Recientemente, el mercado inmobiliario en los distritos suburbanos de Hanói ha alcanzado un nivel de actividad sin precedentes, con subastas de terrenos que se agotan constantemente. Los precios de las subastas exitosas en las siguientes sesiones superan constantemente los récords de las sesiones anteriores.
2-3 veces más alto que las áreas circundantes
En concreto, el 28 de julio, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Dan Phuong organizó con éxito una subasta de 85 terrenos, incluyendo un lote ganador con un precio de 100 millones de VND/m², el doble del precio inicial. El 10 de agosto, la subasta de 68 terrenos en el distrito de Thanh Oai registró 7.000 participantes, incluyendo un lote ganador con un precio de más de 100 millones de VND/m², lo que sorprendió a muchos.
Y más recientemente, la subasta récord en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, duró casi 19 horas, del 19 de agosto a las 4:30 a. m. del 20 de agosto. Según los organizadores, la subasta de 19 terrenos en la zona de Long Khuc, comuna de Tien Yen, contó con la participación de 517 clientes, quienes registraron 1100 documentos. Esta subasta fue tensa, emocionante y agotadora tanto para los organizadores como para los postores. Muchos se marcharon temprano porque muchos terrenos se ofrecieron a un precio demasiado alto, con la intención de "intentar forzar la compra", "comprar a toda costa".
Mientras los inversores pujaban, fuera de la subasta, muchos grupos y asociaciones de corretaje inmobiliario estaban presentes, activando el modo de transmisión de video en vivo en las plataformas de redes sociales para informar sobre la atmósfera alrededor del área de subasta con el fin de inflar los precios y especular para obtener ganancias.
Como resultado, el lote LK03-12 (esquinero con tres frentes), con una superficie de más de 113 m², se ofreció por 133,3 millones de VND/m², más de 18 veces superior al precio inicial (7,3 millones de VND/m²). Los lotes restantes tuvieron precios ganadores entre 97,3 y 127,3 millones de VND/m²; el lote ganador más bajo se situó en 91,3 millones de VND/m².
Algunos corredores presentes comentaron que el precio de la subasta era mucho mayor que el precio de mercado actual en esta localidad. Este también es un precio récord en un distrito suburbano de Hanói.
En la mañana del 20 de agosto, tras la finalización de la subasta, seguían operando numerosos agentes inmobiliarios en la zona de subastas de la aldea de Long Khuc. Algunos agentes informaron que los terrenos subastados se vendían con una diferencia de entre 300 y 500 millones de VND, según la zona y la ubicación. "El lote LK03-12 (esquinero con tres frentes), con una superficie de más de 113 m² y un precio de adjudicación de 133,3 millones de VND/m², fue adjudicado por el adjudicatario a un precio de transferencia de 300 millones de VND. Los dos lotes con el precio de adjudicación más bajo, de 91,3 millones de VND/m², se adjudicaron a un precio de transferencia de 600 millones de VND/lote", declaró un agente.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que los resultados de las subastas de terrenos con precios tan altos encarecerán el costo de la limpieza de terrenos para nuevos proyectos. Al mismo tiempo, quienes poseen terrenos en las zonas aledañas tenderán a aumentar el precio de venta. El repentino aumento en el precio de los terrenos también puede generar una tendencia a la especulación inmobiliaria, donde muchas personas se apresuran a comprar terrenos con la esperanza de obtener ganancias del continuo aumento de los precios. Sin embargo, esto puede provocar que el dinero se estanque en los terrenos, en lugar de circular hacia otras actividades económicas .
Según el Sr. Tuan, la herramienta de historial de precios de Batdongsan.com.vn muestra que el precio de subasta de 19 parcelas de tierra en LK03 y LK03 en la comuna de Tien Yen, Hoai Duc es 2-3 veces más alto que el precio común en el mercado.
Área de 19 terrenos recién subastados en la zona de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, ciudad de Hanói. Foto: HUU HUNG
¿Hay algo inusual?
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), evaluó que, desde finales del año pasado, muchos segmentos inmobiliarios en Hanói han experimentado un aumento continuo de precios, especialmente los apartamentos de alto nivel (que alcanzan casi los 60 millones de VND/m² y tienden a estancarse), lo que ha provocado una drástica disminución de los márgenes de beneficio de las inversiones. En el segmento de viviendas de baja altura en algunos proyectos inmobiliarios y zonas urbanas, el precio también se sitúa en el umbral de varios cientos de millones de VND/m². Por lo tanto, muchos inversores se ven obligados a optar por terrenos suburbanos, donde los terrenos subastados son más atractivos.
Según el Sr. Dinh, con la entrada en vigor de las nuevas leyes inmobiliarias el 1 de agosto, que restringen la subdivisión y venta de terrenos, la demanda de terrenos suburbanos se acentuó. En particular, la información de que algunos distritos de Hanói se preparan para convertirse en distritos en 2025 ha afectado tanto a la ciudadanía como a los inversores, lo que ha llevado a miles de personas a acudir a subastas de terrenos. A finales de 2023, muchas subastas se mantuvieron en silencio y muchos terrenos tuvieron que posponerse por falta de participantes.
