Las empresas sufren el torbellino de procedimientos burocráticos.

Las empresas sufren en el torbellino de los trámites burocráticos - Parte 5: No deje que las empresas y los inversores "enfermen"

En medio de problemas urgentes que enfrentan numerosos proyectos, como retrasos en la valoración de tierras, ajustes de planificación y espera de que las autoridades rectifiquen errores pasados, que erosionan la salud y la confianza de las empresas y los inversores, varios abogados y expertos han compartido sus perspectivas y propuesto soluciones.

Numerosos proyectos en Vietnam Central se han estancado por diversas razones, principalmente debido a obstáculos relacionados con ajustes de planificación, la estructura y forma del uso del suelo, y la valoración de las tierras. El tiempo necesario para completar estos procedimientos es complejo y prolongado, lo que no solo afecta las finanzas de las empresas, sino que también erosiona la confianza en las autoridades locales.

Los inversores tienen derecho a presentar una queja o demanda para reclamar sus derechos.

- Abogado Le Ngoc Doan, Colegio de Abogados de la ciudad de Da Nang

La modificación del plazo de arrendamiento de tierras de 70 a 50 años debe cumplir con lo dispuesto en la Cláusula 3 del Artículo 106 de la Ley de Tierras de 2013.

En los casos en que el plazo de arrendamiento de tierras se ajusta pero no cumple con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106 de la Ley de Tierras de 2013 y causa daño al arrendatario de la tierra, la responsabilidad recae en la agencia estatal competente para la gestión de tierras, que en este caso es el Comité Popular Provincial.

En lo que respecta a los arrendamientos de tierras que no cumplan con lo dispuesto en el inciso 3 del artículo 126 de la Ley de Tierras de 2013, y las adecuaciones que no cumplan con lo dispuesto en el inciso 3 del artículo 106 de la Ley de Tierras de 2013, la responsabilidad recae en el organismo estatal competente.

Los inversionistas cuyos derechos e intereses hayan sido vulnerados y hayan sufrido pérdidas podrán presentar una queja o demanda ante el tribunal popular competente para reclamar sus derechos.

Los inversores deben proporcionar pruebas específicas para demostrar las pérdidas.

- Sr. Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Director de An Thanh Consulting and Investment Company Limited

De acuerdo con el artículo 126 de la Ley de Tierras de 2013, solo los proyectos con gran capital de inversión pero lenta recuperación del capital, los proyectos de inversión en áreas con condiciones socioeconómicas difíciles o áreas con condiciones socioeconómicas particularmente difíciles que requieran un plazo más largo, pueden tener plazos de asignación o arrendamiento de tierras superiores a 50 años, pero no superiores a 70 años.

Por lo tanto, para los proyectos de turismo costero a los que el gobierno les otorgó contratos de arrendamiento de tierras por 70 años, que luego se ajustaron a 50 años, los inversionistas deben proporcionar evidencia concreta para demostrar pérdidas debido al período de espera prolongado para los ajustes, oportunidades de inversión perdidas, etc., a fin de tener motivos para solicitar una compensación a la agencia de gestión estatal.

En cuanto a los precios de los terrenos, el Gobierno emitió recientemente el Decreto n.º 71/2024/ND-CP, vigente a partir de la entrada en vigor de la Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15. Sin embargo, este decreto aún presenta algunas cuestiones que no están claramente reguladas. Por ejemplo, en lo que respecta al coste de la infraestructura técnica en la valoración de plusvalías, resulta muy difícil evaluar la estimación antes de la tasación.

El gobierno sigue cometiendo errores y luego "corrigiéndolos", pero ¿quién asume la responsabilidad cuando los inversores sufren pérdidas?

- Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

En años anteriores, muchos proyectos de turismo costero, a pesar de utilizar terrenos destinados a fines comerciales y de servicios, obtuvieron contratos de arrendamiento de hasta 70 años por parte de las autoridades de algunas provincias y ciudades del centro de Vietnam, que posteriormente se redujeron a 50 años. Este proceso de ajuste fue largo y ocasionó importantes dificultades a las empresas.

