Es necesario un mecanismo legal para gestionar y explotar el espacio subterráneo.

Según el delegado Do Duc Hien (delegación de la Asamblea Nacional de Ciudad Ho Chi Minh), miembro permanente del Comité Jurídico de la Asamblea Nacional, la regulación sobre el "régimen de uso de la tierra para la construcción de obras aéreas, obras subterráneas y tierras formadas por actividades de invasión del mar" es uno de los contenidos de la tarea de perfeccionar las políticas institucionales sobre la gestión y uso de la tierra en sincronía con el desarrollo institucional de la economía de mercado de orientación socialista como se define en la Resolución No. 18-NQ/TW del Comité Central.

Para institucionalizar este contenido, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) además de centrarse en la normativa sobre el mecanismo de gestión y uso de las tierras en la superficie también contiene normativa sobre el régimen de uso de las tierras para la construcción de obras aéreas y obras subterráneas. En particular, el proyecto de Ley ha dedicado el artículo 214 a regular el suelo destinado a la construcción subterránea.

“Puede decirse que las regulaciones mencionadas han constituido inicialmente un mecanismo legal para maximizar la eficiencia del uso del suelo con el fin de expandir los fondos territoriales, contribuyendo así a los objetivos de desarrollo socioeconómico en un contexto de fondos territoriales cada vez más limitados, especialmente en el ámbito urbano. Esta también se considera una de las innovaciones importantes y muy necesarias en las políticas de gestión y uso del suelo que se han implementado y se están implementando en muchos países”, afirmó el delegado.

La normativa sobre la planificación del espacio subterráneo todavía está dispersa, separada y carece de uniformidad.

Sin embargo, el delegado Do Duc Hien señaló que de acuerdo a lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 179 de la actual Ley de Tierras, " Los usuarios de la tierra están obligados a utilizar la tierra para el propósito correcto, dentro de los límites correctos de la parcela, de acuerdo con las regulaciones sobre la profundidad subterránea y la altura sobre la cabeza, proteger las obras públicas subterráneas y cumplir con otras disposiciones legales pertinentes". Este contenido continúa registrándose en la Cláusula 1, Artículo 30 del proyecto de Ley de Tierras (modificado). Mientras tanto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 175 del Código Civil, " los usuarios del terreno están autorizados a utilizar el espacio libre y subterráneo verticalmente desde el límite de la parcela de acuerdo a lo dispuesto en la ley" . Así, la actual ley de tierras, la ley civil y el proyecto de ley de tierras (modificado) no tienen regulaciones específicas sobre la altura y profundidad a que las organizaciones e individuos con derechos de uso de la tierra pueden explotar y utilizar. Esta limitación de altura y profundidad se implementa de acuerdo con las disposiciones de leyes especializadas.

A través de la revisión, los delegados comentaron que la Ley de Construcción, la Ley de Planificación Urbana y los documentos de implementación actuales tienen algunas regulaciones separadas para administrar el espacio del suelo y el espacio sobre el suelo. Respecto al espacio subterráneo, existe el Decreto 39 de 2010 del Gobierno y actualmente algunas localidades como Hanoi cuentan con planificación del espacio subterráneo. Sin embargo, se puede observar que estas regulaciones aún están muy dispersas, el enfoque aún es separado y carece de uniformidad; La cobertura de la planificación aún no está completa, lo que genera confusión en la gestión. En muchos casos, el alcance del uso de la tierra por parte de los usuarios es muy amplio o no ha sido determinado, lo que lleva a que en una parcela de tierra, al mismo tiempo, solo exista una entidad que la explote y utilice, ocasionando dificultades en el aprovechamiento de los recursos de la tierra.

Es necesario complementar la normativa sobre los principios de división de los derechos de uso del suelo subterráneo en zonificación vertical.

A partir del análisis anterior, para superar estos problemas, el delegado Do Duc Hien dijo que el proyecto de Ley de Tierras revisada necesita ser estudiado y complementado con regulaciones sobre los principios de división de los derechos de uso de tierras subterráneas en zonificación vertical; En consecuencia, en función de cada tipo de terreno, además de la superficie del usuario del terreno, también se especifica la profundidad máxima a la que el usuario de la superficie del terreno puede explotar y utilizar. Al mismo tiempo, se deben complementar las normas sobre el uso del espacio sobre el suelo para garantizar la coherencia.

