Fuerte innovación en la financiación de tierras

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Estos son los contenidos informados por el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ) en el Taller "Gestión de tierras y determinación de precios de tierras - Insuficiencias de la práctica y a través de las actividades de Auditoría Estatal" presidido por la Auditoría Estatal (SA) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en la mañana del 18 de octubre.

Muchas regulaciones ya no son adecuadas para la práctica.

El Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), dijo que la gestión y el uso de la tierra todavía presentan muchas deficiencias y limitaciones. En particular, hasta ahora algunas regulaciones legales sobre los precios de la tierra han resultado ineficaces en la práctica, revelando algunas limitaciones.

En concreto, algunos métodos de determinación de los precios de la tierra no son adecuados a las condiciones reales de la información del mercado de derechos de uso de la tierra y de la gestión estatal de los precios de la tierra en el contexto de una base de datos incompleta de precios de la tierra. La normativa sobre el contenido y las condiciones de aplicación de los métodos de valoración de tierras no es adecuada ni específica, lo que da lugar a casos en los que a una parcela de tierra se aplican métodos diferentes con resultados diferentes, lo que hace que las localidades se confundan en su elección.

Al mismo tiempo, la descentralización y delegación de autoridad para determinar los precios de la tierra no son adecuadas ni coherentes con la autoridad para asignar tierras, arrendar tierras, recuperar tierras... lo que lleva a que la carga de trabajo de la valoración específica de tierras se concentre mayoritariamente en las agencias provinciales, mientras que la capacidad de las agencias de valoración y los consejos de valoración de tierras todavía es limitada.

Descripción general del taller. (Foto: KT)

Además, los precios de la tierra en algunas localidades son mucho más bajos que los precios del mercado. Las regulaciones para seleccionar una unidad consultora para determinar los precios de la tierra deben basarse en un plan de precios de la tierra específico y cumplir con la ley de licitación, lo que lleva a algunos casos en que no se puede seleccionar una unidad consultora para implementar, prolongando el tiempo y ralentizando el progreso de la fijación de precios de la tierra...

Desde la práctica local, el Sr. Mai Trong Thai, subdirector del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanoi , también enfatizó que algunos problemas no resueltos se deben principalmente a políticas de leyes de tierras y otras leyes relacionadas que aún no son consistentes y unificadas; El derecho territorial tiene muchos contenidos que ya no se adaptan a la realidad actual y necesitan ser estudiados y revisados.

Por ejemplo, las normas sobre la recepción de transferencias y contribuciones de capital utilizando derechos de uso de tierras agrícolas para implementar proyectos de inversión en vivienda comercial no se pueden implementar debido a inconsistencias entre las disposiciones de la Ley de Tierras, la Ley de Inversiones y las disposiciones de la Ley de Vivienda; No existe ningún mecanismo para manejar los casos en que los inversionistas tienen dificultades para recibir la transferencia de todos los derechos de uso de la tierra (porque el usuario de la tierra no está de acuerdo o exige un precio alto...).

Respecto de la política de recuperación de tierras, asignación de tierras y arrendamiento de tierras para proyectos de inversión, el Sr. Thai señaló que los proyectos están sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras antes de la Ley de Tierras de 2013 (pero no han completado la limpieza del sitio); transferidos para su ejecución pero no sujetos a recuperación de tierras conforme a la Ley de Tierras de 2013; No existen regulaciones que permitan continuar con la adquisición de tierras y la limpieza del área restante en la que no se ha completado la limpieza. Los inversores deben aceptar la transferencia y recibir aportaciones de capital en forma de derechos de uso de la tierra para esta superficie.

“Esto da lugar a un único proyecto de inversión: el inversor tiene que acceder a la tierra de dos maneras, lo que genera dificultades para las agencias estatales y los inversores porque la gente no se pone de acuerdo, el proyecto se prolonga y el progreso de la inversión es lento”, enfatizó el Sr. Thai.

Perfeccionamiento de la normativa sobre financiación y precios de la tierra

A partir de los problemas mencionados, el Director Adjunto del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanoi propuso fortalecer el trabajo de elaboración de listas de precios de tierras y precios de tierras específicos para garantizar el principio de estar cerca de los precios del mercado; Fortalecer la inspección, la fiscalización y revocar resueltamente los proyectos que se implementan lentamente y violan las leyes de tierras de acuerdo con las regulaciones.

