Últimamente, el mercado inmobiliario en los distritos periféricos de Hanói se ha vuelto más dinámico que nunca, con subastas que agotan sus terrenos constantemente. Los precios de las ofertas ganadoras en cada subasta superan continuamente los récords de la anterior.
De 2 a 3 veces más alto que la zona circundante.
En concreto, el 28 de julio, el Centro de Desarrollo Territorial del distrito de Dan Phuong subastó con éxito 85 parcelas, una de las cuales alcanzó un precio de 100 millones de VND/m², el doble del precio inicial. El 10 de agosto, la subasta de 68 parcelas en el distrito de Thanh Oai registró hasta 7.000 solicitudes, y una de ellas se adjudicó a un precio superior a los 100 millones de VND/m², lo que sorprendió a muchos.
Recientemente, una subasta récord en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, duró casi 19 horas, desde el 19 de agosto hasta las 4:30 de la madrugada del 20 de agosto. Según los organizadores, la subasta de 19 parcelas en la zona de Long Khuc, en la comuna de Tien Yen, atrajo a 517 participantes, con 1100 solicitudes presentadas. La subasta fue tensa, estresante y agotadora tanto para los organizadores como para los postores. Muchos se marcharon antes de tiempo porque varias parcelas alcanzaron precios excesivamente altos, impulsados por un intento desesperado por adquirir el terreno a cualquier precio.
Mientras los inversores pujaban, fuera del área de la subasta, numerosos grupos de agentes inmobiliarios estaban presentes, transmitiendo vídeos en directo a través de las redes sociales para informar sobre el ambiente que se vivía en torno a la zona de la subasta, con el fin de inflar los precios y especular para obtener beneficios.
Como resultado, el lote LK03-12 (un lote de esquina con tres fachadas a la calle) con una superficie de más de 113 m2 recibió una oferta de hasta 133,3 millones de VND/m2, más de 18 veces superior al precio inicial (7,3 millones de VND/m2). Los lotes restantes tuvieron ofertas ganadoras que oscilaron entre 97,3 y 127,3 millones de VND/m2, siendo la oferta ganadora más baja de 91,3 millones de VND/m2.
Algunos agentes inmobiliarios presentes comentaron que el precio de la oferta ganadora fue significativamente superior al precio actual de mercado en la zona. Además, se trata de un precio récord para un distrito suburbano de Hanói.
En la mañana del 20 de agosto, tras finalizar la subasta, se observó que numerosos agentes inmobiliarios seguían trabajando en el lugar de la subasta en la aldea de Long Khuc. Algunos agentes indicaron que los terrenos subastados se revendían con un sobreprecio de entre 300 y 500 millones de VND, dependiendo de la zona y la ubicación. «La oferta ganadora por la parcela LK03-12 (parcela en esquina con tres fachadas a la calle), de más de 113 m², fue de 133,3 millones de VND/m², y el comprador la revende ahora por 300 millones de VND. Las dos parcelas con las ofertas ganadoras más bajas, de 91,3 millones de VND/m², se revenden por 600 millones de VND cada una», declaró un agente.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director de la región sur de Batdongsan.com.vn, comentó que los altos precios en las subastas de terrenos encarecerán los costos de preparación del terreno para nuevos proyectos. Al mismo tiempo, es probable que los propietarios de terrenos en la zona circundante aumenten sus precios de venta. El repentino alza de los precios de los terrenos también podría generar una tendencia a la especulación inmobiliaria, con muchas personas apresurándose a comprar terrenos con la esperanza de obtener ganancias con el continuo aumento de precios. Sin embargo, esto podría llevar a que el capital quede inmovilizado en terrenos en lugar de circular en otras actividades económicas .
Según el Sr. Tuan, la herramienta de historial de precios de Batdongsan.com.vn muestra que las ofertas ganadoras por 19 parcelas de terreno en las áreas LK03 y LK03 de la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, fueron entre 2 y 3 veces superiores al precio de mercado vigente.
Terreno con 19 parcelas subastadas recientemente en la zona de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói. Foto: HUU HUNG
¿Hay algo inusual?
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), desde finales del año pasado, muchos segmentos del mercado inmobiliario en Hanói han experimentado fuertes aumentos de precios, especialmente los de los apartamentos, que se han mantenido elevados (alcanzando casi 60 millones de VND/m² y mostrando signos de estancamiento), lo que ha provocado una disminución significativa de los márgenes de beneficio de las inversiones. En el caso de las viviendas de baja altura en algunos proyectos residenciales y zonas urbanas, los precios también rondan los cientos de millones de VND/m². Por lo tanto, muchos inversores buscan trasladarse a terrenos en zonas suburbanas, y las subastas de terrenos están atrayendo cada vez más interés.
Según el Sr. Dinh, con la entrada en vigor de las nuevas leyes inmobiliarias el 1 de agosto, que endurecen las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos, la demanda de terrenos suburbanos se ha intensificado aún más. En particular, la noticia de que algunos distritos de Hanói se están preparando para convertirse en zonas urbanas para 2025 ha influido en la mentalidad tanto de los residentes como de los inversores, lo que ha llevado a miles de personas a participar en subastas de terrenos. En cambio, muchas subastas a finales de 2023 resultaron poco exitosas, e incluso algunas parcelas tuvieron que posponerse por falta de participantes.
