Es necesario resolver el "cuello de botella" de la regulación de los precios del suelo:

En la mañana del 3 de julio, en la habitual rueda de prensa del primer semestre del año organizada por el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, se plantearon numerosas cuestiones relacionadas con la gestión y regulación de los precios de la tierra.

Cabe destacar que muchas personas carecen de los medios financieros para cumplir con sus obligaciones cuando cambian el uso de la tierra debido al aumento significativo de los precios de la misma.

Más allá de los medios del pueblo

La realidad de que la gente no puede permitirse pagar cuando se cambia el uso de la tierra está haciendo sonar las alarmas sobre la disparidad entre los precios de la tierra y la asequibilidad, especialmente en las zonas rurales y montañosas.

Un caso típico es el de la familia del Sr. Dinh Cong Phuong, residente en la aldea de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (actualmente comuna de Ba Vi). En marzo de 2025, el Comité Popular del Distrito de Ba Vi emitió una decisión que permitía al Sr. Phuong cambiar el uso de más de 210 m² de terreno destinado a cultivos perennes a terreno residencial rural con un período de uso a largo plazo.

El proceso de cambiar el uso del suelo según las listas de precios locales resulta actualmente demasiado difícil para muchos hogares. (Imagen ilustrativa)

Sin embargo, según el método de cálculo estipulado en el Artículo 8 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, la obligación financiera del Sr. Phuong es la diferencia entre el precio del terreno residencial y el del terreno agrícola según la tabla de precios de terrenos, equivalente a 4.337.000 VND/m², y el importe total a pagar asciende a casi 900 millones de VND. Esta cantidad supera la capacidad financiera de una familia en una zona montañosa como la comuna de Ba Vi. Tras considerarlo detenidamente, el Sr. Phuong no pudo cumplir con su obligación financiera y solicitó que no se procediera con la conversión del uso del terreno.

Basándose en la petición popular, el Comité Popular del Distrito de Ba Vi (antes de la implementación oficial del modelo de gobierno de dos niveles el 1 de julio) emitió una decisión para revocar y cancelar la decisión que permite la conversión de los propósitos del uso de la tierra.

Una situación similar se está dando en muchas localidades. El Sr. Tran Duy Dong y la Sra. Nguyen Thi Hong, residentes de la ciudad de Vinh ( provincia de Nghe An ), comentaron que cuando solicitaron convertir 300 m² de terreno ajardinado junto al cementerio en terreno residencial, se sorprendieron al recibir la notificación de que debían pagar casi 4.500 millones de VND en tasas de uso del suelo. "Mi familia no se opone a pagar impuestos, pero con una tasa de casi 15 millones de VND/m², no podríamos ahorrar lo suficiente ni siquiera trabajando toda la vida", comentó el Sr. Dong.

Historias como la mencionada muestran que las actuales listas de precios de la tierra en muchos lugares no reflejan con precisión la situación socioeconómica real y la capacidad de pago de la gente, especialmente en las zonas rurales, montañosas y desfavorecidas.

Albricias

Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), la abolición del marco de precios de la tierra en virtud de la Ley de Tierras de 2024 es un paso importante que contribuye a aproximar los precios de la tierra a los del mercado y a garantizar la transparencia en la gestión y el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en la práctica, muchas localidades no se han adaptado a las fluctuaciones de los precios de la tierra en el mercado, lo que ha dado lugar a listas de precios desactualizadas y poco realistas.

Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), analiza las listas de precios de tierras en las localidades. Foto: Linh Linh

En el próximo período, muchas localidades emitirán nuevas listas de precios de tierras, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, lo que se prevé que genere fluctuaciones significativas. El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha presentado un informe al Ministerio de Finanzas, proponiendo diversas soluciones para gestionar los precios de las tierras desde ahora hasta finales de 2025. Estas soluciones enfatizan la necesidad de que las localidades monitoreen de cerca la evolución del mercado y actualicen las fluctuaciones de los precios de las tierras con prontitud; creen gradualmente una base de datos de precios de tierras para cada parcela; ajusten las listas de precios de tierras actuales si ya no son apropiadas, según lo dispuesto en el Artículo 17 del Decreto n.º 71/2024/ND-CP; y organicen consultas amplias para asegurar el consenso al elaborar las nuevas listas de precios de tierras conforme a la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor el 1 de enero de 2026.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente también propuso ampliar el alcance y los temas de aplicación de las tablas de precios de la tierra; limitar los casos que requieren una determinación específica del precio de la tierra; definir claramente las responsabilidades de cada agencia en el cálculo de las obligaciones financieras; y revisar las leyes pertinentes para evaluar el impacto general en el mercado inmobiliario.

Es evidente que, si los precios de la tierra aumentan significativamente mientras que los ingresos de las personas, especialmente en las zonas rurales, no mejoran en consecuencia, muchos hogares se encontrarán en una situación en la que se les ofrece la oportunidad de convertir tierras, pero no pueden permitírselo. En realidad, la cuestión de los precios de la tierra no puede ser simplemente una cuestión de cálculos técnicos o cumplimiento legal; debe considerarse en el contexto general de las condiciones de vida, la asequibilidad y la equidad social.

El proceso de cambiar el uso del suelo según las listas de precios locales resulta actualmente demasiado difícil para muchos hogares. (Imagen ilustrativa)

El perfeccionamiento de las tablas de precios de tierras debe ir de la mano con la accesibilidad de la población, evitando situaciones en las que las buenas políticas no se implementen o se conviertan en una carga. Representantes del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente enfatizaron que el ajuste de las tablas de precios de tierras requiere una hoja de ruta razonable, que identifique las zonas y ubicaciones adecuadas para cada tipo de terreno, y que cuente con consenso social.

En respuesta a esta situación, la Sra. Nguyen Thi Thoa, Subdirectora del Departamento de Gestión de Activos Públicos (Ministerio de Hacienda), declaró que, tras recopilar los informes de las localidades, el Ministerio realizará una evaluación exhaustiva y se coordinará con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para revisar y proponer modificaciones a la normativa legal. Actualmente, el Ministerio de Hacienda está solicitando opiniones sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto n.º 103/2024 (que regula las tasas de uso de tierras y las tasas de arrendamiento de tierras). En particular, el Ministerio propone añadir la Cláusula 6 al Artículo 52 para abordar los casos transitorios.

En concreto, este suplemento se aplica a hogares e individuos que cambian el propósito del uso del suelo de suelo agrícola dentro de la misma parcela con una casa (anteriormente identificado como suelo de jardín o estanque dentro de la misma parcela con una casa, pero no reconocido como suelo residencial) a suelo residencial.

El Ministerio de Finanzas propone que el canon por uso de la tierra se recaude en un 50% de la diferencia entre el canon por uso de la tierra basado en los precios de la tierra residencial y los precios de la tierra agrícola, en el momento en que la autoridad competente emita la decisión que permite el cambio de propósito del uso de la tierra.

Fuente: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html