiento”, explicó el Sr. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Fuente: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html