¿Construir viviendas asequibles para calentar el mercado inmobiliario?

Los ingresos de varias decenas de millones de dongs también son difíciles de comprar una casa.

“Mi esposo y yo hemos estado alquilando una casa durante 7 años y no sabemos cuándo podremos comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh”, dijo Nguyen Thi Thuy, residente del distrito de Tan Binh.

La Sra. Thuy comentó que trabaja como contable en una empresa textil con un salario de 10 millones de VND al mes. Su esposo trabaja como técnico en una empresa de construcción con un salario de 12 millones de VND al mes. Los ingresos totales de 22 millones de VND apenas les alcanzan para cubrir sus gastos de manutención y la educación de su hija de 6 años.

Según la Sra. Thuy, ella y su esposo han ahorrado varios cientos de millones de VND, pero esta cantidad no les alcanza para comprar una casa. El mínimo que necesitan es de unos 600 millones de VND para que el banco pueda prestarles los apartamentos más antiguos y económicos de la ciudad.

La Sra. Thuy comentó que, aunque tenía 600 millones de VND, sus ingresos mensuales no aumentaban, y ella y su esposo no tenían dinero para pagar el capital y los intereses al banco. Por lo tanto, el sueño de tener una casa propia aún estaba muy lejos.

Muchas personas de ingresos medios no pueden permitirse comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh. (Ilustración: Dai Viet)

Al igual que la familia de la Sra. Thuy, el Sr. Vo Thanh Tuan, un especialista en comunicaciones de una empresa extranjera, no ha podido comprar una casa a pesar de que su ingreso actual es de 16 millones de VND al mes.

Según el Sr. Tuan, si compra una casa ahora mismo, necesitará pedir prestados unos 1.500 millones de VND. Por lo tanto, el pago del capital y los intereses absorberán todo su salario.

Viviendas sociales "sombrías"

Mientras millones de personas de ingresos bajos y medios necesitan vivienda, el segmento de la vivienda social aún se desarrolla con mucha lentitud. Esto se debe a que este tipo de vivienda enfrenta numerosos obstáculos en los procedimientos legales, deficiencias regulatorias, dificultades para obtener préstamos preferenciales y dificultades para identificar a los beneficiarios de las políticas.

El Dr. Doan Van Binh, experto en bienes raíces, comentó que si bien la Ley de Vivienda estipula específicamente las condiciones para la compra de viviendas sociales, como ingresos, lugar de residencia, vivienda, etc., determinar los sujetos adecuados para comprar, alquilar o alquilar con opción a compra aún enfrenta muchas dificultades.

Además, la normativa que exige que los proyectos de vivienda comercial en zonas urbanas de tipo III o superior reserven el 20% de su fondo de suelo para vivienda social no se ajusta a la realidad. Esto provoca que muchos proyectos reserven suelo para vivienda social pero no lo utilicen, desperdiciando recursos de suelo y causando una pérdida estética urbana.

Para proyectos pequeños, si el 20% del área se utiliza para vivienda social, esta área no es suficiente para construir un área de vivienda social estándar con servicios públicos y jardines para servir a la gente.

El mercado de vivienda social se está desarrollando de forma muy lenta y sombría. (Foto: D.V.)

Según el Dr. Binh, las personas y empresas que construyen viviendas sociales también enfrentan muchas dificultades para acceder a préstamos preferenciales. Las actividades crediticias para apoyar el sector de la vivienda social aún no han sido efectivas.

Según la Sra. Tran Lan Anh, representante de una empresa inmobiliaria del Distrito 12 de Ciudad Ho Chi Minh, la razón por la cual las empresas no están interesadas en la vivienda social es porque los precios del terreno han aumentado demasiado y las ganancias derivadas de la construcción de viviendas sociales son demasiado bajas.

Mientras tanto, los mecanismos y políticas no han brindado mucho apoyo a las empresas. Por lo tanto, estas rara vez participan en la construcción de vivienda social y se centran únicamente en la construcción de vivienda comercial.

Desarrollar viviendas asequibles es la solución

Según los expertos inmobiliarios de Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de viviendas asequibles abrirá oportunidades para resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda, satisfaciendo las necesidades de vivienda de la mayoría de las personas con ingresos promedio y casi promedio, y reduciendo el nivel de precios de la vivienda de todo el mercado.

A lo largo de los años, el Partido y el Gobierno siempre han prestado atención a la vivienda para la población y la han identificado como una tarea clave para el desarrollo socioeconómico del país. Sin embargo, el rápido crecimiento económico y la urbanización han incrementado la demanda de vivienda. Mientras tanto, la oferta ha disminuido continuamente y no ha mostrado señales de aumento desde 2018, lo que agrava aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda.

