Se vende barato... aún así es un buen negocio.
A lo largo de la calle Nguyen Huu Tho (distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh), solían abundar los nombres de propietarios de proyectos como Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , etc., pero ahora están desapareciendo gradualmente. En su lugar, hay más empresas extranjeras como Phu My Hung (Taiwán), GS (Corea) y Keppel Land (Singapur). Se está produciendo un cambio de propiedad silencioso pero rápido entre empresas nacionales y extranjeras. Muchos proyectos se están revendiendo a precios sin precedentes.
Keppel Land ha adquirido muchos proyectos.
El líder de un grupo inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh dijo que tuvo que vender algunos de sus proyectos más codiciados a Keppel Land para pagar el capital y los intereses de los préstamos bancarios. Al preguntársele sobre el precio de venta, declaró con tristeza que si el precio de mercado fuera de 10 dongs, solo los vendería al socio extranjero por 6 dongs.
"Actualmente, las empresas nacionales ya no tienen fondos para implementar proyectos. Incluso si tuvieran el dinero, no se atreverían a hacerlo porque nadie puede estar seguro de poder vender sus productos en la situación actual. No pueden avanzar ni retroceder. Es mejor venderlo todo para aliviar la carga", suspiró, sin poder ocultar su tristeza.
Esta persona también admitió que se arrepentía, pero dados los pagos continuos sin ingresos, si simplemente "mantenían" el proyecto, los intereses bancarios lo agotarían todo en uno o dos años, por lo que venderlo barato fue un alivio. Según esta persona, las empresas extranjeras no invierten en todos los proyectos. Solo priorizan los proyectos con la documentación legal completa. Cabe destacar que, como saben que las empresas nacionales están "necesitadas de liquidez", las empresas extranjeras las presionan para que compren proyectos a precios bajos.
"Mi familia solo tiene un frasco de arroz. Cuando se nos acaba, tenemos que pedir prestado a nuestros vecinos. Pero solo podemos pedir prestado una o dos veces antes de que se queden sin arroz, y nosotros también, porque no tenemos a quién recurrir. Por eso algunos negocios cierran en seis meses, otros en nueve meses y otros en un año. Así que ahora mismo, incluso con los precios bajos, tenemos que vender todo lo que tenemos para comprar arroz y sobrevivir", dijo esta persona con amargura, usando una metáfora.
De hecho, con solo observar la realidad, no es difícil darse cuenta de que muchos proyectos importantes han cambiado de nombre, lo que implica un cambio de propietario. Simplemente, las empresas no lo anuncian. Incluso Novaland Group, una importante marca del mercado inmobiliario, ha tenido que vender muchos de sus proyectos a Gamuda Land Group de Malasia.
Las prolongadas dificultades y la falta de optimismo han llevado a muchas empresas a buscar socios para venderse. El líder de un importante grupo inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh lamentó haber ofrecido sus proyectos a socios extranjeros a precios bajos, pero nadie los compró ni accedió a invertir porque los proyectos carecían de la documentación legal completa y de los derechos de uso del suelo. De igual manera, al Grupo DK, tras casi un año de trabajar con un socio japonés, le ofrecieron invertir o vender directamente un proyecto; DK se haría cargo de todas las ventas, incluso con una participación en las ganancias basada en la tasa de contribución. Sin embargo, aún no han cerrado el acuerdo y están a la espera de ver qué sucede. La incapacidad de vender, generar ingresos y atraer socios ha sumido al grupo en una situación difícil sin precedentes. "Casi todo el personal se ha marchado, los proyectos están paralizados y el riesgo de quiebra es muy alto a pesar de contar con importantes activos", lamentó el líder del grupo.
Apoyando a las empresas líderes
El Sr. Huynh Phuoc Nghia, Director del Centro de Economía , Derecho y Gestión (Universidad de Economía de la Ciudad de Ho Chi Minh), argumenta que la venta de activos por parte de las empresas nacionales a empresas extranjeras tiene numerosas consecuencias negativas para la sociedad y la economía, ya que sus contribuciones disminuyen o incluso pueden desaparecer. Además, la recuperación a los niveles previos a la crisis tardará entre 5 y 10 años debido a la considerable pérdida de activos. Si bien ningún estudio ha indicado con claridad la magnitud exacta de las pérdidas, se puede estimar que estas podrían oscilar entre el 20 % y el 30 %, o incluso hasta el 50 %.
