Bloquear la especulación inmobiliaria y los proyectos paralizados.

A partir del 1 de agosto de 2024, los proyectos con retraso serán cancelados sin compensación. Esta normativa busca depurar el perfil de los inversores, prevenir la especulación inmobiliaria y solucionar los problemas de los proyectos paralizados.

El proyecto IFC One Saigon (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) sigue sin terminar después de 17 años.

Tomar medidas enérgicas para frenar la especulación inmobiliaria y los proyectos paralizados.

Ubicado en una zona privilegiada en la esquina de las calles Ham Nghi y Ton Duc Thang (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), el proyecto IFC One Saigon (anteriormente conocido como Saigon One Tower) permanece sin terminar a pesar de un breve período de relanzamiento de gran repercusión.

Construido sobre un terreno de 6672 m², con una estructura de 5 plantas de sótano, 3 plantas técnicas y 41 plantas sobre rasante, el IFC One Saigon comenzó su construcción hace 17 años, pero tras 5 años de lenta ejecución, el proyecto se detuvo oficialmente en 2011. A pesar de varios cambios de propietario, el IFC One Saigon permanece inacabado. Este edificio ha sido mencionado repetidamente en listas de proyectos que afean la imagen de la ciudad.

Frente al mercado Ben Thanh (Ciudad Ho Chi Minh), justo al lado de la concurrida estación de la Línea 1 del metro, se alza una estructura de hormigón visto llamada One Central Saigon (antes conocida como The Spirit of Saigon). Se trata de un complejo de uso mixto que incluye un centro comercial, oficinas, apartamentos, apartamentos de lujo y un hotel de 6 estrellas, con una superficie total de más de 8.500 m². Ocupa una ubicación privilegiada en el corazón del Distrito 1, con fachada a cuatro calles. El proyecto ha cambiado de manos varias veces, pero aún no se vislumbra una fecha de finalización.

De igual modo, el proyecto Lancaster Lincoln (Distrito 4), con inversión de Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., se inició en 2017, pero tras finalizar la construcción subterránea, quedó paralizado. Asimismo, el proyecto D-One Saigon (Distrito Go Vap), de la empresa DHA, aprobado en 2016, sigue siendo un terreno baldío hasta el día de hoy.

Una de las novedades de la Ley de Tierras de 2024 es la aplicación de sanciones a proyectos que impliquen la conversión del uso del suelo, el reconocimiento de derechos de uso del suelo y la transferencia de derechos de uso del suelo, mientras que las leyes anteriores solo aplicaban la recuperación de tierras debido a infracciones en proyectos donde se asignaba o arrendaba terreno.

Los ejemplos anteriores son solo algunos de los proyectos que llevan años paralizados en Ciudad Ho Chi Minh. La Ley de Tierras de 2013 estipula que, tras la aprobación de una decisión sobre política de inversión, un proyecto dispone de 12 meses para su ejecución, o 24 meses si se prorroga. Si no se ejecuta en este plazo, el proyecto será revocado. Sin embargo, revocar estos proyectos no es sencillo, sobre todo cuando la empresa ya ha realizado inversiones básicas en el terreno.

La Ley de Tierras de 2024 (vigente a partir del 1 de agosto de 2024) contiene regulaciones más estrictas. Por ejemplo, los proyectos de inversión que no se utilicen durante 12 meses consecutivos desde la fecha de entrega, o cuyo avance en el uso del suelo tenga un retraso de 24 meses con respecto a lo estipulado en la decisión de inversión, serán revocados.

En los casos en que el terreno no se utilice o el proyecto se retrase, el inversionista podrá obtener una prórroga de hasta 24 meses y deberá abonar al Estado una cantidad adicional correspondiente a dicho período. Transcurrido el plazo de la prórroga, si el terreno aún no se utiliza, el Estado lo recuperará sin compensación alguna por el terreno, los bienes inmuebles asociados a él ni los gastos de inversión.

Debe tenerse en cuenta la posibilidad de "fuerza mayor".

La reactivación de proyectos paralizados para revitalizar los recursos terrestres es fundamental, pero los expertos consideran que deben tenerse en cuenta circunstancias de fuerza mayor, como largos procesos judiciales. Esto se debe a que las propias empresas desean concluir los trámites legales lo antes posible para iniciar la construcción, las ventas y la recuperación del capital.

En declaraciones a un reportero del periódico Investment Newspaper, el Sr. Angus Liew, presidente del Consejo de Administración de Gamuda Land Vietnam, afirmó que la normativa sobre recuperación de tierras para proyectos que no se implementen tras la expiración del plazo de prórroga, contemplada en la Ley de Tierras de 2024, tiene como objetivo evitar el desperdicio de recursos terrestres. Sin embargo, en algunos casos, el plazo de prórroga puede ser mayor, por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19.

Basándose en su experiencia empresarial, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Construction Co., Ltd., afirmó que, en la práctica, existen numerosos casos de fuerza mayor. Por ejemplo, las empresas no pueden llevar a cabo proyectos debido a retrasos en los trámites ante las autoridades competentes. Por lo tanto, según el Sr. Nghia, el decreto que rige la Ley de Tierras debe complementar y aclarar este aspecto; de lo contrario, en muchos casos, las empresas se verán injustamente perjudicadas.

"En cuanto presentamos la solicitud del proyecto, tuvimos que especificar un cronograma, pero incluso después de que se aprobara la inversión, no pudimos comenzar la implementación de inmediato porque la obtención de licencias de inversión y otros trámites lleva muchos años", compartió el Sr. Nghia.

Un avance positivo para las empresas que desean continuar con la ejecución de proyectos cuando se producen retrasos es que la ley contempla condiciones para los retrasos debidos a casos de fuerza mayor, como desastres naturales o guerras. Además, si se demuestra que el retraso se debió a la negligencia de las autoridades o de los responsables de hacer cumplir la ley, el proyecto no se cancelará. Sin embargo, las empresas también sugieren que los decretos rectores deberían incluir regulaciones más detalladas y sanciones específicas para las personas y organizaciones indirectamente responsables de los retrasos en los proyectos.

Junto con las regulaciones más estrictas de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introduce muchos cambios relacionados con los requisitos financieros de los inversionistas. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias deben contar con un capital propio de al menos el 20% del capital total de inversión para proyectos con una superficie de terreno inferior a 20 hectáreas, y de al menos el 15% del capital total de inversión para proyectos con una superficie de terreno de 20 hectáreas o más, y deben garantizar la capacidad de captar capital para ejecutar el proyecto de inversión.

En los casos en que una empresa inmobiliaria emprenda varios proyectos simultáneamente, deberá contar con el capital propio suficiente para garantizar la proporción mencionada para cada proyecto y así poder completarlos todos. Además, la Ley de 2023 sobre la actividad inmobiliaria también estipula condiciones como límites de crédito, bonos corporativos, etc.

Con regulaciones tan estrictas, las empresas deben considerar cuidadosamente todos los factores antes de embarcarse en un proyecto, evitando inversiones ineficientes y dispersas que podrían ocasionar retrasos en el proyecto y desperdicio de recursos.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html