Las subastas de terrenos se están calentando nuevamente.

Recientemente, el mercado inmobiliario en los distritos suburbanos de Hanói ha estado más activo que nunca, con subastas que se agotan constantemente. Los precios de las ofertas exitosas en cada subasta posterior rompen constantemente los récords de la anterior.

2-3 veces más alto que el área circundante

En concreto, el 28 de julio, el Centro de Desarrollo Territorial del distrito de Dan Phuong realizó con éxito una subasta de 85 terrenos, incluyendo uno que obtuvo una oferta ganadora de 100 millones de VND/m², el doble del precio inicial. El 10 de agosto, la subasta de 68 terrenos en el distrito de Thanh Oai registró hasta 7000 solicitudes, y una parcela se adjudicó con un precio superior a 100 millones de VND/m², lo que sorprendió a muchos.

Recientemente, una subasta sin precedentes en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, duró casi 19 horas, desde el 19 de agosto hasta las 4:30 a. m. del 20 de agosto. Según los organizadores, la subasta de 19 terrenos en la zona de Long Khuc, comuna de Tien Yen, atrajo a 517 participantes, con 1100 solicitudes presentadas. La subasta fue tensa, estresante y agotadora tanto para los organizadores como para los postores. Muchos se marcharon antes de tiempo porque varias parcelas se ofrecieron a precios excesivamente altos, impulsados ​​por un intento desesperado de adquirir el terreno a toda costa.

Mientras los inversionistas pujaban, fuera del área de subasta, numerosos grupos de corretaje inmobiliario estaban presentes, transmitiendo videos en vivo en plataformas de redes sociales para informar sobre la atmósfera alrededor del área de subasta con el fin de inflar los precios y especular para obtener ganancias.

Como resultado, el lote LK03-12 (un terreno esquinero con tres frentes a la calle), con una superficie de más de 113 m², se ofreció por un precio de hasta 133,3 millones de VND/m², más de 18 veces superior al precio inicial (7,3 millones de VND/m²). Los lotes restantes tuvieron ofertas ganadoras que oscilaron entre 97,3 y 127,3 millones de VND/m², siendo la oferta ganadora más baja de 91,3 millones de VND/m².

Algunos agentes inmobiliarios presentes comentaron que el precio de la oferta ganadora era significativamente superior al precio de mercado actual en la zona. Este también es un precio récord para un distrito suburbano de Hanói.

Siguiendo las observaciones de la mañana del 20 de agosto, tras la finalización de la subasta, muchos agentes inmobiliarios seguían operando en el lugar de subastas de la aldea de Long Khuc. Algunos agentes informaron que los terrenos subastados se estaban revendiendo con un sobreprecio de entre 300 y 500 millones de VND, dependiendo de la zona y la ubicación. "La oferta ganadora por la parcela LK03-12 (parcela esquinera con tres frentes a la calle), de más de 113 m², fue de 133,3 millones de VND/m², y el adjudicatario la está revendiendo por 300 millones de VND. Las dos parcelas con las ofertas ganadoras más bajas, de 91,3 millones de VND/m², se están revendiendo por 600 millones de VND cada una", declaró un agente.

El Sr. Dinh Minh Tuan, Director de la Región Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que los altos precios de las subastas de terrenos encarecerán los costos de desminado para nuevos proyectos. Al mismo tiempo, es probable que los propietarios de terrenos en los alrededores incrementen los precios de venta de sus terrenos. El repentino aumento en los precios de los terrenos también podría generar una tendencia a la especulación inmobiliaria, con muchas personas apresurándose a comprar terrenos con la esperanza de beneficiarse del continuo aumento de precios. Sin embargo, esto podría llevar a una situación en la que el dinero se inmovilice en terrenos en lugar de circular en otras actividades económicas .

Según el Sr. Tuan, la herramienta de historial de precios de Batdongsan.com.vn muestra que las ofertas ganadoras para 19 terrenos en las áreas LK03 y LK03 de la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, fueron 2-3 veces más altas que el precio de mercado vigente.

Terreno con 19 parcelas recientemente subastado en la zona de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói. Foto: HUU HUNG

¿Hay algo inusual?

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Corredores Inmobiliarios (VARS), desde finales del año pasado, muchos segmentos inmobiliarios de Hanói han experimentado un aumento continuo de precios, especialmente los precios de los apartamentos, que se han mantenido altos (alcanzando casi los 60 millones de VND/m² y mostrando indicios de estancamiento), lo que ha provocado una disminución significativa de los márgenes de beneficio de las inversiones. En el caso de las viviendas de baja altura en algunos proyectos inmobiliarios y zonas urbanas, los precios también alcanzan varios cientos de millones de VND/m². Por lo tanto, muchos inversores buscan terrenos en zonas suburbanas, donde los terrenos subastados están atrayendo cada vez más atención.

Según el Sr. Dinh, con las nuevas leyes inmobiliarias, vigentes desde el 1 de agosto, que endurecen las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos, la demanda de terrenos suburbanos se ha intensificado aún más. En particular, la noticia de que algunos distritos de Hanói se preparan para convertirse en distritos urbanos para 2025 ha impactado la mentalidad tanto de residentes como de inversores, lo que ha llevado a miles de personas a participar en subastas de terrenos. A finales de 2023, muchas subastas resultaron mediocres, e incluso algunos terrenos tuvieron que posponerse por falta de participantes.

