¿Los agentes inmobiliarios están haciendo cada vez más caso omiso de la ley?

¿Los agentes inmobiliarios están haciendo cada vez menos caso a las regulaciones?

En una reciente rueda de prensa gubernamental, el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung, declaró que existe una situación en la que los intermediarios inmobiliarios están inflando los precios, lo que está provocando el caos en el mercado de la vivienda. Por ejemplo, en muchas subastas de terrenos en las afueras de Hanói, estas personas han inflado artificialmente los precios a niveles muy elevados y luego han confiscado los depósitos.

Para controlar el mercado, el viceministro Nguyen Viet Hung afirmó que existen regulaciones legales muy claras, como la Ley Penal, la Ley de Competencia, la Ley de Tierras y, especialmente, la Ley Inmobiliaria de 2023, con numerosas disposiciones que prohíben la manipulación de precios y la perturbación del mercado.

Según responsables del Ministerio de Construcción, se está produciendo una situación en la que los intermediarios inmobiliarios están inflando los precios, lo que está generando caos en el mercado de la vivienda. (Foto: ST)

Al mismo tiempo, el Gobierno , el Ministerio de Construcción y las autoridades locales también han emitido sus propias normativas para prevenir la manipulación de precios y la especulación inmobiliaria. Sin embargo, parece que las regulaciones actuales no han resuelto por completo el problema de los intermediarios inmobiliarios que perturban el mercado.

Según el experto inmobiliario Nguyen Trung Tuan, "los agentes inmobiliarios de hoy en día son como un 'virus que se ha vuelto resistente a la medicina', debido a sus numerosos trucos y maneras de eludir la ley".

Por ejemplo, en las subastas de terrenos, la normativa establece que "si el postor ganador no completa la transacción, perderá su depósito". Sin embargo, el monto del depósito es muy bajo y no tiene un efecto disuasorio suficiente.

En el mercado de compraventa de apartamentos, muchos agentes inmobiliarios crean transacciones ficticias para inflar los precios. Sin embargo, es muy difícil verificar qué organismo autenticará estas transacciones como falsas o si simplemente se trata de ventas ilícitas. Por lo tanto, con la normativa vigente, resulta difícil erradicar por completo la manipulación del mercado por parte de estos agentes.

Algunas propuestas nuevas

Recientemente, el Ministerio de Construcción propuso que el Ministerio de Finanzas investigue y proponga conjuntamente políticas tributarias para personas que poseen varias viviendas o terrenos, así como también gravar los bienes inmuebles abandonados o sin uso. El Ministerio espera que esta decisión ayude a frenar la especulación y las operaciones a corto plazo que perturban el mercado.

Muchos también han sugerido gravar las segundas residencias para moderar los precios de la vivienda. Durante años se ha debatido la cuestión de gravar las segundas residencias, pero aún no se ha implementado. Actualmente, muchos siguen argumentando que no es una medida eficaz.

El Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Investigación en Informática Aplicada y Economía, consideró que la propuesta de gravar las segundas propiedades en la actualidad es totalmente inapropiada. Esto se debe a que no solo erosionaría la confianza del mercado, sino que también podría disparar los precios de la vivienda, dificultando el acceso a ella. Aún más peligroso, podría tener un efecto contraproducente, generando un círculo vicioso de austeridad y recesión económica.

El Sr. Hien analizó: Durante un largo período, el mercado inmobiliario ha enfrentado repetidamente crisis. Inicialmente, la pandemia, las dificultades geopolíticas internacionales, el endurecimiento de las políticas crediticias y, posteriormente, una serie de incidentes negativos. Tras numerosos esfuerzos, el mercado comienza a recuperarse, pero aún enfrenta muchos desafíos.

Imagen ilustrativa. (Fuente: ST)

Lo más importante ahora es recuperar la confianza del mercado y evitar nuevos sobresaltos u obstáculos, como la imposición de otro impuesto a los bienes inmuebles. De hecho, Ciudad Ho Chi Minh propuso recientemente un nuevo marco de precios del suelo, pero no logró obtener el apoyo público.

Además, cuando las personas compran un terreno, ya pagan el impuesto sobre la renta personal y el impuesto sobre la propiedad en su totalidad, lo que genera empleos para los agentes inmobiliarios, ayuda a los vendedores de terrenos a obtener ganancias e inyecta dinero en la economía. Cuando construyen una casa en ese terreno, el inversionista contribuye a la industria de la construcción, ayudando al consumo de hierro, acero, madera y muebles. Por lo tanto, no es apropiado que paguen impuestos adicionales.

Además, los bienes inmuebles no solo son un lugar para vivir, sino que también constituyen un insumo para la actividad económica. Por ejemplo, los productores y las empresas, además de su propiedad principal, como fábricas y tiendas, deben poseer o alquilar una segunda propiedad para vivir. En este caso, gravar esta segunda propiedad supondría un impuesto anual adicional sobre el precio de los bienes y servicios que venden, y, en última instancia, la carga recaería sobre el consumidor.

Además de la propuesta anterior, el Ministerio de Construcción también acaba de emitir dos documentos en los que solicita a las autoridades locales que implementen estrictamente la Directiva n.° 82 del Primer Ministro. Estos documentos hacen hincapié en el fortalecimiento de la inspección y la supervisión del cumplimiento de las normas legales relacionadas con los proyectos en los que los promotores y agentes inmobiliarios incurran en manipulación de precios y especulación, y en la adopción de medidas preventivas y correctivas inmediatas.

Continuar acelerando el progreso en la resolución de los procedimientos administrativos relacionados con la inversión, la expropiación de terrenos y la determinación de las tasas por el uso de la tierra para garantizar los ingresos del mercado y reducir la especulación, especialmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

Proponemos que el Gobierno encargue al Ministerio de Construcción, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otros ministerios y organismos pertinentes, que investigue y proponga a las autoridades competentes, para su consideración, el modelo de un centro estatal de transacciones de derechos inmobiliarios y de uso de la tierra para mitigar los riesgos de precios.

Fuente: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html