¿Restringir la inversión en 'surf' inmobiliario?

Según los expertos, aplicar un impuesto del 20% sobre los beneficios reales de las transmisiones de inmuebles o aplicar un tipo impositivo progresivo en función del tiempo de tenencia si no se pueden determinar el precio y los costes de compra ayudará a limitar las actividades de inversión "surfeando".

Muchos expertos creen que con la aplicación de la nueva política del impuesto sobre la renta de las personas físicas, redactada por el Ministerio de Finanzas para sus comentarios, la especulación inmobiliaria se quedará sin margen para sobrevivir - Foto: Q.DINH

Según los expertos, aplicar un impuesto del 20% sobre los beneficios reales de las transmisiones de inmuebles o aplicar un tipo impositivo progresivo en función del tiempo de tenencia si no se pueden determinar el precio y los costes de compra ayudará a limitar las actividades de inversión en "surf" inmobiliario.

En el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se encuentra en trámite de comentarios, el Ministerio de Hacienda propone aplicar el IRPF a las transmisiones de bienes inmuebles realizadas por personas físicas multiplicando la renta imponible por el tipo impositivo del 20% para cada transmisión. Esta renta imponible se determina restando el precio de venta al precio de compra y los gastos razonables relacionados con la generación de ingresos por transmisiones de bienes inmuebles.

¿Cuál es una tasa de impuesto de transferencia de bienes inmuebles “aceptable”?

En caso de que no se determine el precio de compra ni los gastos relacionados, el impuesto sobre la renta personal se calcula multiplicando el precio de venta por el tipo impositivo. En este caso, el tipo impositivo se calculará en función del período de propiedad, con un máximo del 10 % del precio de venta.

En concreto, la tasa impositiva es del 10 % sobre el precio de venta para bienes inmuebles con un período de tenencia inferior a dos años. La tasa impositiva es del 6 % sobre el precio de venta para bienes inmuebles con un período de tenencia de entre dos y cinco años.

La tasa impositiva es del 4% del precio de venta para bienes inmuebles mantenidos durante 5 a 10 años. Para bienes inmuebles mantenidos durante 10 años o más y bienes inmuebles heredados, la tasa impositiva es del 2% del precio de venta. Para bienes inmuebles heredados, no se calcula el período de tenencia, pero la transferencia estará sujeta a una tasa impositiva del 2% del precio de venta.

El período de tenencia de un inmueble se calcula desde el momento en que la persona física adquiere el derecho a la propiedad y el uso del mismo (desde la fecha de entrada en vigor de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) hasta el momento de la transmisión. Para los bienes inmuebles procedentes de herencias, el tipo impositivo de transmisión se mantiene igual al actual, al 2% del precio de venta, independientemente del período de tenencia.

Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Tran Khanh Quang, director de Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, dijo que la tasa de impuesto sobre la renta personal del 20% sobre las ganancias de transferencia de bienes raíces es una tasa impositiva aceptable.

Según el Sr. Quang, pagar impuestos sobre las ganancias después de deducir los gastos no tendrá un gran impacto en las actividades de inversión y ayudará a que el mercado sea más transparente.

"Si se aplica esta tasa impositiva, compradores y vendedores deberán calcular correcta y completamente los costos reales incurridos, como el precio de compra, los intereses del préstamo, los costos de corretaje o los costos de renovación y reparación... para incluirlos en los costos válidos excluidos antes de calcular el impuesto", explicó el Sr. Quang, pero considera que la tasa impositiva del 2-10% sobre el precio de venta, según el período de tenencia, debe aclarar los principios aplicables.

Necesidad de aclarar las regulaciones sobre la determinación de los costos de insumos

El proyecto también estipula que, en los casos en que no se puedan determinar el precio y los costos de compra, el cálculo del impuesto se basará en el período de tenencia. Por su parte, el período de tenencia se define como el período al que se refiere la ley cuando una persona tiene derecho a poseer y usar el inmueble desde la fecha de entrada en vigor de la ley (por ejemplo, desde el 1 de enero de 2026) hasta el momento de la transferencia; es decir, no es retroactivo ni se calcula antes de la fecha de entrada en vigor de la ley sustitutiva.

"Si se aplica el plazo indicado, habrá muchos aspectos que aclarar, ya que las transacciones muestran claramente los costos, el precio de compra... El precio de venta es claro, por lo que la agencia redactora debe especificar con mayor precisión los casos para determinar si la tasa impositiva se aplica según el plazo de tenencia", explicó el Sr. Quang.

Mientras tanto, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan, dijo que la propuesta de aumentar los impuestos según el período de tenencia, con la tasa más alta hasta el 10%, 5 veces más alta que la tasa actual, causará muchos impactos.

Una encuesta reciente realizada por esta empresa mostró que el 59% de los participantes dijeron que compraron bienes raíces principalmente con fines de inversión en lugar de para vivir y una gran proporción de los que poseen bienes raíces tienen la intención de venderlos dentro del próximo año.

Esto demuestra que a los vietnamitas realmente les gusta invertir en bienes raíces, pero el período de tenencia es corto y tienden a "vender cuando el precio es correcto", cambiando de manera flexible el flujo de capital a otros activos más rentables en cada momento.

Por lo tanto, la propuesta de gravar en función del tiempo de tenencia reforzará el control sobre los actores de corto plazo, afectando directamente a los inversores de corto plazo y a los "surfistas", que representan una gran proporción de la demanda del mercado.

"Esta medida demuestra claramente el objetivo de recompensar a quienes conservan y castigar a quienes venden rápidamente, pero al mismo tiempo plantea muchas preocupaciones sobre la puntualidad y los efectos colaterales en un contexto de mercado que aún no se recupera", planteó el Sr. Tuan.

Muchos pequeños inversores serán eliminados del mercado.

Según los expertos inmobiliarios, la aplicación de tasas impositivas en función del tiempo de tenencia, los segmentos de terrenos y apartamentos de alta gama son los primeros en verse afectados por los inversores que suelen "navegar" en un plazo de 6 a 18 meses para maximizar las ganancias, por lo que se aplica la tasa impositiva del 10%.

"Con esta tasa impositiva, el margen de beneficio de los inversores a corto plazo se erosionará significativamente, reduciendo el atractivo de la inversión, y muchos pequeños inversores quedarán eliminados del juego", dijo un experto.

ONG HIEN

Fuente: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm