Doble pérdida por culpa de la tienda
A principios de 2022, se lanzaron al mercado numerosos productos de shophouse con un auge "virtual", lo que disparó sus precios. Esto provocó que muchos inversores con mentalidad especulativa y de navegación se lanzaran al mercado en busca de oportunidades de ganancias a corto plazo, sin importar los riesgos.
Tras adquirir una vivienda comercial de más de 140 metros cuadrados en un proyecto en Ciudad Ho Chi Minh (Ciudad Ho Chi Minh) por más de 20 mil millones de dongs, el Sr. Long, inversor en Ciudad Ho Chi Minh, se encuentra en una situación muy precaria debido a que la ola de devoluciones de terrenos ha impedido que su vivienda encuentre inquilinos. Además, dado que la mayor parte de la inversión proviene de préstamos bancarios, el Sr. Long debe pagar mensualmente decenas de millones en intereses.
Los shophouses son un tipo de vivienda que ha atraído a muchos inversores, especialmente en grandes áreas urbanas y zonas turísticas .
“Antes, cuando alquilar era fácil, esta casa comercial generaba unos 20 millones de VND al mes. Pero en los últimos años, la he dejado vacía porque no encontraba inquilino y no tenía tiempo para sacarle provecho al negocio. Actualmente, la estoy vendiendo con pérdidas en comparación con el precio original de 3 mil millones de VND, pero no he encontrado comprador. Hay gente que fue traída por intermediarios, pero simplemente la miraron y la dejaron ahí…”, compartió el Sr. Long.
Este inversor también comentó que, al comprar esta casa comercial, el agente le prometió la posibilidad de generar un flujo de caja fácil para compensar el capital del préstamo. Al mismo tiempo, con el desarrollo urbano, esta casa comercial subirá de precio y generará fácilmente una ganancia del 30% al 40% después de dos años. Sin embargo, debido al impacto de la pandemia de COVID-19, no pudo alquilarla después de recibirla. Cuando encontró inquilino, no pudo extender el contrato debido a la mala situación del negocio.
El Sr. Long afirmó que la dificultad para alquilar una parte del local comercial era excesiva debido a la falta de aparcamiento, la escasa población y la lejanía del complejo de apartamentos. Por ello, este inversor afirmó haber invertido en el lugar equivocado al no haber investigado a fondo el negocio y la rentabilidad del producto.
Además, en los últimos años, los inversores han lanzado continuamente al mercado numerosos productos de casas comerciales, a pesar de que los antiguos no se han agotado. Estas razones impiden que los precios de las viviendas suban, dificultan el negocio y deben seguir pagando intereses bancarios regularmente, lo que duplica las pérdidas de los inversores iniciales.
Similar al caso anterior, el Sr. Nguyen Truong Giang ( Hanói ) también se encuentra atrapado en una vivienda comercial en una gran zona urbana de la ciudad. El Sr. Giang tuvo que pedir prestado casi 10 mil millones de dongs al banco para adquirir una vivienda comercial valorada en 18 mil millones de dongs, con una superficie de más de 100 m².
A pesar de gastar una gran cantidad de dinero, tras comprar esta casa comercial, el Sr. Giang solo pudo ganar 30 millones de VND al mes alquilándola. Los ingresos por alquiler no le alcanzaron para pagar al banco mensualmente, por lo que tuvo que obtener más de otras fuentes.
Hay períodos en que el número de locales comerciales en el mercado es tan grande que la oferta supera la demanda.
Cabe mencionar que, desde principios de 2023 hasta la fecha, la tienda del Sr. Giang no ha encontrado inquilino. Debido al cansancio generado por la presión del banco, la está revendiendo por 14 mil millones de VND.
Muchos de mis amigos y familiares también están sufriendo pérdidas por invertir en casas comerciales en lugares como Hanói, Hai Phong , Ciudad Ho Chi Minh y Kien Giang. La mayoría se han quedado con este tipo de vivienda desde el auge del mercado a principios de 2022, y la mitad también está teniendo que vender con pérdidas. Sin embargo, en este momento, creo que reducir las pérdidas también es muy difícil, dijo el Sr. Giang.
Obtener ganancias de una tienda no es fácil
Con el colapso del mercado a finales de 2022, muchas personas que no pudieron vender sus propiedades a tiempo tuvieron que buscar inquilinos para esperar a que el mercado mejorara. Sin embargo, debido a los altos precios y al gran apalancamiento, el flujo de caja fue insignificante comparado con los intereses bancarios. Por lo tanto, se produjeron pérdidas en varios proyectos con exceso de oferta, especialmente en zonas urbanas alejadas del centro y con poca población.
Algunos inversores con muchos años de experiencia en la gestión de locales comerciales también comentaron que la rentabilidad de estos en algunas zonas es de tan solo un 2-3% anual, lo que supone entre tres y cuatro veces menos que el tipo de interés de los depósitos de ahorro. Además, en la actualidad, el comercio electrónico está eclipsando a los locales comerciales. La oleada de devoluciones ha dejado a muchos propietarios en la miseria, sin encontrar inquilinos desde hace meses.
Elegir la tienda en la "ubicación adecuada" es un factor importante para obtener ganancias con este producto.
Además, muchos locales comerciales pierden valor con el tiempo, ya que este tipo de propiedad tiene un período de propiedad de 50 años. En algunos proyectos, muchos locales comerciales han permanecido vacíos durante 5 a 10 años debido a retrasos en la ejecución debido a numerosos problemas de procedimiento. Si los inversores no cuentan con información clara, tendrán dificultades para adquirir estos locales comerciales, ya que el período de propiedad se ha acortado.
Además, elegir una casa comercial en el lugar adecuado también es fundamental para obtener beneficios de este tipo. Según los expertos, elegir una casa comercial rentable debe considerar diversos factores, como una zona densamente poblada, un precio razonable, una buena calidad de construcción y una ubicación con altas expectativas de desarrollo de infraestructura.
Además, los compradores también deben elegir productos con diseños adecuados para facilitar la operación comercial, lo que facilitará la búsqueda de inquilinos. Además, el espacio del local comercial no debe ser demasiado pequeño, ya que dificultaría su explotación comercial.
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