En referencia a las casi 30 villas y casas construidas sin permisos y sin licencias en el barrio de Thao Dien anunciadas recientemente por la Inspección de la ciudad de Thu Duc (HCMC), en un intercambio con el reportero Dan Tri, un experto en el campo de la planificación urbana de la ciudad (solicitando el anonimato) dio un análisis de la causa que llevó a este incidente.
El equipo de inspección de la ciudad de Thu Duc descubrió 11 proyectos de construcción ilegales, principalmente villas y casas en el barrio de Thao Dien (Foto: Hai Long).
¿Encubrimiento regulatorio?
Según los expertos, la responsabilidad de gestionar la construcción de los proyectos mencionados corresponde al Departamento de Construcción de la Ciudad y al Departamento de Gestión Urbana de las localidades, normalmente con 2-3 niveles de gestión relacionados con el sector de la construcción.
Es difícil que las agencias gestoras desconozcan la situación de los proyectos de construcción en su localidad. Saben de casas comunes que necesitan derribar las paredes para reparaciones, por no hablar de grandes proyectos como las piscinas de villas.
"En la mayoría de los proyectos que no afectan demasiado la vida de las personas, o donde la planificación del proyecto no es urgente, a menudo hay una situación de "ignorancia" por parte del organismo gestor", afirmó.
Los expertos ven dos tipos de "ignorancia".
En primer lugar, los inversionistas que desean que el proyecto de construcción se explote y ponga en funcionamiento para generar eficiencia, tanto para ellos mismos como para la comunidad, podrán solicitar a la agencia gestora que cree condiciones y concesiones flexibles. Por ejemplo, permitirles construir primero y luego completar la documentación pertinente.
Sin embargo, el segundo tipo de "ignorancia" consiste en encubrir lo malo. La agencia gestora permite que el inversor construya el proyecto equivocado para alcanzar sus objetivos personales, obtener beneficios ilícitos y demostrar falta de responsabilidad.
Las violaciones se detectarán tarde o temprano dependiendo del nivel de violación, el impacto y las consecuencias de estos actos de negligencia.
La “ignorancia” del organismo gestor está relacionada con la “imprudencia” de la gente (inversores, empresas, particulares…) a la hora de construir obras locales.
En este sentido, el experto en planificación mencionó en primer lugar: ¿Por qué Ciudad Ho Chi Minh es siempre un foco de infracciones de construcción? Según el experto, Ciudad Ho Chi Minh es una ciudad densamente poblada con una rápida tasa de urbanización, lo que genera una mayor demanda de construcción (vivienda en general) que en otros lugares, lo que a su vez genera un aumento del valor del suelo.
Hay muchas razones por las que se siguen construyendo edificios sin permiso de construcción. Una de ellas es que el proceso de permisos de construcción en Ciudad Ho Chi Minh es estricto y requiere numerosos trámites para su aprobación.
En este momento, los propietarios de tierras o los inversionistas que tienen procedimientos difíciles han "corrido riesgos" gastando dinero para lograr que el organismo gestor cree condiciones favorables o construya arbitrariamente con antelación para poder operar.
Según los expertos, la planificación de nuevos terrenos residenciales y terrenos mixtos son dos tipos de terrenos que son similares a los residenciales, pero no son para viviendas unifamiliares, sino que deben planificarse con infraestructura (carreteras, parques, etc.), por lo que a menudo hay procedimientos engorrosos y muchos pasos de aprobación antes de que se puedan utilizar.
Mientras tanto, según la ley, quienes deseen construir cualquier proyecto deben hacerlo conforme a la planificación urbanística. Por ejemplo, terrenos residenciales existentes, terrenos aprobados o que aún no han cambiado su uso previsto, o terrenos que han permanecido estancados en la planificación urbanística durante demasiado tiempo.
Debido a los largos tiempos de espera y a los numerosos trámites de licencias, la gente a menudo se impacienta y “se arriesga” construyendo antes de tiempo.
En la zona de restaurantes del barrio de Thao Dien se han construido ilegalmente paredes de ladrillo, columnas de hierro, correas, techos de chapa ondulada y techos de tejas (Foto: Hai Long).
Limitaciones del pasado
"El principal problema de la zona de Thao Dien es la carretera que bordea el río Saigón, una consecuencia del pasado", dijo el experto en planificación.
Esta persona dijo que hace unos 20 o 30 años, el concepto de caminos ribereños (incluido un fondo de tierras ribereñas para servir a la comunidad) no recibía mucha atención del gobierno de la ciudad.
En aquella época, la zona de Thao Dien se convirtió en un atractivo oasis para ricos y extranjeros. Solicitaron al gobierno permiso para construir allí un proyecto de villas a escala 1/100, y, como era de esperar, se les concedió todo el terreno adyacente a la ribera del río.
Mientras tanto, en términos de planificación, si la ciudad tiene una mejor visión, necesita retener tierras ribereñas para luego construir caminos costeros y construcciones a lo largo de esos caminos para servir a la comunidad.
Sin embargo, los expertos también reconocen que desde hace más de 10 años Ciudad Ho Chi Minh ha estado prestando atención a esta cuestión y está tratando de persuadir, alentar y exigir a los inversores que reduzcan los límites y entreguen tierras para construir carreteras ribereñas.
Thao Dien es famoso por sus villas en alquiler y muchos extranjeros viven allí. Cuenta con condiciones naturales favorables en cuanto a agua, una ubicación privilegiada cerca del centro de la ciudad, hermosos paisajes y aire fresco.
"Si se permite construir villas aquí, sería totalmente adecuado.
"Sin embargo, volviendo a la historia del manejo de las villas ilegales en Thao Dien, es necesario considerar si la parte de construcción está de acuerdo con la planificación, y si la planificación de ese terreno tiene otros usos como parques verdes, terrenos para el tráfico...", dijo el experto.
Además, en los últimos diez años, se ha producido una proliferación de edificios de apartamentos en la zona de Thao Dien. Las agencias locales y municipales de planificación y gestión de la construcción necesitan reequilibrar la infraestructura social (transporte, escuelas, hospitales, etc.) para garantizar condiciones de vida estables para la población.
El barrio de Thao Dien es una franja de tierra ubicada a lo largo del río Saigón, a lo largo de la calle Vo Nguyen Giap o la antigua autopista de Hanoi (Foto: Ip Thien - Gráficos: Tam Linh).
El barrio de Thao Dien (anteriormente Distrito 2, ahora ciudad de Thu Duc) tiene un área natural total de 375,8 hectáreas divididas en 6 barrios, incluidos 61 grupos residenciales, 11.278 hogares con casi 30.000 personas (incluidos más de 23.000 vietnamitas y más de 6.000 extranjeros que viven y trabajan).
En el barrio hay muchos apartamentos de gran altura, condominios, zonas residenciales de lujo y muchos proyectos de viviendas para que los extranjeros alquilen.
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