Descifrando los datos del inventario inmobiliario

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De conformidad con la Cláusula 1, Artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, el inventario de bienes inmuebles se explica como la cantidad de bienes inmuebles de un proyecto que son elegibles para transacción de acuerdo con las disposiciones de la ley pero que no se han transado en el período del informe.

¿Cuál es la base para determinar el inventario?

Según el último informe del Ministerio de Construcción , el inventario inmobiliario en proyectos en el primer trimestre de 2024 en 56 provincias y ciudades del país asciende a aproximadamente 23.029 unidades (incluyendo apartamentos, casas unifamiliares y terrenos), de las cuales: apartamentos con 3.706 unidades; casas unifamiliares con 8.468 unidades; terrenos con 10.855 parcelas. En consecuencia, se observa que el índice de inventario se concentra principalmente en el segmento de viviendas unifamiliares y terrenos de los proyectos.

El Ministerio de Construcción dijo que actualmente hay 3.706 apartamentos sin vender, pero el número real es mucho mayor.

El Sr. Vo Hong Thang, Director del Departamento de I+D del Grupo DKRA, dijo que el inventario inmobiliario se entiende como la cantidad de productos en proyectos inmobiliarios que no se han comercializado con éxito.

Según el Sr. Thang, los datos del inventario se basan en la información proporcionada por las empresas inmobiliarias en virtud del artículo 3, cláusula 1, del Decreto 44/2022/ND-CP. Según el Decreto, el inventario inmobiliario es la cantidad de bienes inmuebles de un proyecto que son aptos para la negociación según las disposiciones legales, pero que no se han comercializado durante el período del informe.

El período de informe se realizará trimestralmente y el inversionista reportará la información del proyecto y el estado de la transacción (incluida la información del inventario de bienes raíces) de acuerdo con los Formularios No. 10 y 12 adjuntos al Decreto 44/2022/ND-CP.

En el cual, el formulario No. 10 incluye información y datos sobre proyectos inmobiliarios y productos inmobiliarios susceptibles de transacción; el formulario No. 12 incluye información y datos sobre la situación de la transacción inmobiliaria del proyecto.

La realidad es diferente a los datos

Las empresas inmobiliarias consideran que los datos de inventario anunciados por el Ministerio de Construcción no son del todo precisos. El Sr. Ha Van Thien, subdirector general de Tran Anh Group Real Estate Corporation, afirmó que, actualmente, las empresas que informan sobre sus datos de inventario cotizan en la bolsa de valores.

Las inmobiliarias no cotizadas solo informan en sus estados financieros anuales. Incluso existe información no confirmada sobre cómo las inmobiliarias "evaden" el problema: algunos inversores no han vendido sus productos, por lo que dejan que sus empleados los compren en su nombre y luego piden dinero prestado al banco para generar flujo de caja. Cuando hay clientes que compran estos productos, la empresa liquida el préstamo con el banco para venderlos a clientes reales. Por lo tanto, se considera que el producto se ha abierto a la venta con éxito, pero en realidad sigue siendo inventario. Por lo tanto, los datos de inventario publicados podrían no ser precisos.

Según el Sr. Thien, el inventario real es mayor que las cifras reportadas, porque el número de negocios inmobiliarios que no cotizan en la bolsa de valores es muy grande, estos negocios tienen una gran cantidad de proyectos en las provincias y la cantidad de bienes vendidos dura muchos años.

Por ejemplo, en Binh Duong , existen muchos proyectos de apartamentos con documentación legal completa; sin embargo, la cantidad de unidades vendidas es muy baja. En concreto, el Grupo Danh Khoi, con el proyecto Astral City, cuenta con 4966 apartamentos, abiertos a la venta desde 2020; sin embargo, solo se ha vendido alrededor del 40 % de los mismos. El Grupo Le Phong tiene tres proyectos en venta con documentación legal completa y está en proceso de entrega de viviendas en dos proyectos; la cantidad de unidades sin vender asciende a casi 1000.

Además, Binh Duong cuenta actualmente con decenas de proyectos que llevan mucho tiempo en venta y están casi terminados, pero los inversores aún ofrecen inventario. Mientras tanto, según el Ministerio de Construcción, el mercado cuenta actualmente con un inventario de aproximadamente 3706 apartamentos. Por lo tanto, se observa que los datos son muy dispares.

En Ciudad Ho Chi Minh, en 2023, aunque hay pocos proyectos a la venta en el mercado, la cantidad de bienes es considerable. Por ejemplo, el proyecto MT Eastmark City en la ciudad de Thu Duc, con casi 2000 apartamentos vendidos entre 2021 y la fecha, aún está a la venta por el inversor. El proyecto en el Distrito 1 del Grupo Novaland , vendido entre 2019 y la fecha, aún tiene bienes sin vender. El proyecto de apartamentos en el distrito de Binh Chanh del Grupo An Gia, aunque entregado, aún tiene un gran inventario. Sin embargo, a principios de 2024, el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh informó que la ciudad actualmente no tiene inventario.

Además, una historia sobre el inventario que debe mencionarse es que después de un período financiero difícil desde 2022 hasta ahora, muchos clientes que ordenaron productos inmobiliarios pero no tenían suficiente capacidad financiera tuvieron que devolver los productos al inversor, por lo que esta cantidad de inventario también es bastante grande.

Además, con base en la cláusula 1, el artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP aplicado a los proyectos elegibles para negociación de acuerdo con las disposiciones de la ley para calcular como inventario también es un problema.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, actualmente existen muchos proyectos que se han abierto a la venta, construido y entregado a clientes, pero no cumplen con las condiciones legales para las transacciones. Por lo tanto, el inversor y el cliente solo firman un contrato de depósito para la propiedad, a pesar de haber cobrado hasta el 95% del valor de la vivienda. Estos proyectos, al no cumplir con las condiciones legales, se consideran proyectos sin formalizar y no pueden contabilizarse como inventario si los productos no se han vendido.

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