No a la ley de mini apartamentos

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Error legal

Los mini apartamentos florecieron en Hanoi en 2010 y la construcción explotó entre 2013 y 2015, cuando el mercado inmobiliario estaba en auge, la oferta era escasa y la demanda de compra y alquiler aumentó drásticamente.

Aunque no está reconocido legalmente en la Ley de Vivienda de 2005 ni en el Decreto 90/2006/ND-CP, debido a las fluctuaciones del mercado, el Decreto 71/2014/ND-CP (Decreto que especifica la Ley de Vivienda de 2014) incluye algunas cuestiones pendientes al añadir el tipo de vivienda construida por particulares. En este sentido, la normativa establece: «Para las viviendas construidas por particulares/hogares de dos o más plantas, en las que cada planta disponga de dos habitaciones diseñadas y construidas a escala cerrada, la superficie mínima construida debe ser de 30 m²...».

Con el Decreto 71 del Gobierno y la Circular 16 del Ministerio de Construcción , la concesión de certificados (libros rosas) para mini apartamentos es elegible. Esto está bajo la autoridad de los distritos. Con respecto a los procedimientos, la ciudad de Hanoi tiene regulaciones específicas en la Decisión 117/2009 del Comité Popular de la Ciudad. Los mini apartamentos que tienen licencia pero se construyen sin permiso, como exceder el número de pisos o el área del apartamento es menor que la regulación mínima de 30 m2, no pueden obtener un certificado de propiedad. Si un edificio de apartamentos tiene licencia para 6 pisos, pero se construye hasta 7 u 8 pisos, todos los apartamentos en esa área, incluidos aquellos construidos correctamente con 6 pisos o menos, no recibirán un certificado de propiedad.

Esta es una laguna legal que permitió a los miniapartamentos eludir la ley de forma masiva entre 2010 y 2020, especialmente en distritos con escuelas, oficinas y hospitales abarrotados, como Cau Giay, Thanh Xuan, Hoang Mai y Bac Tu Liem. Los compradores tienen motivos para creer que los miniapartamentos reciben certificados. Sin embargo, debido a la construcción ilegal, muy pocos apartamentos reciben certificados.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que los miniapartamentos son "productos defectuosos" en una etapa de desarrollo. La asociación ha emitido numerosos documentos solicitando a las agencias gestoras que limiten la construcción de miniapartamentos. Esto se debe a que la construcción descontrolada ejerce presión sobre la infraestructura vial y social. Al mismo tiempo, existe una falta de normas de seguridad para la prevención y extinción de incendios. En particular, los miniapartamentos se construyen, en su mayoría, sin permisos y sin cumplir con las normas, por lo que muchos no obtienen la licencia rosa. Esto afecta gravemente los derechos de los compradores de vivienda.

La ley regula la concesión de licencias rosas para miniapartamentos, pero aún no es clara. Sin embargo, en realidad, la mayoría de los apartamentos privados presentan errores en la documentación legal, como la solicitud de un permiso de construcción para una vivienda unifamiliar. Sin embargo, al construir, se convierten mágicamente en miniapartamentos, añaden plantas y habitaciones, cambian el diseño y no garantizan la prevención y extinción de incendios. Por lo tanto, la concesión de licencias rosas es muy difícil de implementar, enfatizó el Sr. Dinh.

Insuficiencias en la normativa legal sobre el desarrollo de viviendas individuales y familiares. La situación de la construcción ilegal, que transforma viviendas individuales en miniapartamentos, se origina en deficiencias y limitaciones en la gestión y aplicación de la ley por parte de los organismos estatales, especialmente a nivel local, cuando no existe una inspección y supervisión rigurosas. Numerosas opiniones indican que las localidades deben fortalecer la inspección, la detección y el manejo riguroso de las infracciones a la ley sobre ordenamiento urbanístico, especialmente en el caso de la construcción de viviendas individuales de varias plantas y muchos apartamentos, construidas sin permiso, sin permiso o sin conformidad con la planificación aprobada por las autoridades competentes, etc.

Gestión de mini apartamentos

Ante las deficiencias del modelo de miniapartamentos, según la investigación del periodista, en algunas localidades como Ciudad Ho Chi Minh no se han implementado las licencias para miniapartamentos. Esto se debe a que, según la normativa, cualquier tipo de desarrollo inmobiliario debe implementarse según el proyecto; los proyectos de vivienda comercial deben ser aprobados por las autoridades competentes en materia de política de inversión y reconocidos por los inversores; los inversores deben ser organizaciones o empresas con capital legal para garantizar la ejecución del proyecto y tener funciones inmobiliarias.

El abogado Nguyen Hong Truong (Colegio de Abogados de Hanói) afirmó que, según las disposiciones del Decreto 71, quienes operan con este modelo de vivienda deben establecer un negocio. Sin embargo, intermediarios y particulares ilegales se aprovechan de ello para convertir proyectos de vivienda individuales en miniapartamentos para su venta y comercio ilegal.

En el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), se propone que no sea necesario establecer una empresa ni preparar un proyecto de inversión para implementar este modelo de vivienda. Esto representa otra desventaja. Esto significa que los inversores no tendrán que realizar trámites relacionados con la aprobación de la política de inversión, la asignación/arrendamiento de terrenos, la valoración de terrenos y las obligaciones financieras sobre los mismos, la evaluación de los informes de estudios de viabilidad/diseños básicos, la evaluación de la prevención y lucha contra incendios, la emisión de permisos de construcción, la aceptación de la prevención y lucha contra incendios, la aceptación de obras aptas para su explotación y operación, etc.

Además, el proyecto de ley también incluye una nueva regulación que permite a los propietarios optar por emitir un "libro rosa" independiente para cada apartamento, lo que legalizará el tipo de miniapartamento y lo convertirá en un apartamento normal. Esto debe controlarse estrictamente, en particular, no reconociendo la compraventa de miniapartamentos. Se recomienda encarecidamente no emitir un "libro rosa" independiente para cada miniapartamento a fin de evitar su proliferación, el riesgo de inseguridad y la sobrecarga del sistema de infraestructura urbana.

Si algún hogar o individuo tiene derecho a utilizar un terreno residencial y desea construir un edificio de apartamentos, debe establecer una empresa/cooperativa y preparar un proyecto de inversión para llevar a cabo los procedimientos de inversión de acuerdo con la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.

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