Venta barata... todavía feliz
A lo largo de la calle Nguyen Huu Tho (distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh), si bien antes abundaban los nombres de propietarios de proyectos como Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland ..., ahora han desaparecido gradualmente. En su lugar, aparecen empresas extranjeras como Phu My Hung (Taiwán), GS (Corea) y Keppel Land (Singapur). Se está produciendo un cambio de nombre y propietario, silencioso pero rápido, entre empresas nacionales y extranjeras. Entre ellas, muchos proyectos se transfieren a precios increíblemente bajos.
Keppel Land ha adquirido muchos proyectos.
El director de una inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh comentó que tuvo que vender algunos de sus proyectos más atractivos a Keppel Land para obtener el dinero necesario para pagar el capital y los intereses al banco. Al preguntársele sobre el precio de venta, respondió con tristeza que si el precio de mercado fuera de 10 dongs, ahora se los vendería a un socio extranjero por solo 6 dongs.
"Actualmente, las empresas nacionales ya no tienen dinero para implementar proyectos. Incluso si lo tuvieran, no se atreverían a hacerlo porque nadie está seguro de poder vender productos en la situación actual. No pueden avanzar ni retroceder. Así que simplemente venden para tranquilizarse", chasqueó la lengua, sin poder ocultar su tristeza.
Esta persona también admitió que era lamentable, pero en el contexto de tener que pagar pero no obtener ingresos, si el proyecto se dejaba ahí, los intereses bancarios se "comerían" en uno o dos años, así que venderlo barato también fue una alegría. Según esta persona, no todos los proyectos reciben inversiones de empresas extranjeras. Solo priorizan proyectos con documentación legal. Cabe mencionar que, al tener control sobre empresas nacionales ávidas de dinero, las empresas extranjeras presionan para comprar proyectos a precios bajos.
"Mi familia tiene un tarro de arroz. Cuando se nos acaba, tenemos que pedir prestado a nuestros vecinos. Pero solo podemos pedirlo una o dos veces; luego se quedan sin arroz y nosotros también, porque no tenemos a quién recurrir. Por eso algunos negocios quiebran en seis meses, otros en nueve meses, otros en un año. Así que ahora, aunque el precio es bajo, tenemos que venderlo para conseguir dinero y comprar arroz para sobrevivir", comparó con amargura esta persona.
De hecho, con solo observar la realidad, no es difícil ver que muchos proyectos famosos han cambiado de nombre, lo que implica un cambio de propietario. Simplemente, las empresas no lo anuncian. Incluso Novaland Group, una importante marca del mercado inmobiliario, ha tenido que vender muchos de sus proyectos a Gamuda Land Group de Malasia.
Las dificultades han durado demasiado y no hay señales positivas de resultados, por lo que actualmente muchas empresas buscan socios para venderse. El líder de un importante grupo inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh lamentó haber ofrecido sus proyectos a socios extranjeros a precios bajos, pero nadie los compró y nadie ha cooperado para invertir porque los proyectos no han completado los trámites legales ni han pagado las tasas de uso del suelo. O como el Grupo DK, que lleva casi un año trabajando con un socio japonés para solicitar capital o vender el proyecto directamente; DK se encargará de todo el proceso de venta, aunque las ganancias se dividen según la proporción de contribución, pero hasta ahora no han cerrado el trato; se mantienen a la expectativa. Incapaces de vender productos, sin ingresos y sin poder solicitar cooperación, este grupo se encuentra en una situación difícil sin precedentes. "Casi todo el personal se ha marchado, el proyecto está paralizado y el riesgo de quiebra es muy alto a pesar de la gran cantidad de activos", lamentó el líder del grupo.
Apoyar a las empresas líderes
El Sr. Huynh Phuoc Nghia, director del Centro de Economía , Derecho y Gestión (Universidad de Economía de la Ciudad de Ho Chi Minh), afirmó que la venta de activos por parte de las empresas nacionales a empresas extranjeras tiene numerosas consecuencias para la sociedad y la economía cuando sus contribuciones se reducen o incluso se pierden. Además, recuperarse como antes de la crisis tomará de 5 a 10 años, debido a la excesiva evaporación de los activos. Si bien no existe ningún estudio que muestre con claridad cuánto pierden las empresas, se puede estimar aproximadamente que la pérdida de activos puede oscilar entre el 20 % y el 30 %, e incluso hasta el 50 %.
