Las empresas no pueden esperar más. Parte 1

El mayor problema para determinar los precios específicos de los terrenos en los últimos años ha sido la política. El Gobierno está modificando y complementando el Decreto n.º 44/2014; el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está modificando y complementando la Circular n.º 36/2014. Por diversas razones, Binh Thuan ha estado "esperando" durante los últimos tres años, y para 2023, tras una revisión en la provincia, hay hasta 47 proyectos pendientes de determinar los precios específicos de los terrenos. En realidad, como comentó el presidente del Comité Popular Provincial: «Las empresas no pueden esperar más...»

Lección 1: “Eliminar” los precios de la tierra con cautela

2/47 proyectos

A finales de diciembre de 2023, el Comité Popular Provincial decidió aprobar precios específicos de terrenos para determinar las obligaciones financieras de otro proyecto turístico en la ciudad de Phan Thiet. Cabe destacar que este es el segundo proyecto de los 47 en la provincia que están a la espera de precios específicos de terrenos, pero que no pueden implementar las siguientes etapas. Con el terreno destinado a uso comercial, el arrendamiento estatal de terrenos con un pago único de renta por todo el plazo del arrendamiento (calculado para el tiempo restante del proyecto es de 35 años), estos dos proyectos han contribuido al presupuesto estatal con una tasa total por uso de terrenos de aproximadamente 126 mil millones de VND.

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-6-.jpg — Área de entretenimiento del proyecto NovaWorld Phan Thiet.

En la reciente reunión para implementar el plan de desarrollo socioeconómico 2024, el presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, enfatizó que, gracias a los dos proyectos mencionados, las agencias competentes de la provincia contarán con la experiencia y los métodos necesarios para continuar realizando la valoración específica de terrenos para los proyectos restantes. De hecho, la implementación de la valoración específica de terrenos para cada proyecto está enredada en numerosas regulaciones políticas, además del estancamiento debido a la influencia de casos relacionados, lo que genera cautela entre los funcionarios que realizan esta tarea e incluso reticencias de las empresas con funciones de valoración. Esta es la razón principal, sin contar el impacto de la epidemia de COVID-19, que ha provocado que en los últimos tres años se haya caído en una situación de "trabajos antiguos se abandonan, trabajos nuevos se acumulan", creando un total de 47 proyectos. Y para finales de 2023, solo dos proyectos habían aprobado precios específicos de terrenos.

Actualmente, el Comité Popular Provincial asigna campos especializados específicos como vivienda, comercio, servicios turísticos, minerales, etc. al Presidente y Vicepresidentes del Comité Popular Provincial para que los dirijan. Los líderes del Comité Popular Provincial han celebrado reuniones para cada grupo de proyecto especializado y han emitido avisos finales para dirigir la eliminación de dificultades y obstáculos para cada proyecto y grupo de proyectos. Al mismo tiempo, continúan dirigiendo la revisión de proyectos que son elegibles para la determinación específica del precio de la tierra para instar a los consultores a completar urgentemente los planes de precio de la tierra para el arrendamiento de tierras por única vez, la asignación de tierras con la recaudación de tarifas por uso de la tierra o eliminarlos de la lista de proyectos que no tienen que determinar precios o proyectos que no son elegibles para la determinación del precio de la tierra y proyectos que necesitan buscar orientación del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-7-.jpg — Proyecto NovaWorld Phan Thiet.

sin título_1.1.38.jpg — Proyecto NovaWorld Phan Thiet.

El terreno pertenece al proyecto del parque industrial Son My 1.

Decidido a completar 3 proyectos importantes antes de que finalice el primer trimestre de 2024