En declaraciones a la prensa, el profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, declaró que el aumento de los precios de los terrenos adjudicados en los distritos suburbanos de Hanói, ubicados a 30-40 km del centro de la ciudad, a más de 100 millones de VND/m², es inusual. Los precios de los terrenos en estas zonas se están inflando artificialmente hasta niveles inasequibles para la mayoría de la gente.

El abogado Nguyen Van Hai (Colegio de Abogados de Hanói) argumenta que se espera que las subastas de terrenos beneficien inmediatamente a los presupuestos locales, pero si no se gestionan con rigor, podrían acarrear numerosas consecuencias negativas. La lección obvia de años anteriores es que inflar artificialmente los precios de los terrenos no solo perturba el mercado, sino que también crea oportunidades para que los especuladores aumenten aún más los precios para obtener ganancias, lo que podría derivar en una burbuja inmobiliaria insostenible.

El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, también señaló que los terrenos subastados en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc..., alcanzaron precios mucho más altos que el valor de mercado, en parte debido a la manipulación y la inflación de precios por parte de grupos especulativos. Observó subastas recientes, destacando la participación y las altas ofertas de inversionistas de las provincias de Hai Duong, Bac Ninh y Bac Giang. Este es un factor que impulsará el alza de los precios de los terrenos y los bienes raíces en el futuro próximo, dificultando el acceso al mercado para quienes tienen necesidades genuinas. Por lo tanto, el Dr. Tran Xuan Luong propuso que, para prevenir la especulación y la inflación de precios, el monto del depósito se incremente al 50% del valor inicial, y que los terrenos subastados solo se compren, vendan o notaricen después de uno o dos años, o si se revenden dentro de ese período, se les aplique un impuesto más alto.

La gente necesita estar alerta.

Según las observaciones de periodistas del periódico Nguoi Lao Dong y las estadísticas históricas de precios de batdongsan.com.vn, el precio de venta habitual de terrenos en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, durante el segundo trimestre de 2024 fue de aproximadamente 43 millones de VND/m², un aumento de aproximadamente el 48 % con respecto al año anterior. Los precios de venta de terrenos en comunas vecinas oscilaron entre 22 y 62 millones de VND/m², dependiendo de la ubicación y la conectividad del transporte.

El interés y los precios de los terrenos en las afueras de Hanói han aumentado debido a factores de planificación y subastas. En el primer semestre de 2024, las búsquedas de terrenos en los distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That y Quoc Oai (ciudad de Hanói) aumentaron entre un 48 % y un 104 %, y esta mayor demanda impulsó los precios de los terrenos en estos distritos suburbanos entre un 4 % y un 24 % en comparación con el segundo semestre de 2023.

Los expertos inmobiliarios prevén que las subastas de terrenos seguirán activas desde ahora hasta finales de año, ya que la nueva lista de precios aún no se ha aplicado. Determinar el precio inicial con base en el marco de precios estatal actual resultará en un precio mucho más bajo en comparación con otros tipos de terrenos. Por lo tanto, para evitar riesgos en el intenso calor de las subastas de terrenos en particular, y del mercado inmobiliario en general, debido a la influencia y las consecuencias de numerosos factores, es necesario ser cauteloso antes de invertir o considerar una necesidad real de vivienda.

Falta de herramientas para estabilizar los precios de la tierra.

Según el profesor Dang Hung Vo, muchos agentes inmobiliarios están haciendo llamadas telefónicas por todas partes preguntando por la compra de terrenos y casas, y visitando propiedades en diversos lugares para inflar artificialmente los precios del mercado. La escala de las subastas de terrenos en las afueras de Hanói en los últimos días ha sido muy pequeña, por lo que los especuladores quieren utilizarlas para impulsar los precios, demostrando que los precios de los terrenos están subiendo realmente y llevando a la gente hacia precios más altos. Mientras tanto, muchas propiedades en las calles principales del centro de Hanói están cerrando debido a la creciente popularidad del comercio electrónico, mientras que los precios de los terrenos en las afueras están subiendo drásticamente, lo que indica la influencia del sector empresarial. Carecemos de las herramientas para gestionar el mercado inmobiliario. En 2004, el gobierno prohibió la subdivisión y venta de terrenos por ser incompatible con el desarrollo urbano moderno. Mucha gente compró terrenos y los dejó sin urbanizar. No se invirtió en ellos ni se urbanizaron, sino que simplemente se acumuló dinero allí, lo que disparó los precios de los terrenos. La recientemente promulgada Ley de Negocios Inmobiliarios también prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en ciudades especiales, ciudades de tipo 1, ciudades de tipo 2 y ciudades de tipo 3. Hemos endurecido las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos, pero aún carecemos de la única herramienta, un impuesto inmobiliario, para estabilizar los precios del mercado», declaró el profesor Dang Hung Vo.

Fuente: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm