Bloqueo de la especulación inmobiliaria y proyectos estancados.

A partir del 1 de agosto de 2024, los proyectos con retraso serán revocados sin compensación. Esta regulación creará una "purificación" para los inversores, evitará la especulación inmobiliaria y abordará los proyectos estancados.

El proyecto IFC One Saigon (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) sigue sin terminar después de 17 años.

Adoptar medidas enérgicas para frenar la especulación inmobiliaria y los proyectos estancados.

Ubicado en una zona privilegiada en la esquina de las calles Ham Nghi y Ton Duc Thang (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), el proyecto IFC One Saigon (antes conocido como Saigon One Tower) sigue sin terminar a pesar de un breve período de relanzamiento de alto perfil.

Construido en un terreno de 6.672 m², con 5 plantas de sótano, 3 plantas técnicas y 41 plantas sobre rasante, IFC One Saigon comenzó a construirse hace 17 años, pero tras 5 años de lenta ejecución, el proyecto se detuvo oficialmente en 2011. A pesar de varios cambios de propietario, IFC One Saigon sigue sin terminarse. Este edificio ha sido mencionado repetidamente en listas de proyectos que deterioran la imagen de la ciudad.

Frente al Mercado Ben Thanh (Ciudad Ho Chi Minh), junto a la bulliciosa estación de la Línea 1 del Metro, se alza una tosca estructura de hormigón llamada One Central Saigon (anteriormente conocida como The Spirit of Saigon). Se trata de un complejo de uso mixto que comprende un centro comercial, oficinas, apartamentos, apartamentos de lujo y un hotel de 6 estrellas, con una superficie total de más de 8.500 m². Ocupa una ubicación privilegiada en el corazón del Distrito 1, con cuatro fachadas a la calle. El proyecto ha cambiado de manos varias veces, pero aún no se prevé una fecha de finalización.

De igual manera, el Proyecto Lancaster Lincoln (Distrito 4), con inversión de Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., se inició en 2017, pero tras completarse la construcción subterránea, se estancó. Y el Proyecto D-One Saigon (Distrito Go Vap) de la compañía DHA, aprobado en 2016, sigue siendo solo un terreno baldío hasta la fecha.

Una de las novedades de la Ley de Tierras de 2024 es la aplicación de sanciones a proyectos que impliquen conversión de uso de tierras, reconocimiento de derechos de uso de tierras y transferencia de derechos de uso de tierras, mientras que las leyes anteriores solo aplicaban la recuperación de tierras debido a violaciones en proyectos donde se asignaron o arrendaron tierras.

Los anteriores son solo algunos ejemplos de proyectos que han estado estancados durante muchos años en Ciudad Ho Chi Minh. La Ley de Tierras de 2013 estipula que, tras la aprobación de una decisión sobre política de inversión, un proyecto tiene 12 meses para implementarse, o 24 meses si se prorroga. Si no se implementa dentro de este plazo, el proyecto será revocado. Sin embargo, revocar estos proyectos no es sencillo, especialmente cuando la empresa ya ha realizado inversiones básicas en el terreno.

La Ley de Tierras de 2024 (vigente desde el 1 de agosto de 2024) contiene regulaciones más estrictas. Por ejemplo, se revocarán los proyectos de inversión que no se utilicen durante 12 meses consecutivos desde la fecha de entrega, o cuyo avance en el uso de la tierra presente un retraso de 24 meses según lo estipulado en la decisión de inversión.

En caso de que el terreno no se ponga en uso o el proyecto presente retrasos, el inversor podrá obtener una prórroga de hasta 24 meses y deberá abonar al Estado un importe adicional correspondiente a dicho período. Transcurrido el plazo de prórroga, si el terreno sigue sin ponerse en uso, el Estado lo recuperará sin compensación por el terreno, los bienes afectos al mismo ni los costes de inversión.

Hay que tener en cuenta la posibilidad de “fuerza mayor”.

Recuperar proyectos estancados para revitalizar los recursos territoriales es esencial, pero los expertos creen que deben tenerse en cuenta circunstancias de fuerza mayor, como los largos procedimientos legales. Esto se debe a que las propias empresas desean completar los trámites legales lo antes posible para iniciar la construcción, las ventas y la recuperación del capital.

En una entrevista con un periodista del periódico Investment Newspaper, el Sr. Angus Liew, presidente de la junta directiva de Gamuda Land Vietnam, evaluó que la regulación sobre la recuperación de tierras para proyectos que no se implementen después del vencimiento del período de prórroga establecido en la Ley de Tierras de 2024 busca evitar el desperdicio de recursos territoriales. Sin embargo, en algunos casos, el período de prórroga puede ser mayor, por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19.

Basándose en su experiencia empresarial, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Construction Co., Ltd., afirmó que, en realidad, existen muchos casos de fuerza mayor. Por ejemplo, las empresas no pueden ejecutar proyectos debido a retrasos en los trámites ante las autoridades competentes. Por lo tanto, según el Sr. Nghia, el decreto que rige la Ley de Tierras debe complementar y aclarar este contenido; de lo contrario, en muchos casos, las empresas serán injustamente extinguidas.

"Tan pronto como presentamos la solicitud del proyecto, tuvimos que especificar un cronograma, pero incluso después de aprobarse la inversión, no pudimos comenzar la implementación de inmediato porque obtener licencias de inversión y otros trámites lleva muchos años", compartió el Sr. Nghia.

Un avance positivo para las empresas que desean continuar con la ejecución de proyectos cuando se producen retrasos es que la ley contempla las condiciones para los retrasos debidos a causas de fuerza mayor, como desastres naturales o guerras. Además, si se puede demostrar que el retraso se debió a la responsabilidad de las autoridades o de los responsables de aplicar la ley, el proyecto no se revocará. Sin embargo, las empresas también sugieren que los decretos rectores establezcan regulaciones más detalladas y sanciones específicas para las personas y organizaciones indirectamente responsables de los retrasos en los proyectos.

Junto con las regulaciones más estrictas de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introduce numerosos cambios relacionados con los requisitos financieros de los inversores. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias deben contar con un capital social no inferior al 20% del capital total de inversión para proyectos con una superficie de terreno inferior a 20 hectáreas, y no inferior al 15% del capital total de inversión para proyectos con una superficie de terreno de 20 hectáreas o más, y deben garantizar la capacidad de captar capital para ejecutar el proyecto de inversión.

En los casos en que una empresa inmobiliaria emprenda varios proyectos simultáneamente, deberá contar con capital social suficiente para garantizar la proporción mencionada en cada proyecto y así completarlos todos. Además, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula condiciones como límites de crédito, bonos corporativos, etc.

Con regulaciones tan estrictas, las empresas deben considerar cuidadosamente todos los factores antes de embarcarse en un proyecto, evitando inversiones ineficientes y dispersas que podrían provocar retrasos en el proyecto y desperdicio de recursos.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html