Tras los dos proyectos turísticos mencionados, se desarrollarán tres grandes proyectos que, según los responsables del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, se determinarán para completar la fijación de precios específicos de terrenos a finales del primer trimestre de 2024. Estos incluyen el proyecto NovaWorld Phan Thiet y los parques industriales Tan Duc y Son My 1. En estos tres proyectos, las unidades de consultoría han implementado la elaboración de precios específicos de terrenos. Durante el proceso mencionado, han surgido numerosos problemas y obstáculos derivados de las políticas y prácticas, incluyendo la muy limitada recopilación de información sobre los precios de alquiler de terrenos en los parques industriales. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha asesorado al Comité Popular Provincial para que proponga soluciones al Gobierno Central. Por ejemplo, el proyecto NovaWorld Phan Thiet presentó numerosos problemas en las políticas y los métodos de fijación de precios durante su implementación; además, se trata de un proyecto de gran envergadura con numerosos elementos de inversión y comerciales complejos, incluyendo elementos comerciales especiales que aún no están disponibles en la provincia. Posteriormente, en agosto de 2023, el Grupo de Trabajo del Primer Ministro y el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente dieron instrucciones sobre cómo resolver el problema. Sin embargo, los resultados de la valoración de la unidad consultora aún incluían algunos elementos, como campos de golf, villas, parques de atracciones, etc., que no cumplían con la información recopilada ni los métodos de cálculo. Por ello, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitó a la unidad que los completara. El 10 de enero de 2024, el Departamento envió un despacho oficial a la unidad consultora para que enviara con prontitud los resultados de la consultoría de valoración del proyecto NovaWorld Phan Thiet.

sin título_1.1.46.jpg — Complejo de apartamentos de lujo en el proyecto NovaWorld Phan Thiet

Parque acuático del proyecto NovaWorld Phan Thiet

Actualmente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha ordenado al Departamento de Gestión Territorial que solicite a la unidad consultora que complete el certificado de valoración de dos proyectos turísticos, incluido NovaWorld Phan Thiet, y lo envíe al departamento para organizar una reunión con el fin de recabar las opiniones del Departamento de Construcción, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Impuestos, el Departamento de Planificación e Inversión, y los Comités Populares de los distritos y ciudades donde se ubica el proyecto, con el fin de completar el certificado de valoración y presentarlo al Consejo Provincial de Valoración de Tierras. — El Sr. Tran Nguyen Loc, director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, declaró en la reunión para implementar el plan de desarrollo socioeconómico de la provincia para 2024.

Campo de fútbol en el proyecto NovaWorld Phan Thiet.

sin título_1.1.51.jpg — Campo de golf en el proyecto NovaWorld Phan Thiet.

Al mismo tiempo, el Sr. Loc también informó que otros proyectos en los 47 proyectos también continúan completando los certificados para organizar reuniones para recopilar opiniones antes de presentarlas al Consejo Provincial de Valuación de Tierras. En cuanto a los dos proyectos del Parque Industrial Son My 1 y el Parque Industrial Tan Duc, a fines de diciembre de 2023, el Departamento emitió un despacho oficial sobre la aprobación del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para determinar el precio específico de la tierra para calcular la compensación cuando el Estado recupere tierras para los dos proyectos, enviado al Comité Popular del distrito de Ham Tan para solicitar trabajar nuevamente con el consultor para explicar, en el que se presta especial atención al análisis y exclusión de activos comparativos de naturaleza repentina del plan de precios de la tierra; revisando las bases legales para garantizar el rigor y el cumplimiento de las regulaciones. La unidad consultora está editando. Después de que el distrito de Ham Tan lo envíe de vuelta, el Departamento sintetizará el informe y lo presentará al Consejo Provincial de Valuación para su decisión.

Una vez que se establezca un precio específico para la compensación, el proceso de desminado será más conveniente, ya que, como propuso el distrito de Ham Tan, el plan de compensación aún no ha aplicado un precio específico, solo un precio temporal según la Decisión n.° 37/2019/QD-UBND, por lo que no ha obtenido el consenso de la población cuyas tierras se recuperan. Acelerar el desminado y facilitar la contigüidad de los terrenos del proyecto, que actualmente no son contiguos, facilita que el sector funcional fije un precio específico para calcular un precio de alquiler favorable y facilita que los inversores implementen la construcción según el plan.

En otro desarrollo, en la reunión del 16 de enero de 2024, el vicepresidente del Comité Popular Provincial, Nguyen Hong Hai, ordenó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que se coordinara con los departamentos, sucursales y el Comité Popular del distrito de Ham Tan pertinentes, Sonadezi Joint Stock Company debe completar la aprobación de coeficientes específicos de ajuste de precios de tierras para tierras agrícolas ubicadas en áreas residenciales y precios de alquiler de tierras en el Parque Industrial Tan Duc en febrero de 2024.

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