En declaraciones a la prensa, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que es inusual que los precios de las ofertas ganadoras por terrenos en los distritos suburbanos de Hanói, ubicados a 30-40 km del centro de la ciudad, superen los 100 millones de VND/m². Los precios de los terrenos en estas zonas se están inflando artificialmente hasta niveles inasequibles para la mayoría de la población.
El abogado Nguyen Van Hai (del Colegio de Abogados de Hanói) sostiene que, si bien se espera que las subastas de terrenos aporten beneficios inmediatos a los presupuestos locales, si no se gestionan rigurosamente, podrían tener numerosas consecuencias negativas. La lección evidente de años anteriores es que inflar artificialmente los precios de los terrenos no solo perturba el mercado, sino que también crea oportunidades para que los especuladores los eleven aún más en busca de ganancias, lo que podría derivar en una burbuja inmobiliaria insostenible.
El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, también señaló que los terrenos subastados en distritos suburbanos de Hanoi, como Thanh Oai y Hoai Duc, alcanzaron precios mucho más altos que su valor de mercado, debido en parte a la manipulación y la inflación de precios por parte de grupos especuladores. Observó subastas recientes, notando la participación y las altas ofertas de inversionistas de las provincias de Hai Duong, Bac Ninh y Bac Giang. Este es un factor que impulsará al alza los precios de los terrenos y los bienes raíces en el futuro, dificultando el acceso al mercado para quienes realmente lo necesitan. Por lo tanto, el Dr. Tran Xuan Luong propuso que, para prevenir la especulación y la inflación de precios, el monto del depósito se incremente al 50% del valor inicial, y que los terrenos subastados solo se compren, vendan o formalicen ante notario después de 1 a 2 años; si se revenden dentro de ese período, se les aplique un impuesto más alto.
La gente debe mantenerse alerta.
Según observaciones de reporteros del periódico Nguoi Lao Dong y estadísticas históricas de precios de batdongsan.com.vn, el precio promedio de venta de terrenos en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, durante el segundo trimestre de 2024 fue de aproximadamente 43 millones de VND/m2, lo que representa un aumento de alrededor del 48% en comparación con el año anterior. Los precios de venta de terrenos en las comunas vecinas oscilaron entre 22 y 62 millones de VND/m2, dependiendo de la ubicación y la conectividad de transporte.
El interés y los precios de los terrenos en las afueras de Hanói han aumentado debido a factores de planificación y actividades de subasta. En el primer semestre de 2024, las búsquedas de terrenos en los distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That y Quoc Oai (ciudad de Hanói) aumentaron entre un 48 % y un 104 %, y este incremento de la demanda elevó los precios de los terrenos en estos distritos suburbanos entre un 4 % y un 24 % en comparación con el segundo semestre de 2023.
Los expertos inmobiliarios predicen que las subastas de terrenos continuarán activas desde ahora hasta finales de año, dado que la nueva lista de precios aún no se ha implementado. Determinar el precio inicial basándose en el marco de precios vigente establecido por el Estado resultará en un precio mucho menor en comparación con otros tipos de terrenos. Por lo tanto, para evitar riesgos en medio de la efervescencia de las subastas de terrenos en particular, y del mercado inmobiliario en general, debido a la influencia y las consecuencias de numerosos factores, es necesario actuar con cautela antes de invertir o considerar una necesidad real de vivienda.
Falta de herramientas para estabilizar los precios de la tierra.
Según el profesor Dang Hung Vo, muchos agentes inmobiliarios realizan llamadas telefónicas por doquier preguntando sobre la compra de terrenos y viviendas, y visitan propiedades en diversas zonas para inflar artificialmente los precios del mercado. La magnitud de las subastas de terrenos en las afueras de Hanói en los últimos días ha sido muy reducida, por lo que los especuladores pretenden aprovecharlas para elevar los precios, demostrando así que los precios de los terrenos están subiendo de verdad y orientando a la gente hacia precios más altos. Mientras tanto, muchas propiedades en las calles principales del centro de Hanói están cerrando debido a la creciente popularidad del comercio electrónico, mientras que los precios de los terrenos en las afueras están aumentando drásticamente, lo que evidencia la influencia del sector empresarial. «Nos faltan las herramientas para gestionar el mercado inmobiliario. En 2004, el gobierno prohibió la subdivisión y venta de terrenos por considerarla incompatible con el desarrollo urbano moderno. Mucha gente compró terrenos y luego los dejó sin urbanizar. No se invirtió en ellos ni se urbanizaron, sino que simplemente se acumuló dinero, lo que provocó que los precios se dispararan. La Ley de Negocios Inmobiliarios, recientemente promulgada, también prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en ciudades especiales, ciudades de tipo 1, tipo 2 y tipo 3. Hemos endurecido la normativa sobre la subdivisión y venta de terrenos, pero aún carecemos de la única herramienta, el impuesto sobre bienes inmuebles, para estabilizar los precios del mercado», declaró el profesor Dang Hung Vo.
Fuente: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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