Descifrando los datos del inventario inmobiliario

De conformidad con la Cláusula 1, Artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, el inventario inmobiliario se define como la cantidad de bienes inmuebles de un proyecto que es elegible para transacción según las disposiciones legales, pero que no ha sido objeto de transacción en el período de informe.

¿Cuál es la base para determinar el inventario?

Según el último informe del Ministerio de Construcción , el inventario inmobiliario en proyectos durante el primer trimestre de 2024 en 56 provincias y ciudades del país asciende a aproximadamente 23.029 unidades (entre apartamentos, casas unifamiliares y terrenos), distribuidas de la siguiente manera: 3.706 apartamentos; 8.468 casas unifamiliares; y 10.855 terrenos. Por consiguiente, se observa que la mayor parte del inventario se concentra en el segmento de viviendas unifamiliares y terrenos.

El Ministerio de Construcción afirmó que actualmente hay 3.706 apartamentos sin vender, pero la cifra real es mucho mayor.

El Sr. Vo Hong Thang, Director del Departamento de I+D del Grupo DKRA, afirmó que el inventario inmobiliario se entiende como el número de productos en proyectos inmobiliarios que no se han comercializado con éxito.

Según el Sr. Thang, los datos de inventario se basan en la información proporcionada por las empresas inmobiliarias conforme al apartado 1 del artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP. De acuerdo con dicho Decreto, el inventario inmobiliario corresponde a la cantidad de inmuebles de un proyecto que, si bien son aptos para la comercialización según la ley, no se han comercializado durante el período de referencia.

El período de reporte se realizará trimestralmente y el inversionista reportará la información del proyecto y el estado de la transacción (incluida la información del inventario de bienes raíces) de acuerdo con los Formularios No. 10 y 12 adjuntos al Decreto 44/2022/ND-CP.

En el cual, el formulario No. 10 incluye información y datos sobre proyectos inmobiliarios y productos inmobiliarios elegibles para transacciones; el formulario No. 12 incluye información y datos sobre la situación de las transacciones inmobiliarias del proyecto.

La realidad es diferente de los datos.

Las empresas inmobiliarias consideran que los datos de inventario publicados por el Ministerio de la Construcción no son del todo precisos. El Sr. Ha Van Thien, subdirector general de Tran Anh Group Real Estate Corporation, afirmó que, actualmente, las empresas que reportan datos de inventario cotizan en bolsa.

Las empresas inmobiliarias no cotizadas solo informan sobre este tema en sus estados financieros anuales. Incluso existe información no confirmada sobre cómo algunas empresas inmobiliarias "eluden" el problema: ciertos inversores, al no haber vendido sus propiedades, permiten que sus empleados las compren a su nombre y luego solicitan préstamos bancarios para obtener liquidez. Cuando hay clientes que compran estas propiedades, la empresa liquida el préstamo con el banco para venderlas a los clientes reales, por lo que la propiedad se considera puesta a la venta, aunque en realidad sigue siendo inventario. Por lo tanto, los datos de inventario publicados pueden no ser exactos.

Según el Sr. Thien, el inventario real es mayor que las cifras reportadas, porque el número de empresas inmobiliarias que no cotizan en bolsa es muy grande, estas empresas tienen una gran cantidad de proyectos en las provincias y la cantidad de bienes vendidos dura muchos años.

Por ejemplo, en Binh Duong existen numerosos proyectos de apartamentos con toda la documentación legal en regla; sin embargo, el número de unidades vendidas es muy bajo. En concreto, el Grupo Danh Khoi, con su proyecto Astral City, cuenta con 4.966 apartamentos, puestos a la venta desde 2020, pero solo se ha vendido alrededor del 40%. El Grupo Le Phong tiene tres proyectos a la venta con toda la documentación legal en regla y está en proceso de entrega en dos de ellos; el número de unidades sin vender asciende a casi 1.000.

Además, en Binh Duong existen decenas de proyectos que llevan tiempo en venta y están prácticamente terminados, pero los inversores siguen ofreciendo unidades. Mientras tanto, según el Ministerio de Construcción, el mercado cuenta actualmente con un inventario de aproximadamente 3706 apartamentos. Por lo tanto, se observa una gran discrepancia en los datos.

En Ciudad Ho Chi Minh, en 2023, si bien había pocos proyectos inmobiliarios en venta, la cantidad de propiedades disponibles era considerable. Por ejemplo, el proyecto MT Eastmark City en Thu Duc, con casi 2000 apartamentos vendidos desde 2021 hasta la fecha, aún se encuentra disponible para la venta por parte del inversor. El proyecto del Grupo Novaland en el Distrito 1, cuyas ventas se realizaron desde 2019 hasta la fecha, aún cuenta con unidades sin vender. El proyecto de apartamentos del Grupo An Gia en el distrito de Binh Chanh, aunque ya entregado, todavía tiene un gran inventario. Sin embargo, a principios de 2024, el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh informó que la ciudad no contaba con inventario disponible.

Además, cabe mencionar un aspecto relacionado con el inventario: tras un período financiero difícil desde 2022 hasta la fecha, muchos clientes que habían encargado productos inmobiliarios pero no contaban con la capacidad financiera suficiente tuvieron que devolver la mercancía al inversor, por lo que esta cantidad de inventario también es bastante elevada.

Además, con base en la Cláusula 1, Artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, que se aplica a los proyectos elegibles para ser comercializados de acuerdo con las disposiciones de la ley para calcular como inventario también es un problema.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, existen numerosos proyectos inmobiliarios que, aunque construidos, se han entregado a los clientes y no cumplen con los requisitos legales para la transacción. En consecuencia, el inversor y el cliente solo han firmado un contrato de depósito para reservar la propiedad, a pesar de haber recaudado hasta el 95% del valor de la vivienda. Estos proyectos, al no cumplir con dichos requisitos legales, se consideran aún en fase de desarrollo y no pueden contabilizarse como inventario si no se venden en su totalidad.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html