Lo venden barato... sigue siendo una buena oferta.
A lo largo de la calle Nguyen Huu Tho (distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh), los nombres de propietarios de proyectos como Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , etc., solían ser numerosos, pero ahora están desapareciendo gradualmente. En su lugar, predominan las empresas extranjeras como Phu My Hung (Taiwán), GS (Corea) y Keppel Land (Singapur). Se está produciendo un cambio de propiedad silencioso pero rápido entre empresas nacionales y extranjeras. Muchos proyectos se están revendiendo a precios inusualmente bajos.
Keppel Land ha adquirido numerosos proyectos.
El líder de un grupo inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh declaró que tuvo que vender algunos de sus proyectos más valiosos a Keppel Land para saldar el capital y los intereses de los préstamos bancarios. Al preguntarle sobre el precio de venta, lamentó que, si el precio de mercado fuera de 10 dongs, solo se los vendería al socio extranjero por 6 dongs.
«Actualmente, las empresas nacionales ya no tienen fondos para implementar proyectos. Incluso si los tuvieran, no se atreverían a hacerlo porque nadie puede estar seguro de que podrán vender sus productos en la situación actual. No pueden avanzar ni retroceder. Es mejor venderlo todo para aliviar la carga», suspiró, sin poder ocultar su tristeza.
Esta persona también admitió sentir arrepentimiento, pero dados los pagos continuos sin ingresos, si simplemente conservaban el proyecto, los intereses bancarios lo consumirían todo en uno o dos años, por lo que venderlo a bajo precio fue un alivio. Según esta persona, las empresas extranjeras no invierten en todos los proyectos. Solo priorizan aquellos con documentación legal completa. Cabe destacar que, conscientes de la escasez de liquidez de las empresas nacionales, las empresas extranjeras las presionan para que compren proyectos a precios bajos.
"Mi familia solo tiene un tarro de arroz. Cuando se nos acaba, tenemos que pedir prestado a los vecinos. Pero solo podemos pedir prestado una o dos veces antes de que ellos también se queden sin arroz, y nosotros también, porque no tenemos a dónde más acudir. Por eso algunos negocios quiebran en 6 meses, otros en 9 meses y otros en un año. Así que ahora mismo, incluso con los precios bajos, tenemos que vender todo lo que tenemos para comprar arroz y sobrevivir", dijo esta persona con amargura, usando una metáfora.
De hecho, basta con observar la realidad para darse cuenta de que muchos proyectos importantes han cambiado de nombre, lo que implica un cambio de propietario. Simplemente, las empresas no lo anuncian. Incluso Novaland Group, una marca líder en el mercado inmobiliario, ha tenido que vender muchos de sus proyectos a Gamuda Land Group de Malasia.
Las dificultades prolongadas y la falta de optimismo han llevado a muchas empresas a buscar desesperadamente socios para "venderse". El líder de un importante grupo inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh lamentó haber ofrecido sus proyectos a socios extranjeros a precios bajos, pero nadie los compró ni aceptó invertir porque carecían de la documentación legal completa y de los permisos de uso del suelo necesarios. De manera similar, al Grupo DK, tras casi un año de colaboración con un socio japonés, se le ofreció inversión o la venta directa de un proyecto; DK se haría responsable de todas las ventas, incluso con un reparto de beneficios basado en la proporción de contribución. Sin embargo, aún no han cerrado el trato y están a la espera de ver qué sucede. La incapacidad para vender, generar ingresos y atraer socios ha sumido al grupo en una situación de dificultades sin precedentes. "Casi todo el personal se ha marchado, los proyectos están paralizados y el riesgo de quiebra es muy alto a pesar de contar con activos significativos", lamentó el líder del grupo.
Apoyando a las empresas líderes
El Sr. Huynh Phuoc Nghia, Director del Centro de Economía , Derecho y Gestión (Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh), sostiene que la venta de activos por parte de empresas nacionales a empresas extranjeras tiene numerosas consecuencias negativas para la sociedad y la economía, ya que sus contribuciones disminuyen, o incluso pueden desaparecer. Además, la recuperación a los niveles previos a la crisis puede tardar entre 5 y 10 años debido a la magnitud de la pérdida de activos. Si bien ningún estudio ha determinado con precisión el monto exacto de las pérdidas, se estima que podrían oscilar entre el 20% y el 30%, o incluso alcanzar el 50%.
