Por qué los indios gastan más dinero en propiedades más grandes y exclusivas

Menos de 10 años después de comprar un pequeño apartamento de dos habitaciones en Bengaluru con un presupuesto limitado, los profesionales de la tecnología Ratnesh y Neha Malviya buscan mejorar su propiedad.

Las ventas de viviendas de lujo están en alza gracias al sólido crecimiento económico de la India, el aumento de los salarios y el dinamismo del mercado bursátil. (Fuente de la imagen: Getty Images y DLF)

El matrimonio Malviya, de unos 40 años, buscaba una casa de cuatro habitaciones. Ratnesh, apasionado de la escultura, planeó dos habitaciones, un estudio y una habitación de invitados.

Los ingresos mensuales de la pareja se han quintuplicado, alcanzando aproximadamente medio millón de rupias (5955 dólares) desde que compraron el apartamento. La propiedad que están a punto de comprar costó 40,3 millones de rupias.

“La hipoteca será un poco cara, pero es mejor comprar algo que cumpla con todos nuestros requisitos, incluso si está en el límite de nuestro presupuesto”, dice Ratnesh. “Al menos es mejor que tener que volver al mercado dentro de unos años”.

Los millennials ambiciosos como la familia Malviya están impulsando las ventas de viviendas de lujo en la India, según Aakash Ohri, codirector ejecutivo de DLF, la empresa inmobiliaria más grande de la India.

“Este es un nuevo segmento emergente que busca lo mejor”, dijo Ohri. “La vivienda se ha convertido en una prioridad: quienes no tienen hogar ahora quieren casas, y quienes tienen, buscan mejores viviendas”.

Las ventas de viviendas de lujo impulsan el crecimiento económico de la India, superando a todas las demás grandes economías. Esto ha contribuido a impulsar los mercados bursátiles, incrementando la riqueza de empresarios y altos ejecutivos, e impulsando el alza salarial, especialmente para los trabajadores administrativos.

Boston Consulting Group estima que India creará una riqueza récord de 588 mil millones de dólares para 2023. Según UBS, India tendrá 868.671 multimillonarios en 2023, un 14,4% más que en 2019, y en camino de alcanzar los 1,06 millones para 2028.

Actualmente, los ricos en la India prefieren comprar apartamentos de gran altura con una superficie de más de 185 metros cuadrados, ubicados principalmente en grandes áreas urbanas suburbanas con comodidades modernas como canchas de tenis, piscinas y pistas para correr.

Según la firma de servicios inmobiliarios CBRE, el año pasado se vendieron 11.755 viviendas con un precio de 40 millones de rupias o más en las ciudades de Mumbai, Delhi e Hyderabad, cuatro veces más que en 2019.

“La demanda es alta, pero la oferta de viviendas de calidad es limitada”, afirmó Karan Khanna, director de la consultora de inversiones Ambit, con sede en Bombay. “La demanda se ve impulsada por una combinación de factores, como la preferencia por viviendas más grandes, una creciente cultura de trabajo híbrido, una mayor asequibilidad con el aumento de los ingresos y una rápida urbanización”.

En el año fiscal finalizado en marzo, DLF recaudó 147,78 mil millones de rupias en preventas de nuevos departamentos residenciales, superando su objetivo de 130 mil millones de rupias y duplicando las ventas de hace dos años.

Casi la mitad de las preventas del año pasado provinieron de un solo proyecto: el complejo Privana South, de 1113 unidades, en el suburbio de Gurgaon, Delhi. Aunque la mayoría de los apartamentos tenían un precio de entre 60 y 80 millones de rupias, todos se vendieron en menos de tres días tras su salida al mercado. DLF repitió la hazaña en mayo, vendiendo 795 apartamentos en el cercano Privana West a precios similares en menos de tres días.

"Si analizamos los hechos, DLF realmente ha desarrollado el mercado de Gurgaon, que es un foco de viviendas de lujo", dijo Pankaj Kumar, vicepresidente de Kotak Securities en Mumbai, elogiando la fortaleza de la empresa en la construcción y comercialización de viviendas de lujo.

“Tienen la ventaja de ser pioneros y de tener un valor de marca”, afirmó. “Además, cuentan con terrenos económicos en Gurgaon. Esto les permite obtener altos márgenes de beneficio”. De hecho, el beneficio neto de DLF el año pasado aumentó un 34%, hasta los 27.240 millones de rupias, mientras que los ingresos aumentaron un 15,7%, hasta los 69.580 millones de rupias.

DLF, que se ha centrado principalmente en propiedades residenciales en la región capitalina, se está expandiendo hacia el sur, adentrándose en los mercados urbanos costeros de Bombay y Goa este año fiscal. La compañía pretende comercializar un total de 1,2 millones de pies cuadrados de apartamentos nuevos, un 14 % más que el año pasado. La mayoría de estos apartamentos serán de lujo o ultralujo, incluyendo algunos con precios de 500 millones de rupias o más.

HDFC Securities predice que la medida podría ayudar a DLF a superar su objetivo anual de preventa de 170 mil millones de rupias a 180 mil millones de rupias.

DLF no es la única empresa que se dirige a los indios que buscan un apartamento moderno de lujo. Entre sus principales competidores se encuentran Oberoi Realty, Godrej Properties y Lodha Group.

Según CBRE, el año pasado se pusieron a la venta en India 15.870 nuevas viviendas de lujo, aproximadamente cinco veces más que en 2019. Esta cifra aumentó a 13.020 en el primer semestre de 2024. Las viviendas de lujo con precios superiores a 15 millones de rupias representaron un tercio de las viviendas nuevas en el trimestre julio-septiembre, según Anarock, una consultora inmobiliaria local. En 2018, las viviendas de lujo representaron solo el 9% de la nueva oferta.

Las tasas de interés en India no han subido desde febrero de 2023, lo que ha contribuido a mantener un sólido crecimiento en las ventas de viviendas, a diferencia de mercados como Singapur y Estados Unidos. El total de préstamos hipotecarios pendientes en India ascendía a 28,3 billones de rupias al 23 de agosto, un 13 % más que el año anterior. Este crecimiento impulsó la exitosa oferta pública inicial (OPI) de Bijaj Housing Finance por 65 600 millones de rupias en septiembre, el mayor debut en el mercado del país en lo que va de año.

A medida que los indios buscan mejorar sus viviendas, los préstamos hipotecarios aumentaron 2 puntos porcentuales, alcanzando el 51% del total de préstamos personales en India entre agosto de 2022 y agosto de 2024. Los requisitos de enganche varían según el precio de la vivienda; para viviendas con un precio superior a 7,5 millones de rupias, los compradores deben realizar un enganche del 25% del precio de la vivienda, ya sea de un banco u otra entidad hipotecaria.

Además de los factores financieros, los observadores afirman que el auge inmobiliario de la India se puede atribuir en parte a la Ley de Regulación y Desarrollo Inmobiliario de 2016 (RERA). Esta ley brindó a los compradores de vivienda una mayor sensación de seguridad con medidas como un régimen uniforme de licencias y la exigencia de que los promotores mantengan los pagos iniciales en depósito.

"El sector se encuentra actualmente en una fuerte trayectoria de crecimiento, impulsada por fuertes medidas políticas como RERA, que ha aumentado la transparencia y el enfoque en el cliente, junto con un fuerte impulso económico y un creciente deseo de ser propietario de una vivienda y realizar mejoras en el hogar", dijo el analista de HDFC Parikshit Kandpal, quien califica a DLF como una "compra" en una nota reciente a los clientes.

Las ventas de viviendas de lujo de DLF también se vieron impulsadas por la comunidad india en el extranjero, conocida como indios no residentes (NRI).

“No solo se gana y se gasta dinero aquí, sino que también hay una gran cantidad de dinero proveniente del extranjero a través de inversiones de NRI”, dijo el Sr. Ohri, quien estima que una cuarta parte de las ventas de viviendas de la compañía este año provendrán de NRI de Estados Unidos, el Sudeste Asiático, Oriente Medio, África y Australia. “Quieren regresar y dar un paso adelante”.

Sheelaj Sharma, un médico de Abu Dhabi, compró su segundo apartamento en Gurgaon el año pasado después de ver que el valor del apartamento que compró aquí en 2011 se quintuplicaba.

“Aunque soy NRI, sentí que era importante tener una casa en la India para tener un lugar donde vivir cuando me jubile”, dijo Sharma, quien también ha invertido en propiedades en Abu Dabi y Londres, donde estudió. “¿Quién sabe cómo será la vida?”

Fuente: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html