Especulación con terrenos en bloques, proyectos "suspendidos"

A partir del 1 de agosto de 2024, los proyectos con retraso serán cancelados sin compensación. Esta normativa permitirá depurar el sector inmobiliario, prevenir la especulación inmobiliaria y regularizar los proyectos paralizados.

El proyecto IFC One Saigon (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) después de 17 años aún no está terminado.

Medidas enérgicas para frenar la especulación inmobiliaria y los proyectos "suspendidos".

Ubicado en un "terreno privilegiado" justo en la esquina de las calles Ham Nghi y Ton Duc Thang (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), el proyecto IFC One Saigon (anteriormente Saigon One Tower) aún no está terminado después de un breve período de intensa actividad.

Construido sobre un terreno de 6.672 m², con una superficie de 5 sótanos, 3 plantas técnicas y 41 plantas, el IFC One Saigon inició su construcción hace 17 años, pero tras 5 años de lento avance, en 2011 el proyecto se detuvo oficialmente. Después de numerosos cambios de propiedad, el IFC One Saigon no ha podido completarse. Este proyecto ha sido mencionado en repetidas ocasiones en la lista de proyectos que afean la imagen de la ciudad.

Frente al mercado Ben Thanh (Ciudad Ho Chi Minh), junto a la concurrida estación de metro número 1, se encuentra un bloque de hormigón de aspecto tosco llamado One Central Saigon (antes conocido como The Spirit of Saigon). Este complejo alberga centros comerciales, oficinas, apartamentos, superapartamentos y hoteles de 6 estrellas, con una superficie total de más de 8.500 m², ubicado en el cuadrángulo de Ben Thanh, en una zona privilegiada del Distrito 1, y cuenta con cuatro fachadas. Este proyecto ha tenido varios propietarios, pero aún no se ha finalizado.

De igual forma, el proyecto Lancaster Lincoln (Distrito 4), en el que invirtió Trung Thuy Lancaster Company Limited, se inició en 2017, pero tras la construcción subterránea quedó inactivo. Por otro lado, el proyecto D-One Saigon (Distrito de Go Vap), de DHA Company, fue aprobado en 2016, pero a día de hoy sigue siendo un solar vacío.

Uno de los nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024 es la aplicación de sanciones a proyectos que cambien de propósito, reconozcan los derechos de uso de la tierra y reciban transferencias de derechos de uso de la tierra, mientras que la ley anterior solo aplicaba la revocación por violaciones a proyectos a los que se les habían asignado o arrendado tierras.

Estos son solo algunos ejemplos de proyectos que llevan años paralizados en Ciudad Ho Chi Minh. La Ley de Tierras de 2013 estipula que, una vez aprobado el proyecto para la política de inversión, este dispone de un plazo de 12 meses para su ejecución, o de 24 si se prorroga. Si no se cumple dicho plazo, el proyecto será cancelado. Sin embargo, la cancelación de estos proyectos no es sencilla, sobre todo cuando la empresa ya ha realizado inversiones importantes en el terreno.

La Ley de Tierras de 2024 (en vigor desde el 1 de agosto de 2024) establece regulaciones mucho más estrictas. Por ejemplo, un proyecto de inversión que no se utilice durante 12 meses consecutivos a partir de la fecha de entrega, o cuyo desarrollo urbanístico presente un retraso de 24 meses con respecto al registrado en la decisión de inversión, será revocado.

En caso de que el terreno no se utilice o se retrase el plazo previsto, el inversor dispondrá de una prórroga máxima de 24 meses y deberá abonar al Estado una cantidad adicional. Transcurrido dicho plazo, si el terreno sigue sin utilizarse, el Estado lo recuperará sin indemnización alguna por el valor del terreno, los bienes vinculados al mismo ni los costes de inversión.

Es necesario tener en cuenta el caso de "fuerza mayor".

Es fundamental reactivar los proyectos paralizados de regeneración de terrenos, pero según los expertos, es necesario considerar casos de fuerza mayor, como los procesos judiciales que pueden prolongarse durante años. Esto se debe a que las propias empresas también desean concluir dichos procesos lo antes posible para poder iniciar la construcción, la venta y recuperar el capital invertido.

En declaraciones a la prensa del periódico Dau Tu, el Sr. Angus Liew, Presidente del Consejo de Administración de Gamuda Land Vietnam, afirmó que la normativa sobre recuperación de tierras para proyectos que no se ejecuten tras la expiración del plazo de prórroga previsto en la Ley de Tierras de 2024 tiene como objetivo evitar el desperdicio de recursos terrestres. No obstante, en algunos casos, el plazo de prórroga puede ser mayor, como ocurrió durante la pandemia de la COVID-19.

Según su experiencia empresarial, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Construction Company Limited, afirmó que, en la práctica, existen numerosos casos de fuerza mayor. Por ejemplo, las empresas no pueden llevar a cabo proyectos debido a la lentitud de los trámites burocráticos. Por lo tanto, en opinión del Sr. Nghia, el decreto que rige la Ley de Tierras debe complementarse y aclararse en este aspecto; de lo contrario, en muchos casos, las empresas se verán perjudicadas injustamente.

“En cuanto presentamos los documentos del proyecto, tuvimos que elaborar un cronograma, pero después de que se aprobó la inversión, todavía no pudimos implementarla de inmediato, porque solicitar una licencia de inversión y otros procedimientos tomó muchos años”, compartió el Sr. Nghia.

El punto de partida para las empresas que desean continuar con la ejecución de un proyecto cuando este se encuentra retrasado es que la Ley establece condiciones para la demora en la ejecución debido a causas de fuerza mayor, como desastres naturales o ataques enemigos. Si se puede demostrar que el retraso se debe a negligencia de las autoridades competentes o de quienes desempeñan funciones públicas, el proyecto no se revocará. Sin embargo, las empresas también recomiendan que los decretos rectores incluyan regulaciones más detalladas y sanciones específicas para las personas y organizaciones que, indirectamente, causen el retraso del proyecto.

Junto con el endurecimiento de la normativa en la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introduce numerosos cambios relacionados con las condiciones financieras de los inversores. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias deben contar con un capital propio de al menos el 20 % del capital total de inversión para proyectos con una superficie de uso de suelo inferior a 20 hectáreas, y de al menos el 15 % del capital total de inversión para proyectos con una superficie de uso de suelo de 20 hectáreas o más. Asimismo, deben garantizar la capacidad de movilizar capital para la ejecución de los proyectos de inversión.

En caso de que una empresa inmobiliaria ejecute simultáneamente varios proyectos, deberá contar con suficiente capital propio asignado para garantizar la proporción mencionada anteriormente para cada proyecto y así poder ejecutar el conjunto de los mismos. Además, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula condiciones como el límite de crédito, las fianzas corporativas...

Con regulaciones tan estrictas, las empresas deben calcular cuidadosamente antes de iniciar un proyecto para evitar inversiones ineficaces, el estancamiento del proyecto y el desperdicio de recursos.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html