Las empresas lloran en la vorágine de los trámites - Parte 5: No dejemos que las empresas y los inversores "enfermen"
Respecto de los problemas candentes que enfrentan muchos proyectos, como la lenta determinación del precio del terreno, el ajuste de la planificación, la espera de que el gobierno "corrija" errores anteriores, que erosionan la "salud" y la confianza de las empresas y los inversores, varios abogados y expertos han compartido sus perspectivas y propuesto soluciones.
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Los inversores tienen derecho a presentar quejas o demandas para reclamar sus derechos. 
- Abogado Le Ngoc Doan, Colegio de Abogados de la ciudad de Da Nang
El ajuste del plazo de arrendamiento de tierras de 70 años a 50 años debe cumplir con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013.
En caso de ajustar el plazo de arrendamiento de tierras pero no cumplir con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013 y causar daño al arrendatario de la tierra, la responsabilidad recae en la agencia estatal competente en gestión de tierras, en este caso, el Comité Popular provincial.
En el caso de arrendamientos de tierras que no cumplan con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 126, Ley de Tierras de 2013 y cuando los ajustes no cumplan con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013, la responsabilidad recae en la agencia estatal competente.
Los inversores cuyos derechos e intereses sean vulnerados y sufran perjuicios podrán presentar una queja o demanda ante un tribunal popular competente para reclamar sus derechos.
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Los inversores deben proporcionar pruebas específicas para demostrar el daño. 
- MSc. Pham Ho Hoang Long, Director de An Thanh Consulting and Investment Company Limited
De acuerdo con el artículo 126 de la Ley de Tierras de 2013, solo los proyectos con gran capital de inversión pero de lenta recuperación de capital, los proyectos de inversión en zonas con condiciones socioeconómicas difíciles, las zonas con condiciones socioeconómicas especialmente difíciles que requieran un plazo más largo, el plazo de asignación de tierras o de arrendamiento será mayor a 50 años, pero no más de 70 años.
Así, en el caso de proyectos de turismo costero en los que el gobierno haya arrendado tierras por 70 años y luego las haya ajustado a 50 años, los inversores deben aportar pruebas específicas que demuestren el daño causado por la demora en la espera del ajuste, la pérdida de oportunidades de inversión, etc., para tener una base para solicitar una compensación a la agencia de gestión estatal.
En cuanto a los precios de los terrenos, el Gobierno acaba de emitir el Decreto n.º 71/2024/ND-CP, vigente a partir de la entrada en vigor de la Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15. Sin embargo, aún existen algunas cuestiones que no se han regulado claramente en este Decreto. Por ejemplo, en lo que respecta a los costos de infraestructura técnica en la valoración de plusvalías, resulta muy difícil evaluar la estimación antes de la tasación.
Cada vez que el gobierno comete un error, lo "arregla", pero ¿quién es responsable de las pérdidas que sufren los inversores? - Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam
En años anteriores, muchos proyectos de turismo costero, aunque utilizaban terrenos destinados a servicios comerciales, contaban con arrendamientos de hasta 70 años otorgados por las autoridades de algunas provincias y ciudades de la región central, que luego se redujeron a 50 años. Este ajuste llevó mucho tiempo y causó numerosas dificultades a las empresas.
Por supuesto, en el pasado, la ley también contenía disposiciones sobre este tema, pero la intervención para prevenirlo no fue drástica. Además, algunas normativas legales aún presentan numerosas lagunas, contradicciones y solapamientos, lo que genera una comprensión y aplicación inconsistentes de la ley; cada localidad tiene una forma diferente de proceder.
En algunos lugares, los inspectores intervienen para revisar y detectar violaciones, seguido de un proceso de explicación y manejo, lo que crea un estancamiento en el desarrollo y la implementación de la planificación y las estrategias de desarrollo económico local.
Según nuestras estadísticas, actualmente hay más de 1000 proyectos en todo el país que se encuentran paralizados para su revisión, pendientes de tramitación o en espera de nuevas regulaciones para su resolución. Entre ellos, muchos proyectos muestran indicios de una gestión estatal negligente.
Si el gobierno la aplica incorrectamente, debe asumir la responsabilidad e incluso podría ser objeto de un proceso penal. Sin embargo, hasta la fecha, no se ha presentado ningún caso para su revisión que permita analizar con claridad cómo los errores del gobierno han perjudicado a empresas y ciudadanos.
Por ejemplo, recientemente, algunas localidades emitieron certificados para proyectos turísticos turísticos. Los clientes los utilizaron como base para decidir comprar los productos. Cuando los inspectores intervinieron y concluyeron que la emisión de los certificados contravenía la normativa, las autoridades lo corrigieron revocándolos o ajustándolos.
Si el gobierno comete errores, los corrige, pero ¿quién es responsable de las pérdidas sufridas por los inversores y clientes? Si esto no se soluciona, se presentarán quejas y demandas contra los inversores a diversos niveles, lo que provocará inestabilidad social y, en particular, la pérdida de confianza de los inversores y la ciudadanía en el sistema legal y los organismos gubernamentales.
En mi opinión, debería haber regulaciones. Además de gestionar las infracciones contra quienes las han cometido, el gobierno debe estar siempre dispuesto a dialogar y encontrar soluciones, incluso a compensar las decisiones erróneas. Para prevenir nuevas infracciones, es fundamental considerar y nombrar a los funcionarios con mucho cuidado, y evaluarlos y seleccionarlos exhaustivamente.
Las nuevas regulaciones sobre tierras son superiores, más sincronizadas y uniformes. Creemos que una normativa clara limitará los errores, creando barreras que imposibiliten que los funcionarios cometan errores.
