Un proyecto de apartamentos en Cau Giay, aumentó un 30,7% en 1 año
En 2023, el mercado inmobiliario se desplomó, aunque aún no alcanzó el nivel de una crisis. Sin embargo, los precios de la vivienda, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, experimentaron un fuerte aumento.
En el seminario "Identificación de los flujos financieros inmobiliarios", celebrado el 12 de diciembre, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del Consejo de Administración de GP Invest, afirmó que el problema más importante que debe resolverse actualmente es el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.
Resumen del seminario "Identificación de flujos financieros inmobiliarios". (Foto: BT)
El Sr. Hiep afirmó que los precios de venta de los proyectos inmobiliarios siguen aumentando día a día. Por ejemplo, un proyecto en el barrio de Mai Dich, distrito de Cau Giay, se anunció en el segundo trimestre de 2022 a un precio de entre 45 y 60,4 millones de VND/m². Sin embargo, en el tercer trimestre de 2023, el precio aumentó a entre 58,8 y 69,2 millones de VND/m².
Así, el precio de venta de los apartamentos en este proyecto ha aumentado entre un 14,5% y un 30,7% en el último año. Esto demuestra que, en el sector inmobiliario, la demanda real es muy alta, pero la oferta es escasa.
Respecto a la causa de este desequilibrio entre la oferta y la demanda, el presidente de GP Invest afirmó que el problema radica en obstáculos legales.
"El 70% de los problemas son legales. He hablado de esto muchas veces en diversos foros, pero hoy debo enfatizar que solo resolviendo los problemas legales se puede desbloquear el mercado inmobiliario", afirmó el Sr. Nguyen Quoc Hiep.
Los líderes de GP Invest reflexionaron que actualmente se necesitan demasiados procedimientos administrativos, lo que afecta gravemente a las empresas.
Para estimular la financiación inmobiliaria, el Sr. Nguyen Quoc Hiep propuso que es necesario seguir restableciendo la confianza en los bonos corporativos porque muchas empresas inmobiliarias están teniendo dificultades con los bonos.
Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest. (Foto: BT)
Además, el presidente de GP Invest, Nguyen Quoc Hiep, también recomendó que las empresas inmobiliarias aprovechen al máximo el capital de la IED, ya que este es bastante barato.
Por último, para resolver las dificultades actuales en el mercado inmobiliario, el Sr. Nguyen Quoc Hiep también propuso que las agencias pertinentes deberían tener pronto un plan de valoración de tierras para su aplicación local, y al mismo tiempo acortar el proceso para apoyar el crédito a las empresas con mayor rapidez.
Coincidiendo con esta opinión, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente del bufete SBLaw, afirmó que elaborar una política de inversión para un proyecto inmobiliario presenta numerosas dificultades para los inversores. Estas dificultades no se limitan solo al capital y los recursos necesarios para implementar el proyecto, sino también a la agencia que otorga la licencia.
Actualmente, en un contexto en que la Ley de Tierras está en proceso de aprobación y las regulaciones legales sobre inversiones y licitaciones no son claras, existe el temor a la responsabilidad de los organismos estatales en el licenciamiento de nuevos proyectos.
El abogado Nguyen Thanh Ha dijo que normalmente cuando se presenta un proyecto, las autoridades plantean muchas cuestiones jurídicas diferentes.
Según el abogado, la legislación vietnamita es confusa en muchos casos y los procedimientos son complejos. La aprobación de un proyecto demora de 3 a 4 años, y los inversores también son muy impacientes.
Por ello, el abogado Nguyen Thanh Ha considera que para estimular la financiación inmobiliaria, además del esfuerzo de los inversores, debe contar con el apoyo de los organismos de gestión estatales.
Centrar todos los recursos en la vivienda social
Mientras tanto, el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, dijo que el flujo financiero actual en toda la economía está bloqueado y es probable que perdure.
Según el Sr. Nghia, existe una tendencia mundial a ahorrar, pero no porque la gente no tenga dinero.
