Los inversores recuperan la confianza en el mercado, numerosas grandes fusiones y adquisiciones, principios para el arrendamiento y la compraventa de viviendas sociales

Las actividades de fusiones y adquisiciones (M&A) son cada vez más vibrantes; las subastas de terrenos están a punto de tener lugar en Hanoi, con parcelas que comienzan en casi 250 millones de VND/m2; Hai Duong atrae inversiones en 9 proyectos de vivienda social... son las últimas noticias inmobiliarias.

En el tercer trimestre de 2023, el mercado inmobiliario registró varias operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) destacadas. (Fuente: Dan Tri)

Aparecen muchas grandes operaciones de fusiones y adquisiciones

Los expertos dicen que, a pesar de la crisis económica mundial, el desempeño de Vietnam se mantiene estable, lo que crea un gran atractivo para los inversores manufactureros extranjeros.

A finales de octubre de 2023, el capital total registrado, el capital ajustado, las aportaciones de capital y la adquisición de acciones por parte de inversores extranjeros en Vietnam superaron los 25.760 millones de dólares, un 14,7 % más que en el mismo período. El sector inmobiliario se mantuvo en segundo lugar, con una inversión total cercana a los 2.140 millones de dólares, lo que representa más del 8,3 % del capital registrado.

El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, comentó que los sectores manufacturero, comercial y de servicios seguirán impulsando el crecimiento económico de Vietnam, mientras que las fusiones y adquisiciones (M&A) inmobiliarias son cada vez más dinámicas. El Banco Estatal de Vietnam sigue trabajando para reducir las tasas de interés a los niveles de 2020, lo que también es una buena señal para el sector inmobiliario residencial.

Muchos inversores extranjeros han comenzado a invertir capital en proyectos inmobiliarios en Vietnam mediante la recompra de acciones. Algunas empresas vietnamitas con gran potencial financiero también se han sumado al mercado, pero la escala de las operaciones es solo de pequeña y mediana escala.

En el tercer trimestre de 2023, el mercado inmobiliario registró varias operaciones de fusiones y adquisiciones destacadas. Cabe destacar que SkyWorld Development Berhad (Malasia) adquirió 2.060 metros cuadrados de terreno en el Distrito 8 de Ciudad Ho Chi Minh a Thuan Thanh Joint Stock Company por 14,3 millones de dólares estadounidenses para desarrollar un proyecto inmobiliario residencial.

También en Ciudad Ho Chi Minh, otra empresa malasia, Gamuda Berhad, compró 3,68 hectáreas de tierra en la ciudad de Thu Duc a Tam Luc Real Estate Joint Stock Company por aproximadamente 315,8 millones de dólares para desarrollar un proyecto multipropósito.

Saigonres Group (Vietnam) ha llevado a cabo procedimientos de fusión y adquisición para comprar el 90% de las acciones de Duc Nhi Joint Stock Company y convertirse en propietario de un terreno de 7.700 m2 en el distrito de Tan Phu, ciudad de Ho Chi Minh.

En el mercado de Hanoi, se produjo un acuerdo en el que Keppel Group (Singapur) compró el 65% de las acciones de una empresa que posee activos inmobiliarios comerciales por un valor total de 50,4 millones de dólares.

El Mercado Central registró la transacción en la que First Real Land Joint Stock Company (Vietnam) compró el 22% del capital social de Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company, propietaria de un terreno de 6.879 m2 en Da Nang por 8,2 millones de dólares.

Mientras tanto, FIT Group (Vietnam) también retiró oficialmente el capital del proyecto de resort de playa Cap Padaran Mui Dinh con un área de 800 hectáreas en la provincia de Ninh Thuan.

Los expertos prevén un gran dinamismo en las fusiones y adquisiciones durante el tercer trimestre de 2023, con la participación de inversores tanto extranjeros como nacionales. Respecto a las perspectivas del sector inmobiliario, el Sr. Neil MacGregor, director general de Savills Vietnam, afirmó que, dada la escasez de oferta de apartamentos, los inversores que puedan desarrollar con éxito nuevos proyectos en el mercado aprovecharán la fuerte demanda actual, especialmente si se dirigen a la creciente clase media compradora.

Los expertos de Savills en Vietnam comentaron que, actualmente, importantes inversores inmobiliarios residenciales como Vingroup, Masterise Homes y Ecopark han lanzado numerosos productos nuevos a finales de año. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda revisada, cuya aprobación está prevista para la sexta sesión de la XV Asamblea Nacional, también eliminó la normativa que obligaba a los proyectos de vivienda comercial a reservar el 20 % de la superficie del terreno para vivienda social. Este cambio es flexible y se adapta a las prácticas del mercado y las necesidades locales; a la vez, ayudará a acelerar el progreso de los promotores de proyectos de vivienda comercial.

