El mercado está creciendo positivamente, pero hay señales de "calentamiento": las transacciones de apartamentos son abrumadoras; la oferta de apartamentos en el este de Ciudad Ho Chi Minh está en auge... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| El mercado inmobiliario vietnamita, en particular durante el tercer trimestre y en general durante los primeros nueve meses de 2024, ha mostrado una recuperación positiva tras un período difícil. (Foto: Linh An) |
El volumen de transacciones de apartamentos todavía "desborda" el mercado
Según el informe del mercado inmobiliario de Vietnam para el tercer trimestre y los primeros 9 meses de 2024 publicado recientemente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), los segmentos inmobiliarios, desde vivienda y bienes raíces comerciales hasta bienes raíces industriales, muestran signos de crecimiento positivo.
El mercado inmobiliario vietnamita, en particular durante el tercer trimestre y los primeros nueve meses de 2024, ha mostrado una recuperación positiva tras un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y a las políticas de apoyo del Gobierno. Al presentar el informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre y los primeros nueve meses de 2024, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora de VARs IRE, afirmó que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar señales de recuperación.
La historia de las subastas de terrenos está más candente que nunca, con subastas celebradas "de la noche a la mañana", registrando a cientos, incluso miles, de personas dispuestas a "comer y esperar" para competir por un lugar. El precio ganador también es un récord, equivalente al de un terreno en un proyecto con una infraestructura bien invertida.
El mercado inmobiliario también está en auge, con precios que marcan constantemente nuevos máximos, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda ha provocado que miles de propietarios de viviendas reciban llamadas frecuentes solicitando la venta de sus casas. A pesar de los altos precios de venta, los nuevos proyectos de viviendas han registrado muy buenas tasas de absorción.
Sin embargo, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado señales de recuperación. Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, que impulsa el alza de los precios de la vivienda y genera transacciones inmobiliarias opacas. Muchos pequeños inversores participan en el mercado con el único fin de navegar, lo que provoca que los precios inmobiliarios sean excesivamente altos.
También se observan señales de recuperación en el segmento de apartamentos, con precios cada vez más elevados en los traspasos, gracias a la ayuda de algunos grupos especulativos. Todas estas señales se deben a la escasez de oferta, aunque esta ha mejorado.
En concreto, la Sra. Mien indicó que en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial continuó registrando una oferta de 22.412 productos ofertados en el mercado, con alrededor de 14.750 productos recién lanzados, un 25% menos en comparación con el trimestre anterior, pero un 60% más en comparación con el mismo período de 2023.
En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 38.797 nuevos productos a la venta. La oferta mantuvo una fuerte diferenciación. En consecuencia, el 70% de la nueva oferta provino del segmento de apartamentos. En este segmento, predominaron los productos con precios superiores a 50 millones de VND/m². El mercado estuvo prácticamente exento de apartamentos comerciales asequibles. En cuanto a la región, el Norte lideró la nueva oferta con un 46%, seguida de la región Central con un 29% y la región Sur con un 25%.
Los datos de investigación de VARS también muestran que, si bien la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, el mercado en su conjunto registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre, lo que equivale a una tasa de absorción del 51 %. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, si bien la mayor parte de la nueva oferta se realiza con altos estándares de calidad y los costos de inversión, especialmente los relacionados con el terreno, están aumentando.
El volumen de transacciones y la tasa de absorción disminuyeron un 25% y un punto porcentual, respectivamente, en comparación con el trimestre anterior, pero aumentaron un 80% y un 28%, respectivamente, en comparación con el mismo período de 2023. De estos, el volumen de transacciones de apartamentos se mantuvo abrumador, representando el 71% del total de transacciones de vivienda en el tercer trimestre, con nuevos proyectos de apartamentos que registraron una tasa de absorción promedio del 75%. Los proyectos de apartamentos en Hanói incluso registraron una tasa de absorción de hasta el 90% poco después de su apertura a la venta.
La tendencia a construir apartamentos pequeños para reducir el valor total de la vivienda y adaptarlos mejor a las necesidades y la capacidad financiera de personas solteras y familias jóvenes es cada vez más evidente. Este tipo de propiedad también ofrece mayor liquidez.