«En apariencia, muchos piensan que la adquisición de acciones por parte de empresas extranjeras proporcionará a las empresas nacionales fondos adicionales para continuar invirtiendo, lo que podría ayudar a la recuperación del mercado. Tras la crisis, esto podría conducir a una mayor transparencia del mercado y a una mejor legislación. Sin embargo, en realidad, las empresas nacionales invierten muchos años en construir una marca lo suficientemente sólida como para competir con socios extranjeros. Ahora, ser absorbidas y verse obligadas a vender activos a bajo precio resulta muy doloroso. Por lo tanto, el gobierno debe considerar la eliminación de obstáculos para cada empresa y cada proyecto a fin de minimizar esta situación», declaró el Sr. Nghia.
Los obstáculos para la aprobación de políticas de inversión en proyectos de vivienda comercial y social, así como los asuntos relacionados con los bonos corporativos, son competencia del Gobierno. Sin embargo, los asuntos relativos a terrenos públicos dispersos, tasas por el uso del suelo y la emisión de certificados de propiedad de la tierra son competencia de los gobiernos locales. En cuanto a los proyectos suspendidos temporalmente para su revisión, el acceso al crédito, las reducciones de las tasas de interés y las exenciones fiscales, la resolución de estos problemas y la inyección de capital semilla generarán liquidez en el mercado y aliviarán las dificultades de las empresas.
Señor Le Hoang Chau
El Sr. Pham Lam, Vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, coincidió en que Vietnam tardó muchos años en contar con grandes empresas inmobiliarias como Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland y Hung Thinh. Estas empresas, líderes en el mercado, no solo impactan el sector inmobiliario, sino también muchos otros, desde el crédito y la construcción hasta los materiales de construcción, la mano de obra, el diseño de interiores y el mobiliario. Por lo tanto, cuando las empresas atraviesan dificultades, se necesita un enfoque y un mecanismo innovadores para apoyarlas, especialmente a las empresas líderes, en su recuperación. Su recuperación impulsará a otras empresas, sectores y a la economía en general. Al mismo tiempo, ayudará a reactivar proyectos paralizados, limitando el desperdicio. En particular, evitará que los recursos que las empresas nacionales han acumulado durante años caigan en manos de empresas extranjeras a precios irrisorios.
Recordando la dolorosa experiencia de ver proyectos adquiridos por empresas extranjeras a precios irrisorios, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, rememoró el año 2007, cuando Vietnam se unió a la OMC, una época en la que las empresas extranjeras inundaron el país. Sin embargo, en aquel entonces, no le preocupaba que las empresas o proyectos inmobiliarios nacionales fueran absorbidos por entidades extranjeras. De hecho, en muchos sectores, las empresas nacionales no solo mantuvieron su cuota de mercado, sino que incluso superaron a las extranjeras. Pero en el tercer trimestre de 2022, HoREA emitió su primera advertencia sobre el riesgo de que algunas grandes y reconocidas empresas inmobiliarias y proyectos de alto valor fueran adquiridos por entidades extranjeras. Un claro ejemplo es la transferencia de un proyecto de 1.500 millones de dólares a un socio extranjero a un precio muy bajo por parte de uno de los grupos inmobiliarios más grandes de Vietnam. Actualmente, muchos grandes proyectos y grupos inmobiliarios en Vietnam han sido absorbidos por empresas extranjeras, llegando a adquirir hasta el 49% de sus acciones.
Las empresas extranjeras están buscando oportunidades en el mercado inmobiliario vietnamita, adquiriendo los mejores proyectos a precios inferiores al costo. Algunas corporaciones extranjeras me han comentado que, si alguna empresa está vendiendo proyectos, deberían presentárselos. Debemos aceptar esta realidad, ya que las empresas y el mercado están muy débiles y necesitan capital con urgencia. Para controlar esta situación, una solución fundamental es fortalecer la resiliencia de las empresas nacionales en general, incluidas las inmobiliarias. En particular, es necesario tomar medidas inmediatas para eliminar los obstáculos que se encuentran dentro de la autoridad de cada nivel —a nivel gubernamental, ministerial y local— para que las empresas puedan implementar proyectos, generar confianza con los clientes, aumentar la liquidez y recuperarse, enfatizó el Sr. Chau.
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