Esos compromisos aún están muy lejos…

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La ejecución de proyectos de vivienda social sólo ha alcanzado el 20,2% del plan.

Recientemente, el Comité Popular de Hanói ha demostrado claramente su determinación de implementar proyectos de vivienda social mediante la emisión de una serie de decisiones, planes y directrices específicas. Sin embargo, al observar los resultados anteriores, parece que los compromisos y planes de Hanói están lejos de materializarse.

Según un informe del Comité Popular de Hanói, durante el período 2016-2020, la ejecución de proyectos de vivienda social en la ciudad solo alcanzó el 20,2% de la meta prevista. Este es un resultado extremadamente modesto en comparación con el plan aprobado por el propio Comité Popular de Hanói.

Vivienda social en Hanoi, pero los compromisos aún están lejos de la realidad (Figura 1).

Para agilizar la implementación, el Comité Popular de Hanói ha decidido encomendar al Departamento de Construcción la preparación de propuestas de inversión para dos proyectos de vivienda social en la comuna de Tien Duong, distrito de Dong Anh. Simultáneamente, Hanói está considerando continuar con los tres proyectos restantes en la comuna de Co Bi, distrito de Gia Lam; en la parcela CT1-5 dentro del área de planificación urbana S5 (que abarca las comunas de Ngoc Hoi, Dai Ang y Lien Ninh, en el distrito de Thanh Tri, y la comuna de Khanh Ha, en el distrito de Thuong Tin); y en la comuna de Dai Mach, distrito de Dong Anh, como base para organizar la licitación y seleccionar a los inversores según la normativa. Se espera que los cinco proyectos completados añadan aproximadamente 2,5 millones de metros cuadrados de superficie habitable de vivienda social al parque de viviendas sociales de Hanói, satisfaciendo así la importante demanda de la ciudad (aproximadamente 6,8 millones de metros cuadrados de superficie habitable después de 2020) y contribuyendo al logro del objetivo de vivienda social establecido en el Plan.

El Comité Popular de Hanói declaró que la ciudad fue una de las primeras en desarrollar y emitir un programa y plan de desarrollo de vivienda de conformidad con la Ley de Vivienda. Sin embargo, esta es una tarea nueva y difícil, especialmente considerando que la ciudad aún no cuenta con su propio programa de desarrollo urbano.

Por lo tanto, las necesidades de desarrollo de vivienda propuestas por la Ciudad no son realistas y no anticipan completamente los desafíos y problemas que puedan surgir durante su implementación.

Además, las políticas y leyes del gobierno central aún no han regulado ni ajustado con prontitud los problemas emergentes. La implementación de proyectos concentrados de vivienda social ha sido lenta debido a obstáculos burocráticos y políticas. Tampoco existen directrices específicas sobre los procedimientos de licitación para la selección de inversores.

Además, los actuales mecanismos de política preferencial no han atraído a los inversores a participar en el desarrollo de viviendas sociales en zonas suburbanas y viviendas sociales para grupos objetivo como trabajadores y estudiantes.

"El fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales es insuficiente porque la mayoría de los inversores en proyectos de construcción de viviendas con una escala inferior a 10 hectáreas optan por pagar en efectivo en lugar de asignar terrenos o unidades de vivienda dentro del proyecto de vivienda social", afirmó el Comité Popular de Hanoi.

Recientemente, el Comité Popular de Hanoi aprobó dos nuevas decisiones relacionadas con el plan de desarrollo de vivienda social en el período 2021-2025.

En concreto, en diciembre de 2022, el Comité Popular de Hanói aprobó la Decisión 5063, que aprueba el plan de desarrollo de vivienda social en la ciudad para el período 2021-2025. En febrero de 2023, el Comité Popular de Hanói emitió además la Decisión 1186, que aprueba el plan de desarrollo de vivienda para el período 2021-2023.

En estas dos Decisiones, el Comité Popular de Hanoi estableció el objetivo de desarrollar 1,2 millones de metros cuadrados de viviendas sociales para 2025. Sin embargo, este objetivo parece relativamente inverosímil.

Según el último informe del Comité Popular de Hanoi, desde principios de 2021 hasta finales de abril de 2023, Hanoi tuvo cuatro proyectos más completados en su totalidad y un proyecto parcialmente completado, con más de 345.000 metros cuadrados de superficie de vivienda social, que comprende aproximadamente 4.160 apartamentos.