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Las regulaciones legales deben ser consistentes. - Abogado Le Cao, Bufete de Abogados FDVN
De los cuatro métodos para determinar los precios de la tierra, el método del superávit es el método que se implementa tomando el ingreso total estimado de desarrollo menos el costo total estimado de desarrollo del terreno o área de tierra con base en el uso más efectivo de la tierra según el plan de uso de la tierra y el plan de construcción detallado.
De acuerdo con las disposiciones del artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 y la orientación del artículo 6 del Decreto No. 71/2024/ND-CP, básicamente, tomar los ingresos de desarrollo totales estimados menos los costos de desarrollo estimados dará la ganancia.
Pero en realidad, los costos no se limitan al costo de desarrollar un proyecto inmobiliario ni al valor de constituir un activo inmobiliario. Muchas opiniones se muestran preocupadas porque, si se entiende por beneficio la suma de los ingresos totales por desarrollo menos el costo total de desarrollo, no se calcula el valor original de la constitución de los derechos de uso del suelo, sino solo el costo inicial de la inversión en desarrollo, no el capital para comprar el terreno ni el canon de uso del suelo, lo que genera un beneficio formal muy elevado. Cuanto mayor sea el beneficio formal, mayores serán los impuestos y las tasas, lo que genera un beneficio real bajo o incluso posibles pérdidas. Por consiguiente, para asegurar beneficios, las empresas impulsan al alza los precios de los inmuebles. Esto perjudica a los compradores de viviendas y terrenos y, al mismo tiempo, precipita el mercado hacia una espiral de inestabilidad, ya que el precio no es realista.
En mi opinión, estas preocupaciones son muy preocupantes. Con el método de superávit, cuyo cálculo se estipula en el Artículo 6 del Decreto n.º 71/2024/ND-CP, recién emitido, si bien existen normas detalladas que sustituyen las del Artículo 1, Cláusula 8, del Decreto n.º 12/2024/ND-CP (que complementa el Artículo 5d del Decreto n.º 44/2014/ND-CP), aún no es posible cumplir con el requisito de aproximar los precios de los terrenos a su valor real, ya que el valor de la ganancia prácticamente se eleva, como acabo de analizar.
Si bien existen regulaciones bastante específicas para la determinación del precio del suelo, en realidad, este tema sigue siendo muy confuso. Muchas organizaciones de valoración aún tienen la mentalidad de "evitar" la valoración de activos públicos y terrenos relacionados con proyectos que utilizan el presupuesto, por temor a ser consideradas responsables si cometen errores.
Por lo tanto, la valoración de terrenos no solo consiste en determinar el precio, sino también en despejar el flujo legal del mercado inmobiliario. Una vez finalizada la emisión de los certificados de derecho de uso del suelo, la compensación por la limpieza del terreno y el cumplimiento de las obligaciones financieras, se avanzará en los siguientes aspectos legales.
Con los problemas actuales, en mi opinión, deberían haber soluciones específicas como las siguientes:
En primer lugar, además del Decreto n.º 71/2024/ND-CP, al redactar otros decretos que rigen la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Vivienda de 2023, etc., es necesario incluir una normativa específica y detallada que sea coherente para controlar los valores reales en el mercado inmobiliario, incluyendo soluciones coordinadas para sistematizar datos veraces sobre el valor de los bienes inmuebles en general y en particular, incluyendo el valor de los derechos de uso del suelo. Determinar el precio correcto del suelo requiere coherencia en las disposiciones de los documentos legales relacionados con los bienes inmuebles.
En segundo lugar, el Artículo 8 del Decreto n.º 71/2024/ND-CP estipula los factores que afectan los precios de la tierra, lo cual constituye una novedad importante para el proceso de valoración de tierras, con el fin de determinar cuestiones específicas. Esta cuestión es opcional en su aplicación; por lo tanto, las normativas específicas y las actividades de valoración de tierras en las localidades deben ser coherentes al considerar las condiciones y los datos estándar para utilizar métodos que determinen los precios de la tierra en la práctica de forma científica y precisa, reflejando el valor real de los derechos de uso de la tierra según la realidad del mercado.
En tercer lugar, es necesario realizar un esfuerzo concertado para implementar las nuevas regulaciones legales sobre terrenos, bienes raíces y vivienda de manera sistemática, consistente y drástica, a fin de que estas leyes se implementen eficazmente en la práctica. Los precios de los terrenos se determinan y mantienen adecuadamente, reflejando el valor real del mercado, y no están sujetos a la influencia de las regulaciones legales sobre inversión, planificación, condiciones comerciales, condiciones de transacción y otras regulaciones de diferentes documentos legales. Cuando estas regulaciones se implementan eficazmente, el mercado inmobiliario opera según las reglas del mercado y los precios inmobiliarios también vuelven a la realidad.
INVERSOR EXIGIÓ DEMANDAR AL COMITÉ POPULAR DE LA CIUDAD DE DA NANG
El 28 de junio de 2024, Hoa Binh Company Limited envió un aviso a los propietarios del Proyecto Bahía Dorada de Da Nang (también conocido como Proyecto Complejo de Paz Verde de Da Nang o Hoa Binh Green Da Nang). En él se indica que, el 5 de junio de 2024, la Compañía envió el Despacho Oficial n.° 212-2024/CV-HB al Presidente del Comité Popular de la Ciudad de Da Nang, solicitando una respuesta sobre la emisión de los certificados de propiedad de los apartamentos en el Proyecto Bahía Dorada de Da Nang. Si para el 30 de junio de 2024, el Comité Popular de la Ciudad de Da Nang no recibe una respuesta, la Compañía presentará una demanda.
Se sabe que al 3 de julio de 2024, el Comité Popular de la ciudad de Da Nang aún no ha tenido una respuesta oficial y Hoa Binh Company Limited dijo que presentarán una demanda como se indicó.
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Fuente: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
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