Transacciones inmobiliarias a través del piso: Necesarias pero no “forzadas”

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Todavía se está debatiendo si las transacciones obligatorias o voluntarias a través de futuros intercambios de productos inmobiliarios serán buenas para los clientes, las empresas y el mercado, antes de que el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios esté a punto de entrar en la etapa de presentación a la Asamblea Nacional .

Lo importante es comprar y vender legalmente.

La mayoría de las empresas inmobiliarias de Ciudad Ho Chi Minh están vinculadas a plataformas de negociación para sus actividades comerciales. Estas plataformas pueden ser establecidas por el propio inversor o en empresas conjuntas con socios. Solo unos pocos grandes inversores ceden sus productos a plataformas de negociación para su venta y aceptan compartir las comisiones con la plataforma.

El director general de una importante inmobiliaria con numerosos proyectos en ejecución y que vende productos en Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que los inversores son conscientes de la necesidad de realizar transacciones a través del mercado de valores antes de vender productos al mercado, especialmente con los productos que se están formando en el futuro. Por lo tanto, todos los procedimientos relacionados con la estandarización de las transacciones son fundamentales para que el mercado sea más estable, próspero y beneficioso para los clientes.

Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần nhưng đừng buộc - Ảnh 1.

Corredores inmobiliarios ofrecen un proyecto inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

El inversor individual Calvin Nguyen, que apoya el comercio a través de la bolsa, dijo que obligar a los inversores a comerciar a través de la bolsa para obtener productos futuros por transparencia o conveniencia en la gestión fiscal probablemente no resuelva el problema.

El Sr. Calvin Nguyen explicó: «En realidad, existen empresas que venden productos a través de la plataforma de negociación, pero aun así existen riesgos. Hay muchos casos en los que los productos no cumplen las condiciones, pero aun así se negocian a través de la plataforma para captar capital o, tras vender el producto, la casa de bolsa no es responsable; los clientes deben colaborar con el inversor ante cualquier riesgo...».

Según el Sr. Calvin Nguyen, es necesario implementar medidas contundentes para combatir la compraventa de productos sin cumplir las condiciones, sin notarizar y sin declarar ni pagar impuestos según el monto de la transacción. En realidad, la evasión fiscal y la falta de transparencia en el mercado inmobiliario suelen ocurrir en transacciones individuales de particulares e inversores secundarios. En cuanto a los inversores que son empresas inmobiliarias, cuando cumplen las condiciones para abrir la venta, cuentan con la garantía del banco y están registrados para vender productos en el proyecto con información clara.

Muchas empresas creen que las plataformas de negociación deben ser "sanas". El Sr. Le Huu Nghia, director general de Le Thanh Real Estate Company, afirmó que, en realidad, podría existir una colusión entre las plataformas de negociación y los corredores para inflar los precios de los productos, lo que provocaría un auténtico frenesí y perturbaciones en el mercado. Esto ya ha ocurrido en el pasado. Además, muchas unidades de corretaje y plataformas de negociación carecen de suficiente potencial, reputación o no comprenden bien los productos.

Garantizar los derechos de los compradores

El economista financiero Dr. Pham Anh Khoi considera correcta la política de operar a través del parqué para mejorar la transparencia, la responsabilidad y los derechos de las partes involucradas en las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, la realidad demuestra que la mayoría de las transacciones inmobiliarias en los mercados del Reino Unido, Australia, Estados Unidos y Singapur se realizan a través de agencias de corretaje profesionales.

Por lo tanto, en Vietnam, en lugar de legalizarlo u obligarlo, deberíamos fomentar las transacciones inmobiliarias exclusivamente a través de la plataforma de compraventa y establecer un mecanismo que garantice los derechos de compradores y vendedores. Al mismo tiempo, se impondrá mayor responsabilidad y estándares profesionales a las agencias de corretaje para que brinden información precisa y completa sobre el producto a los clientes. Existen muchos casos en los que las agencias compiten deslealmente, anuncian bienes inmuebles a precios incorrectos y venden con una diferencia de precio, lo que perjudica a los vendedores de viviendas.