De igual manera, en el segmento de oficinas, los expertos señalaron que en Ciudad Ho Chi Minh, el rendimiento de este segmento se mantiene sólido. Si bien la oferta de edificios nuevos de Grado A es bastante abundante, aún existen oportunidades para inversores y promotores en este sector. Los inversores que puedan desarrollar o modernizar edificios de oficinas con estándares ecológicos pueden atraer rentas más altas, según analizó el Sr. Neil MacGregor.

El sector inmobiliario industrial sigue siendo un campo atractivo y prometedor para la inversión inmobiliaria. Desde julio, Sumitomo Corporation (Japón) firmó un Memorando de Entendimiento con la provincia de Thanh Hoa para desarrollar un parque industrial de 650 hectáreas con una inversión de 400 millones de dólares estadounidenses. Al mismo tiempo, se está considerando el desarrollo de un parque industrial de 300 hectáreas en Nam Dinh.

A finales de agosto, comenzaron la implementación de tres nuevos proyectos del Parque Industrial Vietnam-Singapur (VSIP), dos proyectos recibieron aprobación de inversión y se firmaron 12 acuerdos de cooperación para el desarrollo.

Cabe destacar que se anunció una empresa conjunta entre Lineage Logistics y SK Logistics para mejorar y ampliar el sistema de almacenamiento en frío de Vietnam. Mientras tanto, Suntory Pepsico recibió la aprobación para construir una nueva fábrica en Long An con una inversión total de 185 millones de dólares, mientras que Hyosung Group planea invertir casi mil millones de dólares en una fábrica de fibra de carbono en Vung Tau.

Las señales positivas de atracción de IED y de fusiones y adquisiciones muestran que los inversores están restableciendo la confianza en el mercado inmobiliario regional en general y en Vietnam en particular, apoyados por la perspectiva de las tasas de interés y una serie de grandes transacciones que están en proceso de ser auditadas exhaustivamente.

Subasta de terrenos en Hanoi

El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de Cau Giay (Distrito de Cau Giay, Hanoi) acaba de anunciar la selección de una organización para subastar activos que son derechos de uso de la tierra para 16 parcelas de tierra en el bloque D18 de la Nueva Área Urbana de Cau Giay, Barrio Dich Vong y 2 parcelas de tierra en el carril 39, Calle Tu Mo y carril 87, Calle Nguyen Thi Dinh, Barrio Trung Hoa.

El terreno D18 de la Nueva Área Urbana de Cau Giay incluye las parcelas B10 y B19. La parcela B10 tiene una superficie de 153 m² y un precio inicial de 248,2 millones de VND/m²; la parcela B19 tiene una superficie de 159 m² y un precio inicial de 186 millones de VND/m².

El terreno en la calle Tu Mo, número 39, consta de seis parcelas numeradas del 1 al 6, con una superficie de entre 44,3 y 64,4 m². El precio inicial de las parcelas mencionadas oscila entre 160,8 y 187,1 millones de VND/m².

Para el terreno ubicado en el carril 87 de la calle Nguyen Thi Dinh, hay 6 parcelas numeradas del 1 al 6. Las parcelas 1, 2, 3 y 4 tienen una superficie de 58,7 m² y un precio inicial de 181,3 millones de VND/m². La parcela 5 tiene una superficie de 84,2 m² y un precio inicial de 173,5 millones de VND/m². La parcela 6 tiene una superficie de 117,7 m² y un precio inicial de 159,1 millones de VND/m².

Se espera que si la subasta de las 16 parcelas de tierra mencionadas anteriormente tiene éxito, el monto total recaudado al precio inicial será más de 218,7 mil millones de VND.

Hai Duong atrae inversiones en 9 proyectos de vivienda social

Según el informe del Departamento de Planificación e Inversión de Hai Duong en la reunión ordinaria de noviembre de 2023 (primera reunión), la provincia tiene 9 listas de proyectos de vivienda social que atraen inversiones en el área, incluidos 8 proyectos en la ciudad de Hai Duong y 1 proyecto en la ciudad de Chi Linh.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

Un proyecto de vivienda social en la ciudad de Hai Duong. (Fuente: Ministerio de Construcción)

Durante la reunión, el Sr. Luu Van Ban, Vicepresidente Permanente del Comité Popular Provincial de Hai Duong, asignó al Departamento de Planificación e Inversión revisar y completar la lista de proyectos de vivienda social que atraen inversiones para informar y asesorar al Comité Popular Provincial para decidir aprobar y anunciar la lista de proyectos.

El Departamento de Construcción presidirá y coordinará con las localidades receptoras de proyectos de vivienda social, desarrollará procedimientos de ejecución, orientará a las localidades, impulsará, supervisará, inspeccionará y supervisará la ejecución. En particular, realizará tareas relacionadas con la planificación, organizará el diseño del sitio, calculará las funciones, la escala y el capital total de inversión del proyecto para contar con una base para la selección de inversionistas. Solicitará a las localidades con proyectos de vivienda social que, basándose en la lista, elaboren planes de ejecución según el progreso e informen al Comité Popular Provincial.

