Cabe destacar que muchas personas carecen de los medios económicos para cumplir con sus obligaciones al cambiar el uso del suelo debido al considerable aumento de los precios de los terrenos.
Más allá de los medios del pueblo
La realidad de que la gente no puede permitirse pagar los costes derivados del cambio de uso del suelo está haciendo saltar las alarmas sobre la disparidad entre los precios de la tierra y la asequibilidad, especialmente en las zonas rurales y montañosas.
Un caso típico es el de la familia del Sr. Dinh Cong Phuong, residente en la aldea de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (actualmente comuna de Ba Vi). En marzo de 2025, el Comité Popular del Distrito de Ba Vi emitió una resolución que permitía al Sr. Phuong cambiar el uso del suelo de más de 210 m² destinados a cultivos perennes a terreno residencial rural con un período de uso a largo plazo.
Sin embargo, según el método de cálculo estipulado en el artículo 8 del Decreto n.° 103/2024/ND-CP, la obligación financiera del Sr. Phuong corresponde a la diferencia entre el precio de los terrenos residenciales y agrícolas en la tabla de precios de la tierra, equivalente a 4.337.000 VND/m², y el monto total a pagar asciende a casi 900 millones de VND. Esta cantidad excede la capacidad financiera de una familia en una zona montañosa como la comuna de Ba Vi. Tras una profunda reflexión, el Sr. Phuong no pudo cumplir con su obligación financiera y solicitó que no se procediera con el cambio de uso del suelo.
A raíz de una petición popular, el Comité Popular del Distrito de Ba Vi (antes de la entrada en vigor oficial del modelo de gobierno de dos niveles el 1 de julio) emitió una decisión para revocar y cancelar la decisión que permitía el cambio de uso del suelo.
Una situación similar se está dando en muchas localidades. El Sr. Tran Duy Dong y la Sra. Nguyen Thi Hong, residentes de la ciudad de Vinh ( provincia de Nghe An ), comentaron que cuando solicitaron la conversión de 300 m² de terreno ajardinado junto al cementerio en terreno residencial, se sorprendieron al recibir una notificación que les indicaba que debían pagar casi 4.500 millones de VND en tasas por uso del suelo. «A mi familia no le importa pagar impuestos, pero con una tasa de casi 15 millones de VND por m², no podríamos ahorrar lo suficiente ni trabajando toda la vida», compartió el Sr. Dong.
Historias como la anterior demuestran que las listas de precios de terrenos actuales en muchos lugares no reflejan con exactitud la situación socioeconómica real ni la capacidad adquisitiva de la población, especialmente en zonas rurales, montañosas y desfavorecidas.
Albricias
Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, la abolición del marco de precios de la tierra establecido en la Ley de Tierras de 2024 es un paso importante que contribuye a aproximar los precios de la tierra a los del mercado y a garantizar la transparencia en la gestión y el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en la práctica, muchas localidades no se han adaptado a las fluctuaciones de los precios de la tierra en el mercado, lo que ha dado lugar a listas de precios desactualizadas y poco realistas.
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En el próximo período, muchas localidades publicarán nuevas listas de precios de terrenos de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, lo que se prevé que genere fluctuaciones significativas. El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha presentado un informe al Ministerio de Finanzas, proponiendo varias soluciones para gestionar los precios de los terrenos desde ahora hasta finales de 2025. Estas soluciones enfatizan la necesidad de que las localidades supervisen de cerca la evolución del mercado y actualicen con prontitud las fluctuaciones de los precios de los terrenos; que construyan gradualmente una base de datos de precios de terrenos para cada parcela individual; que ajusten las listas de precios de terrenos vigentes si ya no son apropiadas, según lo estipulado en el artículo 17 del Decreto n.° 71/2024/ND-CP; y que organicen amplias consultas para garantizar el consenso al elaborar las nuevas listas de precios de terrenos conforme a la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor el 1 de enero de 2026.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente también propuso ampliar el alcance y los temas de aplicación de las tablas de precios de la tierra; reducir los casos que requieren una determinación específica del precio de la tierra; definir claramente las responsabilidades de cada organismo en el cálculo de las obligaciones financieras; y revisar las leyes pertinentes para evaluar el impacto general en el mercado inmobiliario.
Es evidente que, si los precios de la tierra aumentan significativamente mientras que los ingresos de la población, especialmente en las zonas rurales, no mejoran en la misma proporción, muchas familias se encontrarán en una situación en la que tendrán la oportunidad de urbanizar sus terrenos, pero no podrán costearlo. En realidad, la cuestión de los precios de la tierra no puede ser simplemente una cuestión de cálculos técnicos o cumplimiento legal; debe considerarse dentro del contexto general de las condiciones de vida, la asequibilidad y la equidad social.
La actualización de las tablas de precios de la tierra debe ir de la mano con la accesibilidad para la población, evitando situaciones en las que las buenas políticas no se implementen o se conviertan en una carga. Representantes del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente destacaron que el ajuste de dichas tablas requiere una hoja de ruta razonable, la identificación de áreas y ubicaciones adecuadas para cada tipo de terreno, y debe contar con el consenso social.
En respuesta a esta situación, la Sra. Nguyen Thi Thoa, Subdirectora del Departamento de Gestión de Activos Públicos (Ministerio de Finanzas), declaró que, tras recopilar informes de las localidades, el Ministerio llevará a cabo una evaluación integral y coordinará con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para revisar y proponer enmiendas a la normativa vigente. Actualmente, el Ministerio de Finanzas solicita opiniones sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto n.º 103/2024 (que regula las tasas por uso y arrendamiento de terrenos). En particular, el Ministerio propone añadir la Cláusula 6 al Artículo 52 para abordar los casos transitorios.
En concreto, este suplemento se aplica a los hogares y a las personas que cambian el uso del suelo, pasando de terreno agrícola dentro de la misma parcela con una vivienda (previamente identificado como jardín o estanque dentro de la misma parcela con una vivienda, pero no reconocido como terreno residencial) a terreno residencial.
El Ministerio de Finanzas propone que las tasas por uso del suelo se cobren al 50% de la diferencia entre la tasa por uso del suelo basada en los precios de los terrenos residenciales y los precios de los terrenos agrícolas, en el momento en que la autoridad competente emita la decisión que autoriza el cambio de uso del suelo.
Fuente: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html
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