Es necesario desatar el "nudo" de la lista de precios de terrenos:

Cabe destacar que las personas no tienen suficiente capacidad financiera para cumplir con sus obligaciones cuando cambian los usos de la tierra debido a la nueva lista de altos precios de la tierra.

más allá de la capacidad de las personas

El hecho de que la gente no tenga suficiente dinero para pagar la conversión del uso de la tierra está haciendo sonar la alarma sobre la diferencia entre los precios de la tierra y la asequibilidad, especialmente en las zonas rurales y montañosas.

Un caso típico es el de la familia del Sr. Dinh Cong Phuong, residente en la aldea de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (actualmente comuna de Ba Vi). En marzo de 2025, el Comité Popular del distrito de Ba Vi emitió una resolución que permitía al Sr. Phuong cambiar el uso de más de 210 m² de terreno para cultivos perennes a terreno residencial rural con un plazo de uso a largo plazo.

La conversión del uso del suelo según las listas locales de precios de tierras actualmente supera la capacidad de muchos hogares. Foto ilustrativa.

Sin embargo, según el método de cálculo prescrito en el Artículo 8 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, la obligación financiera del Sr. Phuong de pagar es la diferencia entre el precio del terreno residencial y el del terreno agrícola según la lista de precios de terrenos, equivalente a 4.337.000 VND/m², y el importe total a pagar asciende a casi 900 millones de VND. Esta cantidad supera la capacidad de un hogar en una zona montañosa como la comuna de Ba Vi. Tras considerarlo detenidamente, el Sr. Phuong no pudo cumplir con su obligación financiera y solicitó que no se siguiera modificando el propósito.

Basándose en la petición popular, el Comité Popular del distrito de Ba Vi (antes de la operación oficial del modelo de gobierno de dos niveles el 1 de julio) decidió revocar y cancelar la decisión que permitía la conversión de los propósitos del uso de la tierra.

Situaciones similares se están dando en muchas localidades. El Sr. Tran Duy Dong y su esposa, la Sra. Nguyen Thi Hong, residentes de la ciudad de Vinh ( Nghe An ), comentaron que cuando solicitaron convertir 300 metros cuadrados de terreno ajardinado junto al cementerio en terreno residencial, se sorprendieron al recibir la notificación de que debían pagar casi 4.500 millones de VND en tasas de uso del suelo. "Mi familia no se opone a la obligación de pagar impuestos, pero con una tasa de recaudación de casi 15 millones de VND por metro cuadrado como esa, ahorrar para toda la vida no es suficiente", compartió el Sr. Dong.

Historias como la mencionada muestran que las actuales listas de precios de la tierra en muchos lugares no reflejan con exactitud la situación socioeconómica real y la capacidad de pago de la gente, especialmente en las zonas rurales, montañosas y desfavorecidas.

Albricias

Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), la eliminación del marco de precios de la tierra en virtud de la Ley de Tierras de 2024 constituye un avance importante que contribuye a aproximar los precios de la tierra al mercado y garantiza la transparencia en la gestión y el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en la práctica, muchas localidades no se han mantenido al día con la evolución de los precios de la tierra en el mercado, lo que ha dado lugar a listas de precios desactualizadas y poco realistas.

comandante en jefe de gestión de tierras(1).jpg — La subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), Mai Van Phan, analizó la lista de precios de tierras de las localidades. Foto: Linh Linh

Próximamente, muchas localidades emitirán nuevas listas de precios de terrenos, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, la cual se prevé que presente importantes fluctuaciones. El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha enviado un informe al Ministerio de Hacienda, proponiendo diversas soluciones para gestionar los precios de los terrenos desde ahora hasta finales de 2025. En particular, se destaca la necesidad de que las localidades supervisen de cerca la evolución del mercado, actualicen las fluctuaciones de los precios de los terrenos de manera oportuna; creen gradualmente una base de datos de precios de terrenos para cada parcela; ajusten la lista de precios de terrenos vigente si ya no es adecuada, de acuerdo con las instrucciones del Artículo 17 del Decreto n.º 71/2024/ND-CP; y organicen una consulta amplia para asegurar el consenso al elaborar una nueva lista de precios, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor el 1 de enero de 2026.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente también propuso ampliar el alcance y los temas de aplicación de las tablas de precios de tierras; limitar los casos en que se deben determinar precios específicos de la tierra; definir claramente las responsabilidades de cada agencia en el cálculo de las obligaciones financieras; y revisar las leyes pertinentes para evaluar el impacto general en el mercado inmobiliario.

Obviamente, si el precio de la tierra aumenta mientras que los ingresos de las personas, especialmente en las zonas rurales, no han mejorado en consecuencia, la consecuencia es que muchos hogares caerán en la situación de "tener permiso para convertir, pero no poder hacerlo". En realidad, el problema del precio de la tierra no puede ser simplemente una cuestión de cálculo técnico o cumplimiento legal, sino que debe situarse en el contexto general de las condiciones de vida, la asequibilidad y la equidad social.

La finalización del catálogo de precios de tierras debe ir de la mano con la accesibilidad de la población, evitando que las buenas políticas no se implementen o se conviertan en una carga. El representante del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente enfatizó que el ajuste del catálogo de precios de tierras requiere una hoja de ruta razonable, que identifique las zonas y ubicaciones adecuadas para cada tipo de terreno y que sea consensuado por la sociedad.

En respuesta a esta situación, la representante del Ministerio de Finanzas, Subdirectora del Departamento de Gestión de Activos Públicos (Ministerio de Finanzas), Nguyen Thi Thoa, indicó que, tras resumir los informes de las localidades, el Ministerio realizará una evaluación exhaustiva y se coordinará con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para revisar y proponer modificaciones a las disposiciones de la ley. En el futuro inmediato, el Ministerio de Finanzas solicita comentarios sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto n.º 103/2024 (reglamento sobre tasas por uso de tierras y rentas de tierras). En particular, el Ministerio propone añadir la Cláusula 6 al Artículo 52 para gestionar los casos transitorios.

En concreto, este suplemento se aplica a hogares e individuos que cambian el propósito del uso del suelo de suelo agrícola en la misma parcela que una casa (anteriormente identificado como suelo de jardín, suelo de estanque en la misma parcela que una casa, pero no reconocido como suelo residencial) a suelo residencial.

El Ministerio de Finanzas propuso que los derechos de uso de la tierra se recauden en un 50% de la diferencia entre los derechos de uso de la tierra basados en los precios de la tierra residencial y los precios de la tierra agrícola, en el momento en que la autoridad competente emita una decisión que permita el cambio de propósito del uso de la tierra.

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