Institucionalizando el espíritu de la Resolución Nº 18-NQ/TW, el Sr. Dao Trung Chinh dijo que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) ha estipulado específicamente el principio de que la valoración de tierras debe seguir el método de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado; cumplir con los métodos, orden y procedimientos correctos para la valoración de tierras; garantizar la objetividad, la apertura y la transparencia; Garantizar la independencia entre el organismo consultor, el Consejo de Valoración del Precio de la Tierra, el Consejo de Valoración del Precio de la Tierra específico y el organismo o persona con autoridad para decidir sobre los precios de la tierra...

Al mismo tiempo, el proyecto de Ley aclara la información de entrada para determinar los precios de la tierra de acuerdo a los métodos que deben garantizar: que los precios de la tierra se registren en contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra notariados y certificados; El precio de la tierra obtenido en la subasta de derechos de uso de tierras sin ser afectado por factores que causen aumentos o disminuciones bruscas de precios, transacciones que involucren relaciones de consanguinidad u otros incentivos registrados en la base de datos nacional de tierras; En los casos en que no exista información sobre el precio de la tierra en la base de datos de tierras, recopile información sobre el precio de la tierra mediante investigación y estudio, información sobre ingresos, costos e ingresos por el uso de la tierra de acuerdo con el mercado.

El proyecto de ley también estipula específicamente el momento para determinar los precios de la tierra para cada caso de asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra, extensión del uso de la tierra, cambio de forma de uso de la tierra y ajuste de las decisiones de asignación de tierras y arrendamiento de tierras que cambian el área, el propósito del uso de la tierra y el plazo del uso de la tierra.

“El Comité Popular competente debe aprobar las decisiones específicas sobre el precio de la tierra en un plazo no mayor a 180 días a partir de la fecha de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra, la extensión del uso de la tierra, el cambio de la forma de uso de la tierra, el ajuste de las decisiones de asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el ajuste de la planificación detallada”, enfatizó el Sr. Dao Trung Chinh.

Además, el proyecto de ley también estipula que los precios de la tierra para el cálculo de la renta de la tierra y el pago de la renta anual de la tierra son estables durante un ciclo de 5 años; La renta de la tierra para el siguiente ciclo se calcula con base en la lista de precios de la tierra del primer año del siguiente ciclo. En caso de que la renta de la tierra aumente en comparación con el ciclo anterior, la renta de la tierra a pagar se ajustará para que no aumente más que un cierto porcentaje prescrito por la ley o el Gobierno en comparación con el ciclo anterior. Esta regulación permite a las empresas contabilizar de forma proactiva la renta de la tierra durante la producción y las operaciones comerciales para estabilizar el entorno de inversión.

Según el Sr. Dao Trung Chinh, el contenido de los métodos de valoración de tierras y las condiciones para aplicar cada método también están claramente estipulados en la Ley para evitar problemas y riesgos durante el proceso de implementación. Abolir las regulaciones marco de precios de la tierra del Gobierno y, al mismo tiempo, estipular que la lista de precios de la tierra se desarrolle periódicamente todos los años, se anuncie públicamente y se aplique a partir del 1 de enero de cada año y se aplique para calcular las tarifas de uso de la tierra cuando el Estado asigna tierras, arrienda tierras, cambia los propósitos de uso de la tierra, reconoce derechos de uso de la tierra, impuestos, tarifas, etc.

En particular, el proyecto de ley también estipula una implementación transitoria en la dirección de continuar utilizando la lista de precios de tierras actual hasta el 31 de diciembre de 2025 para que las localidades tengan tiempo suficiente para desarrollar y emitir nuevas listas de precios de tierras de acuerdo con las nuevas disposiciones de la Ley de Tierras. Complementar la orden de elaboración de la lista de precios de tierras, responsabilidades del Consejo Popular y del Comité Popular en la elaboración de la lista de precios de tierras; Tablas de precios de terrenos para construcción según zonas de valor y parcelas tipo para áreas con mapas catastrales digitales y bases de datos de precios de terrenos.../.

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