En principio, muchos creen que la recompra de acciones por parte de empresas extranjeras les dará a las nacionales más dinero para seguir invirtiendo, lo que puede contribuir a la recuperación del mercado. Tras la crisis, esto puede contribuir a una mayor transparencia del mercado y a una legislación más completa. Pero, en realidad, a las empresas nacionales les llevó muchos años construir una marca lo suficientemente competitiva frente a sus socios extranjeros. Ahora, al ser adquiridas, tener que vender activos a bajo precio es muy doloroso. Por lo tanto, el Gobierno debe considerar la eliminación de obstáculos para cada empresa y cada proyecto a fin de minimizar esta situación, afirmó el Sr. Nghia.
Los problemas con la aprobación de políticas de inversión para vivienda comercial, vivienda social, bonos corporativos... son competencia del Gobierno. Los terrenos públicos intercalados, las tasas de uso del suelo y la emisión de libros rosas... son competencia de las autoridades locales. Los proyectos suspendidos temporalmente por revisión, el acceso al crédito, la reducción de las tasas de interés y la reducción de impuestos... si se resuelven y se realizan inyecciones de capital, se generará liquidez en el mercado y se eliminarán las dificultades para las empresas.
Señor Le Hoang Chau
El Sr. Pham Lam, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, coincidió en que Vietnam tardó muchos años en contar con grandes empresas inmobiliarias como Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland y Hung Thinh. Estas empresas son líderes en el mercado, por lo que no solo afectan al sector inmobiliario, sino también a muchos otros sectores, desde crédito, construcción, materiales de construcción, mano de obra, decoración y productos de madera. Por lo tanto, cuando las empresas enfrentan dificultades, es fundamental establecer una dirección y un mecanismo innovador para apoyarlas, especialmente a las líderes, en su recuperación. Su recuperación impulsará a otras empresas, industrias y a toda la economía. Al mismo tiempo, ayudará a reactivar proyectos clínicamente estancados, limitando el desperdicio. En particular, los recursos que las empresas nacionales han invertido durante años en construir no caerán en manos de empresas extranjeras a bajo precio.
Al observar con tristeza la adquisición de proyectos por parte de empresas extranjeras a bajo precio, el presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, recordó que en 2007, cuando Vietnam se unió a la OMC, también fue el momento en que las empresas extranjeras inundaron el país. Sin embargo, en aquel entonces, no le preocupaba que empresas o proyectos inmobiliarios fueran adquiridos por extranjeros. De hecho, en muchos sectores, las empresas nacionales no solo mantuvieron su cuota de mercado, sino que también abrumaron a las extranjeras. Sin embargo, en el tercer trimestre de 2022, por primera vez, HoREA advirtió sobre el riesgo de que algunas grandes empresas inmobiliarias y proyectos de alto valor fueran adquiridos por extranjeros. Habitualmente, la mayor corporación inmobiliaria de Vietnam transfería un proyecto de 1.500 millones de dólares a un socio extranjero a un precio muy bajo. Actualmente, muchos grandes proyectos y corporaciones inmobiliarias en Vietnam también han sido adquiridos por extranjeros con hasta el 49% de las acciones.
Las empresas extranjeras están buscando en el mercado inmobiliario vietnamita los mejores proyectos a precios inferiores a los de costo. Una corporación extranjera me comentó que si alguna empresa vende un proyecto, deberían presentárselo. Debemos aceptar esta realidad, ya que las empresas y el mercado son muy débiles y tienen una gran necesidad de capital. Para controlar este problema, una solución fundamental es aumentar la resiliencia y la fortaleza de las empresas nacionales en general, incluidas las inmobiliarias. En particular, las tareas inmediatas son eliminar los obstáculos bajo la autoridad de cada nivel, a nivel gubernamental, ministerial y local, para que las empresas puedan implementar proyectos, generar confianza con los clientes, promover la liquidez y recuperarse, enfatizó el Sr. Chau.
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