Asimismo, según el delegado, si bien el inciso 1 del artículo 214 estipula que el terreno para construcción subterránea incluye: (1) el terreno para construcción de obras sobre el suelo destinadas a la operación, explotación y uso de obras subterráneas y (2) el espacio subterráneo para construcción de obras subterráneas que no sean partes subterráneas de obras sobre el suelo. Sin embargo, la mayoría de las disposiciones del nuevo proyecto de Ley sólo se refieren a los terrenos para la construcción de obras sobre el suelo que sirvan para la operación y explotación de obras subterráneas, sin ninguna normativa que regule el espacio subterráneo para las obras de construcción. Por ejemplo, en áreas públicas, jardines, parques y plazas, ¿puede concederse a organizaciones e individuos el derecho a utilizar el espacio subterráneo? Además, el delegado dijo que también es necesario aclarar en el caso de permitir el uso del espacio subterráneo para construir obras que no sean partes subterráneas de obras sobre el suelo, cómo se resolverá el mecanismo de uso del suelo y la relación entre los sujetos con derecho a uso de la superficie del terreno y los propietarios de las obras subterráneas para facilitar el proceso de explotación y uso.

Por otra parte, la Cláusula 2, Artículo 214 del proyecto de Ley de Tierras estipula que los usuarios de la tierra bajo las disposiciones de esta Ley están autorizados a transferir, arrendar y subarrendar espacios subterráneos de acuerdo con las disposiciones de la ley cuando lo determine el Estado de acuerdo con la ley de construcción, la ley de planificación urbana, la ley de arquitectura, etc. Por lo tanto, se puede entender que dentro del límite de profundidad subterránea que la ley de construcción, la ley de planificación urbana, la ley de arquitectura estipula para el uso de los usuarios de la tierra, los usuarios de la tierra tienen derecho a transferir, arrendar y subarrendar espacios subterráneos. Este enfoque, según el delegado, es también básicamente coherente con el régimen de derechos de superficie estipulado en el Código Civil, según el cual " Son derechos de superficie los derechos de un sujeto sobre el suelo , la superficie del agua , el espacio sobre el suelo , la superficie del agua y el subsuelo, cuyos derechos de uso pertenecen a otro sujeto" . Sin embargo, el proyecto de Ley aún no ha regulado el objeto de la transmisión, arrendamiento, subarrendamiento, ni los procedimientos específicos y modalidades de ejecución. Para garantizar la viabilidad de la reglamentación, el delegado Do Duc Hien propuso que el proyecto de ley también debe estudiarse y complementarse para aclarar estos contenidos.

El delegado analizó que el proyecto de Ley de Tierras (modificado) tiene disposiciones para el registro inicial y el registro de cambios en los derechos de uso de la tierra para la construcción de obras en el suelo que sirvan a la operación, explotación y uso de obras subterráneas, y la propiedad de las obras subterráneas, pero no hay disposiciones que establezcan que el sujeto con derechos superficiales deba registrar los derechos superficiales. Considerando que el registro es muy necesario porque sólo a través del registro se puede determinar la relación entre los derechos de superficie y los derechos de uso de la tierra, así como el estatus sujeto de la persona con derechos de superficie, el delegado también solicitó que el organismo redactor considere agregar regulaciones sobre procesos y procedimientos, así como promulgar documentos de muestra, tarifas y mecanismos de registro de derechos de superficie...

Además, el proyecto de revisión de la Ley de Tierras también debe complementar las regulaciones que orientan la implementación de cuestiones relacionadas con los derechos de superficie, como el cálculo de los costos de transferencia de los derechos de superficie, sobre el nivel razonable de transferencia de los derechos de superficie para armonizar los intereses de las partes, entre el usuario de la tierra y el titular del derecho de superficie, entre la persona a la que se le otorgan derechos de superficie por primera vez y las personas siguientes; método para determinar la responsabilidad de quienes reciben derechos de superficie para la protección y administración de la propiedad común o la responsabilidad de compensar los daños que se produzcan en la superficie del terreno o en la propiedad anexa al terreno.../.

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