¿Hacia dónde fluye el crédito inmobiliario?

El capital invertido en el sector inmobiliario aumentó en más de 90,5 billones de VND

El crédito vigente en el sector inmobiliario, según anunció el Banco Estatal de Vietnam (SBV), al 25 de abril aumentó un 3,51 % con respecto al cierre de 2022, superando el crecimiento general del crédito del sistema bancario, que fue del 2,75 %. En consecuencia, el crédito vigente en el sector inmobiliario aumentó en más de 90.558 billones de VND con respecto al cierre de 2022, alcanzando los 2.670 billones de VND.

Los bancos anuncian que los préstamos inmobiliarios siguen aumentando en los primeros cuatro meses del año

Según las estadísticas del Banco Estatal, los informes financieros del primer trimestre de 2023 de algunos bancos también muestran que el crédito inmobiliario vigente continúa aumentando. Por ejemplo, el informe financiero independiente de Techcombank del primer trimestre de 2023 muestra que los préstamos inmobiliarios vigentes aumentaron un 32,43 % en comparación con finales de 2022, hasta alcanzar los 147 906 millones de VND; los préstamos inmobiliarios vigentes de VPBank aumentaron un 15 %, superando los 59 360 millones de VND; mientras que los préstamos personales para la compra de viviendas y la adquisición de derechos de uso de terrenos para su construcción aumentaron un 21,6 %, superando los 85 338 millones de VND; y los préstamos inmobiliarios del Banco Militar aumentaron un 5,08 %, hasta los 23 061 millones de VND.

Mientras tanto, el informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de 2023, publicado por el Ministerio de Construcción, mostró una marcada disminución tanto de la oferta como de las transacciones exitosas. Según las estadísticas, existen 14 proyectos de desarrollo de vivienda comercial, cuyo número disminuyó aproximadamente un 50 % en comparación con el cuarto trimestre de 2022 y casi un 40 % en comparación con el mismo período de 2022. El número de transacciones exitosas en este trimestre solo superó las 106 000, un 35 % menos que en el cuarto trimestre de 2022 y un 40 % menos que en el primer trimestre de 2022.

De hecho, muchas inmobiliarias se han quejado de no haber podido obtener capital de los bancos desde finales del cuarto trimestre de 2022. Además, las dificultades legales han provocado que muchos proyectos de construcción queden inconclusos, paralizados y con un flujo de caja negativo. En cuanto a la deuda, los estados financieros del primer trimestre de 2023 de muchas empresas que cotizan en bolsa también muestran una disminución en comparación con finales del año pasado. Por ejemplo, No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ) anunció que, a finales de marzo de 2023, había obtenido préstamos bancarios a corto plazo por valor de casi 3.682 billones de VND, un aumento de más de 294.000 millones de VND con respecto a finales de 2022. En cambio, los préstamos bancarios a largo plazo ascendieron a 5.538 billones de VND, una disminución de 2.093 billones de VND con respecto a finales de 2022.

Así, el total de préstamos bancarios de Novaland a finales de marzo disminuyó en 1.800 billones de VND en comparación con la deuda a finales de 2022. Phat Dat Real Estate JSC también informó que, a finales de marzo de 2023, la deuda total en general ascendía a 3.476.4 billones de VND, una disminución de más de 963.000 millones de VND con respecto a finales del año anterior. En particular, la compañía redujo drásticamente los préstamos a corto plazo de los bancos y mediante la emisión de bonos.

De igual forma, la Sociedad Anónima de Inversión y Comercio en Vivienda Khang Dien registró préstamos a corto plazo a finales de marzo, sin cambios respecto a finales de 2022, en 333.300 millones de VND. Los préstamos a largo plazo a finales de marzo de 2023 disminuyeron en más de 83.000 millones de VND, hasta los 1.516.600 millones de VND, debido a la reducción de los préstamos bancarios. La Sociedad Anónima de Inversión Nam Long reportó préstamos totales a finales del primer trimestre de 2023 en 5.605 millones de VND, 426.000 millones de VND más que a finales del año anterior. En particular, el aumento se debió principalmente a los préstamos a largo plazo originados durante el período en dos bancos extranjeros.

¿No es un desembolso real?