La estructura de la oferta se inclina cada vez más hacia productos de alta gama y alto valor, con fines de inversión y especulación. Este desequilibrio a largo plazo provoca un aumento continuo de los precios de la vivienda, estableciendo un nuevo nivel de precios muy por encima del alcance de la mayoría de la población. Por lo tanto, el desarrollo de vivienda asequible abrirá oportunidades para resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda, satisfaciendo así las necesidades de vivienda de la población.

Se espera que la vivienda asequible impulse el mercado inmobiliario en el futuro. (Foto ilustrativa: Dai Viet)

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que la proporción de la oferta de apartamentos en el segmento asequible (menos de 25 millones de VND/m2) de la oferta total de viviendas ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022 y al 6% en 2023.

En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media (25-50 millones/m2) también disminuyó al 54%, 34%, 27% respectivamente, y la oferta provino principalmente de productos con precios de 40-50 millones de VND/m2.

Mientras tanto, la demanda de vivienda real siempre lidera la estructura de la demanda de vivienda con una proporción del 80%, el 15% restante corresponde a la demanda de inversión a largo plazo y el 5% a la demanda especulativa. Asimismo, según datos de VARS, solo alrededor del 25% de la demanda de vivienda real tiene capacidad financiera para pagar.

En ese contexto, VARS considera que, junto con la vivienda social, la vivienda asequible será la principal tendencia de desarrollo en el mercado inmobiliario en el próximo período, porque se trata de un segmento que surge de las necesidades y capacidades reales de la mayoría de las personas.

¿Qué es "asequible"?

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que Vietnam no tiene un concepto oficial de vivienda asequible, pero es posible señalar algunas características de este tipo comparándolo con la vivienda social y basándose en cómo determinar la razonabilidad de los precios de la vivienda.

En consecuencia, en la actualidad la vivienda social está dirigida principalmente a personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales, exentas del pago de tasas por uso de suelo y con acceso a paquetes de crédito preferenciales exclusivamente para inversores y compradores de vivienda...

La vivienda asequible es una vivienda comercial con precios asequibles, adecuada a la capacidad financiera de la mayoría de las personas, dirigida al grupo de personas con ingresos medios y cercanos a la media, con un cierto nivel de ahorro, en áreas urbanas especiales.

El Sr. Dinh cree que los precios de vivienda razonables se dan cuando las familias pueden equilibrar los costos de la vivienda y otros gastos de vida dentro del alcance de sus ingresos.

Según la experiencia de evaluar la asequibilidad de la vivienda en muchos países del mundo , la vivienda asequible es aquella en la que el costo de la misma no supera el 30% de los ingresos totales del hogar. Para un hogar con ingresos de aproximadamente 30 millones de VND al mes, el 30% de este costo equivale a una acumulación de aproximadamente 100 millones de VND al año; por lo tanto, la vivienda asequible tiene un precio de entre 2000 y 2500 millones de VND por apartamento.

Sin embargo, según el Sr. Dinh, en realidad es muy difícil desarrollar proyectos de apartamentos con precios que oscilan entre 2 y 2,5 mil millones de VND, especialmente en dos grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi , pero difícil no significa imposible.

El Sr. Dinh cree que si todo el mercado se une y las políticas de vivienda siguen la dirección de la economía de mercado, se desarrollará la vivienda asequible. El desarrollo de la vivienda asequible se complementa con la vivienda social.

Según VARS, desde el lado estatal, es necesario brindar una definición oficial de vivienda asequible; mecanismos de investigación y políticas preferenciales específicamente para vivienda asequible con el objetivo principal de incentivar a los inversionistas a participar en el desarrollo de la oferta de este segmento, atendiendo las necesidades de vivienda de los hogares con ingresos promedio o cercanos al promedio.

Estas incluyen políticas de crédito preferencial diseñadas específicamente para aumentar el poder adquisitivo o aumentar las tasas impositivas para segundas y terceras viviendas a fin de reducir los incentivos especulativos. Los ingresos fiscales pueden reciclarse para apoyar a quienes realmente lo necesitan. Apoyar a los inversores en el desarrollo y la operación de proyectos de infraestructura social...

Además, se incrementa la inversión y se amplía la infraestructura de transporte. Cuando la distancia deja de ser un problema, la tendencia a desplazarse del centro a las afueras es inevitable.

Fuente: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html