La ola de flujo de capital inmobiliario "hacia el sur"

La región sur, en especial Ciudad Ho Chi Minh, se presenta como un destino atractivo dentro de la ola de flujos de capital inmobiliario hacia el sur, sobre todo procedentes de inversores del norte. Sin embargo, para garantizar la seguridad y la eficiencia en el contexto de la reestructuración del mercado, los inversores deben seleccionar cuidadosamente los segmentos, evaluar su capacidad financiera y priorizar las estrategias a largo plazo en lugar de buscar beneficios rápidos.

Los precios de la vivienda siguen siendo "altos", el flujo de caja busca una dirección de movimiento

Los datos de investigación del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) muestran que en los primeros 9 meses de 2025, el mercado de Hanoi registró alrededor de 22.000 apartamentos recién inaugurados, lo que equivale al 64% de la oferta total en 2024 y al nivel más alto en el mismo período de 2019-2025. En particular, los apartamentos continúan desempeñando un papel principal, representando el 76% de la nueva oferta total.

Actualmente, los flujos de capital inmobiliario se están desplazando con fuerza hacia la región sur. Foto: VARS

Sin embargo, el precio de venta no solo no se ha moderado, sino que se ha disparado, ya que los nuevos proyectos con precios superiores a 100 millones de VND/ ^m² son cada vez más populares. El índice de precios de los apartamentos (que refleja la fluctuación promedio del precio de venta del período actual en comparación con el período base (primer trimestre de 2019) de los proyectos de la muestra seleccionada y observada por VARS) en Hanói aumentó un 5 % en el tercer trimestre de 2025 con respecto al trimestre anterior y un 96,2 % con respecto al trimestre base (primer trimestre de 2019), lo que representa 1,7 veces el aumento registrado en la antigua Ciudad Ho Chi Minh durante el mismo período.

El nivel de precios primarios de los apartamentos (apartamentos en venta por primera vez) en Hanoi también estableció una nueva "marca", con un promedio de 95 millones de VND/ ^m2 , superior al de Ciudad Ho Chi Minh, con más del 43% de la nueva oferta en el tercer trimestre con un precio superior a 120 millones de VND/ ^m2 .

Los elevados precios de la vivienda, considerados estables, han limitado el margen de revalorización, reduciendo el atractivo para la inversión. Asimismo, el valor de las inversiones supera la capacidad financiera de muchos inversores, lo que provoca una fuga de capitales de Hanói en busca de nuevas oportunidades en mercados con precios más razonables y mayor potencial de crecimiento.

Además de concentrarse en las provincias que rodean Hanoi y que cuentan con conexiones de infraestructura completas, el flujo de efectivo se está desplazando con fuerza hacia la región sur.

El vicesecretario general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), Nguyen Thai Binh, informó que, al cierre del segundo trimestre, las estadísticas preliminares de varios inversores indicaban que los clientes del norte representaban cerca del 20 % del total de transacciones en el sur durante el primer semestre del año, el doble que en el mismo período del año anterior. Para finales del tercer trimestre, esta cifra había alcanzado el 30 %, casi igualando el período de mayor actividad entre 2016 y 2020.

Por consiguiente, la región sur atrae capital gracias al mantenimiento de los precios en el nivel acumulado durante los últimos tres años, lo que genera oportunidades de crecimiento y márgenes de beneficio atractivos para los inversores. Algunas zonas periféricas de la antigua ciudad de Ho Chi Minh, incluidas las localidades fusionadas, presentan precios entre un 30 % y un 40 % inferiores a los de Hanói, mientras que las conexiones de infraestructura y el ritmo de urbanización aumentan considerablemente.

Por ejemplo, en Hanói, con entre 2 y 4 mil millones de VND, solo se puede comprar un apartamento de una habitación o un estudio, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, los inversores tienen una mayor variedad de opciones, desde apartamentos hasta casas individuales. Cabe destacar que el precio de algunos proyectos de reciente apertura en las afueras de Ciudad Ho Chi Minh es actualmente solo dos tercios del precio en las afueras de Hanói, lo que hace que el margen de revalorización a medio y largo plazo sea más atractivo.

Los flujos de capital desde Hanoi a Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores no solo buscan “encontrar precios bajos”, sino también diversificar las carteras y optimizar la eficiencia del capital. En comparación con Hanoi, el mercado de Ciudad Ho Chi Minh presenta una clara diferenciación, especialmente en el segmento de apartamentos de alta gama, con documentación legal completa y ubicaciones privilegiadas, que satisfacen las necesidades de acumulación de activos a largo plazo de los potenciales inversores.

Se trata de una línea de productos que ofrece un doble valor de beneficio, tanto por su potencial de aumento de precio como por su eficaz alquiler, gracias a la ventaja de un centro económico dinámico que atrae fuertemente la inversión extranjera directa y a expertos extranjeros con necesidades de vivienda de alta gama.

La infraestructura se está acelerando, lo que abre oportunidades, pero se necesita precaución.

La tendencia de expansión hacia el sur también se ve impulsada por el regreso de importantes inversores al sur del país tras la resolución de los problemas legales, junto con sólidas campañas de comunicación. En particular, muchos inversores particulares de Hanói suelen optar por colaborar con inversores conocidos al expandir sus proyectos al sur, aprovechando su conocimiento de la marca y su capacidad de ejecución.

Varios proyectos de gran envergadura, como el complejo urbano de Can Gio, han despertado un gran interés entre los inversores de Hanói desde su lanzamiento gracias a su ubicación estratégica y su potencial de desarrollo a largo plazo. Las empresas de corretaje del norte también han expandido rápidamente sus sucursales en el sur, llevando consigo su cartera de clientes y servicios.

No solo eso, algunos proyectos de grandes inversores tienen precios bajos, mientras que proyectos similares en el Norte han duplicado su precio y han sido "desenterrados" por muchos inversores, incluso con precios que aumentaron un 5% en una semana.

Un factor importante que contribuye a fortalecer la atracción de inversiones es la política de desarrollo de infraestructura y la motivación de la planificación regional tras la fusión administrativa de la nueva Ciudad Ho Chi Minh. Muchos proyectos nuevos se están desarrollando cerca de las líneas de metro, las carreteras de circunvalación y los principales ejes de transporte, mejorando la conectividad interregional e incrementando el valor futuro de los activos, lo que resulta especialmente atractivo para los inversores de Hanói.

VARS IRE considera que, en general, la ola de inversión inmobiliaria hacia el sur del país se está consolidando. El sur, especialmente Ciudad Ho Chi Minh, se está convirtiendo gradualmente en un nuevo destino gracias a precios razonables, una infraestructura en rápido desarrollo y un marco legal más sólido.

Sin embargo, para garantizar la seguridad y la eficiencia en el contexto de la reestructuración del mercado, los inversores deben seleccionar cuidadosamente los segmentos, evaluar su capacidad financiera y priorizar las estrategias a largo plazo en lugar de buscar ganancias rápidas. Dado que la mayoría de las transacciones aún dependen de la demanda de inversión, mientras que la oferta aumenta rápidamente, si los inversores utilizan demasiado capital prestado para invertir de forma generalizada, podrían adoptar una posición pasiva ante el aumento de los tipos de interés o la disminución de la liquidez. En el peor de los casos, la interrupción del flujo de caja puede provocar el estancamiento de los proyectos, afectando al sentimiento del mercado y a la confianza de los inversores.

Fuente: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html