El contraste entre los informes de las empresas inmobiliarias y los bancos ha hecho que muchos inversores y accionistas del mercado se pregunten: ¿adónde ha ido el capital bancario? El profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh (Academia de Finanzas), afirmó que la situación de las empresas inmobiliarias que enfrentan dificultades en el flujo de capital en sus operaciones en los últimos tiempos es bastante común. Sin embargo, el mercado inmobiliario también cuenta con otros segmentos como parques industriales, zonas francas, personas que solicitan préstamos para comprar viviendas en proyectos en provincias y ciudades... Cuando estos segmentos son favorables, los bancos siguen prestando y los préstamos pendientes aumentan. En estos casos, la demanda de proyectos de vivienda asequibles y de precio medio siempre es alta. Por lo tanto, en este momento, las empresas necesitan reestructurarse de inmediato, convertir o, de alguna manera, comercializar productos a precios más adecuados. Esto ayuda a las empresas a tener flujo de caja, para que puedan acceder al capital.

Según las estadísticas, el flujo de capital del sistema bancario ha aumentado de forma constante en todos los sectores inmobiliarios.

Por ejemplo, en febrero, los préstamos inmobiliarios alcanzaron los 859.394 millones de VND, un aumento de 26.352 millones de VND con respecto a finales de enero. De estos, el flujo de capital hacia proyectos de construcción urbana y desarrollo de viviendas registró el mayor aumento, con 26.537 millones de VND, hasta alcanzar los 233.252 millones de VND. Le siguieron los proyectos de turismo, ecología y complejos turísticos, con un crédito pendiente que aumentó en 5.576 millones de VND, hasta alcanzar los 37.703 millones de VND; los proyectos de restaurantes y hoteles aumentaron en 3.244 millones de VND, alcanzando un crédito pendiente de 63.288 millones de VND; y los proyectos de construcción de parques industriales y zonas francas de exportación aumentaron en 2.545 millones de VND, hasta alcanzar los 52.343 millones de VND.

Sólo los préstamos para la compra de derechos de uso de tierras disminuyeron en VND8,568 mil millones en comparación con fines de enero, hasta VND73,655 mil millones; los préstamos para otros negocios inmobiliarios disminuyeron en VND4,269 mil millones, hasta VND233,940 mil millones.

Mientras tanto, el Dr. Le Dat Chi, subdirector del Departamento de Finanzas de la Universidad de Economía de la Ciudad de Ho Chi Minh, analizó que el número de empresas que cotizan en bolsa solo representa una parte de las decenas de miles que operan en el sector inmobiliario a nivel nacional. Por lo tanto, es posible que el crédito inmobiliario haya aumentado considerablemente en los primeros meses del año en muchas otras unidades, es decir, empresas privadas que no presentan informes públicos. O que los bancos registren un mayor aumento en los préstamos personales en el sector inmobiliario. Incluso habrá casos en los que las empresas hayan vendido proyectos a nuevos socios, y los préstamos basados en los proyectos hipotecados se transfieran a los nuevos socios, lo que permitirá que algunas empresas reduzcan su deuda.

Sin embargo, el nuevo socio puede seguir hipotecando este proyecto para obtener préstamos o añadir garantías al solicitarlos. En particular, al evaluar un nuevo préstamo (o según el perfil de un nuevo cliente), el banco puede reevaluar las garantías y, por lo general, aumentar el valor del activo. A partir de ahí, el cliente puede pedir prestado más que la deuda anterior o, gracias a las garantías adicionales, también puede desembolsar más. Otra parte puede estar relacionada con el vencimiento del bono, o el banco puede reestructurar la deuda de los prestatarios en dificultades. El banco también puede tomar medidas relacionadas, como conceder préstamos para reestructurar la deuda mediante la reevaluación del activo; la empresa matriz o filial comprará el proyecto, garantizará la deuda y el banco reevaluará el activo.

Si las transacciones en el mercado inmobiliario son desfavorables, ¿dónde pedirán préstamos los particulares a los bancos para aumentar su cartera? O si los proyectos terminados y los nuevos proyectos lanzados al mercado también disminuyen, ¿adónde irá el dinero? El hecho de que los préstamos bancarios al sector inmobiliario sigan aumentando podría deberse solo a informes y no a montos reales de desembolso. Reestructuraciones, ampliaciones, etc. de deudas, si las hubiera, el nuevo préstamo será mayor que el anterior. Por ejemplo, si el préstamo anterior es de 1 billón de VND, el cliente deberá pagar intereses de hasta 1 billón de VND o más. Al prestar a través de una nueva empresa, la empresa que adquiera el proyecto prestará más de 1 billón de VND, por lo que el monto del préstamo aumentará automáticamente. Sin embargo, esto representará un gran riesgo de morosidad para los bancos, analizó el Dr. Le Dat Chi.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/cho-vay-bat-dong-san-chay-vao-dau-18523051003542747.htm