Ciudad Ho Chi Minh publicará la lista de precios de terrenos a más tardar el 20 de octubre.
En la tarde del 14 de octubre, la delegación de la Asamblea Nacional de Ciudad Ho Chi Minh tuvo una sesión de trabajo con el Comité Popular de la ciudad sobre la situación socioeconómica, la implementación de las resoluciones de la Asamblea Nacional y los contenidos registrados para su aprobación en la octava sesión de la XV Asamblea Nacional.
En la reunión, la delegada Nguyen Tran Phuong Tran (presidenta de la Unión de Mujeres de Ciudad Ho Chi Minh) planteó la cuestión de cuándo se publicaría la lista de precios de tierras de la ciudad y dijo que los votantes estaban muy interesados en este tema.
A su vez, un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh dijo que la nueva lista de precios de la tierra ha sido presentada al Consejo de Evaluación de la Ciudad.
"Esta mañana, el Consejo se reunió y encargó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que completara la presentación y firma. Se espera que, a más tardar el 20 de octubre, se publique el listado de precios de terrenos para el año 2025", declaró un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Previamente, a finales de septiembre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh informó al Consejo Popular Municipal sobre el progreso y el contenido de la tabla de ajuste del precio de la tierra. En consecuencia, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente completará el informe para presentarlo al Consejo. Se prevé que el Consejo se reúna para su revisión antes del 10 de octubre. Según lo previsto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh publicará la tabla de ajuste del precio de la tierra antes del 15 de octubre.
Durante el período en que la lista de precios ajustada no esté disponible, el 21 de septiembre, el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh aprobó que los departamentos, sucursales, el Comité Popular de la ciudad de Thu Duc y los distritos apliquen la lista de precios de tierras actual y el coeficiente de ajuste de precios de tierras para determinar las obligaciones financieras y los impuestos.
Distrito en las afueras de Hanoi 'cierra' subasta de terrenos después de 20 horas
El 13 de octubre, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Quoc Oai se coordinó con la Compañía Anónima de Subastas Nacionales No. 5 para organizar una subasta de 54 parcelas de tierra en el área de tierras de subasta en la aldea de Son Trung, comuna de Yen Son, distrito de Quoc Oai, con un área total de casi 5.200 metros cuadrados.
Los terrenos subastados tienen una superficie de 92,5 a 121,4 m2, con un precio inicial de casi 12,5 millones de VND/m2.
La subasta contó con cerca de 300 clientes con más de 1.000 solicitudes participantes, equivalente a más de 5 clientes interesados en un terreno.
El método de subasta es de votación directa en varias rondas, con un mínimo obligatorio de cinco rondas. El precio común por cada terreno es de 2 millones de VND/m². La subasta finaliza cuando no hay más clientes pujando.
Tras casi 20 horas y 12 rondas, alrededor de las 2:00 a. m. del 14 de octubre, se habían subastado con éxito 54 terrenos. El precio más alto alcanzó casi 55 millones de VND/m², 4,4 veces superior al precio inicial. El precio más bajo fue de casi 45 millones de VND/m², 3,6 veces superior al precio inicial.
La cantidad total de dinero que el distrito de Quoc Oai recaudó en la subasta fue de casi 243 mil millones de VND, una diferencia de casi 180 mil millones de VND respecto del precio inicial.
Según una encuesta realizada en algunos sitios web inmobiliarios, el precio de los bienes inmuebles en venta en el mercado en la comuna de Yen Son oscila entre 28 y 50 millones/m2.
En el mercado inmobiliario reciente, si bien los precios han aumentado en algunas zonas, las transacciones se han mantenido bastante tranquilas. En algunos lugares, los inversores con dificultades financieras han reducido los precios para minimizar las pérdidas, pero las transacciones siguen siendo difíciles.
La oferta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh está en auge en el este
Este noviembre, el mercado de apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh abrirá oficialmente a la venta el proyecto King Crown Infinity. Ubicado en la calle Vo Van Ngan (distrito de Binh Tho, ciudad de Thu Duc), King Crown Infinity consta de dos torres de 30 plantas, Apollo y Artemis, que ofrecen al mercado 729 apartamentos. El precio de venta de los apartamentos en King Crown Infinity, según la ubicación y la zona, será a partir de 90 millones de VND/m².