Si bien este problema ya existía en la legislación, los esfuerzos para prevenirlo no han sido lo suficientemente decisivos. Además, algunas normativas legales presentan lagunas, contradicciones y solapamientos, lo que da lugar a interpretaciones y aplicaciones inconsistentes, con enfoques diferentes en cada localidad.

En algunos lugares, los inspectores realizan revisiones, descubren violaciones, seguido de un proceso de explicación y manejo, lo que crea un estancamiento en el desarrollo y la implementación de planes y estrategias de desarrollo económico local.

Según nuestras estadísticas, actualmente hay más de 1000 proyectos en todo el país que se encuentran suspendidos por revisión, pendientes de resolución o en espera de nuevas regulaciones que resuelvan los problemas. Muchos de estos proyectos muestran indicios de una gestión estatal negligente.

Las autoridades que cometen errores deben rendir cuentas e incluso podrían enfrentarse a un proceso penal. Sin embargo, hasta la fecha, no se han presentado casos para su revisión y analizar con claridad cómo estos errores han perjudicado a empresas y ciudadanos.

Por ejemplo, recientemente, algunas localidades emitieron certificados de uso de suelo para proyectos turísticos y de complejos turísticos. Los clientes utilizaron estos certificados como base para decidir la compra de productos. Cuando los inspectores investigaron y concluyeron que la emisión de los certificados contravenía la normativa, las autoridades "corrigieron" la situación revocando o ajustando los certificados emitidos.

Las autoridades siguen cometiendo errores y luego "corrigiéndolos", pero ¿quién asume la responsabilidad cuando los inversores y clientes sufren pérdidas? Si este problema no se resuelve, se presentarán quejas y demandas contra los promotores en múltiples niveles, lo que provocará inestabilidad social y, sobre todo, erosionará la confianza de los inversores y el público en el sistema legal y los organismos gubernamentales.

En mi opinión, se necesitan regulaciones. Además de sancionar a quienes han cometido infracciones, el gobierno debe estar siempre dispuesto a dialogar y encontrar soluciones, incluso compensando las decisiones erróneas. Y para prevenir nuevas infracciones, uno de los aspectos más importantes es considerar cuidadosamente y nombrar a los funcionarios, realizando evaluaciones y evaluaciones exhaustivas.

Las nuevas regulaciones relacionadas con la tierra son superiores, más consistentes y uniformes. Creemos que una normativa clara limitará los errores y creará barreras que impidan que los funcionarios cometan errores.

Las regulaciones legales deben ser consistentes.

- Abogado Le Cao, Bufete de Abogados FDVN

De los cuatro métodos para determinar el valor de la tierra, el método del excedente se implementa restando los costos totales estimados de desarrollo de la parcela o área de tierra de los ingresos totales estimados de desarrollo, con base en el uso más eficiente de la tierra según el plan de uso de la tierra y el plan de construcción detallado.

De acuerdo con el artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 y según lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto Nº 71/2024/ND-CP, la ganancia se calcula esencialmente restando los costos de desarrollo estimados de los ingresos totales de desarrollo estimados.

Sin embargo, en realidad, los costos no se limitan a los costos de desarrollo de un proyecto inmobiliario ni al valor del activo inmobiliario en sí. A muchos les preocupa que, si la ganancia se equipara a los ingresos totales del desarrollo menos los costos totales del desarrollo, no se incluya el valor original de los derechos de uso del suelo. Solo se considerarán los costos incurridos en la fase inicial de inversión y desarrollo, no el capital invertido en la compra del terreno ni las tasas de uso del suelo a pagar. Esto generaría una ganancia aparente muy elevada. Una ganancia aparente elevada generaría altos impuestos y tasas, lo que resultaría en bajas ganancias reales, o incluso pérdidas. En consecuencia, para garantizar la rentabilidad, las empresas impulsarían al alza los precios de los bienes raíces. Esto perjudica a los compradores de vivienda y, a la vez, empuja al mercado a una espiral de inestabilidad porque los precios no reflejan la realidad.