Así pues, a pesar de haber completado la mitad del "viaje", Hanói solo ha logrado un tercio de su plan. Con más de dos años restantes para finales de 2025, Hanói debe completar los dos tercios restantes de la tarea, lo que significa que debe construir 855.000 metros cuadrados de viviendas sociales para alcanzar la meta establecida. Esta es una tarea difícil que requiere una gran determinación por parte de Hanói.

Se necesitan 500 días para procesar los procedimientos necesarios antes de que se conceda la aprobación de la inversión.

Hay muchas razones para la lenta implementación de proyectos de vivienda social, pero la más preocupante son los largos y complicados procedimientos administrativos para la inversión.

En un seminario reciente sobre la solución de obstáculos para la vivienda social, el Sr. Nguyen Huu Duong, presidente del Grupo Hoa Binh , la compañía recientemente aprobada por el Comité Popular de Hanoi para la política de inversión y la aprobación de los inversores del proyecto de vivienda social de gran altura Vinh Hung en el distrito de Hoang Mai, reveló que tomó más de 500 días obtener la aprobación de la política de inversión para este proyecto.

El Sr. Duong explicó que la empresa posee dos terrenos en el distrito de Hoang Mai (Hanói). Si estos terrenos se destinaran a viviendas comerciales con una superficie construida de aproximadamente 150.000 metros cuadrados, la empresa obtendría una ganancia de aproximadamente 2,5 billones de dongs (VND), si se vendieran a un precio de entre 40 y 45 millones de VND por metro cuadrado.

Mientras tanto, afirmó que si construían viviendas sociales, solo obtendrían una ganancia del 10%, o aproximadamente más de 200 mil millones de dongs. "Pero construir viviendas sociales resolverá el problema de la vivienda para muchos grupos: funcionarios, empleados públicos, obreros, oficiales, soldados de las fuerzas armadas y estudiantes", afirmó el Sr. Duong.

Sin embargo, respecto a la propuesta de utilizar estas dos parcelas de tierra para viviendas sociales, el Sr. Duong afirmó que presentar solicitudes para la aprobación de la inversión toma más de 500 días para una parcela; a pesar de que el terreno ya tiene un certificado de título de propiedad, un contrato de arrendamiento de tierras y el alquiler anual se paga en su totalidad.

"Creo que la cuestión de la construcción de viviendas sociales depende en gran medida de la voluntad de los líderes de la ciudad", dijo el Sr. Duong.

En el próximo período, el Sr. Duong sugirió que los Comités Populares de las provincias y ciudades amplíen los criterios de elegibilidad para la compra de viviendas sociales, permitiendo que las personas que cumplan con los criterios se registren.

"Según los cálculos, al menos 20 millones de personas necesitan vivienda social. El mercado de vivienda social seguirá teniendo demanda durante los próximos 20 a 30 años", enfatizó el Sr. Nguyen Huu Duong.

Incluso el jefe del Departamento de Construcción de Hanoi se ha pronunciado sobre la necesidad de acortar los procedimientos administrativos para la inversión en vivienda social.

El Sr. Bui Tien Thanh, jefe del Departamento de Desarrollo Urbano del Departamento de Construcción de Hanoi, ofreció tres sugerencias para acelerar el progreso de los proyectos de vivienda en general y de los proyectos de vivienda social en particular.

En primer lugar, deben abreviarse los trámites administrativos para invertir en vivienda social. Si se requiere un proceso de licitación para seleccionar un inversor para un proyecto de vivienda social, se requieren regulaciones específicas; actualmente, este proceso demora dos años. Esto es demasiado tiempo para un simple proceso de selección de inversores.

En segundo lugar, según el Sr. Thanh, es necesario revisar y eliminar los trámites administrativos innecesarios. Esto se debe a que, en los proyectos de vivienda social, las empresas solo pueden obtener un beneficio máximo del 10%, a diferencia de otros proyectos comerciales.

En tercer lugar, en las últimas implementaciones, las empresas han encontrado dificultades con respecto a la disponibilidad de terrenos públicos dispersos aleatoriamente dentro de los límites de los proyectos de vivienda y vivienda social.

"Los terrenos públicos ubicados dentro de los límites del proyecto son muy difíciles de recuperar y asignar, lo que significa que los procedimientos de desminado requieren regulaciones específicas para agilizar la implementación del proyecto", explicó el Sr. Thanh.

Viet Vu

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