Según el proyecto gubernamental de construir un millón de unidades de vivienda social para 2030, Ho Chi Minh desarrollará 69.700 unidades en el período 2021-2030. El número objetivo de la ciudad es 93.000 unidades, de las cuales entre 26.200 y 33.000 unidades se desarrollarán en el período 2021-2025.
Según el Departamento de Construcción, desde 2021 hasta la fecha, Ciudad Ho Chi Minh solo ha contado con 10 proyectos de vivienda social, de los cuales 6 ya se han completado y 4 están en construcción, con un total de casi 6.000 viviendas. Esta cifra se considera modesta y plantea numerosos retos para alcanzar la meta de desarrollar 93.000 viviendas sociales.
Ciudad Ho Chi Minh construirá entre 69.700 y 93.000 viviendas sociales entre 2021 y 2030. (Ilustración: H. Linh)
En la Conferencia sobre la Promoción de la Inversión en la Construcción de Vivienda Social en Ciudad Ho Chi Minh hasta 2030, organizada recientemente por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el Presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Phan Van Mai, se comprometió a reducir el tiempo para llevar a cabo los procedimientos de inversión en proyectos de vivienda social de más de un año a no más de seis meses.
El jefe del gobierno municipal también dirigirá directamente los proyectos de vivienda social exclusivamente en alquiler, atendiendo las necesidades de alquiler de cuadros, funcionarios, empleados públicos, oficiales de las fuerzas armadas y trabajadores.
Actualmente, 21 empresas se han registrado para invertir en la construcción de viviendas sociales en terrenos creados por ellas mismas, con aproximadamente 52.000 apartamentos. De ellas, 9 se han registrado para invertir en terrenos específicos bajo sus derechos de uso, con aproximadamente 40.000 apartamentos. Las 12 empresas restantes se han registrado y se han comprometido a buscar terrenos en la zona para construir viviendas sociales, con aproximadamente 12.000 apartamentos.
Además, el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh ha anunciado una lista de siete proyectos que requieren inversión, con aproximadamente 8.000 apartamentos. Junto con los 10.000 apartamentos que la ciudad planea invertir públicamente, Ciudad Ho Chi Minh podría desarrollar cerca de 70.000 viviendas sociales para 2030, cumpliendo así los objetivos del Proyecto del Gobierno.
Según cálculos de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), para alcanzar las 93.000 viviendas sociales, Ciudad Ho Chi Minh necesita contar con entre 69 y 93 proyectos independientes, con una escala promedio de 1.000 apartamentos por proyecto. La superficie total a gestionar es de entre 96 y 130 hectáreas (según la planificación detallada actual, a una escala de 1/500 del proyecto de vivienda social Le Thanh-Tan Kien aprobado, con una superficie de 1,9 hectáreas y 1.450 apartamentos de 1 y 2 dormitorios, con una superficie de 45 a 50 m² por apartamento).
Con el fondo de tierras que Ciudad Ho Chi Minh ha asignado suficiente para el desarrollo de viviendas sociales, si el 20% del fondo de tierras se utiliza en proyectos de viviendas comerciales, la superficie total de estos proyectos de viviendas comerciales debe ser de aproximadamente 480 a 650 hectáreas.
Si combinamos la inversión en proyectos independientes de vivienda social con la utilización de un fondo de tierras del 20%, la superficie total de tierra a ordenar también puede alcanzar varios cientos de hectáreas.
Uno de los pocos proyectos de vivienda social en la ciudad de Thu Duc, que está a punto de salir a la venta por el inversor Dien Phuc Thanh, es muy esperado por quienes necesitan vivienda. (Foto: Inversor)
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que la solución para crear fondos de tierras y acelerar la inversión es que la ciudad asigne y arriende terrenos mediante licitación a inversores selectos. El fondo de tierras incluye terrenos públicos desbrozados (terrenos limpios).
En segundo lugar, el fondo de tierras que el inversionista de un proyecto de vivienda comercial debe reservar para construir viviendas sociales de acuerdo a las regulaciones (20%), pero el inversionista no construye viviendas sociales en esta tierra y voluntariamente la entrega al Estado, entonces el Estado licitará para seleccionar un inversionista para implementarlo.
En tercer lugar, si el fondo de tierras que el inversor del proyecto de vivienda comercial organiza está en otra ubicación, la ciudad también puede presentar una oferta para seleccionar un inversor.
Del fondo de tierras creado con las aportaciones de los inversores en proyectos de vivienda comercial (el 20% que el inversor no construye, o no lo "intercambia" con otro fondo de tierras equivalente sino que paga al valor equivalente), la ciudad puede utilizar ese dinero para crear un fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales.
Según HoREA, para implementar con éxito el objetivo de desarrollar vivienda social en la zona para 2030, se requieren mecanismos y soluciones específicos, adaptados a las características de la ciudad, para atraer inversores. El mayor desafío se presenta en los proyectos destinados exclusivamente al alquiler, ya que son muy difíciles de atraer inversión debido a sus bajos márgenes de beneficio y sus largos plazos de recuperación del capital. Según los cálculos, los proyectos de vivienda social en alquiler solo tienen un plazo de recuperación del capital de al menos 20 años.
El Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh ha anunciado tres diseños de viviendas sociales de gran altura en la zona. Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, si el Ministerio de Construcción permite su aplicación próximamente, esto ayudará a ahorrar tiempo y esfuerzo tanto a los inversores como a las agencias estatales, y a reducir el coste de la vivienda social.
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