Los tipos de interés suben y la liquidez se complica: el sector inmobiliario vuelve a entrar en un ciclo de selección.

(CLO) Después de un largo período de beneficiarse de un flujo de efectivo barato, el mercado inmobiliario se enfrenta a nuevos desafíos a medida que las tasas de interés muestran signos de aumento.

Los tipos de interés están subiendo gradualmente.

Tras un largo periodo de mantenerse en un nivel bajo, los tipos de interés de los ahorros en muchos bancos han ido aumentando discretamente a corto plazo, lo que ha provocado una tendencia alcista en los tipos de interés de los préstamos.

Aunque el Banco Estatal ha mantenido su política de apoyo a la liquidez y no ha dado señales de un endurecimiento monetario —ya que no ha reiniciado el canal de retirada de dinero a través de letras del tesoro desde junio—, el nivel de los tipos de interés se encuentra actualmente bajo mucha presión.

El retorno de la presión inflacionista y la cautelosa gestión de los principales bancos centrales del mundo han reducido el margen para mantener bajos los tipos de interés.

Los tipos de interés están subiendo gradualmente. (Foto: CSD)

En ese contexto, el mercado inmobiliario, un sector muy dependiente del crédito, se enfrenta a una importante prueba para su recuperación y desarrollo.

Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs), la realidad demuestra que cuando las tasas de interés aumentan drásticamente, el primer impacto, y el más evidente, es la disminución de la liquidez en el mercado. Los compradores de vivienda, especialmente aquellos que utilizan préstamos, tendrán que replantearse sus planes financieros.

Mientras tanto, los inversores inmobiliarios se muestran más cautelosos con sus planes de expansión de cartera, ya que es improbable que la rentabilidad esperada compense el aumento de los costes de capital.

Al mismo tiempo, las empresas de desarrollo de proyectos se enfrentan a un doble riesgo: los costes financieros aumentan mientras que la demanda disminuye, lo que provoca una ralentización del flujo de caja y una reducción de la nueva oferta. Cuando la oferta disminuye, las transacciones se estancan y, por lo tanto, a los precios les resulta difícil mantener el mismo ritmo alcista que en el período anterior.

Debido a su elevado apalancamiento financiero, el sector inmobiliario es la inversión más directamente afectada por las fluctuaciones de los tipos de interés. En el pasado, el mercado vietnamita experimentó un fuerte descenso entre 2011 y 2013, cuando los tipos de interés de los préstamos superaron el umbral del 18-20% anual.

Muchas empresas e inversores tuvieron que vender activos para reducir las pérdidas, lo que provocó que el mercado se "congelara" durante mucho tiempo, con una caída de los precios inmobiliarios en muchas zonas del 30-40%, incluso en la zona céntrica.

Parte del problema radica en la mentalidad inversora que se basa en préstamos a corto plazo, mientras que los proyectos y activos inmobiliarios tienen ciclos de inversión largos. Cuando los costes de capital aumentan repentinamente, el flujo de caja se interrumpe y el riesgo de iliquidez es prácticamente inevitable.

La presión también proviene de los préstamos hipotecarios preferenciales. En los últimos años, para estimular el mercado, muchos inversores y bancos comerciales han lanzado paquetes de préstamos hipotecarios con tipos de interés preferenciales desde tan solo el 5,5 % anual, incluso sin intereses, y con un período de gracia de hasta 5 años para la amortización del capital. Esta política facilita que un gran número de personas e inversores accedan a capital barato para adquirir bienes inmuebles.

Sin embargo, el período preferencial es solo temporal. Al entrar en el período de tipos de interés variables, si el nivel general de tipos de interés aumenta, la presión para el pago de la deuda se incrementará drásticamente.

Los VAR creen que muchos clientes se encuentran en una situación donde «no han pagado capital, pero los intereses se han duplicado». Cuando la liquidez del mercado es baja, revender productos para reducir pérdidas se vuelve difícil, y el riesgo de impago puede reaparecer en el sistema crediticio.

Empresas inmobiliarias bajo gran presión

Los VAR evalúan: El sector inmobiliario es actualmente el más afectado por el aumento de las tasas de interés. Por un lado, deben asumir mayores costos financieros para los préstamos destinados a la ejecución de proyectos; por otro lado, el poder adquisitivo en el mercado disminuye cuando las personas tienen dificultades para acceder a préstamos para la compra de viviendas.

Mientras tanto, el canal de captación de capital mediante bonos corporativos aún no se ha recuperado por completo. La emisión de nuevos bonos sigue siendo cautelosa, y el volumen de bonos con vencimiento se mantiene elevado, lo que obliga a muchas empresas a gestionar su flujo de caja mediante la venta de terrenos, el retraso en el avance de las obras o la negociación con contratistas y bancos para prorrogar los plazos de pago.

El sector inmobiliario se encuentra bajo una gran presión debido al aumento de los tipos de interés. (Foto: ST)

En particular, dado que la mayor parte del suministro corresponde a proyectos futuros, la interrupción del flujo de caja de los clientes incrementa aún más la presión financiera.

Cuando aumentan los costos del crédito, no se han desarrollado otros canales de movilización de capital y la capacidad financiera de muchos inversores es limitada, muchos proyectos corren el riesgo de ser suspendidos o retrasados, lo que afecta la confianza de los compradores e inversores secundarios.

Los tipos de interés elevados y prolongados no solo afectan a los proyectos en curso, sino que también debilitan la capacidad de ampliar los fondos para la adquisición de terrenos e iniciar nuevos proyectos.

De hecho, los bancos suelen aumentar los tipos de interés durante las recesiones del mercado debido a los altos riesgos. En esos momentos, muchas empresas optan por mantener sus operaciones en lugar de aumentar sus inversiones, para limitar las pérdidas, especialmente ante el aumento de los costes de los terrenos y la construcción.

En consecuencia, la oferta de vivienda corre el riesgo de sufrir una disminución significativa a medio plazo. Además, el aumento de los tipos de interés también repercute indirectamente en la inversión pública y los costes de infraestructuras.

A medida que aumentan los precios de las materias primas, los costos laborales y los gastos de acondicionamiento de terrenos, se retrasa el avance de muchos proyectos de transporte clave. Esto afecta directamente las expectativas de alzas de precios en áreas que antes se preveían que se beneficiarían de la infraestructura, lo que coloca a muchos inversionistas secundarios en una situación difícil.

A pesar de los numerosos desafíos, las perspectivas a largo plazo para el mercado inmobiliario de Vietnam siguen siendo positivas, gracias a la sólida base de una gran demanda real de vivienda y una fuerte urbanización.

"A medida que la economía continúa creciendo, segmentos como la vivienda, los bienes raíces industriales, las oficinas en alquiler y el comercio minorista mantienen una demanda estable", evaluaron los VAR.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) considera que, en el período actual, los compradores de vivienda deberían aprovechar la oportunidad mientras las tasas de interés siguen bajas y la oferta se está recuperando.

Sin embargo, el uso de capital prestado debe mantenerse dentro de un nivel prudente, sin superar el 50% del valor del inmueble para evitar riesgos ante posibles fluctuaciones en los tipos de interés. Asimismo, los compradores deben priorizar la elección de proyectos con inversores de renombre, sólida capacidad financiera, garantías legales y un avance de la construcción adecuado, especialmente en el caso de viviendas en construcción.

Fuente: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html