Otro proyecto de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh que ha lanzado oficialmente nuevos productos en los últimos meses del año en el este de la ciudad es Eaton Park del inversor Gamuda Land. Ubicado en la calle Mai Chi Tho, Eaton Park ofrece al mercado 2.000 apartamentos de lujo. El precio en la primera fase ronda los 120 millones de VND/m², equivalente a unos 6.000-7.000 millones de VND/apartamento de una habitación, 8.000-10.000 millones de VND/apartamento de dos habitaciones, y 13.000-15.000 millones de VND/apartamento de tres habitaciones. Tras liquidar casi la totalidad de los dos edificios A5 y A6, en el cuarto trimestre de 2024, Eaton Park continuará lanzando la cartera de productos de los edificios A1 y A2, que incluye 550 apartamentos con un precio medio de 142 millones de VND/m².
También en el cuarto trimestre de 2024, la oferta de apartamentos en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh se complementará con la subdivisión Opus One, en el área urbana de Vinhomes Grand Park. Opus One es una fusión del inversor Vinhomes y el socio japonés SAMTY. Se sabe que el proyecto consta de cuatro torres, que añadirán al mercado 2.000 apartamentos de lujo con precios desde 80 millones de VND/m².
La zona este también recibirá una nueva oferta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh del proyecto Fiato Uptown, ubicado en el barrio de Tam Phu, ciudad de Thu Duc. Fiato Uptown consta de cuatro edificios de apartamentos ubicados en un terreno de 1,6 hectáreas, con casi 400 apartamentos residenciales y apartamentos con servicios comerciales. El precio de venta de los apartamentos en Fiato Uptown parte de 55 millones de VND/m².
Los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn muestran que los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado continuamente a lo largo de los años. Entre 2015 y 2023, el índice de aumento de precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh superó la tasa de crecimiento de los ingresos de los habitantes. Ocho años después, entre 2015 y 2023, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron un 56 %, mientras que los ingresos de los habitantes de las zonas urbanas aumentaron solo un 39 %.
Según un informe de Cushman & Wakefield, en los últimos 10 años, el precio promedio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado aproximadamente un 12 % anual. En el mercado primario, el precio promedio de venta de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh supera los 60 millones de VND/m². En el mercado secundario, el precio promedio es de 45 millones de VND/m².
Solo en el tercer trimestre de 2024, según datos de Batdongsan.com.vn, en comparación con el mismo período del año anterior, los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh fueron los más destacados del mercado. Este tipo de propiedad registró el mayor crecimiento en interés, alcanzando un 19 % en comparación con el mismo período del año anterior.
Los apartamentos también son el tipo de propiedad con el mayor incremento en precio de venta en comparación con el mismo período del año anterior, alcanzando el 12%. Cabe destacar que, a pesar de los altos precios, algunos proyectos aún cuentan con una buena liquidez en el mercado, especialmente aquellos con documentación legal completa y de grandes inversores con buena reputación. La tasa de liquidez de los proyectos supera el 60% en cada lanzamiento.
Al comentar sobre esta realidad, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, afirmó que, en realidad, la oferta futura es bastante limitada debido a la escasez de terrenos limpios. Los obstáculos legales aún se están resolviendo, lo que dificulta que los inversores implementen nuevos proyectos. Además, la gran presión financiera hace que muchos inversores carezcan de capital para implementar proyectos.
Además, la nueva disposición de la Ley de Tierras de 2024 sobre el ajuste del nuevo catálogo de precios de terrenos afectará los costes de los insumos de las empresas y el precio de venta a los clientes, lo que provocará una tendencia al alza en los precios de venta futuros. Los apartamentos siguen representando una alta proporción de la demanda de inversión a largo plazo y de bienes raíces. Por lo tanto, los apartamentos seguirán teniendo una buena absorción en el mercado y los precios de venta seguirán mostrando una tendencia al alza.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
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