En principio, muchos creen que la adquisición de acciones por parte de empresas extranjeras proporcionará a las empresas nacionales fondos adicionales para seguir invirtiendo, lo que podría contribuir a la recuperación del mercado. Tras la crisis, esto podría generar una mayor transparencia del mercado y una legislación más sólida. Sin embargo, en realidad, las empresas nacionales dedican muchos años a construir una marca lo suficientemente sólida como para competir con socios extranjeros. Ahora, ser absorbidas y obligadas a vender activos a bajo precio es muy doloroso. Por lo tanto, el gobierno debe considerar la eliminación de obstáculos para cada empresa y cada proyecto a fin de minimizar esta situación, afirmó el Sr. Nghia.
Los obstáculos para la aprobación de políticas de inversión en proyectos comerciales y de vivienda social, así como las cuestiones relacionadas con los bonos corporativos, son competencia del Gobierno. Sin embargo, las cuestiones relativas a los terrenos públicos intercalados, las tasas de uso del suelo y la emisión de certificados de propiedad del suelo son competencia de los gobiernos locales. En cuanto a los proyectos suspendidos temporalmente por revisión, el acceso al crédito, las reducciones de tipos de interés y los recortes de impuestos, la resolución de estos problemas y la inyección de capital semilla generarán liquidez en el mercado y aliviarán las dificultades de las empresas.
Señor Le Hoang Chau
El Sr. Pham Lam, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, también estuvo de acuerdo en que tomó muchos años para que Vietnam tuviera grandes compañías de bienes raíces como Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Estas son compañías líderes en el mercado, por lo que no solo impactan en los bienes raíces, sino también en muchas otras industrias, desde crédito, construcción, materiales de construcción, mano de obra, diseño de interiores, muebles… Por lo tanto, cuando las empresas enfrentan dificultades, debe haber un enfoque y un mecanismo innovadores para apoyarlas, especialmente a las empresas líderes, para que se recuperen. Porque su recuperación impulsará a otras empresas, industrias y a toda la economía. Al mismo tiempo, ayudará a revivir proyectos que están clínicamente muertos, limitando el desperdicio. En particular, evitará que los recursos que las empresas nacionales han pasado muchos años construyendo caigan en manos de empresas extranjeras a precios baratos.
Al recordar la dolorosa experiencia de ver proyectos adquiridos por empresas extranjeras a precios bajos, el presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, recordó 2007, cuando Vietnam se unió a la OMC, una época en la que las empresas extranjeras inundaron el país. Sin embargo, en aquel entonces, no le preocupaba que las empresas o proyectos inmobiliarios nacionales fueran absorbidos por entidades extranjeras. De hecho, en muchos sectores, las empresas nacionales no solo mantuvieron su cuota de mercado, sino que también superaron a las extranjeras. Sin embargo, en el tercer trimestre de 2022, HoREA emitió su primera advertencia sobre el riesgo de que algunas grandes y reconocidas empresas inmobiliarias y proyectos de alto valor fueran adquiridos por entidades extranjeras. Un claro ejemplo es la transferencia de un proyecto de 1.500 millones de dólares a un socio extranjero a un precio muy bajo por parte de uno de los mayores grupos inmobiliarios de Vietnam. Actualmente, muchos grandes proyectos y grupos inmobiliarios en Vietnam han sido absorbidos por empresas extranjeras, con hasta el 49% de sus acciones adquiridas.
Las empresas extranjeras están buscando y adquiriendo los mejores proyectos a precios inferiores al costo en el mercado inmobiliario vietnamita. Algunas corporaciones extranjeras me han comentado que si alguna empresa está vendiendo proyectos, deberían presentárselos. Debemos aceptar esta realidad, ya que las empresas y el mercado están muy debilitados y necesitan capital desesperadamente. Para controlar esto, una solución fundamental es aumentar la resiliencia y la fortaleza de las empresas nacionales en general, incluidas las inmobiliarias. En particular, es necesario tomar medidas inmediatas para eliminar los obstáculos dentro de la autoridad de cada nivel —gubernamental, ministerial y local— para que las empresas puedan implementar proyectos, generar confianza con los clientes, impulsar la liquidez y recuperarse —enfatizó el Sr. Chau—.
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