Según el informe del Departamento de Planificación e Inversión de Hai Duong sobre la aprobación de la lista de proyectos de vivienda social que atraen inversiones en la provincia de Hai Duong en el período 2023-2030, hay 9 listas de proyectos de vivienda social que atraen inversiones en la provincia, incluidos 8 proyectos en la ciudad de Hai Duong y 1 proyecto en la ciudad de Chi Linh con una superficie total de 6,25 hectáreas.

Los proyectos propuestos para atraer inversiones en el período de 2023 a 2030 son el Proyecto de inversión en la construcción del área urbana ecológica del río Thai Binh (EcoRivers); Proyecto de inversión en la construcción del área urbana de Phu Quy (Golden Land) - Fase I; Proyecto del área residencial de Ngoc Chau; Proyecto del área residencial de Trai Bau; Proyecto del área central del barrio de Pham Ngu Lao; Proyecto de construcción del área urbana central de la ciudad de Hai Duong; Proyecto del área residencial al este de la calle Tan Dan; Proyecto de nueva área residencial al oeste del barrio de Tu Minh (todos en la ciudad de Hai Duong) y área de vivienda social del nuevo proyecto de área urbana al este del barrio de Cong Hoa, ciudad de Chi Linh.

Principios del arrendamiento y compraventa de viviendas sociales

El artículo 62 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente los principios de alquiler, compraventa a plazos y venta de viviendas sociales. En consecuencia, dentro del mismo plazo, cada sujeto especificado en la cláusula 1 del artículo 50 de la Ley de Vivienda de 2014 solo podrá alquilar, comprar a plazos o adquirir una vivienda social; los estudiantes de internados públicos étnicos no tienen que pagar el alquiler ni los servicios durante su uso.

El plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda social es de al menos 5 años; el plazo de pago para la compra de vivienda social es de al menos 5 años a partir de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento-compra de vivienda.

El arrendatario o comprador a plazos de una vivienda social no podrá vender, subarrendar ni prestar la vivienda durante el período de alquiler o de compra a plazos; si el arrendatario o comprador a plazos ya no necesita alquilar o comprar la vivienda, el contrato se resolverá y la vivienda deberá ser devuelta.

El arrendatario o comprador de vivienda social no está autorizado a revender la casa en un plazo mínimo de 5 años a partir de la fecha de pago total del precio de compra o arrendamiento; en caso de que dentro de los 5 años a partir de la fecha el comprador o arrendatario haya pagado totalmente el precio de compra o arrendamiento de la casa y tenga la necesidad de vender la casa, solo se le permite revenderla a la unidad de gestión de vivienda social o venderla a un sujeto elegible para comprar vivienda social si esta unidad no la compra a un precio de venta máximo igual al precio de venta del mismo tipo de vivienda social en el mismo lugar y momento de la venta y no está obligada a pagar el impuesto sobre la renta personal.

El comprador o arrendatario de una unidad de vivienda social puede revender la vivienda bajo el mecanismo del mercado a personas necesitadas después de un período de 5 años a partir de la fecha de pago total del precio de compra o arrendamiento de la unidad de vivienda y la fecha de emisión del Certificado, pero debe pagar las tarifas de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones gubernamentales y pagar el impuesto sobre la renta de acuerdo con las leyes fiscales; en el caso de venta a personas elegibles para comprar viviendas sociales según lo prescrito en esta Ley, el precio de venta no será mayor que el precio de venta del mismo tipo de vivienda social en el mismo lugar y momento de la venta, y no estará sujeto al impuesto sobre la renta personal.

Los hogares y las personas que son elegibles para el reasentamiento y el alquiler con opción a compra o compra de vivienda social, pueden revender estas viviendas de acuerdo con el mecanismo del mercado a quienes las necesiten después de haber pagado en su totalidad el precio de compra o alquiler con opción a compra de la vivienda y haber obtenido un Certificado, pero deben pagar tasas por el uso de la tierra al Estado de acuerdo con las regulaciones gubernamentales y deben pagar el impuesto sobre la renta de acuerdo con las leyes fiscales.

En todos los casos de arrendamiento, compra a plazos o venta de vivienda social que no se ajuste a las disposiciones de esta Ley, el contrato de arrendamiento, compra a plazos o venta de la vivienda es nulo y el arrendatario, comprador a plazos o comprador debe entregar la vivienda a la unidad de gestión de vivienda social; en caso de que la vivienda no se entregue, el Comité Popular de la provincia donde se encuentra la vivienda organizará la ejecución para reclamar esa vivienda.

La tramitación de los alquileres y de los gastos de adquisición de vivienda se realiza de conformidad con las disposiciones del derecho civil; la tramitación de los alquileres y de los gastos de adquisición de vivienda social se realiza de conformidad con las disposiciones del artículo 135 de la Ley de Vivienda de 2014.

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