Muchas dificultades del mercado inmobiliario aún esperan ser 'resueltas' por ley

Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Este taller fue organizado por la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Ministerio de Construcción en la tarde del 15 de octubre en Hanoi.

El Dr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), comentó que las tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario (Ley de Tierras, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios) esta vez tienen regulaciones muy detalladas y claras, especialmente en términos de descentralización y delegación de autoridad. Sin embargo, después de escuchar muchas opiniones de las empresas, VNREA todavía espera que las leyes entren en vigor rápidamente. Porque muchas dificultades de los negocios inmobiliarios están actualmente esperando ser resueltas y desatadas.

Desde el 1 de agosto hasta la fecha, han pasado poco más de dos meses desde que las leyes entraron en vigor. Este tiempo no es suficiente para que las nuevas disposiciones se implementen rápidamente, especialmente cuando son, en su mayoría, muy complejas. Sin embargo, a pesar de la complejidad y los numerosos desafíos, las leyes aún deben implementarse y aplicarse con firmeza, sugirió el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, actualmente, al acercarse a las localidades, VNREA se da cuenta de que en muchos lugares todavía hay confusión sobre la aplicación de la ley, por lo que el ritmo de trabajo gestionado es muy bajo. Por ejemplo, en los proyectos de compensación por desmonte de tierras, las empresas reflejan que deben pagar una compensación del 100% antes de que se pueda desmonte el terreno. Pero esto es tan difícil que muchos proyectos se ven obstaculizados.

También hay otras cuestiones como subastas, pujas, tarifas por uso de tierras, etc. Por lo tanto, VNREA espera que en el próximo tiempo se difundan nuevas regulaciones de la ley y tengan instrucciones específicas para su rápida implementación. Esto requiere la atención y la cooperación de los ministerios pertinentes.

Una de las cuestiones que interesa a muchas empresas y que necesitan responder es que de acuerdo a lo establecido en la Ley de Negocios Inmobiliarios, la transferencia de una parte de un proyecto debe ser aprobada por el organismo que decide la política de inversión para permitir la transferencia. Si la transferencia de una parte del proyecto implica un cambio (reducción) en la escala original del proyecto del transferente en más de un 10% o 30 hectáreas o más, entonces será necesario ajustar la decisión de política de inversión de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 41 de la Ley de Tierras Privadas.

Sin embargo, la empresa planteó la pregunta, después de que el organismo que toma las decisiones sobre política de inversiones le permitió transferir una parte del proyecto de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios, ¿el transferente debe realizar procedimientos para ajustar la política de inversiones de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Inversiones?

Respecto a este contenido, el Sr. Vuong Duy Dung, Subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), afirmó que en la transferencia de parte o la totalidad de un proyecto inmobiliario, hay 2 tipos de proyectos que necesitan ser ajustados.

En primer lugar, el tipo de proyecto aprobado para la política de inversiones y seleccionado para la inversión de acuerdo con la ley de inversiones debe realizar los procedimientos de inversión. Las condiciones siguen siendo las establecidas en el artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios. Es decir, todas las situaciones de transmisión de proyectos inmobiliarios deben aplicar de acuerdo con el artículo 40, ya sea que se apliquen de acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios o la Ley de Inversiones, o la transmisión de proyectos inmobiliarios que sean activos de entidades de crédito también deben aplicar de acuerdo con el artículo 40.

Además, al transferir parte o la totalidad del proyecto según la Ley de Negocios Inmobiliarios, el cesionario hereda todas las regulaciones del inversionista anterior. Si el proyecto no presenta cambios respecto al anterior no es necesario rehacer trámites de inversión. En los demás casos en que se deban realizar ajustes a la inversión según lo prescrito por la ley, se deberá seguir la Ley de Inversiones, y luego los siguientes pasos relacionados con la ley.

"Este asunto se gestiona mediante dos sistemas y dos organismos distintos, pero cabe destacar que, al transferir según la Ley de Negocios Inmobiliarios, el inversor heredará todos los documentos legales (artículo 39 de la Ley de Negocios Inmobiliarios) y no tendrá que repetir los trámites de inversión si no hay cambios en la política de inversión", analizó el Sr. Dung.

Así, el tipo de proyecto de negocio inmobiliario que sigue la Ley de Inversiones, ahora la transferencia de ese tipo de proyecto tendrá que seguir la Ley de Negocios Inmobiliarios. En cuanto a los proyectos ejecutados de acuerdo al proceso de aprobación bajo la Ley de Inversiones, si el proyecto ahora se transfiere y hay un cambio en la política de inversiones, se aplicará la Ley de Inversiones.

El Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, dijo que la implementación de cuatro leyes, incluida la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Inversiones, es muy importante. Es necesario que haya un equipo que haga cumplir estas cuatro leyes porque sin directrices de implementación claras, estas leyes enfrentarán muchas dificultades para aplicarlas en la práctica. Simplemente sentarse a compartir y plantear preocupaciones no será efectivo, porque cada preocupación cae bajo la jurisdicción de una agencia diferente. Por lo tanto, es necesario que haya una estrecha coordinación entre las partes pertinentes para eliminar conjuntamente las dificultades para las empresas y las personas.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584