En mi opinión, estas preocupaciones son muy importantes. Con el método de cálculo del excedente estipulado en el artículo 6 del recién emitido Decreto n.º 71/2024/ND-CP, si bien existen regulaciones detalladas que sustituyen las disposiciones de la cláusula 8, artículo 1, del Decreto n.º 12/2024/ND-CP (que complementa el artículo 5d del Decreto n.º 44/2014/ND-CP), aún no se puede resolver la demanda de aproximar los precios de los terrenos a su valor real, ya que el valor de la rentabilidad está inflado artificialmente, como acabo de analizar.

A pesar de la normativa bastante específica sobre valoración de terrenos, el tema sigue siendo muy complejo en la práctica. Muchas organizaciones de valoración dudan en tasar activos públicos y terrenos relacionados con proyectos con fondos públicos, por temor a ser responsables de cualquier error.

Por lo tanto, la valoración de terrenos no se limita a determinar el precio, sino también a facilitar el flujo legal del mercado inmobiliario. Una vez emitidos los certificados de derecho de uso del suelo, pagada la compensación por el desmonte y cumplidas las obligaciones financieras relacionadas con el terreno, se pueden tramitar los asuntos legales posteriores.

Dadas las deficiencias actuales, creo que se necesitan las siguientes soluciones específicas:

En primer lugar, además del Decreto N.° 71/2024/ND-CP, al redactar otros decretos que rigen la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Vivienda de 2023, etc., es necesario incluir regulaciones específicas y detalladas con un enfoque unificado para controlar el valor real del mercado inmobiliario. Esto incluye la sincronización de soluciones para sistematizar datos e información precisos sobre bienes inmuebles en general y sobre sus valores en particular, incluyendo el valor de los derechos de uso del suelo. Una valoración precisa del suelo requiere coherencia con las regulaciones de las leyes inmobiliarias pertinentes.

En segundo lugar, el Artículo 8 del Decreto N.° 71/2024/ND-CP estipula los factores que afectan los precios de la tierra, lo cual constituye una novedad importante que exige que el proceso de valoración de tierras identifique cuestiones específicas. Esta cuestión es de aplicación discrecional; por lo tanto, las normativas específicas y las actividades de valoración de tierras en las localidades deben ser coherentes al considerar las condiciones y los datos estándar para aplicar los métodos de valoración de tierras en la práctica de forma científica y precisa, reflejando el verdadero valor de mercado de los derechos de uso de la tierra.

En tercer lugar, es necesaria una implementación integral, sistemática, consistente y decisiva de las nuevas regulaciones legales sobre terrenos, bienes raíces y vivienda para garantizar su aplicación efectiva en la práctica. Los precios de los terrenos deben fijarse y mantenerse adecuadamente, reflejando el valor real del mercado, y no verse influenciados por regulaciones relacionadas con la inversión, la planificación, las condiciones comerciales, las condiciones de transacción y otras disposiciones de diversos documentos legales. Cuando estas regulaciones se implementen eficazmente y el mercado inmobiliario funcione conforme a los principios del mercado, los precios de los bienes inmuebles reflejarán su valor real.

UN INVERSOR AMENAZA CON DEMANDAR AL COMITÉ POPULAR DE LA CIUDAD DE DA NANG

El 28 de junio de 2024, Hoa Binh Company Limited envió un aviso a los propietarios de apartamentos en el Proyecto Bahía Dorada de Da Nang (también conocido como Proyecto Complejo Verde de Da Nang de Hoa Binh). En él se indica que, el 5 de junio de 2024, la empresa envió la Carta Oficial n.° 212-2024/CV-HB al Presidente del Comité Popular de la Ciudad de Da Nang, solicitando una respuesta sobre la emisión de certificados de propiedad para los apartamentos en el Proyecto Bahía Dorada de Da Nang. Si el Comité Popular de la Ciudad de Da Nang no responde antes del 30 de junio de 2024, la empresa interpondrá una demanda.
Según se informa, al 3 de julio de 2024, el Comité Popular de la ciudad de Da Nang aún no había proporcionado una respuesta oficial, y Hoa Binh Company Limited declaró que presentaría una demanda como se mencionó.

Fuente: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html