Prevenir la "publicidad engañosa"
En una reunión reciente para finalizar el proyecto de Decreto que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2023, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), propuso que debería haber regulaciones que requieran que los inversores se registren para la clasificación de edificios de apartamentos antes de que se les permita abrirlos a la venta.
Al explicar esta propuesta, el Sr. Chau analizó: la Ley de Vivienda anterior asignó al Ministro de Construcción la emisión de regulaciones sobre la clasificación de los apartamentos en clases 1, 2, 3 y 4; actualmente, se clasifica como A, B y C. Sin embargo, en realidad, ningún inversionista o colectivo de propietarios de apartamentos (clientes) ha propuesto clasificar los edificios de apartamentos ni la ha implementado. En la Ley de Vivienda de 2023, que está a punto de entrar en vigencia, la clasificación de los edificios de apartamentos se asigna al Gobierno para su promulgación. En el borrador del Decreto que detalla varios artículos de la Ley de Vivienda de 2023, la clasificación de los apartamentos solo puede llevarse a cabo cuando el proyecto se haya completado. Sin embargo, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los inversionistas pueden vender o arrendar-comprar futuras viviendas cuando la construcción de la infraestructura técnica se haya completado de acuerdo con las regulaciones. En el caso de edificios de apartamentos y edificios de uso mixto con viviendas, solo es necesario completar la construcción de la cimentación de acuerdo con las regulaciones.
Exigir a los inversores que registren la clasificación de los edificios de apartamentos antes de captar capital y abrirlos a la venta ayudará a evitar la situación de "autoproclamación" y "publicidad falsa".
Esta es la etapa en la que los clientes son fácilmente engañados cuando los inversores se autoclasifican y revalorizan sus apartamentos a superlujo, primera clase o marcas extranjeras como High-end, Premium... para venderlos a precios exorbitantes. La situación de "hacer trampa" se da en muchos lugares. Además, la Ley de Publicidad también prohíbe los productos de empresas (DN) que se autoproclaman "número uno, de primera clase". Por lo tanto, es necesario estipular que las empresas se registren para clasificar los apartamentos desde el principio, cuando el proyecto se aprueba para la política de inversión, enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.
El presidente de HoREA también afirmó que exigir que los edificios de apartamentos se clasifiquen desde el inicio, al iniciarse el proyecto, no impide que los inversores cambien el tipo de edificio posteriormente. Durante el proceso de implementación, los inversores pueden notificar el cambio de clasificación si suben de nivel. «La normativa actual también incentiva a los inversores a construir edificios ecológicos y de bajo consumo energético...»
Si el inversor tiene una visión a largo plazo y busca construir proyectos siguiendo esta tendencia, el costo solo aumentará entre un 2% y un 3%, mientras que si se transforma durante la construcción, el costo será mucho mayor. Dado que los clientes de hoy buscan más que solo un lugar para vivir, los inversores no solo venden apartamentos, sino también espacio habitable y servicios públicos. Los proyectos con muchos árboles, servicios públicos y un entorno habitable armonioso son más populares entre los clientes y, por lo tanto, pueden considerarse apartamentos de lujo de alta gama", citó el Sr. Chau.
Caos en la clasificación de apartamentos de lujo
Esta no es la primera vez que HoREA propone anunciar la clasificación de los apartamentos antes de su apertura a la venta. Desde 2018, esta entidad ha emitido un documento que expone la situación caótica de los títulos de propiedad de los apartamentos de alta gama en el mercado inmobiliario. En aquel entonces, los agentes inmobiliarios utilizaban arbitrariamente los términos "alta gama" y "lujo" para atraer clientes. En realidad, muy pocos proyectos inmobiliarios cumplen con los estándares de alta gama, garantizando calidad y distinción en la planificación, el diseño, los servicios y los servicios. Muchos proyectos se autoproclaman de alta gama por parte de los inversores, pero no han sido reconocidos por el Departamento de Construcción ni por una unidad de evaluación independiente. Esto también da lugar a muchas situaciones "tragicomedias" cuando los residentes compran apartamentos que se consideran de alta gama, pero que son de mala calidad.
Por ejemplo, en el sitio web de la empresa, el edificio de apartamentos The Art (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) se presenta como un proyecto innovador de apartamentos cuando implementó por primera vez la idea de construir un complejo de apartamentos de lujo exclusivamente para jóvenes intelectuales; ubicado en la exclusiva zona residencial Gia Hoa Art Village, de casi 28,5 hectáreas de ancho, con numerosos servicios públicos que dan servicio a la comunidad residencial. El precio de venta de los apartamentos aquí es bastante alto, oscilando entre 35,4 y 42,7 millones de VND/m². Sin embargo, en 2023, en este edificio de apartamentos, hubo continuas situaciones de residentes que se reunieron, colgando pancartas en protesta por las numerosas deficiencias en la infraestructura y los servicios, como ascensores con fugas, agua que fluía como una cascada cada vez que llovía, cajas de protección contra incendios vacías y sin equipo. En el sótano del estacionamiento, dos de las cuatro salidas estaban bloqueadas, lo que hizo que los residentes se preocuparan por no tener salida en caso de un incidente, incendio, etc.
Cabe mencionar que la junta directiva gestiona 60 mil millones de VND del fondo de mantenimiento de apartamentos, por lo que los residentes consideran que no ha cumplido con sus obligaciones y ha gestionado el fondo de mantenimiento de forma ineficaz, lo que ha provocado el deterioro creciente del edificio. Más de 900 residentes firmaron una petición para expresar su frustración con este edificio y solicitar la dimisión de la junta directiva. No fue hasta finales de julio de 2023, cuando el gobierno local celebró una conferencia extraordinaria sobre edificios de apartamentos para reelegir a la junta directiva, y la junta directiva anterior dimitió en su totalidad, que la frustración de los residentes se calmó temporalmente.