En declaraciones a la prensa, el profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que el precio de subasta de terrenos en distritos suburbanos de Hanói, a 30-40 km del centro de la ciudad, que se ha disparado a más de 100 millones de VND/m², es inusual. Los terrenos en las afueras se están subiendo a un precio inasequible.
El abogado Nguyen Van Hai (Colegio de Abogados de Hanói) afirmó que se espera que las subastas de terrenos beneficien inmediatamente al presupuesto local, pero que, si no se gestionan con rigor, podrían tener numerosas consecuencias negativas. La lección evidente de los últimos años es que el aumento de los precios de los terrenos no solo perturba el mercado, sino que también crea las condiciones para que los especuladores los impulsen para obtener beneficios, lo que podría generar una burbuja inmobiliaria insostenible.
El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, también afirmó que los precios de los terrenos subastados en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc, son mucho más altos que el precio de mercado, en parte debido a la manipulación y la inflación de precios por parte de grupos especulativos. Según subastas recientes, un grupo de inversores de Hai Duong, Bac Ninh y Bac Giang ha participado en ellas y pagado precios elevados. Este factor impulsará el aumento del precio de las casas y los inmuebles en el futuro, dificultando el acceso a ellos para quienes tienen necesidades reales. Por lo tanto, el Dr. Tran Xuan Luong propuso que, para evitar la especulación y la inflación de precios, es necesario aumentar el depósito al 50 % del valor original y que los terrenos subastados deben comprarse y venderse en un plazo de uno a dos años, estar certificados ante notario o, si se transfieren durante el período mencionado, se les aplicarán altos impuestos.
La gente necesita estar alerta
Según los registros del periodista del periódico Nguoi Lao Dong y la herramienta de estadísticas de precios históricos del sitio web batdongsan.com.vn, el precio promedio de los terrenos en venta en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, durante el segundo trimestre de 2024 fue de aproximadamente 43 millones de VND/m², un aumento de aproximadamente el 48 % con respecto al año anterior. El precio de los terrenos en venta en las comunas vecinas a Tien Yen oscila entre 22 y 62 millones de VND/m², dependiendo de la ubicación y la facilidad de acceso.
El interés y los precios de los terrenos en las zonas suburbanas de Hanói aumentaron gracias a las actividades de planificación y subasta. En el primer semestre de 2024, las búsquedas de terrenos en los distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That y Quoc Oai (Hanói) registraron un aumento del 48% al 104%. El aumento de la demanda impulsó los precios de los terrenos en los distritos suburbanos de Hanói del 4% al 24% en comparación con el segundo semestre de 2023.
Los expertos inmobiliarios predicen que, de aquí a fin de año, las subastas de terrenos seguirán activas mientras no se aplique la nueva lista de precios. El precio de salida, según el marco estatal vigente, será mucho menor que el de otros tipos de terrenos. Por lo tanto, para evitar riesgos derivados del calor de las subastas de terrenos, en particular, y del sector inmobiliario en general, debido a la influencia y las consecuencias de muchos de los factores mencionados, es necesario estar alerta antes de invertir o tener necesidades reales de vivienda.
Falta de herramientas para estabilizar los precios de la tierra
Según el profesor Dang Hung Vo, muchos agentes inmobiliarios llaman a todas partes para preguntar sobre la compra de inmuebles y visitan diversas propiedades para estimular los precios del mercado. La magnitud de las subastas de terrenos en los suburbios de Hanói en los últimos días ha sido muy pequeña, por lo que los especuladores quieren usarlas para impulsar los precios, demostrando que los precios de los terrenos están subiendo, lo que lleva a la gente a comprar precios altos. Mientras que muchas casas en las calles del centro de Hanói están cerradas y vacías debido a la creciente popularidad del comercio electrónico, el precio de los terrenos en los suburbios está aumentando drásticamente, lo que significa que existe un impacto del sector empresarial. Carecemos de herramientas para gestionar el mercado inmobiliario. En 2004, el Gobierno prohibió la subdivisión y venta de terrenos porque no se adecuaban al proceso de desarrollo urbano moderno. Mucha gente compró terrenos y los abandonó. No se invirtió ni se urbanizó, sino que se retuvo el dinero, lo que multiplicó su valor. La Ley de Negocios Inmobiliarios, que acaba de entrar en vigor, también prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas especiales, zonas urbanas de tipo 1, zonas urbanas de tipo 2 y zonas urbanas de tipo 3. Hemos reforzado la subdivisión y venta de terrenos, pero aún carecemos de la única herramienta, que es el impuesto predial, para estabilizar los precios del mercado», declaró el profesor Dang Hung Vo.
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Fuente: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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