Además, las leyes sobre transacciones inmobiliarias también deben prestar mayor atención a los derechos de los compradores en sus regulaciones, ya que, en las transacciones, los compradores suelen tener menos poder que los vendedores o los intermediarios. Los países de todo el mundo suelen tener la responsabilidad de intervenir en el mercado, pero principalmente garantizan los derechos legales y la transparencia informativa de los compradores, no intervienen en los precios.

Para que el mercado sea transparente, el Gobierno debe promover un mecanismo que obligue a los organismos estatales pertinentes a proporcionar información oportuna y precisa a la población para que pueda consultarla, desde diagramas de planificación hasta historiales de transacciones, precios reales de los activos en el pasado más reciente e incluso factores de riesgo, productos que disminuyen en valor o aumentan en precio.

El pago deberá realizarse a través de una cuenta bancaria.

Autorizado por el Primer Ministro, el Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, firmó el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) para su presentación a la Asamblea Nacional. El contenido principal de este proyecto es la organización y el funcionamiento de los parqués inmobiliarios. Específicamente, la Cláusula 1 del Artículo 57 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) estipula que «Los inversores que vendan, alquilen y adquieran viviendas y obras de construcción que se constituyan en el futuro, así como la transferencia, el arrendamiento y el subarrendamiento de derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios, deben realizarse a través de parqués inmobiliarios». Se fomentan otras transacciones a través de los parqués. Al mismo tiempo, los pagos deben realizarse a través de cuentas bancarias abiertas para garantizar la publicidad y la transparencia.

Dr. TRAN QUANG THANG , Director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh:

Se necesitan muchos canales de información a los que los compradores puedan recurrir.

La negociación obligatoria a través de la bolsa también es un paso preparatorio para el contenido de la ley sobre tasas y cargos en las transacciones inmobiliarias, cuya aprobación se prevé en la próxima sesión de la Asamblea Nacional. De hecho, las plataformas de negociación deben ser transparentes, por lo que, al operar a través de la bolsa, deben ser altamente responsables, operar con imparcialidad, garantizar el cumplimiento de las regulaciones legales y no contradecir la voluntad de sus superiores.

Además, para que el mercado inmobiliario sea estable y transparente, es fundamental que los compradores cuenten con amplios canales de información precisos y transparentes. En el proceso de transformación digital, la información debe ser rápida y transparente, proveniente de las agencias estatales, para que la gente pueda consultarla, no solo acceder a la información de las agencias inmobiliarias.

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):

Negociar a través del parqué para evitar el fraude y la "fiebre del suelo"

El proyecto de propuesta exige que la compraventa de proyectos inmobiliarios se realice a través de la plataforma de negociación, lo cual es razonable. Sin embargo, HoREA considera necesario añadir casos en los que las personas y los hogares realizan sus propias transacciones o colaboran con empresas inmobiliarias y socios para la división y venta de terrenos, y deben realizar transacciones a través de la plataforma de negociación cuando se realizan con personas sin parentesco consanguíneo, matrimonial o adoptivo, o con personas que reciben apoyo legal para proteger los intereses de los clientes, contribuyendo así a prevenir el fraude y la fiebre inmobiliaria.

Además, las disposiciones pertinentes de este proyecto también deberían permitir que los inversores de proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas se registren para operar pisos de negociación inmobiliarios si cumplen las condiciones.

Sr. LE HUU NGHI , Director General de Le Thanh Real Estate Company:

El Estado debería intervenir con herramientas fiscales.

En mi opinión, la mejor manera, abierta y razonable, de intervenir es mediante instrumentos tributarios. Se recomienda imponer un segundo impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero en el momento oportuno. Además, cuando el Gobierno interviene en el mercado a través de impuestos, puede aumentar o disminuir el tipo impositivo según la situación real del mercado, lo cual es mejor que imponerlo mediante documentos administrativos.

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