De igual manera, al buscar comprar un apartamento en el edificio Topaz Home 2 (ciudad de Thu Duc), el Sr. Minh Man (que reside en el Distrito 8 de Ciudad Ho Chi Minh) se sintió atraído por palabras como "un lugar brillante" en el corazón de la Ciudad del Este, ubicado en una zona urbana moderna y desarrollada. El proyecto cuenta con todas las comodidades necesarias para un apartamento de alta gama, moderno y de alta gama. Cabe mencionar que se trata de un proyecto de vivienda social. Al llegar al lugar, el Sr. Man se sorprendió al ver numerosas pancartas colgadas en las puertas de los apartamentos para protestar contra el inversor por la precaria situación de seguridad contra incendios, las plazas de aparcamiento, los sistemas de ascensores... deteriorados, dañados, inseguros, el gasto en mantenimiento y muchos otros problemas.
Propuesta para clasificar los edificios de apartamentos antes de que los inversores recauden capital y los abran a la venta a los clientes
En Hanói , el edificio de apartamentos Artemis (n.° 3 de Le Trong Tan, distrito de Thanh Xuan), aunque se anuncia como un edificio de apartamentos de lujo, los residentes han expresado repetidamente su enojo y colgado pancartas en protesta cuando el inversor aumentó arbitrariamente las tarifas de estacionamiento, retrasó la constitución de una junta directiva y no garantizó la prevención y extinción de incendios. El punto álgido fue la polémica por el bloqueo de las ruedas de los vehículos particulares a finales del año pasado. Cabe mencionar que, al estar catalogado como un edificio de apartamentos de lujo, el precio de los apartamentos aquí también es altísimo, de 50,2 a casi 70 millones de VND/m².
La situación de que cada uno haga lo suyo en la clasificación de apartamentos es generalizada. El sitio web inmobiliario Batdongsan.com.vn indicó que esta unidad utiliza los precios de venta para clasificar los apartamentos; sin embargo, estos varían según el mercado. Por ejemplo, en Hanói, el precio principal de venta de los apartamentos asequibles es inferior a 30 millones de VND/m²; los apartamentos de gama media tienen un precio de entre 30 y 50 millones de VND/m² y los apartamentos de lujo superan los 50 millones de VND/m². En Ciudad Ho Chi Minh, los apartamentos asequibles tienen un precio inferior a 35 millones de VND/m²; los apartamentos de gama media tienen un precio de entre 35 y 55 millones de VND/m²; y los apartamentos de lujo superan los 55 millones de VND/m².
Mientras tanto, CBRE ha propuesto precios más altos para clasificar los apartamentos. A partir del primer trimestre de 2024, CBRE aplicará nuevos criterios de clasificación: apartamentos de superlujo con un precio principal promedio superior a 300 millones de VND/m²; apartamentos de lujo con un precio principal promedio de 120 a 300 millones de VND/m²; apartamentos de alta gama con un precio principal promedio de 60 a 120 millones de VND/m²; proyectos de gama media con un precio principal promedio de 35 a 60 millones de VND/m²; y clase económica con un precio principal promedio inferior a 35 millones de VND/m².
Es necesaria la clasificación de los apartamentos según las normas.
Según el experto en bienes raíces Tran Khanh Quang, en el mundo no hay necesidad de regulaciones que obliguen a los inversionistas a registrarse y publicar clasificaciones de edificios de apartamentos porque el mercado inmobiliario es público, transparente y tiene un alto nivel de protección al consumidor. El mercado inmobiliario en Vietnam no es así en la actualidad. En realidad, cómo los inversionistas construyen proyectos, cuál es la calidad, cómo los clientes acceden a la información... principalmente a través de noticias e imágenes de las unidades de corretaje, no a través de la calidad de las obras de construcción. Por lo tanto, la clasificación de los apartamentos y la evaluación de la calidad del proyecto según los estándares es muy necesaria. Los consumidores necesitan acceder a información precisa y clara, qué condiciones se requieren para los apartamentos de alta gama, cuál es el área, cómo es que el área de servicio público es más grande que los apartamentos de gama media y baja... La evaluación también debe ser realizada por una unidad independiente para garantizar la objetividad y la idoneidad.
Un representante de una inmobiliaria admitió que, con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda el 1 de agosto, la normativa sobre la clasificación de edificios de apartamentos dictada por el Gobierno frenará la autoclasificación de los proyectos por parte de los inversores, así como la arbitrariedad de las empresas de consultoría y corretaje con base en los precios vigentes. "Sin clasificación, todos se autoclasificarán como de primera clase para aumentar los precios y facilitar la venta. Esto no solo genera confusión y perjudica a los compradores, sino que también afecta a los inversores que realizan negocios correctamente. Es necesario reorganizar el mercado mediante la legalización", enfatizó.
Clasificación de apartamentos
Los edificios de apartamentos se dividen en tres clases: A, B y C. Esta clasificación se basa en cuatro grupos de criterios específicos: planificación y arquitectura; sistema de equipamiento técnico; servicios e infraestructura social; y calidad, gestión y operación. La clase A corresponde a un edificio de apartamentos que cumple plenamente los requisitos de clasificación y debe cumplir al menos 18 de los 20 criterios prescritos en el Apéndice n.º 01; la clase B corresponde a un edificio de apartamentos que debe cumplir al menos 18 de los 20 criterios prescritos en el Apéndice n.º 02; y la clase C corresponde a un edificio de apartamentos que cumple plenamente los requisitos de clasificación, pero no cumple los criterios suficientes para ser reconocido como clase A y clase B, según lo prescrito.
Circular No. 31/2016 del Ministerio de la Construcción
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Fuente: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm
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