Planificación e infraestructura: la clave para equilibrar el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh

En el contexto de que los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh siguen siendo altos, la solución al problema de la vivienda puede no estar sólo en los precios de venta, sino en la planificación y distribución de la población a largo plazo.

Según Savills Vietnam, el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh sigue creciendo gracias a una demanda real de vivienda sostenible y a una infraestructura desarrollada, pero factores fundamentales como la planificación, los procedimientos y los mecanismos de apoyo financiero son la clave para equilibrar la oferta y la demanda y controlar los precios de la vivienda a largo plazo en una megaciudad como Ciudad Ho Chi Minh.

Alta demanda real

Según Savills, la oferta de viviendas en Ciudad Ho Chi Minh todavía está limitada por problemas legales, mientras que la demanda real de viviendas sigue siendo alta.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha mantenido los precios altos, a pesar de que el mercado no ha fluctuado mucho. En este contexto, la inversión en infraestructura y la dispersión poblacional se consideran soluciones fundamentales para ayudar a reducir la presión sobre la zona central.

Cuando la planificación socioeconómica está vinculada con la infraestructura, la asignación de tierras a lo largo de las rutas de tráfico ayudará a que tanto la vivienda comercial como la social se distribuyan más rápidamente, diversificando la oferta para los compradores.

Normalmente, la línea 1 del metro, que funcionará a partir de diciembre de 2024, ha acortado el tiempo de viaje desde el centro de la ciudad de Ho Chi Minh hasta el área de Binh Duong a 20-30 minutos, abriendo la posibilidad de formar nuevos polos residenciales y comerciales fuera del área central.

La Sra. Cao Thi Thanh Huong, gerente sénior del Departamento de Investigación de Savills Vietnam, comentó: La cuestión de la propiedad de la vivienda o la solución de las necesidades de vivienda no solo radica en la asequibilidad de los compradores, sino que también es una historia de la planificación de la política socioeconómica del país.

El Estado no puede intervenir directamente en la estrategia de precios de los negocios inmobiliarios, pero debería intervenir eliminando obstáculos legales, planificando nuevas zonas económicas e invirtiendo en infraestructura para promover un proceso de urbanización más uniforme para dispersar la población”.

Junto con la infraestructura, las políticas de apoyo financiero también son pilares importantes para ampliar el acceso a la vivienda. Bajo la dirección del Gobierno, se está estudiando el proyecto para establecer un Fondo Nacional de Vivienda, cuya implementación está prevista próximamente.

La Sra. Huong dijo que este es un modelo que ha demostrado ser eficaz en Singapur y Corea del Sur, donde las personas pueden obtener préstamos a tasas de interés bajas durante períodos prolongados, mientras que las empresas que participan en el fondo disfrutan de incentivos de inversión y acceso a fondos de tierras planificados.

Este modelo genera beneficios mutuos. Los compradores reciben un apoyo financiero razonable, mientras que las empresas se ven motivadas a participar en el desarrollo de viviendas asequibles. Cuando ambas partes se benefician, el mercado avanzará hacia un estado más equilibrado y sostenible, afirmó la Sra. Huong.

Bienes raíces en el este de Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: Hong Dat/VNA)

Según Avison Young Vietnam Company, después de la fusión, el potencial de crecimiento a largo plazo de las áreas vecinas y suburbios de Ciudad Ho Chi Minh se consolida cada vez más, promoviendo la reubicación residencial y un modelo de desarrollo urbano multicéntrico.

En concreto, en contraste con el pequeño número de nuevos apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh, el mercado inmobiliario del sur está acogiendo una gran cantidad de productos en áreas satélite, desde apartamentos comerciales, casas adosadas, villas hasta terrenos, con precios bastante accesibles.

Tay Ninh (anteriormente zona de Long An) lidera la oferta primaria de terrenos y casas de baja altura, mientras que la antigua zona de Binh Duong (ahora Ciudad Ho Chi Minh) domina en cuanto al número de apartamentos y terrenos de reciente apertura.

Además de la diversa oferta, la diferencia de precios entre Ciudad Ho Chi Minh y las áreas satélite también es una fuerza impulsora para estimular la demanda: el terreno en Ciudad Ho Chi Minh es el doble más caro, los departamentos son entre 1,6 y 2,4 veces más caros; mientras que las casas adosadas y las villas son entre 1,2 y 7 veces más caras.

La abundancia y diversidad de productos a precios asequibles hacen que estas zonas satélite sean cada vez más atractivas para los jóvenes que compran su primera vivienda y para los hogares de clase media que necesitan alojamiento más espacioso.

Proyectos clave de infraestructura de transporte, como circunvalaciones, autopistas y líneas de metro, ayudan a acortar el tiempo de viaje entre el área central de Ciudad Ho Chi Minh y las áreas satélite.

A medida que mejora la accesibilidad a las zonas, el valor de las propiedades aumenta. Por un lado, esto incentiva a las empresas a buscar nuevos terrenos y desarrollar productos asequibles. Por otro lado, a medida que aumenta el costo de vida en el centro de la ciudad, la gente tiende a mudarse a zonas periféricas.

