La tierra se considera un tipo de propiedad y cuanto más tiempo se conserva, más valiosa se vuelve. Mientras tanto, los apartamentos, especialmente aquellos con un plazo limitado, son un tipo de producto de consumo que perderá valor con el tiempo. Sin embargo, el mercado inmobiliario vietnamita es paradójico, el valor de los apartamentos aumenta día a día, convirtiéndose en un tipo de activo que se puede invertir y transferir.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el Sr. Ta Van Mung, jefe del Departamento de Desarrollo de la Fuerza de Ventas de Transferencias de OneHousing, compartió: En 2022, el precio de venta de apartamentos en el mercado de transferencias aumentó un 20% en comparación con el mismo período, muchos lugares registraron un aumento del 30%/año. La razón es que la oferta de apartamentos nuevos en 2022 y el primer semestre de 2023 es "gota a gota", mientras que la demanda de apartamentos por parte de la gente va en aumento, lo que provoca que el precio de transferencia fluctúe y aumente.
Como la oferta primaria se vuelve cada vez más escasa, ¿cuáles serán las oportunidades para los inversores en el mercado de transferencias, señor?
- En un contexto de escasa oferta desde finales de 2022 y sin cambios claros en el momento actual, el mercado de fichajes será la opción preferida de los inversores que necesiten encontrar un refugio seguro para el flujo de caja antes de que la inflación no muestre signos de mejora y muchas familias tengan necesidades reales de vivienda.
Para aquellos que tienen dinero, su preocupación será ¿cómo conservarlo? Si la tasa de interés en el banco es muy baja, la relación USD y VND es grande y la moneda vietnamita se está depreciando, entonces elegir bienes raíces será la opción más segura para ellos en este momento. Porque los buenos inmuebles siempre tienen un incremento de precio con el tiempo.
Mientras tanto, los productos transferidos siempre tienen la capacidad de generar flujo de caja, porque son activos que se han formado, tienen documentos legales completos, especialmente libros rosas, y pueden comercializarse inmediatamente.
En particular, el factor de liquidez de los bienes inmuebles transferidos es siempre muy apreciado porque satisface necesidades reales, por lo que cuando es necesario, el flujo de caja se puede liquidar fácilmente.
Existen muchos tipos de transacciones de transferencia en el mercado. En su opinión, ¿qué tipo de transacción es la más activa en Hanoi ?
- Anteriormente, comprar un apartamento y revenderlo más tarde se consideraba una pérdida fácil de dinero debido a la depreciación con el tiempo. Sin embargo, en estos momentos, debido a la escasez de oferta primaria, invertir en apartamentos transferidos se ha vuelto costoso y emocionante. En 2022, las transferencias de proyectos, especialmente de apartamentos, aumentaron muy bien en un 20-30%, e incluso desde principios de este año, cuando el mercado general estaba bastante tranquilo, los apartamentos de proyectos transferidos todavía aumentaron alrededor de un 3-5%.
En segundo lugar, el precio de un apartamento principal hace 5-7 años era de 27-28 millones de VND/m2, lo cual se consideraba alto. Pero en la actualidad, los precios primarios aumentan continuamente cada año, y el precio promedio alcanza los 47-50 millones de VND/m2, e incluso puede llegar a los 60-70 millones de VND/m2.
Así, los pisos transferidos hasta 2022 han estado "comprimidos" durante bastante tiempo, los precios no han aumentado en años anteriores, esas propiedades se cotizan por debajo del precio de mercado, por lo que se está produciendo una ola de compraventa de pisos transferidos con mucha fuerza.
En cuanto a los productos inmobiliarios residenciales, especialmente en el mercado de Hanoi, siempre se negocian a un nivel bastante estable y ya están anclados en un nivel alto. El aumento de precios fluctuará entre el 5 y el 7% sin ninguna explosión, ni demasiado tranquilo, ni "congelado".
En estos momentos, debido a la escasez de oferta primaria, invertir en apartamentos reasignados se ha vuelto costoso y emocionante. (Foto: XD)
¿Cree que el mercado de fichajes está aportando la liquidez necesaria para seguir mejorando el rendimiento del mercado inmobiliario?
- Las transacciones de transferencia juegan un papel en "mantener el fuego encendido" cuando el mercado está a la baja, sin que explote con fuerza, pero estas chispas solo necesitan esperar al "viento del este" que ayude a que todo el mercado se encienda.
El mercado de fichajes nunca ha tenido el concepto de "congelación". Incluso cuando el mercado primario está congelado por falta de oferta o capital limitado, el mercado de fichajes sigue siendo muy alto debido a la demanda real, por lo que siempre hay transacciones y movimientos regulares, aunque no tan fuertes como en periodos en los que el flujo de caja es bueno. El hecho de que el mercado de transferencias siempre tenga transacciones estables ayuda en parte a que el mercado inmobiliario en general todavía tenga circulación de flujo de caja y cree muchos puestos de trabajo, además de impactar positivamente en otras industrias relacionadas con el desarrollo inmobiliario.
Al transferir buenas transacciones, también impactará y estimulará a los inversionistas, ayudándolos a evaluar la situación del mercado y ver oportunidades para encontrar nuevos proyectos, creando oferta para el mercado primario.
Antes y durante el proceso de transacción de transferencia, ¿qué riesgos suelen enfrentar los participantes de la transacción (propietario, comprador, corredor)?
- Las transacciones inmobiliarias en el mercado de transferencias son relativamente complicadas, no sólo para casas residenciales sino también para departamentos. Debido a que hay muchas cuestiones a las que prestar atención, este mercado no es para inversores "novatos", sino que deben tener mucha experiencia o contar con el apoyo efectivo de corredores concienzudos.
Con el mercado de fichajes, el riesgo para el propietario es que el mercado está débil, es difícil encontrar clientes, es difícil realizar pagos y los clientes ya han pagado depósitos pero luego se fueron. Los riesgos pueden provenir de corredores sin escrúpulos, corredores que no saben hacer el trabajo, no tienen habilidades de consultoría, no tienen habilidades de valoración... lo que puede provocar daños al propietario.
Hay propietarios que no tienen toda la información, no consultan precios, tasan la propiedad por debajo del precio de mercado. Llamaron a un corredor y querían vender esta casa por 3 mil millones. Según la experiencia de un corredor de bolsa concienzudo, esta casa se podría vender por 3.500 millones. A cambio, ellos asesorarán al propietario. En cuanto al corredor sin escrúpulos, estarán contentos porque si el propietario vende a un precio bajo, venderán rápida y fácilmente. Incluso pueden comprar el depósito para desnatar el depósito o venderlo a un precio superior al del cliente, aprovechando la situación y obteniendo ganancias.
El riesgo del comprador es similar. Los compradores tendrán problemas con el mercado, el mercado sube, es difícil comprar una casa. En segundo lugar está el riesgo de la intermediación, fijar precios con el propietario, el corredor no entiende el mercado, no tiene muchos buenos productos, no es profesional, no asesora ni presenta a los clientes muchos productos, no apoya, no sigue a los clientes para completar los trámites de cambio de propiedad. El riesgo también viene de que el propietario reciba el depósito del cliente pero no venda la casa; Al no vender y no devolver el depósito a los clientes, a los clientes les resulta difícil solicitar la devolución del dinero.
En cuanto al bróker, a menudo existe el riesgo de que le corten el servicio. El propietario y el cliente se reúnen, luego cortan el puente para hacer negocios entre sí porque no quieren pagar comisiones de intermediación.
¡Gracias!
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