En Estados Unidos, el desempleo es bajo, los empleos son buenos y los ingresos altos. Los europeos también, pero aun así ahorran. Ahorran porque perciben que los precios están subiendo y las tasas de interés son altas, mientras que los estadounidenses suelen pedir prestado para gastar.
En segundo lugar, perciben el riesgo de guerra y el aumento de los precios de la energía, por lo que no se atreven a gastar. Además, sienten la necesidad de nuevas inversiones, por lo que necesitan ahorrar más y vivir de forma más sencilla, explicó el Dr. Le Xuan Nghia.
Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria. (Foto: BT)
El Dr. Le Xuan Nghia dijo que a partir de 2026, todos los productos vietnamitas exportados a Europa deberán informar las emisiones de gases de efecto invernadero.
La Comisión Estatal de Valores (SSC) también ha publicado un manual sobre la declaración de emisiones de gases de efecto invernadero para empresas. Próximamente, es probable que la SSC exija a las empresas que declaren sus emisiones de gases de efecto invernadero junto con sus estados financieros y los auditen.
“Dicho esto, las empresas actuales están empezando a temer pedir prestado capital, y los bancos también tienen miedo de prestar por temor a que los préstamos antiguos puedan ser bloqueados y los nuevos préstamos puedan no cumplir con los criterios verdes”, dijo el Sr. Nghia.
El flujo financiero se limita al sector inmobiliario, ya que nadie exige a las empresas inmobiliarias que reporten sus emisiones. Esta es una gran oportunidad para reactivar el mercado inmobiliario; si bien no es una buena oportunidad, no tenemos adónde ir, así que debemos hacerlo. En tiempos difíciles, también debe haber un lugar para reactivar las necesidades de consumo de capital, afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.
Actualmente, según el médico, el mercado inmobiliario, así como el de la construcción y el de capitales, se encuentran en una situación crítica, con la deuda de los contratistas y empresas relacionadas alcanzando los 170 billones de VND. Actualmente, los contratistas de la construcción solo se atreven a explotar la inversión pública, sin atreverse a invertir.
"Se observa que el flujo económico está realmente paralizado, toda la economía está paralizada, y solo hay una salida: el sector inmobiliario", afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.
Para desbloquear la financiación inmobiliaria, el Dr. Le Xuan Nghia afirmó que debemos concentrar todos los recursos financieros en la construcción de viviendas sociales y de bajo costo. Este es un mercado con muy buen flujo de caja y una demanda muy alta, pero aún no lo hemos logrado.
A través de un estudio de cinco proyectos de vivienda social en Hanoi, el Dr. Le Xuan Nghia encontró las siguientes dificultades:
En primer lugar, la vivienda social no tiene que pagar impuesto sobre el uso del suelo, y ese suelo es público y no se puede hipotecar a los bancos para obtener préstamos, por lo que los bancos no están interesados.
"¿Por qué no gravamos con un pequeño porcentaje el terreno para que sea privado durante 50 años, para que luego el banco pueda aceptar hipotecas?", preguntó el experto Le Xuan Nghia.
En segundo lugar, todo el mecanismo de licitación debería ser más abierto, y cualquier empresa capaz debería ser asignada para construir con miras a una rápida implementación.
En tercer lugar, eliminar la regulación que impide que las ganancias superen el 10%, para que las empresas que construyen viviendas de alta, media y baja categoría sean iguales.
En cuarto lugar, en cuanto a la financiación para la compra de viviendas, es necesario financiar directamente con el presupuesto, no a través de los bancos. O podemos recurrir a los bancos para financiar, como se hace en Singapur. Por ejemplo, al comprar una vivienda social, el comprador puede pedir prestado dinero al banco y pagar solo un tipo de interés del 2,5 % anual; el exceso de interés lo compensa el gobierno .
El Dr. Le Xuan Nghia enfatizó que la actual crisis inmobiliaria se debe a la escasez de oferta y al exceso de demanda, y que las agencias gestoras no han creado un entorno equilibrado. El experto reafirmó la necesidad de concentrar todos los recursos (legales, administrativos, bancarios y presupuestarios) en la vivienda social, reduciendo así el nivel de precios de todo el mercado y reestructurando así este sistema.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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