Las localidades adyacentes a la ciudad de Ho Chi Minh, como Dong Nai y Tay Ninh, son puntos brillantes para atraer capital de IED, creando así muchas oportunidades de empleo y aumentando la población mecánica, promoviendo así la demanda de vivienda, principalmente de trabajadores migrantes que necesitan establecerse, inversores en apartamentos con servicios para alquilar, personas de ingresos medios y bajos que necesitan viviendas sociales o viviendas de alquiler asequibles a largo plazo.

La infraestructura interregional fortalece las tendencias migratorias de la población

Cada área satélite tiene sus propias ventajas inmobiliarias, en las que la antigua área de Binh Duong, gracias a sus ventajas en población, fondo de tierras e infraestructura de tráfico, tiene el potencial de desarrollar muchos tipos de viviendas, desde apartamentos comerciales, terrenos, hasta casas adosadas y villas.

Edificios de apartamentos a lo largo de la línea 1 del metro y la avenida Vo Nguyen Giap, ciudad de Thu Duc. (Foto: Hong Dat/VNA)

El área de Ba Ria-Vung Tau aprovecha sus fortalezas turísticas y las tendencias de inversión en segundas residencias para continuar desarrollando bienes raíces turísticos, incluidos condotels, casas adosadas y villas turísticas ubicadas en áreas urbanas costeras.

Dong Nai y Tay Ninh (anteriormente Long An), gracias a su amplio patrimonio territorial y su paisaje, son favorables para el desarrollo de áreas urbanas a gran escala, con énfasis en la vivienda de baja altura. Esta clara división de funciones creará un ecosistema urbano multipolar que complementará a Ciudad Ho Chi Minh, además de diversificar las opciones de vivienda e inversión.

Las antiguas zonas de Long An y Binh Duong son dos mercados con potencial de crecimiento sostenible. Se espera que Dong Nai logre un gran avance cuando el aeropuerto de Long Thanh esté operativo y se completen las autopistas. La zona de Ba Ria-Vung Tau tiene un gran potencial en el segmento hotelero; su impulso de crecimiento se debe a la infraestructura de conexión y a su ubicación estratégica como una de las principales puertas marítimas de la nueva Ciudad Ho Chi Minh, añadió el Sr. David Jackson, director general de Avison Young Vietnam.

De igual forma, los expertos de Savills Vietnam creen que cuando los mecanismos de infraestructura, planificación y finanzas se implementen de manera sincronizada, Ciudad Ho Chi Minh tendrá las condiciones para resolver el problema de la dispersión poblacional, equilibrar la oferta y la demanda y estabilizar los precios de la vivienda a largo plazo.

Ampliar el espacio urbano hacia la conectividad regional no sólo ayuda a redistribuir la densidad poblacional, sino que también crea espacio para el desarrollo de segmentos adecuados para compradores de vivienda reales.

“Si queremos resolver el problema de la vivienda desde su raíz, debemos verlo como una cuestión de política y planificación, no simplemente como un asunto comercial de las empresas en el mercado”, afirmó la Sra. Huong.

En cuanto a la orientación del desarrollo urbano en el futuro próximo, la Resolución del 1er Congreso del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh también determinó mejorar la eficacia de la gestión estatal de la planificación; invertir en la construcción completa de la Nueva Área Urbana de Thu Thiem antes de 2030; iniciar la segunda fase del Área Urbana de Phu My Hung, acelerar el progreso del área urbana costera de Can Gio; implementar nuevos proyectos, proyectos de modernización urbana de Vung Tau; eje urbano costero Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Una esquina del barrio de Vung Tau. (Foto: Hoang Nhi/VNA)

Desarrollar una cadena urbana inteligente que conecte el centro de la ciudad de Ho Chi Minh - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My; el eje urbano y de servicios Phu My - Aeropuerto Internacional Long Thanh; nuevas áreas urbanas alrededor de los puntos de tráfico que conectan circunvalaciones y autopistas.

Al mismo tiempo, para alcanzar el objetivo de tener 199.400 unidades de vivienda social más para finales de 2030, Ciudad Ho Chi Minh se centra en soluciones que combinen sincrónicamente la renovación y el embellecimiento urbano con el nuevo desarrollo urbano, fomenten el uso de nuevos materiales, energía verde, renovable y respetuosa con el medio ambiente; sigan reubicando y eliminando viviendas temporales en canales y zanjas y a lo largo de ellos; renueven, reparen o construyan otras nuevas para reemplazar apartamentos antiguos; mejoren y embellezcan las áreas residenciales existentes; construyan y desarrollen viviendas sociales y reorganicen la vida de las personas.

Se puede decir que, si se gestiona bien, la tendencia de dispersión poblacional y el desarrollo urbano multicéntrico no sólo ayudarán a reducir la presión inmobiliaria en la ciudad de Ho Chi Minh, sino que también pueden abrir un período de crecimiento equilibrado para el mercado inmobiliario residencial del sur.

Fuente: VNA

Fuente: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm