Muchas dificultades del mercado inmobiliario aún esperan ser “resueltas” por ley.

Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Este taller fue organizado por la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Ministerio de Construcción en la tarde del 15 de octubre en Hanoi.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), comentó que las tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario (Ley de Tierras, Ley de Vivienda y Ley de Negocios Inmobiliarios) cuentan actualmente con regulaciones muy detalladas y claras, especialmente en materia de descentralización y delegación de poderes. Sin embargo, tras escuchar las opiniones de numerosas empresas, la VNREA espera que las leyes se implementen rápidamente, ya que muchas dificultades del sector inmobiliario aún no se han resuelto.

Desde el 1 de agosto hasta la fecha, han pasado poco más de dos meses desde la entrada en vigor de las leyes. No es mucho tiempo para que las nuevas disposiciones de la ley se implementen rápidamente, especialmente considerando que, en su mayoría, son muy complejas. Sin embargo, a pesar de la complejidad y los numerosos desafíos, las leyes aún deben promoverse y aplicarse, sugirió el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, actualmente, al acercarse a las localidades, VNREA se da cuenta de que en muchos lugares aún existe confusión sobre la aplicación de la ley, por lo que el ritmo de trabajo es muy bajo. Por ejemplo, en proyectos de compensación y desminado, las empresas consideran que deben pagar el 100 % de la compensación antes de que se pueda desminado. Sin embargo, esto es muy difícil, lo que obstaculiza muchos proyectos.

También existen otros temas como subastas, licitaciones, tasas por uso de suelo, etc. Por lo tanto, VNREA espera que próximamente se difundan las nuevas disposiciones de la ley y se incluyan instrucciones específicas para su rápida implementación. Esto requiere la atención y la cooperación de los ministerios pertinentes.

Una de las cuestiones que interesa a muchas empresas y que requiere respuesta es que, según las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios, la transferencia de una parte de un proyecto debe ser aprobada por el organismo que decide la política de inversión para permitir dicha transferencia. Si la transferencia de una parte del proyecto implica una modificación (reducción) de la escala del proyecto original del cedente en más del 10% o de 30 hectáreas o más, se deberá ajustar la decisión sobre la política de inversión de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 3 del Artículo 41 de la Ley de Tierras Privadas.

Sin embargo, la empresa planteó la pregunta, después de que el organismo que toma las decisiones sobre política de inversión permite la transferencia de una parte del proyecto de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios, ¿el transferente debe realizar procedimientos para ajustar la política de inversión de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Inversiones?

Respecto a este contenido, el Sr. Vuong Duy Dung, Subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), afirmó que en la transferencia de parte o la totalidad de un proyecto inmobiliario, hay 2 tipos de proyectos que necesitan ser ajustados.

En primer lugar, el tipo de proyecto aprobado para la política de inversión y seleccionado para inversión según la Ley de Inversiones debe llevar a cabo los trámites de inversión. Las condiciones se rigen por el Artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios. Es decir, todas las situaciones de transferencia de proyectos inmobiliarios deben cumplir con el Artículo 40, ya sea que se apliquen según la Ley de Negocios Inmobiliarios o la Ley de Inversiones, o la transferencia de proyectos inmobiliarios que sean activos de entidades de crédito también debe cumplir con el Artículo 40.

Al transferir una parte o la totalidad del proyecto, según la Ley de Negocios Inmobiliarios, el cesionario hereda todas las regulaciones del inversor anterior. Si el proyecto no presenta cambios con respecto al anterior, no es necesario repetir los procedimientos de inversión. En otros casos en que se deban realizar ajustes a la inversión según lo estipula la ley, se deberá seguir la Ley de Inversiones y, posteriormente, seguir los pasos legales correspondientes.

"Esta cuestión se gestiona mediante dos sistemas con dos organismos diferentes, pero cabe destacar que, al transferir según la Ley de Negocios Inmobiliarios, el inversor heredará todos los documentos legales (artículo 39 de la Ley de Negocios Inmobiliarios) y no tendrá que repetir los trámites de inversión si no hay cambios en la política de inversión", analizó el Sr. Dung.

Por lo tanto, los proyectos inmobiliarios que se rigen por la Ley de Inversiones, cuya transferencia deberá regirse por la Ley de Negocios Inmobiliarios, deberán ser transferidos. En cuanto a los proyectos que se sometan al proceso de aprobación bajo la Ley de Inversiones, su transferencia y la modificación de la política de inversión se ajustarán a dicha ley.

El Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, afirmó la importancia de la implementación de cuatro leyes, a saber, la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Inversiones. Es necesario un equipo para implementar estas cuatro leyes, ya que sin directrices claras, su aplicación en la práctica enfrentará numerosas dificultades. Simplemente sentarse a compartir y plantear las dificultades no será eficaz, ya que cada una es competencia de un organismo diferente. Por lo tanto, es necesaria una estrecha coordinación entre las partes interesadas para resolver conjuntamente las dificultades que enfrentan las empresas y las personas.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584